名古屋市で築30年の家を売る｜建物の価値と、直す・直さない・解体の見極め【建築士監修】

名古屋市で築30年の一戸建ては、いまも売れています。木造の建物評価は年数とともに下がりますが、土地の価値は残り、名古屋市の住宅地の地価は上昇が続いています（令和7年地価公示・住宅地3.6％上昇）。気をつけたいのは、解体やリフォームを先に決めてしまわないこと。古家付き土地や買取で売れるケースは珍しくなく、費用をかける前に今の価格を確かめるのが、無理のない順番です。

築30年の家は「土地」と「建物」を分けて見る

築30年の戸建ての値段は、「土地の価格」と「建物の価格」を足して考えます。木造の法定耐用年数は22年（出典: 国税庁）。築30年だと計算上の建物評価はほとんど残りませんが、取引でタダになるわけではなく、土地の価値は残ります。まず、この2つを分けて見るのが出発点です。

不動産の査定では、建物と土地を別々に評価します。建物は新築時の価格から、経過年数に応じて価値を差し引いて計算するのが一般的です。木造は法定耐用年数22年を目安に評価が下がり、築22年を過ぎると帳簿上の価値はほぼゼロに近づきます。ただし、これはあくまで税や会計上の計算で、「実際に買い手が付く値段」とは別物です。状態が悪くなければ、築30年でも古家として評価され、リフォーム前提で買う人がいます。

一方、土地の価値は建物のようには目減りしません。名古屋市の住宅地の地価公示は、令和7年（2025年）1月1日時点で3.6％の上昇でした（前年は4.5％上昇）。上昇幅は縮んでいますが、下がってはいません。つまり築30年の家では、値段の多くを土地が支えています。「建物が古いから二束三文」と早合点せず、土地込みの今の相場を確かめることが先です。

直す・直さない・解体、どれを選ぶ？

結論から言うと、最初に「解体」や「フルリフォーム」を決めないほうがよいケースが多いです。傷んだ家でも古家付き土地や業者買取で売れることがあり、先に手を入れると費用も税金もかさみます。まず今の状態で価格を確かめ、そのうえで直す・直さない・解体を選びます。判断材料を並べます。

売り方	向いているケース	主な費用・手間	注意点
直さずそのまま売る	早く手放したい／遠方に住む／傷みが浅い	残置物の片付け程度	買取なら片付け前でも相談可。まず今の価格を知ることから
直して売る（部分補修）	雨漏り・設備の不具合がある／内見の印象を整えたい	補修費（範囲で大きく変動）	全面リフォームは費用が価格に乗りにくい。直すのは危険と雨漏りだけに絞る
解体して土地にする	建物が老朽で危険／買い手が付きにくい	解体費（構造・広さで変動）、残置物処分	更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がるのが一般的

古い家を売るとき、いちばん多い失敗が「売る前に全面リフォームや解体をしてしまう」ことです。買主はリフォーム前提で価格を見ていることが多く、売主が先に手を入れても、その費用ぶんが売値に乗るとは限りません。順番としては、今の状態のまま査定を取り、直す・直さない・解体は価格を見てから決めるのが安全です。

建築士の視点

現場で築古の家を見ていると、価値を本当に左右するのは「築年数」より「雨と水まわり」です。屋根・外壁からの雨漏りが柱や土台まで達しているか、床下にシロアリや基礎の割れがないか。ここが健全なら、内装やキッチンが古くても、買い手はリフォームを前提に評価できます。逆に、売る前に外壁塗装や表面だけのリフォームにお金をかけるのは避けたほうがいい。買主は自分の好みで直したい人が多く、売主が先に化粧しても価格に反映されにくいからです。手を入れるなら「危険と雨漏りの止血」だけ。見た目より先に、今の状態で査定を取り、直す・直さない・解体は価格を見てから決める。これが遠回りに見えて、いちばん損の少ない進め方です。

築古や古家付き土地は、そのままの状態で買取価格を調べておくと、直す・解体の判断がしやすくなります。

名古屋市で使える解体の補助制度

名古屋市には、古い木造住宅の解体に使える助成が2つあります。ただし対象は限定的で、「売る前提でどんな家にも使える」ものではありません。どちらも工事の着手前に申請し、交付決定を受けることが必須です（2026年7月時点）。

• 老朽木造住宅除却助成：昭和56年5月31日以前に着工され、耐震基準を満たさない（倒壊の危険性ありと判定された）木造住宅の解体が対象です。実際の除却費と「延床面積×1平方メートルあたり9,600円」のいずれか低い額の3分の1を助成し、上限は40万円です（出典: 名古屋市、2026年7月11日確認）。
• 老朽危険空家等除却費補助金：市が「特定空家等」と判断し、周辺に著しい危険を及ぼしている家屋の解体が対象です。評価点75点以上で工事費の3分の1（上限40万円）、125点以上で3分の2（上限80万円）を補助します。所有者全員の同意や市税の滞納がないことが条件です（出典: 名古屋市、2026年7月11日確認）。

いずれも年度ごとの予算があり、上限に達すると受付が終わります。使えそうなら早めに市の窓口へ相談してください。なお、解体して更地にすると、建物が建っている土地に適用される住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がるのが一般的です。「補助が出るなら解体」と即断せず、売れるか確かめてから判断するほうが安全です。

築古を売ると税金はどうなる？

家を売って利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかります。利益は「売った金額−（取得費＋売却にかかった費用）」で計算します。所有期間が5年を超えるかで税率が変わり、自宅を売る場合は利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。金額は条件で大きく変わるため、正確な計算は税理士や税務署に確認してください。

ポイントだけ整理します。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は所得税15％・住民税5％（このほか復興特別所得税が所得税額の2.1％）です。5年以下は「短期」で税率が高くなります（出典: 国税庁）。築30年の家なら長期に当たることが多いですが、相続で引き継いだ場合の所有期間の数え方など、細かい扱いは個別に確認が必要です。

自宅として住んでいた家なら、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」を使える場合があります。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが条件です（出典: 国税庁）。親から相続した空き家の場合は、別に「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があり、名古屋市発行の確認書が必要になります。どの特例が使えるか、取得費が分からないときの扱いなどは、税理士や税務署で確認するのが確実です。

名古屋市で築古を売る流れ

初めてでも、この4ステップで迷いません。

1. 状況を整理する：名義（相続なら相続登記の有無）、抵当権や残置物の有無を確認します。相続や共有名義がからむ場合は、司法書士に先に相談すると後がスムーズです。
2. 今の価格の目安を知る：国土交通省の不動産情報ライブラリで、近隣の実際の成約価格帯を確認します。査定額はあくまで「売り出しの参考価格」であって、そのまま売れる金額ではありません。
3. 売り方を選ぶ：買い手を待つ「仲介」か、業者がそのまま買い取る「買取」か。築古・遠方・早く手放したい場合は、片付け前でも相談できる買取が向きます。
4. 相談して決める：無料査定で複数の見立てを取り、解体費や補修費、税金を引いた「手取り」で比べます。急いで契約する必要はありません。

築古や古家付き土地は、そのままの状態でいくらになるかを先に押さえておくと、直す・解体の判断も、仲介か買取かの選択もしやすくなります。