媒介契約は3種類。違いはレインズ登録と自己発見取引にある【建築士監修】

家を売るとき、不動産会社と結ぶ契約は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類です。違いは3点です。

複数社に重ねて頼めるか、自分で見つけた相手と直接契約できるか、指定流通機構（レインズ）への登録や報告の義務があるかです。宅地建物取引業法で決まっているルールなので、全国どこでも同じです。

媒介契約は3種類。まず違いを一覧で見る

一般媒介契約は複数社に重ねて依頼できる契約です。専任媒介契約は1社に絞る代わりに、自分で買い手を見つけた場合は直接契約できます。

専属専任媒介契約も1社に絞りますが、自己発見取引はできません。レインズ登録・報告義務の重さもこの順で増えます。

3つの契約は、法律上「制限が少ない順」に並んでいます。制限が少ない一般媒介は、不動産会社側の義務も軽いです。

制限が重い専属専任は、その分義務も重いです。この対応関係で覚えると分かりやすいです。

項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数業者への依頼	できる	できない（1社のみ）	できない（1社のみ）
自己発見取引（自分で買い手を見つけて直接契約）	できる	できる	できない（業者を通す必要がある）
レインズへの登録義務	義務なし（登録は任意）	契約締結の翌日から7日以内（休業日を除く）	契約締結の翌日から5日以内（休業日を除く）
業務処理状況の報告義務	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約の有効期間	法律上の上限なし	最長3か月	最長3か月

出典: 宅地建物取引業法第34条の2、東日本レインズ「媒介契約制度」（2026年7月12日確認）

一般媒介契約は、複数社に頼める代わりに業者側の義務が軽い

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。レインズへの登録義務や、業務処理状況を報告する義務は法律上ありません。

会社ごとの動きが見えにくくなりやすい点は、依頼する側が把握しておく必要があります。そこが一般媒介の弱点です。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があります。明示型は、他にどの会社へ依頼しているかを各社に伝える方式。非明示型は伝えない方式です。

どちらの型でも、他の会社（自分で見つけた相手を含む）で契約が成立したときは、その旨を各社へ通知する必要があります。契約の有効期間に法律上の上限はありません。ただし、国土交通省の標準媒介契約約款（一般用）でも3か月ごとの更新を目安とする様式が示されています。

専任媒介契約は、1社に絞る代わりにレインズ登録と報告義務がつく

専任媒介契約は、依頼できる不動産会社を1社に限定する契約です。ただし、自分で買い手を見つけた場合は、その相手と直接契約すること（自己発見取引）ができます。1社に絞る代わりに、不動産会社側には法律上の義務が課されます。

レインズへの登録は契約締結の翌日から7日以内（休業日を除く）です。業務処理状況の報告は2週間に1回以上です。

いずれも法律で定められた義務です（宅地建物取引業法第34条の2）。契約の有効期間は最長3か月で、これより長い期間を定めても、法律上は3か月に短縮されます。

依頼者に不利な特約（報告義務を免除する特約など）は無効です。

専属専任媒介契約は、自分で買い手を見つけても仲介を通す

専属専任媒介契約も1社に絞る契約ですが、専任媒介契約とはさらに条件が変わります。自分で買い手を見つけた場合でも、その相手と直接契約することができず、依頼した不動産会社を通す必要があります。抜け道はありません。

その分、不動産会社側の義務も専任媒介契約より重くなります。レインズへの登録は契約締結の翌日から5日以内（休業日を除く）、業務処理状況の報告は1週間に1回以上です。

契約の有効期間は専任媒介契約と同じく最長3か月。動きの速さを求める代わりに、1社への依存度が最も高い契約形態です。

3か月が過ぎたら、契約は自動で延びるのか

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は最長3か月です。ここでよく聞かれるのが「期間が過ぎたら自動で延びるのか」という点。延びません。

期間が来れば、その契約は終わります。同じ会社に続けて頼みたいなら、依頼者側から更新を申し出て、あらためて契約を結び直します。

会社の判断だけで勝手に延長される仕組みではありません（宅地建物取引業法第34条の2）。契約書に自動更新と読める書き方があれば、署名の前に理由を聞いてください。

一般媒介契約には、法律上の期間の上限がありません。ただし契約書に期間が書いてあれば、その日が一区切りになります。

3か月という区切りは、売り方を見直すタイミングとして使えます。見るのは3つです。問い合わせが何件あったか、内見まで進んだのが何件か、価格や見せ方の見直しを会社側から提案されたか。

専任系なら報告が手元に残っているので、それを並べれば動きが分かります。そのうえで、同じ条件でもう一度頼むのか、会社を変えるのか、価格を見直すのかを決めます。何も動きがないまま更新だけ重ねるのが、いちばんもったいない進み方です。

