仲介と買取の違い。価格差・スピード・手数料で見る売却の選び方

家を売る方法は、大きく分けて2つです。買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社がその場で買い取る「買取」。価格は仲介の方が高くなりやすく、買取は仲介の相場より下がるのが一般的です。一方でスピードは買取が早く、仲介手数料もかかりません。急いで手放すか、時間をかけて高く売るか。まずここが分かれ目です。

仲介と買取、値段が変わる理由

仲介は不動産会社が「買いたい人」を探して仲立ちします。買取は不動産会社自身が「買う人」になります。買う相手が変わるだけで、値段の付き方もスピードも変わります。

仲介では、不動産会社は売主と買主の間に立ち、広告や内見の調整をして買い手を探します。値段は市場で決まるため、立地や状態が良ければ相場に近い、あるいはそれ以上の価格で売れることもあります。一方、買取では不動産会社が物件をいったん自社で買い、リフォームや再販の手間・リスクを見込んだうえで価格を提示します。その分、価格は仲介の相場より控えめになりやすいのが実情です。

価格差はどれくらい出るか

買取価格は、仲介で売れる想定価格より低くなるのが一般的です。どれだけ差が出るかは物件の状態・立地・需要によって大きく変わり、一律の割合では言えません。

買取価格が下がる主な理由は、不動産会社が再販までの費用とリスクを自分で背負う点にあります。リフォーム費用、再販までの期間中の金利や管理費、売れ残るリスク。これらを見込んで価格を組み立てるため、仲介の想定成約価格より低くなるのが一般的です。逆に言えば、その分「早く」「確実に」現金化できる対価が価格差に含まれている、という見方もできます。実際にいくらの差が出るかは、まず両方の見立てを取って比べるところから始まります。

売れるまでの期間とかかる手間

仲介は買い手を探すため数か月単位の時間がかかることが多く、内見の対応も必要です。買取は不動産会社が直接買うため、数日から1か月程度で現金化できるケースがあります。

仲介は「売り出し→問い合わせ→内見→交渉→契約→引き渡し」という順で進みます。人気のある立地・状態なら早く決まりますが、時間の見通しが立てにくいのが弱点です。内見のたびに部屋を片付ける手間も続きます。買取は不動産会社に直接査定を依頼し、条件が合えばそのまま契約に進むため、内見の回数も少なく、話がまとまるスピードが早いのが特徴です。相続で早く整理したい場合や、住み替えで引き渡し日を確定させたい場合には、買取の速さが効いてきます。

建築士の視点

買取を検討する物件は、築古や雨漏り・傾きなど「仲介では買い手が付きにくい」建物であることが多いです。こういう物件を先に自分でリフォームしてから仲介に出そうとすると、直した費用が価格にそのまま乗らないことがあります。買う側の不動産会社は、どのみち自分たちの目線でリフォーム計画を立て直すからです。傷みが深い建物ほど、直す前にまず両方の見立て（仲介の想定価格と買取価格)を取って、費用対効果を確かめてから動くのが順番だと考えています。

仲介手数料と契約不適合責任、負担の違い

仲介では、成約時に仲介手数料がかかります。400万円を超える部分は「売買価格×3%+6万円」に消費税を加えた額が上限です（宅建業法第46条・国土交通省告示）。買取では不動産会社が直接の買主となるため、この仲介手数料はかかりません。

もう一つの違いが、契約不適合責任です。これは、引き渡した建物に契約内容と違う欠陥（雨漏り・シロアリなど）が見つかった場合に、売主が負う責任のことです。宅建業法第40条は「不動産会社が自ら売主」となる場合の特約を制限する規定で、個人が売主となる仲介・買取そのものには直接適用されません。

実務では、買取は不動産会社が専門家として物件を確認したうえで買うため、契約書で売主の契約不適合責任を免責とする特約を結ぶケースが多く見られます。仲介で個人同士が売買する場合は、一定期間の契約不適合責任を設定するのが一般的です。免責の範囲や条件は契約書ごとに異なるため、内容は司法書士や不動産会社に個別に確認してください。

なお、2024年7月からは価格800万円以下の「低廉な空家等」を仲介する場合、仲介手数料の上限が33万円（税込）に引き上げられています（国土交通省）。空き家の仲介を検討する場合は、この特例に該当するかも確認しておくと安心です。

どちらが向いているか

急いで確実に現金化したいなら買取、時間をかけてでも高く売りたいなら仲介が向いています。相続・空き家・築古で内見対応が難しい場合は、買取から検討するケースが多いです。

状況	向いている方法	理由
相続で早く名義を整理したい	買取	内見対応が少なく、期間が読みやすい
立地が良く、時間をかけられる	仲介	相場に近い価格まで狙える
築古で雨漏り・傾きがある	買取	仲介では買い手が付きにくいことがある
離婚で引き渡し日を確定させたい	買取	スケジュールが読みやすい
住み替えで資金計画に余裕がある	仲介	価格を優先して時間をかけられる

どちらか一方に決めきれない場合は、まず仲介の想定価格と買取価格の両方を確認してから選ぶという進め方もあります。価格を見てから決めても遅くはありません。