仲介と買取の違い。価格差・スピード・手数料で見る売却の選び方

家を売る方法は、大きく分けて2つです。買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社がその場で買い取る「買取」。価格は仲介の方が高くなりやすく、買取は仲介の相場より下がるのが一般的です。

一方でスピードは買取が早く、仲介手数料もかかりません。急いで手放すか、時間をかけて高く売るか。まずここが分かれ目です。

仲介と買取、値段が変わる理由

仲介は不動産会社が「買いたい人」を探して仲立ちします。買取は不動産会社自身が「買う人」になります。

買う相手が変わるだけで、値段の付き方もスピードも変わります。根っこはここです。

仲介では、不動産会社は売主と買主の間に立ち、広告や内見の調整をして買い手を探します。値段は市場で決まるため、立地や状態が良ければ相場に近い、あるいはそれ以上の価格で売れることもあります。

一方、買取では不動産会社が物件をいったん自社で買い、リフォームや再販の手間・リスクを見込んだうえで価格を提示します。その分、価格は仲介の相場より控えめになりやすいのが実情です。誰が買うかで、値段が決まります。

価格差はどれくらい出るか

買取価格は、仲介で売れる想定価格より低くなるのが一般的です。どれだけ差が出るかは物件の状態・立地・需要によって大きく変わり、一律の割合では言えません。答えは条件次第です。

買取価格が下がる主な理由は、不動産会社が再販までの費用とリスクを自分で背負う点にあります。リフォーム費用、再販までの期間中の金利や管理費、売れ残るリスク。これらを見込んで価格を組み立てるため、仲介の想定成約価格より低くなるのが一般的です。

逆に言えば、その分「早く」「確実に」現金化できる対価が価格差に含まれている、という見方もできます。実際にいくらの差が出るかは、まず両方の見立てを取って比べるところから始まります。まずは数字で比べることです。

売れるまでの期間とかかる手間

速さはまるで違います。仲介は買い手を探すため数か月単位の時間がかかることが多く、内見の対応も必要です。買取は不動産会社が直接買うため、数日から1か月程度で現金化できるケースがあります。

手順は決まっています。仲介は「売り出し→問い合わせ→内見→交渉→契約→引き渡し」という順で進みます。

人気のある立地・状態なら早く決まりますが、時間の見通しが立てにくいのが弱点です。内見のたびに部屋を片付ける手間も続きます。

買取は不動産会社に直接査定を依頼します。条件が合えばそのまま契約に進むため、内見の回数も少なく、話がまとまるスピードが早いのが特徴です。相続で早く整理したい場合や、住み替えで引き渡し日を確定させたい場合には、買取の速さが活きてきます。

建築士の視点

買取を検討する物件は、築古や雨漏り・傾きなど「仲介では買い手が付きにくい」建物であることが多いです。こういう物件を先に自分でリフォームしてから仲介に出そうとすると、直した費用が価格にそのまま乗らないことがあります。買う側の不動産会社は、どのみち自分たちの目線でリフォーム計画を立て直すからです。傷みが深い建物ほど、直す前にまず両方の見立て（仲介の想定価格と買取価格)を取るのが先です。費用対効果を確かめてから動くのが順番だと考えています。

仲介手数料と契約不適合責任、負担の違い

ここでも差が出ます。仲介では、成約時に仲介手数料がかかります。

400万円を超える部分は「売買価格×3%+6万円」に消費税を加えた額が上限です（宅建業法第46条・国土交通省告示）。買取では不動産会社が直接の買主となるため、この仲介手数料はかかりません。買取ならここがゼロです。

もう一つの違いが、契約不適合責任です。これは、引き渡した建物に契約内容と違う欠陥（雨漏り・シロアリなど）が見つかった場合に、売主が負う責任のことです。

宅建業法第40条は「不動産会社が自ら売主」となる場合の特約を制限する規定です。個人が売主となる仲介・買取そのものには直接適用されません。

実務では、買取は不動産会社が専門家として物件を確認したうえで買います。そのため契約書で売主の契約不適合責任を免責とする特約を結ぶケースが多く見られます。仲介で個人同士が売買する場合は、一定期間の契約不適合責任を設定するのが一般的です。

