家を売る流れは7ステップ。査定から引き渡しまでの期間の目安

家を売る流れは、①査定 ②媒介契約 ③売り出し ④内覧対応 ⑤売買契約 ⑥引き渡し準備 ⑦決済・引き渡し、の7段階です。国土交通省が示す不動産売却の標準的な手順も、この並びに沿っています。

査定から引き渡しまでの長さは買い手が見つかる時期次第で、早ければ数ヶ月、時間がかかれば半年以上になることもあります。

まず全体の順番を知っておけば、今どの段階にいるか迷いません。

家を売る、7つの手順

査定・媒介契約・売り出し・内覧・契約・引き渡し準備・決済引き渡し。この順番はほぼ変わりません。

段階ごとにやることが変わるだけで、飛ばせる工程はありません。順番だけは崩せません。

1. 査定：不動産会社に価格の見立てを出してもらう
2. 媒介契約：売却を任せる会社と契約を結ぶ
3. 売り出し：価格を決めて広告・掲載を始める
4. 内覧対応：見に来た人に建物を案内する
5. 売買契約：買い手と条件をまとめ、契約書を交わす
6. 引き渡し準備：ローン完済・境界確認・引っ越しを進める
7. 決済・引き渡し：代金を受け取り、鍵と権利を渡す

査定と媒介契約。ここで進め方が決まる

査定額は「この価格なら売れそうだ」という見立てで、実際の売却額とは別物です。媒介契約には3種類あり、選んだ種類で会社の動き方が変わります。契約の種類が分かれ目です。

査定は複数社に依頼して見比べるのが基本です。同じ家でも会社によって見立てが分かれます。

査定額はあくまで売り出しの参考価格で、そのまま手取りになる金額ではありません。あくまで目安です。

媒介契約は3種類です。

• 一般媒介：複数の会社に同時に依頼できます。レインズ（指定流通機構）への登録や定期報告は法律上の義務ではなく、有効期間の制限もありません。
• 専任媒介：依頼できる会社は1社のみ。会社は契約から7日以内にレインズへ登録し、2週間に1回以上、活動状況を報告する義務を負います。有効期間の上限は3ヶ月です。
• 専属専任媒介：1社のみに依頼し、自分で買い手を見つけて直接契約することもできません。会社は契約から5日以内にレインズへ登録し、1週間に1回以上報告します。有効期間の上限は同じく3ヶ月です（宅地建物取引業法第34条の2、同法施行規則第15条の10）。

専任媒介・専属専任媒介の3ヶ月という有効期間は、自動更新ができません。3ヶ月ごとに、更新するかどうかを売主が決める仕組みです。

売り出しから内覧まで。買う人と向き合う期間

ここから相手が見えてきます。売り出し価格を決めたら、広告やポータルサイトへの掲載が始まります。問い合わせが来ると内覧の日程調整に入り、買い手との実際のやり取りが始まります。

売り出し価格は査定額を参考にしつつ、最終的には売主が決めます。相場より高すぎると反応が鈍く、期間だけが延びがちです。

内覧では、建物の状態がそのまま印象になります。第一印象で決まります。

建築士の視点

内覧前に直すべきなのは、雨漏り・シロアリ・水まわりの不具合といった「止血」だけです。内装や外壁の見た目を整える大がかりなリフォームは、費用の割に価格へ乗りにくいのが実際です。買主は自分好みに直したい人が多く、売主が入れた手が評価されにくいからです。片付けと掃除、水まわりの手当てを先にします。内装のリフォームをするかどうかは、査定を見てから判断したほうが、無駄が出にくくなります。

契約から引き渡しまで。決めたら、そこから早い

買い手と条件がまとまると、売買契約を結びます。契約から引き渡しまではローンの手続きや準備が中心になり、進み方は比較的早くなります。

契約時には、宅地建物取引士による重要事項説明（宅地建物取引業法第35条）を受けます。手付金の授受もこの段階です。

契約後は、住宅ローンが残っていれば完済と抵当権抹消の手続き、境界確認、引っ越しの段取りを進めます。やることは意外と多いです。

不動産会社に払う仲介手数料には上限があります。売買価格のうち200万円以下の部分は5.5%、200万円を超え400万円以下の部分は4.4%です。400万円を超える部分は3.3%（いずれも消費税等相当額を含む）で、これらを合計した金額が上限です（国土交通省告示）。

