2026年10月19日（月）家の売却を、国の実データで。
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名古屋市で築30年の一戸建ては、いまも売れています。木造の建物評価は年数とともに下がりますが、土地の価値は残り、名古屋市の住宅地の地価は上昇が続いています（令和7年地価公示・住宅地3.6％上昇）。気をつけたいのは、解体やリフォームを先に決めてしまわないこと。古家付き土地や買取で売れるケースは珍しくなく、費用をかける前に今の価格を確かめるのが、無理のない順番です。
名古屋市で築30年の一戸建ては、いまも売れています。木造の建物評価は年数とともに下がります。ただ、土地の価値は残り、名古屋市の住宅地の地価は上昇が続いています（令和7年地価公示・住宅地3.6％上昇）。
気をつけたいのは、解体やリフォームを先に決めてしまわないこと。古家付き土地や買取で売れるケースは珍しくなく、費用をかける前に今の価格を確かめるのが、無理のない順番です。
築30年の戸建ての値段は、「土地の価格」と「建物の価格」を足して考えます。木造の法定耐用年数は22年（出典: 国税庁）。ここが基準です。
築30年だと計算上の建物評価はほとんど残りませんが、取引でタダになるわけではなく、土地の価値は残ります。まず、この2つを分けて見るのが出発点です。
不動産の査定では、建物と土地を別々に評価します。建物は新築時の価格から、経過年数に応じて価値を差し引いて計算するのが一般的です。木造は法定耐用年数22年を目安に評価が下がり、築22年を過ぎると帳簿上の価値はほぼゼロに近づきます。
ただし、これはあくまで税や会計上の計算で、「実際に買い手が付く値段」とは別物です。状態が悪くなければ、築30年でも古家として評価され、リフォーム前提で買う人がいます。
一方、土地の価値は建物のようには目減りしません。名古屋市の住宅地の地価公示は、令和7年（2025年）1月1日時点で3.6％の上昇でした（前年は4.5％上昇）。上昇幅は縮んでいますが、下がってはいません。
つまり築30年の家では、値段の多くを土地が支えています。「建物が古いから二束三文」と早合点せず、土地込みの今の相場を確かめることが先です。
結論から言うと、最初に「解体」や「フルリフォーム」を決めないほうがよいケースが多いです。傷んだ家でも古家付き土地や業者買取で売れることがあり、先に手を入れると費用も税金もかさみます。
まず今の状態で価格を確かめ、そのうえで直す・直さない・解体を選びます。判断材料を並べます。
| 売り方 | 向いているケース | 主な費用・手間 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 直さずそのまま売る | 早く手放したい／遠方に住む／傷みが浅い | 残置物の片付け程度 | 買取なら片付け前でも相談可。まず今の価格を知ることから |
| 直して売る（部分補修） | 雨漏り・設備の不具合がある／内見の印象を整えたい | 補修費（範囲で大きく変動） | 全面リフォームは費用が価格に乗りにくい。直すのは危険と雨漏りだけに絞る |
| 解体して土地にする | 建物が老朽で危険／買い手が付きにくい | 解体費（構造・広さで変動）、残置物処分 | 更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がるのが一般的 |
焦らないことです。古い家を売るとき、いちばん多い失敗が「売る前に全面リフォームや解体をしてしまう」ことです。
買主はリフォーム前提で価格を見ていることが多く、売主が先に手を入れても、その費用ぶんが売値に乗るとは限りません。順番としては、今の状態のまま査定を取り、直す・直さない・解体は価格を見てから決めるのが安全です。
建築士の視点
現場で築古の家を見ていると、価値を本当に左右するのは「築年数」より「雨と水まわり」です。屋根・外壁からの雨漏りが柱や土台まで達しているか、床下にシロアリや基礎の割れがないか。ここが健全なら、内装やキッチンが古くても、買い手はリフォームを前提に評価できます。逆に、売る前に外壁塗装や表面だけのリフォームにお金をかけるのは避けたほうがいい。買主は自分の好みで直したい人が多く、売主が先に化粧しても価格に反映されにくいからです。手を入れるなら「危険と雨漏りの止血」だけ。見た目より先に、今の状態で査定を取り、直す・直さない・解体は価格を見てから決める。これが遠回りに見えて、いちばん損の少ない進め方です。
