名古屋市北区の不動産売却｜戸建て相場3,500万円・成約578件

① 北区の不動産相場(実データ)

国交省の不動産情報ライブラリで確認できる北区の実際の取引価格は、中古マンションが540件、戸建て(土地建物)が578件です(2023年第2四半期〜2025年第4四半期)。

中古マンションの中央値は2,100万円で、安いほうから4分の1の値1,400万円〜高いほうから4分の1の値3,000万円の間に半数の取引が収まっています。名古屋市16区で比べると、北区のマンション中央値は10位です。

隣接する東区(3400万円)や千種区・昭和区・瑞穂区(いずれも3100万円)といった中心部寄りの区より低く、中位からやや下の水準です。ただし南区(1400万円)・港区(1300万円)などの郊外区よりは高めです。

戸建て(土地建物)の中央値は3,500万円で、安いほうから4分の1の値2,800万円〜高いほうから4分の1の値4,600万円です。16区の順位では12位にあたり、守山区と同じ3500万円で並びます。

なお、この順位の1位は中区(2億円)ですが、中区は再開発が絡む土地+建物の商業用途取引を多く含むため、戸建ての実態を表す数字ではありません。北区の3500万円は、そうした特殊要因のない、実需としての戸建て価格帯と見てよい水準です。

取引件数で見ると、戸建ての578件は16区の中で6番目に多く、戸建ての実需もある区です。マンションの540件は11位で中位からやや少なめです。

土地の平方メートル単価は中央値19万円(安いほうから4分の1の値12万円〜高いほうから4分の1の値29万円)で16区中10位。中区(61万円)・東区(43万円)ほどではありませんが、守山区(14万円)・港区(10万円)よりは高い、中位の土地単価です。

② 中古マンションを売る場合

北区の中古マンションは、中央値2,100万円に対して1,400万円〜3,000万円という幅の中に価格が分布しています。平方メートル単価で見ると中央値は30万円、安いほうから4分の1の値は20万円、高いほうから4分の1の値は43万円です。

同じ区の中でも、駅からの距離や築年数によって単価の差が大きく開いています。

北区には地下鉄名城線(名城公園駅・黒川駅・志賀本通駅・平安通駅)と上飯田線(平安通駅・上飯田駅)が通っており、駅近の物件と、公団・公営の大規模住宅団地に多い郊外型のマンションとでは、同じ区内でも価格帯が分かれます。売却前には、自分の物件がどちらの価格帯に近いか、近隣の実際の成約事例で確認しておくと、査定額の見方が変わります。

マンション売却で確認しておきたい点は次の通りです。

• 管理費・修繕積立金の滞納がないか(管理組合の議事録で確認できます)
• 大規模修繕の実施時期と次回予定(団地型の古いマンションほど買主の関心が高い項目です)
• 駐輪場・駐車場の空き状況と規約(住宅団地エリアは車利用の物件も一定数あります)

540件という取引の厚みがあるため、同じ区内・同じ築年帯の成約事例と比較しやすいのは北区のマンション売却の利点です。査定を依頼する際は、複数社の査定額を並べて、根拠になっている成約事例まで確認しておくと判断しやすくなります。

建物の構造と用途地域で、価格の水準は変わる

北区の中古マンションも、建物の構造（工法）と用途地域で価格差が出ています。構造別では、RC造（鉄筋コンクリート造）の中央値が2,300万円（367件）なのに対し、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は1,800万円（157件）とやや下回ります。

北区で成約しているSRC造の物件は比較的築年数が古いものが多く、この差には工法そのものより築年数の影響も混ざっていると見たほうが正確です。

用途地域別では、商業地域の中央値が2,600万円（163件）、第１種住居地域が1,600万円（149件）です。平安通・黒川周辺の商業地域指定エリアと、住宅団地が広がる住居系エリアとで、この差が出ていると見られます。

建築士の視点

構造や用途地域は、リフォームでは変えられない条件です。とくに旧耐震基準（1981年5月まで）で建てられたマンションは、住宅ローンの借り入れ年数が制限されたり、金融機関の担保評価が下がったりすることがあります。買い手がローンを組みにくい物件は、それだけで買える人の母数が減り、価格に影響します。