免責の範囲や条件は契約書ごとに異なるため、内容は司法書士や不動産会社に個別に確認してください。

なお、2024年7月から、価格800万円以下の「低廉な空家等」を仲介する場合は仲介手数料の上限が引き上げられています。上限は33万円（税込）です（国土交通省）。空き家の仲介を検討する場合は、この特例に該当するかも確認しておくと安心です。

売りに出したことを近所に知られたくないとき

仲介と買取では、売っていることが周りに伝わるかどうかも変わります。ここを気にして買取を選ぶ人は少なくありません。

仲介は買い手を探す売り方です。ポータルサイトへの掲載や、周辺へのチラシ配布で物件情報を出すのが基本になります。写真や間取り、住所のおおよその位置が公開されます。

近所の人が見れば、どの家か分かることもあります。内見で人の出入りが続けば、そこでも気づかれます。

広告を出さずに進める売り方が、仲介でまったくできないわけではありません。ただし買い手に届く範囲が狭くなります。その分、時間がかかりやすく、価格も伸びにくくなります。

「どこまで広告を出してよいか」は担当者に先に伝えて、媒介契約の内容に反映してもらってください。あとから止めるより、最初に決めておくほうが確実です。

もう一つ知っておきたいのが、レインズへの登録です。専任媒介・専属専任媒介では登録が義務づけられています。レインズは不動産会社が使うデータベースで、一般の人が売出中の物件を自由に見るものではありません。

とはいえ、業者の間には情報が回ります。媒介契約の種類による違いは媒介契約は3種類で整理しています。

買取は不動産会社が直接買うため、売り出しの広告そのものが要りません。内見の出入りもほとんどなく、話が表に出にくいのが実際のところです。ただし引き渡したあと、その会社がリフォームして売り出す場合があります。

その時点で物件は市場に出ます。売った事実をずっと隠せるわけではない、という前提で選んでください。

決めきれないときの「買取保証」

仲介と買取のどちらか一方に決めなくていい進め方もあります。買取保証と呼ばれるものです。

仕組みはこうです。まず一定の期間、仲介で買い手を探します。その期間内に売れなかったら、あらかじめ決めておいた価格で不動産会社が買い取ります。

契約の時点で「最低いくらで、いつまでに現金になるか」が決まる形です。住み替えで買い先行になる人が使うことの多い方法です。売れないまま次の家の支払日が来る、という事態を避けられます。

ただし、確かめておくことがいくつかあります。

一つめ。買取保証の価格は買取の値段です。

仲介で売れた場合より低くなります。保証が付くから高く売れる、という話ではありません。

二つめ。すべての不動産会社が扱っているわけではありません。

対象の物件やエリアに条件をつけている会社もあります。媒介契約の種類を指定されることもあります。

三つめ。保証する価格と期間が契約書に書いてあるかを必ず見てください。

口頭の「たぶんこのくらいで買い取れます」は約束になりません。期間が過ぎたあとの引き渡し日も、先に決めておくと後で困りません。

売り出してから買取に切り替える形でも進められます。ただし切り替えの時点で価格を決め直すため、いくらになるかはその時まで分かりません。

先に金額を確定させたいなら買取保証、価格の可能性を残したいなら通常の仲介、という選び方になります。買取そのものの仕組みは不動産買取の仕組み、住み替えの順番は住み替えは売り先行か買い先行かで整理しています。

買取は仲介手数料がかからない。ただし費用はゼロではない

買取では仲介手数料がかかりません。ただし、それ以外の費用まで消えるわけではありません。

費用はほかにもあります。売買契約書には印紙税がかかります。

住宅ローンが残っていれば、抵当権を抹消する登記費用と司法書士への報酬が要ります。家財を残したまま引き渡せる契約もあれば、売主が片付ける契約もあります。

土地の境界がはっきりしない場合は、測量を求められることもあります。どれも買取だから免除される、という性質のものではありません。売却でかかるお金の全体は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。