売れないまま期間が来ることもあります。そのとき何を変えるかは家が売れないとき、何を変えるかで整理しています。

買取に切り替えるという手もあります。その考え方は仲介と買取の違いを見てください。

契約の種類で、仲介手数料は変わるのか

変わりません。一般媒介でも専属専任媒介でも、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は同じです。上限は宅地建物取引業法で決まっていて、契約の種類では動きません。

「専任にしてくれれば手数料を下げます」と言われることはありますが、それは会社が上限より低くしているだけです。契約の種類そのものに値段の差はありません。

ここを取り違えると、選び方がずれます。専属専任は業者側の義務がいちばん重いから、そのぶん手数料も高いのだろう、と考える人がいます。上限は同じです。

同じ手数料で、成約すれば確実に自社に入る契約のほうを勧めたくなる。専任系を提案される背景には、その事情もあります。手数料そのものの計算は仲介手数料の計算方法にまとめています。

もう一つ、手数料とは別に請求される費用があります。国土交通省の標準媒介契約約款では、通常の広告や現地案内にかかる費用は仲介手数料に含まれる扱いです。売主が特別に頼んだ広告の実費など、限られたものだけが別途の請求になります。

だから契約の前に「手数料のほかに払うお金はありますか」と聞いてください。あるという答えなら、何にいくらかかるのかを書面で出してもらう。

口約束のまま進めないことです。売却全体でかかるお金の内訳は不動産売却でかかる費用の一覧で確認できます。

期間の途中でやめたいとき、どうするか

専任媒介と専属専任媒介は最長3か月です。ただ、反響がないまま3か月を待つのがつらいこともあります。途中でやめられるかというと、やめられます。

依頼者が自由に解除できない特約は、法律上は無効です。ただし、やめ方には順番があります。

いちばんまずいのは、黙ったまま他社に頼むことです。専任系は1社に絞るという約束の契約です。

その約束に反して他社で話をまとめると、違約金や費用の請求につながります。そこが一番危ないところです。

国土交通省の標準媒介契約約款にも、解除までに会社が実際に使った広告などの費用を請求できる定めがあります。だから、やめたいと思った時点で、まず会社に伝える。

そのうえで「解除する場合、請求されるお金はありますか」と聞いてください。あるという答えなら、何にいくらかかったのかを書面で出してもらいます。

進め方はこの順です。①契約書の解除に関する条項を読む、②解除の意思を書面かメールで伝えて記録を残す。③レインズに登録されているなら、登録が削除されたかを確認する。

④次の会社と契約するのは、前の契約が終わったことを確認してから。③を飛ばすと、同じ物件が二重に出たままになることがあります。

理由が「担当者と話が合わない」だけなら、解除の前に担当者の変更を頼む手もあります。会社を変えると、また資料の受け渡しから始まります。

売り出しから日が浅いなら、価格や見せ方を先に見直したほうが早いこともあります。急がば回れです。

なお、査定を受けただけの段階なら、まだ媒介契約は結んでいません。断れば、それで終わりです。

そのときの考え方は別です。ここでは触れません。

査定だけ受けたい。売るか決めていなくても大丈夫かにまとめています。

一般媒介で複数社に頼むと、実際どうなるか

一覧で見ると、一般媒介は自由度が高く見えます。ただ、複数社に頼むと手間はこちらに寄ってきます。何が起きるかを先に知っておくと、選びやすくなります。

まず、窓口が増えます。同じ物件なので、各社から同じ質問が来ます。境界はどこまでか、いつから引き渡せるか、リフォームの履歴はあるか。

一社ずつ答えることになります。渡す資料も社数分そろえます。

次に、売り出し価格をそろえる必要があります。会社ごとに違う価格で広告に出ると、同じ物件が別々の値段で並びます。買主は安いほうを見ます。

高いほうに問い合わせは入りません。値付けは自分で決めて、各社に同じ数字を伝えてください。

内見の調整もこちらに集まります。A社の案内とB社の案内が同じ日に重なることがあります。住みながら売るなら、その都度部屋を片付けて立ち会います。

空き家でも、鍵を誰にどう預けるかを社数分決めることになります。内見にもコツがあります。

続きは別記事です。住みながら家を売る。内見対応で気をつけることにまとめています。

つまり一般媒介は、平日に連絡を取れる人、自分で決めて各社に同じ指示を出せる人に向いています。逆に、仕事が忙しくて返事が後手になるなら、専任系で窓口を一つにしたほうが結果的に早く進むこともあります。どの段階で何をするのかは家を売る流れは7ステップで確認できます。