査定を受けるときは、新耐震・旧耐震のどちらに当たるか（築年月で確認できます）を先に伝えると、根拠のある価格が返ってきやすくなります。

③ 戸建てを売る場合

北区の戸建て(土地建物)は、中央値3,500万円、安いほうから4分の1の値2,800万円〜高いほうから4分の1の値4,600万円です。取引件数578件は16区で6番目に多く、区内で戸建て売買が一定のペースで行われていることが実データから見て取れます。

北区は庄内川・矢田川という2つの河川が流れる区で、公団・公営の大規模住宅団地を含む戸建て住宅地が広がっています。土地の平方メートル単価は中央値19万円で、名古屋市の中でも中位の水準にあります。同じ区の中でも、河川に近い低地と、それ以外の宅地では、土地の条件が変わってくる場合があります。

建築士視点

戸建て売却では、建物より先に土地の条件を確認しておきます。北区は庄内川・矢田川に近いエリアがあり、名古屋市の洪水ハザードマップで浸水想定区域に該当するかどうかを事前に確認しておくと、買主への説明もスムーズです。

また、公団・公営住宅団地が多い区であることから、周辺に同時期に建てられた戸建てが集中しているケースもあり、外壁・屋根・給排水管など建物本体の傷み具合は築年数だけでなく個別に見ておく必要があります。築年数が古い戸建ては、そのまま売るか、直してから売るかの判断が分かれるところで、直すべき箇所と直さなくていい箇所は物件ごとに違います。

築年数で見ると、31〜45年でいったん下げ止まる

北区の戸建てを築年数別の中央値で見ると、築10年以内が3,800万円（341件）、築11〜20年が3,500万円（65件）、築21〜30年が2,600万円（43件）、築31〜45年が2,700万円（58件）、築46年以上が1,800万円（47件）です。

木造住宅の法定耐用年数は22年で、この年数を超えると建物の評価はほとんど残らなくなるのが一般的です。北区の数字も築30年前後にかけて大きく下がりますが、築31〜45年は築21〜30年よりわずかに高く出ています。

件数がどちらも50〜60件程度と大きくないため、下げ止まりというより誤差の範囲とみたほうが実態に近いですが、築46年以上になっても中央値1,800万円が残っており、**「古い家だから安くしか売れない」と決めつける必要はありません。**土地の㎡単価（中央値19万円）が、建物評価が下がったあとの下支えになっています。

間口・前面道路・土地の形は、リフォームでは変えられない

戸建ての価格は、間口の広さでも差が出ます。間口10m以上の中央値は7,500万円（79件）、7〜10mは4,200万円（83件）、5〜7mは3,550万円（100件）、5m未満は2,700万円（36件）です。

前面道路の幅でも、6m以上は3,500万円（288件）、4m未満は3,400万円（43件）です。土地の形は、ほぼ長方形が4,000万円（151件）、不整形は4,550万円（16件）です。

建築士の視点

間口・前面道路の幅・土地の形は、いずれもリフォームでは変えられない条件です。建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満だと、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になる場合があります。北区は公団・公営の住宅団地が多く、同時期に区画整理された土地は間口や前面道路の条件がそろっている一方、それ以外の宅地は敷地ごとに差が出やすい区です。

査定を受けるときは、間口の広さ・前面道路の幅・土地の形を先に伝えると、根拠のある価格が返ってきやすくなります。

売る前にやること、やらなくていいこと

間口の広さや前面道路の幅は、法務局で取れる公図・地積測量図か、購入時の重要事項説明書で確認できます。前面道路が4m未満なら、過去にセットバック済みかどうかも先に調べておくと、査定の場でそのまま伝えられます。

北区は庄内川・矢田川に近いエリアもあるため、浸水想定区域に該当するかどうかも同じタイミングで確認しておくと二度手間になりません。

やらなくていいことが多いのはリフォームです。北区の中古マンションでは、改装済みの中央値（2,300万円）が未改装（2,000万円）をやや上回っていますが、これは改装費用がそのまま価格に乗っているというより、もともと条件の良い部屋が改装されやすいという事情も考えられます。築古の戸建ても同様で、数十万円かけて直すかどうかは、査定時に「直した場合と現況のままで、価格がいくら変わるか」を聞いてから判断すれば十分です。