築古や古家付き土地は、そのままの状態で買取価格を調べておくと、直す・解体の判断がしやすくなります。
なお、再建築不可や事故物件など、通常の仲介では売りにくい「訳あり物件」もあります。こうした物件も、専門の買取業者に現況のまま査定を依頼できます。訳あり物件にも、売り方はあります。
種類別の売り方は 訳あり・難あり物件を売る。買取という選択肢と、種類別の売り方 にまとめています。
名古屋市には、古い木造住宅の解体に使える助成が2つあります。ただし対象は限定的で、「売る前提でどんな家にも使える」ものではありません。どちらも工事の着手前に申請し、交付決定を受けることが必須です（2026年7月時点）。
いずれも年度ごとの予算があり、上限に達すると受付が終わります。使えそうなら早めに市の窓口へ相談してください。
なお、解体して更地にすると、建物が建っている土地に適用される住宅用地の特例が外れます。その結果、土地の固定資産税が上がるのが一般的です。
「補助が出るなら解体」と即断せず、売れるか確かめてから判断するほうが安全です。
解体費用は何で決まるのか。更地で売るか、古家付き土地のまま売るかの見極めは、空き家・古家の解体費用と、更地で売る進め方 にまとめています。
税金の話は避けて通れません。家を売って利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかります。利益は「売った金額−（取得費＋売却にかかった費用）」で計算します。
所有期間が5年を超えるかで税率が変わり、自宅を売る場合は利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。金額は条件で大きく変わるため、正確な計算は税理士や税務署に確認してください。
ポイントだけ整理します。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となります。税率は所得税15％・住民税5％です（このほか復興特別所得税が所得税額の2.1％）。
5年以下は「短期」で税率が高くなります（出典: 国税庁）。築30年の家なら長期に当たることが多いです。ただ、相続で引き継いだ場合の所有期間の数え方など、細かい扱いは個別に確認が必要です。
自宅として住んでいた家なら、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」を使える場合があります。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが条件です（出典: 国税庁）。
親から相続した空き家の場合は、別に「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。この特例には、名古屋市発行の確認書が必要です。どの特例が使えるか、取得費が分からないときの扱いなどは、税理士や税務署で確認するのが確実です。
築古の家を売る人がいちばん気にするのが、引き渡した後のことです。売主は、契約の内容に合わない不具合について買主に責任を負います（契約不適合責任）。築30年の家では、ここをどう扱うかを契約前に決めておきます。
個人が住んでいた家を売る場合、契約書で売主の責任を負う期間を短く区切ったり、責任を負わない取り決めにすることがあります。どこまでを取り決めるかは、契約書の文面で決まります。仲介を頼む会社に、この部分をどう書くのか必ず確認してください。
ただし、売主が知っていた不具合を買主に伝えなかった場合は、そうした取り決めがあっても責任を免れません。ここが実務でいちばん大事な点です。
雨漏りした跡、直したことのある水まわり、床が沈む場所、シロアリの駆除歴。思い当たることは、物件状況等報告書（告知書）に書いて出します。
隠すと得をするように見えて、逆です。不具合を先に出しておけば、買主はそれを前提に価格と修繕を考えます。あとで発覚したときのほうが、話は必ず大きくなります。
築30年なら、買主も「どこかは傷んでいる」と思って見ています。正直に出したほうが、話が早く終わります。
自分の家のどこを確かめておくか。売れる家か、売りにくい家か。建築士視点のセルフチェック を見てください。
なお、業者が買い取る場合は現況のまま引き渡す前提で進むことが多く、売主の責任の扱いも仲介とは変わります。違いは 仲介と買取の違い にまとめています。
築30年の家は、値段の多くを土地が支えます。だからこそ、その土地の範囲がはっきりしているかが影響してきます。
境界があいまいだと、買主は面積を信用できません。値引きの材料になり、話が止まることもあります。ここでつまずく人は多いです。
