住宅ローンが払えないとどうなる。滞納の流れと、取れる手

この記事の範囲について この記事は、住宅ローンの返済が苦しくなったとき、「まだ売ると決めていない段階」で書いたものです。何を考え、何から手をつけるかを整理しています。返済を続ける方向の選択肢と、売る方向の選択肢の両方を、判断する前の材料として並べています。売却を前提に具体的な実務を進める場合は住宅ローンの返済が苦しいとき、家を売る前に知っておくこと（任意売却）に、任意整理・個人再生・自己破産といった債務整理そのものの手続きは、弁護士など法律の専門家の領域です。

払えないと、家はどう進んでいくか

住宅ローンが払えなくなっても、滞納したその日に家を失うわけではありません。一般的には、次の段階を順に経て進みます。

• 督促: 滞納が始まると、金融機関から入金の案内や督促の連絡が届きます。
• 期限の利益の喪失: 滞納が続くと、分割で返す約束（期限の利益）を失い、残りを一括で返すよう求められる段階に進みます。
• 代位弁済: 返済ができないと、保証会社が金融機関に残債を立て替えて払い、以後の請求先が保証会社に移ります。
• 競売: それでも解決しないと、裁判所を通じて家が強制的に売られる手続きに進みます。

各段階にどれくらいの期間がかかるかは、金融機関や契約によって変わるため、ここでは日数を断定しません。段階を追った流れと回避の考え方は、リンク先にまとめました。

競売とは。住宅ローンの滞納で家が競売になる流れと、回避する方法で確認できます。大事なのは、段階があるので、その途中で選べる道があるという一点です。

まず何をするか、順番

返済が苦しいと感じたら、次の順番で動きます。4つは同時に進めてかまいません。査定を取っても、売ると決めたことにはなりません。

1. 滞納する前に、借りている金融機関へ相談する: これが最優先です。滞納してから動くより、滞納する前に相談するほうが、選べる対応の幅は広く残ります。
2. ローンの残高と、毎月の返済額を正確に把握する: 返済予定表を確認するか、金融機関に照会します。
3. 家計の収支を書き出す: 収入、住宅ローン以外の借入の返済額、税金や保険料、生活費を並べます。毎月いくら不足しているのかを確かめます。一時的な収入減で戻る見込みがあるのか、この先も続きそうな不足なのかによって、取るべき対応は変わってきます。
4. 売った場合の査定額も、知っておく: 売ると決めていなくても構いません。今の家がいくらで売れそうかを知るだけなら、費用はかかりません。この先どちらの方向で考えるかの材料になります。

この4つを並行して進めることで、「返済を続けられそうか」「売ったほうがよいのか」を考える材料がそろってきます。焦らなくて大丈夫です。

返済を続けるという方向の選択肢

売ること以外にも、返済を続けながら状況を立て直す道があります。使えるかどうかは状況によって変わるため、ここでは断定しません。そこは、金融機関次第です。

返済条件の変更（リスケジュール）

借りている金融機関に相談すると、返済期間を延ばして毎月の返済額を下げてもらえることがあります。一定期間は元金の返済を待ってもらう（利息のみ払う）といった対応をしてもらえる場合もあります。応じるかどうか、どこまで対応できるかは、金融機関の判断によります。

借り換え

別の金融機関のローンに切り替えることで、金利や返済条件が今より軽くなる場合があります。ただし借り換えには新たな審査があり、収入や返済状況によっては通らないこともあります。

今の返済が苦しい状態そのものが審査に影響することもあります。また、借り換えには事務手数料や登記費用など一定の諸費用がかかるのが一般的です。

負担が本当に軽くなるかは、金利差だけでなくこの諸費用も含めて確かめる必要があります。そこまで見て初めて判断できます。

公的な相談先

窓口は一つではありません。住宅金融支援機構には、返済が困難になったときの相談窓口があります。

お住まいの自治体にも、生活全般の相談を受け付ける窓口があることが多く、住宅ローンに限らず家計の相談ができます。借金全体が苦しいときは、法テラスも公的な相談先の一つです。

どの窓口も無料で相談できることが多く、相談したからといって、その場で何かを決めさせられるものではありません。まずは電話やホームページで、相談できる内容を確認するところから始められます。

返済を続けるか、売るか。今すぐどちらかに決めなくていい

返済を続ける選択肢と、売る選択肢は、どちらか一方を今日決めなければならないものではありません。借り換えや返済条件の変更の可能性は、金融機関に相談しながら探れます。