マンションは管理費・修繕積立金の滞納の有無と、長期修繕計画の内容も合わせて確認しておきます。滞納があると、買主のローン審査や管理組合への引き継ぎで手続きが増えるため、早い段階で管理会社に確認しておくと話がスムーズです。

④ 北区の地域特性

北区は名古屋市の北部に位置し、令和8年6月1日現在で人口160,384人、世帯数81,879世帯です(名古屋市公式ウェブサイト)。面積は17.53平方キロメートルです。

区の公式紹介では「名古屋の北の玄関」「水と緑のまち」とされ、庄内川・矢田川をはじめとする河川が流れ、名城公園・志賀公園・楠公園など緑豊かな公園があります。公団・公営の大規模住宅団地が多く、良好な住環境地域として人口も市内上位にあたる区です(北区公式ウェブサイト)。

交通は、JR中央本線、城北線、名鉄瀬戸線・小牧線、市営地下鉄名城線・上飯田線などの公共交通機関に加え、国道19号・41号、名古屋高速1号楠線、名古屋環状線といった幹線道路が通っています(北区公式ウェブサイト)。

学区は、名古屋市公式の北区小・中学校一覧(2025年10月16日更新)によると、区内に市立小学校17校、市立中学校8校があります。町名ごとに就学先の学区が決まっているため、売却時には対象物件の町名から通学区域を確認しておく必要があります。

防災面では、名古屋市が北区の洪水・内水氾濫・高潮・地震のハザードマップを公開しています。区内には庄内川・矢田川が流れているため、河川に近いエリアは浸水想定区域に含まれる場合があります。売却前に、名古屋市の防災情報ポータルで対象物件の位置を確認しておくと安心です。

下町の住宅地と再開発、どちらのエリアかで売却の見方が変わる

平安通・黒川周辺は再開発や商業地域の指定が進むエリアで、名城線・上飯田線・幹線道路（国道19号・41号、名古屋高速1号楠線）へのアクセスの良さが評価に影響します。一方、区の多くを占める公団・公営の大規模住宅団地は、同じ時期に区画整理された戸建て・マンションが集まっているため、近隣の成約事例と比較しやすいという利点があります。

査定を依頼するときは、自分の物件が再開発・商業地域に近いエリアか、住宅団地エリアかを先に伝えておくと、根拠のある価格の説明を受けやすくなります。

買取に仲介手数料はかからない。ただし、そこだけで比べない

不動産会社が自分で買主になる「買取」では、仲介手数料は発生しません。手数料は仲介の報酬なので、売主と買主のあいだに立つ会社がいない取引では出てこないためです。

ただし、手数料がかからない代わりに、買取の価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的です。比べるときは「手数料が無料か」ではなく、最後に手元に残る金額で見ます。

気をつけたいのが「買取保証」の付いた売り方です。まず仲介で売り出し、期限内に売れなければ会社が買い取る、という形になります。

この場合、仲介で買い手が付けば仲介手数料はかかります。どちらの形の提案なのか、契約の前に確認してください。

手数料以外の費用は、買取でも仲介でも残ります。ローンが残っていれば抵当権を抹消する登記の費用、書類を取り寄せる実費などです。「手数料無料」という言葉だけで、支払いがゼロになるわけではありません。

北区は戸建ての取引が578件あり、16区で6番目に多い区です。築46年以上でも中央値1,800万円が残っています。

買取を決める前に、仲介で売った場合の見込み額と手数料も出してもらい、両方を並べて比べてください。手数料の計算のしかたは仲介手数料の計算方法、買取価格が仲介より下がる理由は不動産買取の仕組みにまとめています。

⑤ 売却の進め方と相談先

北区で家を売る進め方は、次の4つのステップで整理できます。

1. 状況整理 — 相続・住み替え・空き家など、売却の背景を整理します
2. 実データで相場を確認 — マンションか戸建てかで、上記①〜③の価格帯を確認します
3. 無料査定で複数社を比較 — 1社だけでなく複数社の査定額と根拠を見比べます
4. 相談して決める — 売る・売らないは、価格を見てから決めても問題ありません

査定額は、あくまで売り出す際の参考価格です。実際に売れる価格とは一致しない場合があるため、査定額だけで判断せず、根拠になった成約事例まで確認しておくと安心です。相続や税金が絡む場合は、司法書士・税理士など専門家への確認も並行して進めます。