税金も同じです。売って利益が出れば譲渡所得税の対象になります。買主が不動産会社かどうかで扱いが変わるものではありません。

もう一つ、紛らわしい形があります。買取業者に売るのに、間に別の不動産会社が入る場合です。相談した会社が買主となる業者を紹介し、仲立ちをする。

このときのその会社の立場は仲介です。仲介手数料が発生します。

「買取だから手数料はかからない」と思い込まず、誰が買主になるのかを見積書と契約書で確かめてください。契約書の売主・買主の欄を見れば分かります。

仲介と買取を比べるときは、手取りで並べるのが確実です。仲介の想定価格から、仲介手数料とその他の費用を引いた額。買取価格から、費用を引いた額。

この2つを並べると、価格差が最後にどれだけ残るかが見えます。提示された金額だけで比べると、判断を間違えます。

住宅ローンが残っている家は、先に残債を確かめる

まずここを確認します。ローンが残っている家を売るには、引き渡しのときに抵当権を外す必要があります。

外すには、残りの借入をゼロにしなければなりません。売った代金で返しきれるかどうかで、仲介と買取のどちらを選べるかが変わります。

買取価格は仲介の想定価格より低くなるのが一般的です。残債が多い家だと、買取価格では返しきれないことがあります。足りない分は自己資金で埋めることになります。

手元にその現金を用意できなければ、買取という選択肢は消えます。仲介なら価格が伸びて残債を超える可能性が残ります。「早いから買取」と決める前に、返せるかどうかを先に見てください。

順番はこうです。まずローンの残高を調べます。金融機関から届く残高証明書か、ネットバンキングの画面で確認できます。

次に仲介の想定価格と買取価格の両方を出してもらいます。そこから仲介手数料や登記費用などを引いて、手元に残る額を出します。

その額が残債を上回るか。ここが判断の分かれ目になります。

どちらでも足りない場合は、通常の売買では話が進みません。金融機関と相談したうえで進める任意売却という手もあります。

仕組みは任意売却とは、返済が苦しい段階での動き方は住宅ローンの返済が苦しいときで整理しています。返済が滞る前に動いたほうが、選べる手は多く残ります。

仲介の想定価格と買取価格、両方をどう取るか

仲介と買取を比べるには、まず両方の金額を出してもらう必要があります。ここでつまずく人が多いので、取り方を書いておきます。

仲介と買取の両方をやっている会社なら、一度の訪問で両方の金額が出ます。「仲介で売るならいくら、買取ならいくら、両方教えてください」と最初に伝えてください。片方だけ聞くと、もう片方と比べられません。

ただし1社だけで決めないでください。買取の金額は会社によって変わります。再販の計画も、抱えられるリスクの量も会社ごとに違うからです。

買取を検討するなら、複数の会社から金額をもらってください。仲介の想定価格も同じです。

1社の数字だけでは、それが高いのか安いのか分かりません。複数社に頼むときの注意点は不動産の一括査定、注意点にまとめています。

金額を聞くときは、条件も一緒に伝えてください。いつ引き渡したいか。家財を残したまま渡したいか。

ローンが残っているか。条件が変われば金額も変わります。あとから条件を出すと、金額を下げる話になりがちです。

出てきた金額は、根拠まで聞いてください。仲介の想定価格なら、近くで実際にいくらで売れたか。買取価格なら、どういう再販を考えているか。

根拠を説明できる会社と、数字だけ言う会社は分けて見てください。査定の見方は不動産査定の仕組みで整理しています。

もう一つ。買取の金額には期限が付くことがあります。「この金額はいつまでですか」と聞いておいてください。

相場も、その会社の在庫の状況も動きます。前に聞いた金額が今もそのままとは限りません。

紙で残すことも忘れないでください。口で言われた金額は、あとで確かめられません。査定書や見積書をもらって、会社名と日付が入っているかを見てください。

どちらが向いているか

急いで確実に現金化したいなら買取、時間をかけてでも高く売りたいなら仲介が向いています。相続・空き家・築古で内見対応が難しい場合は、買取から検討するケースが多いです。

状況	向いている方法	理由
相続で早く名義を整理したい	買取	内見対応が少なく、期間が読みやすい
立地が良く、時間をかけられる	仲介	相場に近い価格まで狙える
築古で雨漏り・傾きがある	買取	仲介では買い手が付きにくいことがある
離婚で引き渡し日を確定させたい	買取	スケジュールが読みやすい
住み替えで資金計画に余裕がある	仲介	価格を優先して時間をかけられる

どちらか一方に決めきれない場合は、まず仲介の想定価格と買取価格の両方を確認してから選ぶという進め方もあります。価格を見てから決めても遅くはありません。