不動産売却の必要書類。登記識別情報・測量図・建築確認済証まで

家を売るとき最初にそろえるのは、本人確認書類・登記識別情報（権利証）・印鑑証明書・固定資産税の納税通知書です。土地があれば測量図、建物があれば建築確認済証・検査済証も必要になります。ただし全部を今すぐ用意する話ではありません。査定・契約・引き渡しと進むタイミングごとに必要な書類が変わります。手元にないものは、法務局や役所で代わりの証明を取れる場合がほとんどです。

書類は、査定・契約・引き渡しの3段階でそろえる

査定の段階で必要なのは本人確認書類くらいです。売買契約から引き渡し（決済）にかけて、登記識別情報・印鑑証明書・固定資産税の納税通知書・測量図・建築確認済証などが順番に必要になります。最初から全部そろえようとせず、仲介先や司法書士に確認しながら段階的に集めれば大丈夫です。

不動産の仲介を依頼すると、宅建業者は犯罪収益移転防止法にもとづき、対面での本人確認を行います。運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど、顔写真付きの証明書の提示が必要で、写しの提示は認められていません。まず用意しておくべき書類はここからです。

登記に関わる書類は、司法書士が先に確認する

登記識別情報（旧・権利証）は、法務局が不動産ごと・名義人ごとに発行する12桁の符号です。所有権移転登記の際に本人確認の役割を果たします。紛失・盗難した場合、同じ情報の再発行はできません。盗み見られた可能性があるときは、法務局に「失効の申出」をすることもできますが、一度失効させると元には戻せません。

紛失していても売却自体は可能です。不動産登記法23条にもとづき、代わりに使える手続きが2つあります。1つは事前通知制度で、法務局が本人限定受取郵便を送り、発送日から2週間以内（海外居住は4週間）に返送する方法です。無料ですが日数がかかるため、決済日が決まっている売買には向きません。もう1つは、司法書士が本人と面談して作成する「本人確認情報」の提供で、決済当日までに対応できるケースが多く、実務ではこちらが一般的です。

売買契約の登記申請書・委任状に添付する印鑑証明書は、作成後3ヶ月以内のものと不動産登記令で定められています。実印とあわせて、決済が近づいた時期に取得しておきます。登記簿上の住所と現住所が違う場合は、住民票もあわせて必要になります。

土地と建物の書類は、法務局と役所に分かれる

測量図は「地積測量図」と「確定測量図（境界確定図）」の2種類があります。地積測量図は分筆登記などをした際に法務局へ提出されたもので、窓口やオンラインで誰でも取得できますが、そもそも法務局に保管されていない土地もあります。確定測量図は土地家屋調査士が隣地の所有者全員の立ち会いのもとで作成するもので、法務局には保管されていません。どちらも手元にない場合は、土地家屋調査士への確定測量の依頼が必要になることがあります。

建築確認済証・検査済証は新築時に交付されますが、紛失した場合、証書そのものの再発行はできません。かわりに、建物のある市区町村や都道府県の建築指導課（特定行政庁）に「台帳記載事項証明書」を申請すると、確認・検査を受けた履歴を証明してもらえます。申請には建築確認番号や建築年、地番がわかると手続きがスムーズです。

お金に関わる書類は、税金の計算にも使う

固定資産税の納税通知書・課税明細書は、毎年4〜6月頃に自治体から送られてきます。紛失しても再発行はされません。同じ人に同じ税額を二重に通知することになるためです。かわりに、自治体の資産税課で「名寄帳」の写しを取得すれば、同じ内容を確認できます。

住宅ローンが残っている場合は、金融機関から残高証明書を取り寄せます。引き渡し時に抵当権を抹消する手続きに必要で、売却代金でローンを完済する場合は、返済のスケジュールも金融機関に確認しておくと段取りが立てやすくなります。譲渡所得税など税額そのものの計算は、税理士・税務署にご確認ください。

書類が見つからないときの動き方

権利証（登記識別情報）や測量図、確認済証・検査済証は、古い家ほど手元に残っていないことがよくあります。どれも「ない＝売れない」ではなく、法務局・自治体・司法書士・土地家屋調査士のいずれかに相談すれば、代わりになる証明や手続きが用意されています。まず何が足りないかを仲介先に伝え、必要な手続きの窓口を教えてもらうところから始めると進めやすくなります。

建築士の視点（※要監修・梅村レビュー待ち） 検査済証がない家は珍しくありません。以前は完了検査を受けずに引き渡すやり方も一般的だったためです。検査済証がなくても売却自体はできますが、買主の住宅ローン審査や、将来の増改築の際に確認を求められる場面があります。台帳記載事項証明書で履歴を確認できるかどうかを、早い段階でチェックしておくと、契約後のトラブルを減らせます。