確かめるのは3つです。
築30年前後の家だと、境界標が塀の工事や駐車場の舗装でなくなっていることがよくあります。親が建てた家なら、隣と口約束で決めた線がそのまま、というケースもあります。
境界が決まっていないと、仲介では確定測量を条件にされることがあります。土地家屋調査士に頼み、隣の所有者全員から立会いと署名をもらう作業です。費用も時間もかかります。
隣が相続で名義を放置していると、相手を探すところから始まります。売ると決めてから気づくと、引き渡しが遅れます。
いま必要なのは調査ではなく確認です。図面が家にあるか、現地に境界標が残っているか。この2つを見ておくだけで、査定のときの話が早くなります。
無ければ「無い」と伝えれば、そのうえで進め方を組めます。なお買取では、現況のまま引き受けて業者側で測量を手配する進め方もあります。確認だけで十分です。
境界確定の具体的な流れは 土地を売る。境界確定と「古家付きか更地か」 にまとめています。揃えておく書類は 不動産売却の必要書類 にまとめています。
「こんな古い家、誰が買うのか」。築30年で売ると決めたとき、多くの人がここで止まります。
買い手は大きく3つに分かれます。どのタイプが手を挙げるかで、値段の付き方も、直すかどうかの判断も変わります。
そのまま住む人。中古を買って自分でリフォームしたい人です。間取りや広さ、駅までの距離、学区を見ます。内装やキッチンの古さは、あまり気にしません。代わりに雨漏りの跡、床の傾き、シロアリを気にします。ここが健全なら、建物にも値段が付きます。
建てる人・建てて売る会社。土地として見ます。建物は値段にならず、解体費のぶんが差し引かれます。見るのは土地の形、間口、前面道路の幅、用途地域です。建物の中は、ほとんど見ません。
貸す人。買ってから直して、賃貸に回す人です。家賃をいくら取れるか、そのためにいくら直すかで逆算します。
同じ家でも、この3者では出てくる金額が違います。1社の査定額だけを見て「安い」「高い」と決めないほうがいいのは、このためです。誰に向けて売り出すかで、やることも変わります。
住む人に向けるなら片付けと補修が物を言います。土地として売るなら、そこにお金をかけても戻ってきません。
自分の家がどのタイプに向くかは、建物の傷み具合と土地の条件で決まります。素人が机の上で決められるものではありません。
今の状態のまま価格を確かめると、どこから買い手が来ているのかが見えてきます。そこから直す・直さない・解体を選べば、順番を間違えずに済みます。
名古屋市の築30年帯で実際にどのくらいの値が付いているかは 築30年の家はいくらで売れるか にまとめています。
業者が買い取る場合の値段の付き方は 不動産買取の仕組み。誰が買い、なぜ仲介より安いのか にまとめています。
初めてでも、この4ステップで迷いません。
考え方はシンプルです。築古や古家付き土地は、そのままの状態でいくらになるかを先に押さえておくと判断が早まります。直す・解体の判断も、仲介か買取かの選択もしやすくなります。
値段の目安レポート（無料）
近くで実際に売れた取引と比べて、土地と建物を分けて計算します。比べた取引も、掛けた数字も、全部レポートに載せます。
築年数だけで売れる・売れないは決まりません。木造の法定耐用年数22年を過ぎて建物評価は下がっていても、土地の価値は残り、名古屋市の住宅地の地価は上昇傾向です（令和7年地価公示）。状態が健全なら古家としてリフォーム前提で、傷みが深くても古家付き土地や業者買取で評価されることがあります。まず今の価格を確かめるところからで大丈夫です。
全面リフォームの費用が、そのまま売値に上乗せされるとは限りません。買主は自分の好みで直したい人が多く、売主が先に手を入れても価格に乗りにくいためです。直すなら、雨漏りや設備の不具合など「危険と雨漏りの止血」に絞るのが現実的です。手を入れる前に、今の状態で査定を取って比べてから判断してください。
必ずしもそうとは言えません。更地にすると住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がり、解体費も先に出ていきます。傷んだ家でも古家付き土地や買取で売れるケースがあるため、先に解体を決めると費用も税金もかさむことがあります。売れるか・いくらかを確かめてから、解体を判断するほうが安全です。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合・建築士監修を経て公開しています。