名古屋市の不動産売却｜家・マンション・土地を売る流れと相場の掴み方【建築士監修】

名古屋市で家・マンション・土地を売るなら、やることの順番は決まっています。国が公開する実際の取引データで今の相場を確かめ、仲介か買取かを選びます。あとは複数社の無料査定を「手取り」で見比べて決めるだけです。

名古屋は16区で市場がかなり違います。だから「名古屋の平均」ではなく、自分の区の実データで見るのが失敗しないいちばんのコツです。

名古屋の不動産売却、いまの市場を先に押さえる

まず全体像からです。名古屋市の人口は約235万人（2,352,150人・令和8年6月1日現在）で、住まいの需要が厚い都市です。地価は上昇が続いています。

国土交通省は令和8年地価公示（2026年1月1日時点）を公表しました。名古屋圏（名古屋市を含む都市圏）の住宅地は前年より1.9％、商業地は3.3％上がっています。

ただし上昇の勢いは前年（住宅地＋2.3％、商業地＋3.8％）よりゆるやかになっています。スピードは落ちています。

全国でも全用途平均が5年連続で上昇しています。ただしこれはあくまで「圏域の平均」です。

名古屋市の中でも区によって価格帯も上がり方も差があり、市域の住宅地は名古屋圏の平均を上回るペースで動いています。だから相場は「名古屋の平均」ではなく、自分の区の実際の成約価格で確かめてください。区ごとに答えが変わります。

名古屋で家・マンション・土地を売る流れ（7ステップ）

初めてでも、順番どおりに進めれば迷いません。売却は大きく7ステップです。

査定を受けてから引き渡しまで、仲介の場合はおおむね3〜6か月が目安です。※監修者〔工務店経営10年〕の実務経験に基づく目安です。

1. 状況と名義を整理する：名義が誰かをまず確認します。相続なら相続登記が済んでいるか、共有名義や住宅ローン（抵当権）が残っていないかも見ておきます。相続や離婚がからむ場合は、司法書士・弁護士へ早めに相談しておくとスムーズです。
2. 実データで相場を確かめる：国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の実際に売れた価格帯を確認します。複数の目安を見比べて、相場観を持っておきます。
3. 複数社に無料査定を依頼する：まず資料だけで見立てる「机上（きじょう）査定」から始めます。次に実際に見てもらう「訪問査定」へ進みます。必ず複数社を比べます。
4. 媒介契約を結ぶ：売却を任せる会社と契約します。1社専任か複数社に依頼できるかなど契約タイプで動き方が変わるので、違いを聞いたうえで選びます。
5. 売却活動をする：広告を出し、購入希望者の内覧に対応します。室内の見え方が印象を左右します。
6. 売買契約・重要事項説明：買主が決まったら、条件をすり合わせて契約します。宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。
7. 決済・引き渡し：代金の受け取り、所有権の移転登記、鍵の引き渡しを行います。売却益が出た場合は、翌年の確定申告で税金を精算します。

名古屋では仲介と買取、どちらを選ぶか

家の売り方は大きく「仲介」と「買取」の2つです。仲介は一般の買い手を市場で探すため、相場に近い価格を狙える代わりに時間がかかります。買取は不動産会社が直接買い取るため、早く確実な代わりに価格は下がるのが一般的です。

急ぐか・高さを取るかで選び方が変わります。

	仲介	買取
誰が買う	一般の購入希望者	不動産会社が直接
価格の傾向	相場に近い価格を狙える	仲介相場より下がるのが一般的
期間の目安	数か月（買い手次第）※	数週間で完了することも※
手間	内覧対応・広告期間が必要	内覧や片付けの負担が軽い
向くケース	急がず、なるべく高く売りたい	早く確実に、そのままの状態で手放したい

※期間はあくまで目安です。監修者（工務店経営10年）の実務経験に基づきます。

判断の軸は「時間」と「手間」です。住み替えで次の資金計画がある、築浅で買い手が付きやすいなら仲介が向きます。相続した空き家や築古で、片付けや修繕の前にとにかく手放したいなら、そのままの状態で相談できる買取が向くことがあります。

