2026年10月19日（月）家の売却を、国の実データで。
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住宅ローンの返済が苦しくなったら、滞納する前に金融機関へ相談するのが最初の一歩です。あわせて「今の家がいくらで売れそうか」と「ローンの残債」の2つを確かめます。売却額が残債を上回れば通常の売却で完済でき、下回る場合は金融機関と調整して売る任意売却という手もあります。借金そのものの整理は弁護士の領域で、公的な無料相談窓口もあります。一人で抱え込まず、まず相談してみてください。
この記事の範囲について この記事は、住宅ローンの返済が苦しいときの「家の売却」に関する実務を整理したものです。任意整理・個人再生・自己破産といった、債務整理そのものの手続きは、弁護士など法律の専門家の領域です。どれが自分に向くかの判断も、同じく専門家の領域です。判断が必要なときは、下記の公的窓口や弁護士にご相談ください。
返済が苦しいと感じたときに、最初にやることは一つです。滞納する前に、住宅ローンを借りている金融機関へ連絡することです。そこが最初の分かれ目です。
数か月先まで返済が苦しくなりそうだと分かった時点で、相談してみてください。相談すれば、返済条件の変更（リスケジュール）に応じてもらえる場合があります。
毎月の返済額を一時的に減らす、返済期間を延ばすなど、対応の形は金融機関や状況によって変わります。応じてもらえるかどうかは、相談してみなければ分かりません。まずは聞いてみることです。
ここで一番伝えたいのは、滞納する前なら、条件変更や任意売却など、複数の道を比べながら選べるということです。
選択肢は他にもあります。借入先が民間の金融機関だけでなく、住宅金融支援機構（フラット35など）の場合もあります。
その場合も、返済方法の変更について相談できる窓口が用意されています。借入先がどこであっても、まずは今の借入先に直接問い合わせることが最初の一歩です。
抱え込まなくて大丈夫です。一人で判断しようとせず、家族など身近な人に状況を話すだけでも、次に何をすればよいかが見えやすくなることがあります。
金融機関への相談と並行して、次の2つの数字をそろえておきます。
この2つを並べると、取れる選択肢が見えてきます。
売却見込み額は、国が公開する実際の成約価格をもとに、お住まいの市区町村のページ で目安を確かめられます。査定額と実際に売れる価格（成約価格）は同じものではありません。査定額と売却額は違う。家を売る前に確かめること もあわせて確認しておきましょう。
正確な額は無料査定で確認します。
焦らなくて大丈夫です。住宅ローンは、滞納したその日にすぐ家を失うわけではありません。ただ、滞納が続くと、一般的には次のような順番で進んでいきます。
何か月滞納すると次の段階に進むかは、金融機関との契約内容によって変わるため、この記事では断定しません。大事なのは、この流れには段階があり、途中で選べる手段があるという点です。
督促の連絡が来た段階でも、任意売却など競売以外の道を検討できます。
競売の詳しい流れと回避の考え方を整理しました。競売とは。住宅ローンの滞納で家が競売になる流れと、回避する方法 で確認できます。先に流れを知っておくと安心です。
売っても住宅ローンが残ってしまう場合が、オーバーローンです。この場合でも、金融機関の同意を得て、通常の売却に近い形で市場で売る「任意売却」という手もあります。
競売と比べた一般的な特徴は次のとおりです。
任意売却ができるかどうか、どう進めるかは、金融機関との交渉や残債の状況によって変わります。適用可否はケースによるため、専門家に相談しながら進めるのが安全です。
仕組みの詳しい中身をまとめました。任意売却とは。競売との違い・メリット・デメリットを整理 で確認できます。判断の前に目を通しておくと安心です。
なお、任意売却は返済が滞っている状態を経て進むため、信用情報に影響が残ることがあります。この点も含めて、金融機関や専門家に確認しながら進めるとよいでしょう。
滞納の連絡が来てから任意売却の準備を始めるより、返済が苦しいと感じた段階で動き始めるほうが、買い手を探す時間に余裕が持てます。
返済に追われている局面では、家の手入れどころではないという方が多いと思います。ただ、二級建築士として現場を見てきた立場から、一つだけお伝えしたいことがあります。家を直さないまま時間が過ぎると、傷みが進んで売却額が下がることがあるということです。
特に雨漏りとシロアリは、放置している間にも進行します。雨漏りは天井裏や柱を傷め、シロアリは土台を食い荒らします。どちらも、発見が遅れるほど直す範囲が広がり、買い手がついたあとの価格交渉でも、大きな減額の材料にされやすい劣化です。
