媒介契約は3種類。違いはレインズ登録と自己発見取引にある【建築士監修】

家を売るとき、不動産会社と結ぶ契約は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類です。違いは、複数社に重ねて頼めるか、自分で見つけた相手と直接契約できるか、指定流通機構（レインズ）への登録や報告の義務があるかの3点。宅地建物取引業法で決まっているルールなので、名古屋でも全国どこでも同じです。

媒介契約は3種類。まず違いを一覧で見る

一般媒介契約は複数社に重ねて依頼できる契約、専任媒介契約は1社に絞る代わりに自分で買い手を見つけた場合は直接契約できる契約、専属専任媒介契約は1社に絞り自己発見取引もできない契約です。レインズ登録・報告義務の重さもこの順で増えます。

3つの契約は、法律上「制限が少ない順」に並んでいます。制限が少ない一般媒介は不動産会社側の義務も軽く、制限が重い専属専任は不動産会社側の義務も重くなる、という対応関係で覚えると分かりやすいです。

項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数業者への依頼	できる	できない（1社のみ）	できない（1社のみ）
自己発見取引（自分で買い手を見つけて直接契約）	できる	できる	できない（業者を通す必要がある）
レインズへの登録義務	義務なし（登録は任意）	契約締結の翌日から7日以内（休業日を除く）	契約締結の翌日から5日以内（休業日を除く）
業務処理状況の報告義務	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約の有効期間	法律上の上限なし	最長3か月	最長3か月

出典: 宅地建物取引業法第34条の2、東日本レインズ「媒介契約制度」（2026年7月12日確認）

一般媒介契約は、複数社に頼める代わりに業者側の義務が軽い

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。レインズへの登録義務や、業務処理状況を報告する義務は法律上ありません。会社ごとの動きが見えにくくなりやすい点は、依頼する側が把握しておく必要があります。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があります。明示型は、他にどの会社へ依頼しているかを各社に伝える方式。非明示型は伝えない方式です。どちらの型でも、他の会社（自分で見つけた相手を含む）で契約が成立したときは、その旨を各社へ通知する必要があります。契約の有効期間に法律上の上限はありませんが、国土交通省の標準媒介契約約款（一般用）でも3か月ごとの更新を目安とする様式が示されています。

専任媒介契約は、1社に絞る代わりにレインズ登録と報告義務がつく

専任媒介契約は、依頼できる不動産会社を1社に限定する契約です。ただし、自分で買い手を見つけた場合は、その相手と直接契約すること（自己発見取引）ができます。1社に絞る代わりに、不動産会社側には法律上の義務が課されます。

レインズへの登録は契約締結の翌日から7日以内（休業日を除く）、業務処理状況の報告は2週間に1回以上、いずれも法律で定められた義務です（宅地建物取引業法第34条の2）。契約の有効期間は最長3か月で、これより長い期間を定めても、法律上は3か月に短縮されます。依頼者に不利な特約（報告義務を免除する特約など）は無効です。

専属専任媒介契約は、自分で買い手を見つけても仲介を通す

専属専任媒介契約も1社に絞る契約ですが、専任媒介契約とはさらに条件が変わります。自分で買い手を見つけた場合でも、その相手と直接契約することができず、依頼した不動産会社を通す必要があります。

その分、不動産会社側の義務も専任媒介契約より重くなります。レインズへの登録は契約締結の翌日から5日以内（休業日を除く）、業務処理状況の報告は1週間に1回以上です。契約の有効期間は専任媒介契約と同じく最長3か月。動きの速さを求める代わりに、1社への依存度が最も高い契約形態です。

どれを選ぶか。物件と状況で判断する材料

人気エリアで早く反響が欲しい場合は専任系、複数社の力を借りて幅広く探したい場合は一般媒介、というケースが多いです。ただし、これは傾向であり、どの契約が有利かは物件の立地や状況によって変わります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約は、業者側からすると成約すれば確実に仲介手数料が入る契約です。そのぶん広告費をかけて積極的に動いてもらいやすい一方、1社の対応力に売却の進み方が左右されます。一般媒介契約は複数社の反響を比べられますが、各社が「他社に決まるかもしれない」契約に力を入れにくい面もあります。どちらが良いというより、物件の需要の強さと、自分がどこまで業者とのやり取りに時間を割けるかで選ぶのが現実的です。

建築士の視点

契約の種類そのものに良い悪いはありません。現場で気になるのは、専任媒介や専属専任媒介を勧める理由が「物件に自信があるから」なのか「1社で囲い込みたいから」なのか、説明を聞けば分かるという点です。囲い込みは、自社で買い手も見つけて両方から手数料を得るために、他社からの問い合わせを断る行為で、売主にとっては機会損失になります。レインズへの登録状況は、契約後に依頼者自身が「登録証明書」で確認できます。契約前に「レインズの登録証明書はいつもらえますか」と一言聞くだけで、姿勢の違いが見えます。

進め方の目安は次の順です。①複数社の無料査定を受けて価格の幅と説明の違いを比べる、②物件の需要と自分が割ける時間を踏まえて契約の種類を決める、③契約書でレインズ登録の予定時期・報告の頻度と方法を確認する、④専任系なら定期報告で、一般媒介なら自分から適宜、進み具合を確認する。この順番なら、契約の種類で迷う時間を減らせます。