どちらが得かは物件と事情次第なので、両方の目安を取って比べましょう。相続・空き家・離婚は、それぞれのガイドで整理しています。

名古屋ならではの注意点（区で市場が違う）

名古屋市は16区で構成され、区ごとに価格帯も買い手の層も大きく違います。だから査定の前に、自分の区の実際の成約データを見ておくことが欠かせません。名古屋固有の注意点は次の3つです。

その1：区によって相場も売れ方も違う。 区が変われば1平方メートルあたりの単価も、買い手が付くまでの動きも変わります。

その2：他都市に同じ名前の区がある。 東区・西区・南区・北区・中区・港区などは大阪市や横浜市など他都市にもあります。ネットで相場を調べるときは、必ず「名古屋市○○区」で見ているかを確認してください。

その3：買い手のニーズも区で違う。 職住近接が好まれるエリア、ファミリー戸建ての需要が強いエリアなど、売れやすい物件像が区で異なります。自分の物件が「誰に売れるか」を意識すると、仲介か買取かの判断もぶれません。

答えは区ごとに違います。まずは自分の区のページから、実データと進め方を確認してみてください。

費用と税金の概要（詳しくは専用ページで）

売却では「売れた金額がそのまま手元に残る」わけではありません。主にかかるのは、仲介手数料・印紙税・登記費用（住宅ローンが残っていれば抵当権の抹消費用）です。税金は別に考えます。

あわせて、売却益が出た場合の税金もかかります。細かい計算は専用ページに譲ります。

仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合、上限が「売買価格×3％＋6万円＋消費税」と決まっています。この上限は、法律（宅地建物取引業法）にもとづく告示で定められています（出典: 国土交通省）。これは上限額なので、必ずこの金額になるわけではありません。

税金でつまずきやすいのは、売って利益（譲渡所得）が出たときの税金です。ただし住んでいた家なら、最高3,000万円まで利益から差し引ける特例（マイホームを売ったときの特別控除）があります。所有期間が5年を超えるかでも税率が変わるなど、条件次第で税額は大きく変わります。

個別の税額は税理士や税務署の窓口に確認してください。詳しい内訳と計算の考え方は、次のページで整理しています。

住宅ローンが残っている家でも売れるのか

売れます。ローンが残ったままでも、売却はできます。

仕組みはこうです。家が売れた代金で、残っているローンを一括返済します。返済すると、金融機関が設定している抵当権を外せます。

抵当権が付いたままでは買主に引き渡せないため、抹消と引き渡しは同じ日にまとめて行います。決済日に、買主からの入金・ローンの完済・登記の手続きが一度に動く形です。売主が先に自分の貯金で完済しておく必要はありません。

先に確かめるのは、ローンの残高です。金融機関から届く残高証明書か返済予定表で分かります。ネットバンキングの画面でも確認できます。

そのうえで、売れそうな金額から仲介手数料などの費用を引き、さらにローン残高を引きます。残ったものが手元に入るお金です。査定額をそのまま手取りだと思っていると、ここで話がズレます。

つまずくのは、引いた結果がマイナスになるときです。売却額でローンを返しきれない状態を、オーバーローンと呼びます。

この場合、足りない分を手持ちの資金で埋められれば、通常どおり売れます。埋められないときは、手が残っています。金融機関の同意を得て売る「任意売却」です。

大事なのは動く時期です。返済が苦しいと感じた段階なら、まだ普通に売るという選択肢が残っています。

滞納が続いてから相談すると、選べる手は減ります。返済に不安があるなら、査定と並行して次のページも見ておいてください。

名古屋で不動産会社をどう選ぶか

査定を複数社から取ったあと、いちばん迷うのがここです。金額が高い会社を選びたくなりますが、それだけで決めると後で困ります。

金額より根拠です。査定額は売り出しの参考価格で、契約がほしくて高めに出す会社もあるからです。見るのは金額そのものではなく、その金額の出どころです。

査定の説明を受けるとき、次の3つを聞いてみてください。

• この価格の根拠になった成約事例はどれか。 いつ・どこで・いくらで売れた物件かを、具体的に出せるかを見ます。
• この物件を誰に売るつもりか。 買い手の像を答えられる会社は、その区の市場をちゃんと見ています。
• 売れなかったとき、いつ何を見直すか。 価格の見直し時期や広告の打ち直しを、先に話せるかどうかです。