それと同時に、査定を取って売却の見込み額を知っておくこともできます。動いてみて返済を続けられそうだと分かれば、売る必要はありません。

見通しが立たなければ、そこから売る方向を具体的に検討しても遅くはありません。焦って一つに絞り込む前に、両方の材料をそろえることが、結果的に納得できる判断につながります。結論を急ぐ必要はありません。

売るという方向の選択肢

返済を続けても見通しが立たない場合、売って住宅ローンを整理するという道もあります。

• 売却額が残債を上回る場合: 通常の売却で完済でき、手元にお金が残る可能性もあります。
• 売却額が残債を下回る場合: 金融機関の同意を得て市場で売る「任意売却」という手もあります。詳しくは任意売却とは。競売との違い・メリット・デメリットを整理にまとめています。

売却を前提に進める場合、具体的な流れは別にまとめました。住宅ローンの返済が苦しいとき、家を売る前に知っておくこと（任意売却）で整理しています。

売却見込み額の目安は、お住まいの市区町村のページで確かめられます。残債を上回るか下回るかは、無料査定の額と返済予定表の残高を並べると分かります。

やってはいけないこと

返済が苦しいときほど、次の判断は避けてください。

• カードローンや消費者金融で住宅ローンの支払いを埋める: 金利が高く、その場をしのげても返済の総額は増えます。次の返済が、さらに苦しくなります。住宅ローンの滞納は避けられても、借入が二つに増えたまま毎月の不足は続きます。
• 督促を開けずに放置する: 内容を確認しないままにしていると、状況が動いていることに気づくのが遅れます。対応できる段階を、過ぎてしまうことがあります。
• 「家を失いたくない」という気持ちだけで、判断を先送りする: 気持ちは自然なことです。ただ、判断を先送りしたまま状況が変わることもあります。

建築士の視点：修繕を後回しにすること自体が、判断の材料になる

相談してよい、ということ

返済が苦しいのは、珍しいことではありません。金融機関にとっても、黙って滞納されるより、先に相談してもらうほうが対応の選択肢が多く、話がしやすいというのが実情です。

一人で抱え込まず、まず借りている金融機関に、今の状況を伝えることから始められます。それだけで十分です。

名義が自分ひとりでないとき、滞納の影響は相手にも及ぶ

住宅ローンを夫婦で組んでいる場合、滞納は名義人だけの問題では終わりません。組み方によって、相手に何が起きるかが変わります。

• 連帯保証: 一方が主債務者で、もう一方が連帯保証人になっている形です。主債務者が返せなくなると、保証人が代わりに請求を受けます。
• ペアローン: 夫婦がそれぞれ別々にローンを組む形です。多くの場合、互いの連帯保証人にもなっています。
• 連帯債務: 二人とも債務者として、借入全額について返す義務を負う形です。

いずれの形でも、滞納が続けば相手にも請求や連絡が向かいます。まず確かめるのは、自分の契約がどれに当たるかです。

契約書か返済予定表を見れば分かります。分からなければ、借りている金融機関に問い合わせれば確認できます。

もう一つ、売る方向を考えるときに関わってくるのが名義です。家が共有名義なら、売るには共有者全員の同意が必要です。

片方が反対すれば、家そのものを売ることはできません。

返済が苦しいと分かった時点で相手に伝えておくほうが、後で動きやすくなります。言い出しにくい話ですが、黙っている間にも段階は進みます。

離婚が絡む場合の考え方はペアローン・連帯保証の家は、離婚でどうなるかにまとめています。共有名義で話がまとまらないときの選択肢は共有持分だけを売るで確認できます。

滞納の記録は、住宅ローン以外の場面にも出てくる

返済が遅れた状態が続くと、その情報は信用情報機関に記録として残ります。住宅ローンの中だけで完結する話ではありません。あとになって、次のような場面で影響が出ることがあります。

• 借り換えができなくなる: 借り換えには新たな審査があります。滞納の記録が残った状態では、審査を通るのは難しくなります。借り換えを考えるなら、滞納の前のほうが通りやすいのは、これが理由です。
• 車や教育のローン、クレジットカード: 新しく借りるとき、カードを作り直すときには審査が入ります。記録が残っている間は、通らないことがあります。
• 引っ越し先の賃貸の審査: 家賃保証会社を使う物件では、審査で信用情報を確認する会社もあります。すべての物件がそうではありませんが、選べる範囲が狭くなることはあります。

記録がどのくらいの期間残るかは、信用情報機関や事案によって変わります。ここでは年数を断定しません。

自分の記録がどうなっているかは、各信用情報機関に本人開示を請求すれば確認できます。確認だけならすぐできます。

ここで言いたいのは脅しではありません。滞納が始まる前に金融機関へ相談するのと、滞納が続いてから動くのとでは、そのあとに使える手段の数が変わるということです。返済条件の変更は、滞納する前のほうが話がしやすい。