大きな費用をかけて全面的にリフォームする必要はありません。内装の古さだけであれば、そのまま売る前提で査定を取って進められるケースも多くあります。まずは現状を知ることです。
ただ、雨漏りやシロアリのような「放置すると進む劣化」があるかどうかだけは、先に把握しておく価値があります。
返済が苦しいときほど、次のような判断は避けてください。
今日からできることは、次の3つです。同時並行で進めてかまいません。
この3つを同時に進めることで、「売っていくら残るか」と「返済をどう調整できるか」の両方が見えてきます。
返済が苦しいときに取れる道は、この記事で見てきたとおり大きく4つです。段階ごとに、選べる道が変わります。
| 選択肢 | お金の面 | 引っ越しの時期 | 前提になる状態 | 注意点 |
|---|---|---|---|---|
| 返済条件の変更（リスケジュール） | 毎月の返済額を減らす・期間を延ばせる場合がある | 家は売らない | 滞納する前に金融機関へ相談する | 応じてもらえるかは相談してみないと分からない |
| 通常の売却 | ローンを完済し、手元にお金が残る可能性がある | — | 売却見込み額が残債を上回っている（アンダーローン） | 査定額と成約価格は同じではない |
| 任意売却 | 市場に近い価格で売れ、競売より手取りが残りやすい傾向とされる | 相談できることがある | オーバーローンでも可。金融機関の同意が要る | 信用情報に影響が残ることがある |
| 競売 | 相場より安くなりやすい | 選びにくい | 滞納が続き、返済のめどが立たない状態 | 手続きの情報が公開される |
選ぶのは自分です。滞納する前なら、表の上の道から順に検討できます。逆に競売は、自分で選ぶというより、動かないまま行き着く最後の段階です。
売ると決めた場合、家の状態の判断材料も一つ添えます。中古マンションの実成約データがあります。改装済みと未改装を比べられたのは294市区町村です。
うち207市区町村は改装済みのほうが中央値が高い結果でした。69市区町村は未改装のほうが高い結果でした。直せば必ず高く売れるわけではないので、全面リフォームより、雨漏りやシロアリを止めるのが先です。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計
選択肢は複数あります。売却で完済できない残債や、他の借入もあって返済全体が苦しい場合は、借金の整理（債務整理）という手もあります。
任意整理・個人再生・自己破産など複数の方法があり、どれが向くかは収入・資産・借入の状況によって変わります。これは法律の専門家の領域です。
まずは「売るといくら残るか」を確かめ、そのうえで返済の相談を並行して進めると、全体像が見えて動きやすくなります。一人で抱え込まず、まず相談してみてください。
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すぐではありません。滞納が続くと、金融機関からの督促、期限の利益の喪失、保証会社による代位弁済を経て、競売の手続きに進むのが一般的な流れです。段階があるため、金融機関や専門家に相談すれば、任意売却など競売以外の選択肢を検討できます。具体的な進み方は金融機関・専門家にご確認ください。
競売は裁判所を通じて強制的に売られる手続きで、相場より安くなりやすく、時期も選べません。任意売却は、金融機関の同意を得たうえで、通常の売却に近い形で市場で売る方法です。一般に競売より条件が整いやすいとされますが、金融機関との調整が前提になります。適用できるかはケースによります。
売却後に残った債務は、原則として返済義務が残ります。残債の返済方法や、返済が難しい場合の債務整理（任意整理・個人再生・自己破産など）については、弁護士や法テラスなどの公的窓口で相談できます。どの方法が向くかは状況によって変わるため、専門家に相談するのが確かです。
大きな費用をかけた全面的なリフォームは、必ずしも必要ありません。ただし雨漏りやシロアリなど、放置すると進行する劣化がある場合は、先に把握しておくと売却額の目減りを防ぎやすくなります。修繕の要否は、査定や建築士など専門家に確認しながら判断するのが安全です。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合を経て公開しています。建物・査定に関する記述は建築士が確認していますが、任意売却・債務整理など税金・法律の手続きは監修の対象外です。判断は弁護士等の専門家にご相談ください。