答えが曖昧なら、名前の知られた会社でも保留でかまいません。金額の根拠を聞かれて具体的に答えられるかが、そのまま売却活動の質になります。

ここは好みが分かれます。大手か地元か、で悩む人も多いです。

どちらが正解とは決めつけないほうがいいです。マンションは似た条件の部屋と比べやすいので、事例を数多く持つ会社が力を出しやすい。

戸建てや土地は、その区で家を探している買い手を抱えているかが影響します。物件のタイプと区によって、向く会社は変わります。

契約の形も、先に聞いておきます。売却を任せる媒介契約には種類があり、1社に絞るか複数社に頼めるかで動き方が変わります。

途中で変えるのは手間なので、選ぶ前に違いを確認してください。担当者と連絡が取れるか、活動の報告が来るかも、売り出してから影響してきます。

いくらで売り出すか、いつ下げるか

売り出し価格を最後に決めるのは、不動産会社ではなく売主です。査定額はその材料にすぎません。ここを人任せにすると、あとで納得できなくなります。

決め方は、期限から逆算します。いつまでに現金が必要か。住み替えなら次の家の引き渡し日、相続なら遺産分割や納税の期日です。

期限が近いほど、相場に寄せた価格から始めます。余裕があるなら、少し高めから試す余地があります。

高めに出すと、最初の反応は鈍くなりやすいです。それを分かったうえで、価格を見直す時期を売り出し前に決めておきます。

「どれくらい反応がなかったら下げるか」を先に担当者と握っておく、ということです。売り出してから考えると、判断が感情に引っ張られて下げ時を逃します。

見直すときに大事なのは、何が起きていないかの切り分けです。

• 内覧の申し込みが入らない：価格か、情報の出し方の問題です。写真の枚数、間取り図の有無、どのサイトに載っているかを先に確認します。
• 内覧は来るが決まらない：価格より、現地で見えるものが引っかかっています。見学した人が何を言っていたかを担当者に聞いてください。

同じ「売れない」でも、手を打つ場所が違います。値下げは最後の手段ではありませんが、最初に出す手でもありません。

会社からの報告が「反響がありません」で止まるなら、問い合わせ件数と内覧件数を数字で出してもらいましょう。どれだけ動いているか分からないままでは、価格のせいなのかどうかも判断できません。

査定に出す前のチェックリスト（建築士の視点）

査定の精度は、事前にどれだけ材料をそろえたかで変わります。ここが土台です。

建物と土地の「事実」がはっきりしているほど査定額のブレが小さくなり、後の契約トラブルも防げます。査定を依頼する前に、次を確認しておきましょう。

• 権利関係：登記簿の名義、共有者の有無、住宅ローン（抵当権）が残っていないか
• 境界：隣地との境界標があるか、測量図・確定測量の有無（土地・戸建てで特に重要）
• 建物の状態：雨漏り・シロアリ・水まわりの傷み、基礎のひび割れの有無
• 書類：間取り図、建築確認済証・検査済証、リフォーム履歴
• 付帯設備と残置物：エアコンや給湯器などの動作、置いていく物・撤去する物の切り分け

建築士の視点

現場で見ていると、査定前に慌てて外壁塗装や表面のリフォームにお金をかける方がいますが、多くの場合割に合いません。買主は自分好みに直したい人が多く、売主が先にお化粧しても価格には乗りにくいからです。本当に価値を左右するのは見た目より「雨と水まわり」。屋根・外壁からの雨漏りが柱や土台まで達していないか、水まわりが健全か。ここが大丈夫なら、内装が古くてもリフォーム前提で評価されます。もう一つ土地で影響するのが境界です。境界があいまいだと買主が慎重になり、値付けも交渉も止まりがちです。直すべきは「危険と雨漏りの止血」と「境界の確認」。それ以外は、今の状態のまま査定を取り、直す・直さないは価格を見てから決めるほうが、損をしにくい順番です。

最後はここです。査定額は、あくまで「売り出しの参考価格」です。

そのまま売れる金額ではなく、実際の成約額は市場で決まります。まずは複数社の無料査定を取り、費用を差し引いた手取りで見比べましょう。