借り換えも同じです。売る方向に切り替える場合でも、次の住まいを探す段階になって影響が出ることがあります。

家を売ったあとも同じ家に住み続ける形を考えるなら、選択肢が一つあります。リースバックとは。家を売って同じ家に住み続ける仕組みと注意点という手もあります。ただし条件や費用の面で向き不向きがあるため、内容を確かめたうえで判断してください。

住宅ローン以外の支払いを、先に止めていないか

返済が苦しくなると、どれを払ってどれを後回しにするかを、自分で決めることになります。このとき住宅ローンだけを見ていると、見落とすものがあります。止めると後から影響してくる支払いです。

固定資産税・都市計画税

税金の滞納は、金融機関とは別のルートで進みます。自治体から督促が届き、それでも納めないと、財産の差押えに進むことがあります。差押えが入った状態では、売る段階での調整が増えます。

納められない事情があるなら、市町村の納税の窓口に相談できます。事情によっては分割での納付に応じてもらえる場合があります。まず連絡することです。

マンションの管理費・修繕積立金

これも止めないほうがいい支払いです。滞納した分は、売っても消えません。次の所有者に引き継がれる扱いになるため、売買の段階で精算を求められるのが一般的です。

買主から見れば負担が増える話なので、条件の交渉が長引くこともあります。マンションを売る場合の準備は中古マンションを売る。戸建てと違う準備と進め方にまとめています。

火災保険

保険料は例外です。保険料を止めると、その間に火事や水漏れが起きても補償を受けられません。

家が損傷すれば、売るときの価格にも影響します。負担としては大きくない部分なので、ここは切らさないほうがいいです。

順番はこうです。まず借りている金融機関に相談する。同時に、税金や管理費で払えそうにないものがあれば、それぞれの窓口に自分から連絡する。

どの窓口も、黙って止められるより先に言われたほうが、できることが多くあります。売る方向に進んだ場合にかかる費用の全体像は不動産売却でかかる費用の一覧で確認できます。

返済を続ける道と売る道を、同じ物差しで並べる

ここまでに出てきた道を、同じ物差しで並べます。今日どれかに決めるためではなく、比べる材料をそろえるための表です。

選択肢	何をするか	家はどうなるか	使える条件	まず相談する先
返済条件の変更（リスケジュール）	期間延長などで毎月の返済額を下げる	そのまま住み続ける	応じるかどうかは金融機関の判断による	借りている金融機関（滞納する前に）
借り換え	別の金融機関のローンに切り替える	そのまま住み続ける	新たな審査に通ること。諸費用もかかる	借り換え先の金融機関
通常の売却	家を売ってローンを完済する	手放して住み替える	売却額が残債を上回ること	無料査定で見込み額を確認
任意売却	金融機関の同意を得て市場で売る	手放して住み替える	売却額が残債を下回るとき。金融機関の同意が要る	借りている金融機関
リースバック	家を売り、借りる形で住み続ける	売った後も同じ家に住む	条件や費用の面で向き不向きがある	—

売る方向の道は、残債と売れそうな額のどちらが大きいかで分かれます。だから売ると決めていなくても、査定額を先に知っておくと判断しやすくなります。

なお、家の状態も売るときの値段に影響します。差は、無視できない額です。

全国の中古マンションには、改装済みと未改装、両方のデータがあります。比べられたのは294市区町村です。

そのうち207市区町村では、改装済みのほうが中央値が高いです。差の真ん中は300万円でした。

未改装のほうが高い市区町村も69あります。修繕できない状態が続くと、売るときの値段には不利に働くことがあります。

価格は、市区町村ごとの中央値を並べたときの真ん中です。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

借金の整理が必要なとき

売っても残る債務や、ほかの借入もあって返済全体が苦しい場合は、借金の整理（債務整理）という手もあります。任意整理・個人再生・自己破産などがあり、どれが向くかは売った後に残る債務の額や、ほかの借入の状況で変わります。これは法律の専門家の領域です。

• 法テラス（日本司法支援センター）: 収入等の条件を満たせば、無料の法律相談や費用の立替えが受けられる公的機関です。
• 弁護士への相談: 債務整理の具体的な進め方は、弁護士に相談できます。

まずは金融機関への相談と、家計の収支の把握から始め、必要であれば売却の可能性も並行して確かめる。そのうえで借金そのものの整理が必要かどうかを考えると、全体像が見えて動きやすくなります。売っても債務が残りそうなら、無料相談の条件に当てはまるか、まず法テラスに問い合わせてみてください。