名義が複数人のとき、媒介契約は誰が結ぶのか

家が共有名義なら、媒介契約は共有者全員で結びます。持分がいちばん多い人が一人で署名して成立する契約ではありません。全員の同意が前提です。

家そのものを売るには共有者全員の同意が要るので、媒介契約も全員が依頼者として名を連ねます。夫婦の共有、相続したまま兄弟で分けている家が、これにあたります。

遠方に住んでいる、体が動かせない、という共有者がいることもあります。その場合は委任状を用意して、誰か一人が代理で進めます。

どこまでの権限を委ねるのかを書面に残してください。会社に「うちは委任状で進められますか」と先に聞いておけば、契約の日に止まりません。

落とし穴があります。気をつけたいのは、一人でも「売らない」という人がいる場合です。

同意がそろわないなら、家全体は売れません。この状態で媒介契約だけ結んでも、話がまとまるまで物件は動きません。

自分の持分だけを売る方法は別にありますが、進め方も価格の付き方も変わります。共有持分だけを売るにまとめています。

もう一つ、相続した家で名義が亡くなった人のままになっているときです。先に相続登記を済ませます。登記上の所有者でない人は、売主として契約できません。

ここを飛ばすと、買主が決まったあとの引き渡しで止まります。相続登記の期限は相続登記の義務化と期限で確認できます。

契約の種類を選ぶ前に、まず売主が誰なのかをそろえる。順番はこちらが先です。

途中で「一般から専任」「専任から一般」に変えられるか

変えられます。ただし、種類だけを差し替える手続きはありません。

いまの契約をいったん終わらせて、新しい種類で結び直します。媒介契約は種類ごとに約款が違うからです。

いちばん揉めにくいのは、期間の満了に合わせるやり方です。専任媒介と専属専任媒介は最長3か月。

その日が来れば契約は終わります。更新の話が来たときに「次は一般でお願いします」と伝えれば、費用の話にもなりにくいです。

途中で変えたいなら、まず会社に伝えます。専任系を期間の途中でやめるのは、解除と同じ扱いです。それまでにかけた広告の実費を請求されることがあります。

だから「いま解除して一般で結び直すと、請求されるお金はありますか」と先に聞いてください。あるという答えなら、内訳を書面で出してもらいます。

よくあるのは二つの向きです。専任にしたが反響がないので窓口を広げたい。逆に、一般で複数社に頼んだが連絡の対応が回らないので一社に絞りたい。

前者で気をつけたいのは、契約の種類を変えても買い手が増えるとは限らない点です。そもそも問い合わせが無いなら、影響しているのは価格や見せ方のほうかもしれません。査定で出た金額と実際に売れる金額の関係は査定額と売却額は違うにまとめています。

もう一つ。種類を変えるからといって、会社まで変える必要はありません。同じ会社と一般媒介で続ける形も取れます。

担当者の動きそのものに不満がないなら、そのほうが手間は少なく済みます。資料の受け渡しをやり直さずに、条件だけ変えられるからです。

どれを選ぶか。物件と状況で判断する材料

人気エリアで早く反響が欲しい場合は専任系、複数の会社に同時に探してもらいたい場合は一般媒介、というケースが多いです。ただし、これは傾向であり、どの契約が有利かは物件の立地や状況によって変わります。絶対の正解はありません。

専任媒介契約・専属専任媒介契約は、業者側からすると成約すれば確実に仲介手数料が入る契約です。そのぶん広告費をかけて積極的に動いてもらいやすい一方、1社の対応力に売却の進み方が左右されます。そこは表裏一体です。

一般媒介契約は複数社の反響を比べられますが、各社が「他社に決まるかもしれない」契約に力を入れにくい面もあります。どちらが良いというより、物件の需要の強さと、自分がどこまで業者とのやり取りに時間を割けるかで選ぶのが現実的です。

建築士の視点

契約の種類そのものに良い悪いはありません。現場で気になるのは、専任媒介や専属専任媒介を勧める理由です。「物件に自信があるから」なのか「1社で囲い込みたいから」なのか、説明を聞けば分かります。囲い込みとは、自社で買い手も見つけて両方から手数料を得るために、他社からの問い合わせを断る行為です。売主にとっては機会損失です。レインズへの登録状況は、契約後に依頼者自身が「登録証明書」で確認できます。契約前に「レインズの登録証明書はいつもらえますか」と一言聞くだけで、姿勢の違いが見えます。

進め方の目安は次の順です。①複数社の無料査定を受けて価格の幅と説明の違いを比べる、②物件の需要と自分が割ける時間を踏まえて契約の種類を決める。

③契約書でレインズ登録の予定時期・報告の頻度と方法を確認する。④専任系なら定期報告で、一般媒介なら自分から適宜、進み具合を確認する。

この順番なら、契約の種類で迷う時間を減らせます。