400万円を超える取引では「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた速算式でほぼ同じ金額が出ます。仲介手数料を実際にいつ・どう払うか（契約時か引き渡し時か、分割か一括か）は会社によって違います。契約前に確認しておく話です。

決済・引き渡し当日は、代金の受け取りと同時に鍵・設備の引き継ぎ、登記の手続きが行われます。ここで一連の流れが完了します。

内覧前にどこまで手を入れるか。選択肢は3つ

順番が肝心です。内覧前の手の入れ方は、大きく3つに分かれます。費用のかかり方と、価格への乗り方がそれぞれ違います。

選択肢	費用のかかり方	価格への乗り方	やる順番
片付け・掃除・水まわりの手当て	小さい	内覧の印象に直結する	売り出し前に先に済ませる
止血の修繕（雨漏り・シロアリ・水まわりの不具合）	不具合の程度による	—	内覧前に済ませる
内装・外壁の大がかりなリフォーム	大きい	費用の割に乗りにくい	査定を見てから決める

上の2つを先に済ませ、大がかりなリフォームは査定を見てから決める順番です。参考に、全国の中古マンションの成約を集計したデータがあります。内装のリフォームが値段に乗るかの目安として、改装済みと未改装を比べられたのは294市区町村です。

改装済みのほうが中央値が高い市区町村もありました。その数は207市区町村です。改装済みの中央値から未改装の中央値を引いた差の、真ん中は300万円です。

これは、市区町村ごとの中央値の差を並べたときの真ん中の値です。差は-1,200万円から2,200万円までばらつきました。マイナスは、未改装のほうが高かった市区町村です。

マンションの集計なので、戸建てにそのまま当てはめられません。かけた費用がそのまま戻るという意味でもありません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

売主が実際に動く日はどこか

7つの段階のうち、売主の時間が取られる日は限られています。仕事を休む必要が出る場面を先に押さえておくと、段取りが立てやすくなります。焦らなくて大丈夫です。

訪問査定は、室内を見てもらうので立ち会いが必要です。図面と周辺の事例だけで出す机上査定なら、その場にいなくても済みます。違いは不動産査定の仕組みで説明しています。

媒介契約は、書面を交わす日です。会社まで出向くのか、郵送などでやり取りできるのかは、会社によって違います。

内覧は、住みながら売るなら在宅での対応になります。空き家であれば鍵を預け、会社だけで案内してもらえることもあります。

いつ内覧が入るかは読めないので、週末の予定は空けておく形になります。くわしくは住みながら家を売るへ。

売買契約の日は、売主・買主・宅地建物取引士が同じ場に集まるのが基本です。その場で書類にいくつも署名と押印をします。

決済・引き渡しの日は、金融機関で手続きをするため平日の日中になるのが基本です。代金の受け取り、ローンの完済と抵当権の抹消、登記の手続きが同じ日に動くからです。ここは日程を動かしにくいので、早めに休みを調整しておく話です。

全体で、どれくらいの時間がかかるか

査定から引き渡しまでの長さは、買い手が見つかるまでの期間で大きく変わります。契約から決済・引き渡しまでは1〜2ヶ月程度で進むことが多く、時間がかかりやすいのは売り出しから契約までの間です。ここが一番読めません。

段階ごとの目安は次のとおりです。

• 査定：早ければ即日〜数日で結果が出ます
• 媒介契約〜売り出し開始：数日〜1週間程度で始まることが多いです
• 売り出し〜売買契約：買い手次第で、数週間〜半年以上と差が出ます
• 契約〜決済・引き渡し：ローンの手続きや準備を含め、1〜2ヶ月程度が目安です

急いで売りたい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」という手もあります。仲介より価格は控えめになりやすい一方、買い手を探す期間がなく、決済までが早く進みます。