任意売却とは。競売との違い・メリット・デメリットを整理

この記事の範囲について この記事は、住宅ローンの返済が難しいときの売却手段のひとつ「任意売却」を、競売との違いとあわせて中立に整理したものです。任意整理・個人再生・自己破産といった債務整理そのものの手続きは、弁護士など法律の専門家の領域です。どれが自分に向くかの判断も同様です。判断が必要なときは、下記の公的窓口や弁護士にご相談ください。

任意売却は、金融機関の同意を得て市場で売る方法

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなり、売っても住宅ローンが残ってしまう（オーバーローン）状態で使う方法です。金融機関の同意が前提です。そのうえで、通常の売却に近い形で市場で売ります。

ポイントは抵当権です。住宅ローンを組むと、家には金融機関の抵当権が設定されています。

売却額が残債を下回る場合、そのままでは抵当権を外せず売れません。そこで、金融機関と話し合います。売却を認めてもらったうえで売るのが任意売却です。

ここが分かれ目です。この方法が向くかどうかは、残債の状況や金融機関との交渉しだいで変わります。まずは「今いくらで売れそうか」と「ローンの残債がいくらか」の2つを確かめるのが出発点です。

売却の目安は、市区町村ごとの家売却データでも確かめられます。正確な額は無料査定で確認します。

競売との違い

売っても住宅ローンが払えない状態が続くと、最終的には競売という手続きに進みます。任意売却と競売の一般的な違いは、次のとおりです。

• 競売: 裁判所を通じた強制的な売却。相場より安くなりやすく、売る時期も自分では選べない。手続きが公告されるため、周囲に知られやすい面もあるとされる。
• 任意売却: 金融機関の同意のもと、市場で売る。通常の売却に近い形で進めやすく、引き渡し時期なども調整の余地があるとされる。ただし金融機関との交渉が前提。

一般に、任意売却のほうが市場価格に近い条件で売りやすいとされます。ただし「必ず競売より高く売れる」と言い切れるものではありません。

物件や交渉の状況によって結果は変わります。確約はできません。

メリットとデメリットは、両方ある

任意売却には利点だけでなく、注意すべき点もあります。片方だけを見て決めないよう、両面を並べます。

一般に挙げられるメリット

• 通常の売却に近い形で進めやすく、競売より条件が整いやすいとされる。
• 引き渡しの時期や条件を、金融機関・買い手と調整できる余地がある。
• 残債の返し方について、金融機関と話し合う機会を持てる場合がある。

一般に挙げられるデメリット・注意点

• 金融機関の同意が前提で、必ずできるとは限らない。
• 滞納を経て手続きに進むケースが多く、信用情報に影響が及ぶことが一般にある（いわゆる事故情報として記録される場合がある）。
• 売っても残った債務（残債）は原則として返済義務が残る。
• 住宅ローンに連帯保証人がいる場合、保証人にも影響することがある。
• 交渉や手続きに手間と時間がかかる。

信用情報や保証人への具体的な影響は、契約内容や金融機関によって異なります。個別の扱いは、金融機関や専門家に確認するのが確実です。ここは自己判断が禁物です。

残った借金は、弁護士・法テラスに相談できる

任意売却をしても、売却額が残債に届かなければ、売ったあとに残った債務の返済義務は原則として残ります。この残債や、他の借入もあって返済全体が苦しい場合は、借金の整理（債務整理）という手もあります。

任意整理・個人再生・自己破産など複数の方法があり、どれが向くかは収入・資産・借入の状況によって変わります。これは法律の専門家の領域です。

• 法テラス（日本司法支援センター）: 収入等の条件を満たせば、無料の法律相談や費用の立替えが受けられる公的機関です。
• 弁護士への相談: 債務整理の具体的な進め方は、弁護士に相談できます。
• 住宅金融支援機構: 機構の住宅ローンを利用している場合、返済が困難になったときの相談窓口があります。

まずは「売るといくら残るか」を確かめ、そのうえで返済の相談を並行して進めると、全体像が見えて動きやすくなります。動くほど、選択肢が増えます。

建築士の視点：任意売却でも、直してから売る必要はないことが多い

任意売却をしたあと、その家に住み続けられるのか

任意売却は、家を売って買い手に引き渡す手続きです。原則として、売却後はその家を出ることになります。

「家は手放したくない」という前提のままだと、金融機関との話が噛み合いません。まずここを分けて考えてください。

そのうえで、買い手と賃貸借契約を結び、家賃を払って住み続ける形（リースバック）が成立するケースはあります。ただし、いくつか条件がそろう必要があります。

• 買い手が、貸す前提で買ってくれること。 自分や家族が住むために買う人には頼めません。投資として買う相手が見つかるかどうかで決まります。
• 家賃を払い続けられること。 返済が苦しくて売る局面なので、その家賃額を今後も払えるかは冷静に確かめる必要があります。家賃が、これまでの返済額より高くなることもあります。
• 金融機関がその売却条件に同意すること。 任意売却である以上、売却先や価格について金融機関の同意が前提になります。

つまり、住み続けられるかどうかは自分の希望だけでは決まりません。買い手・金融機関・家賃の3つが同時に成り立ったときだけ選べる道です。

最初から「住み続けられる」と思って動くと、条件が合わなかったときに時間だけが減ります。並行して、退去する場合の住まいも考えておいたほうが安全です。

仕組みそのものと、契約前に確かめておきたい点は別の記事にまとめています。

リースバックとは。家を売って同じ家に住み続ける仕組みと注意点

なお、親族に買ってもらって住み続ける（親族間売買）という話も出ます。ただ、この形は金融機関の同意が得にくいとされます。検討するなら、業者に相談する前に金融機関の意向を確かめてください。

手元にお金がなくても進められるのか

返済が苦しい人が最初に気にするのが、売るための費用です。仲介手数料がかかります。

抵当権を抹消する登記の費用もかかります。手元に現金がないと動けないのか、という不安が出ます。

任意売却では、これらの費用を売却代金の中から差し引いて配分するのが一般的とされます。買い手から入ったお金の中で精算する形です。そのため、あらかじめ現金を用意して払う形にはなりにくいと言われます。

ただし、この配分は自分では決められません。売却代金は、本来すべて金融機関に返すお金です。

そこから何にいくら充てるかは、金融機関が同意した範囲で決まります。ここが通常の売却と大きく違う点です。

滞納している固定資産税や、マンションの管理費・修繕積立金がある場合も、この配分の話に入ってきます。金額や滞納の状況によって扱いが変わります。

早い段階で、金融機関と仲介する業者の両方に伝えてください。あとから出てくると、話がまとまりかけた段階で崩れることがあります。

引っ越し費用が売却代金から出るケースもあると言われます。ただし、必ず出るものではありません。金融機関の判断しだいです。

言い切りには要注意です。「引っ越し代は必ず出ます」と最初から言い切る業者がいたら、その根拠を確かめてください。相談の段階で着手金や高額な相談料を求められた場合も、何に対する費用なのかを書面で確かめてから払ってください。

売却でかかる費用そのものの内訳は、別の記事で整理しています。

不動産売却でかかる費用の一覧

仲介手数料の計算方法

近所や周囲に知られずに売れるのか

任意売却を考える人が、お金の次に気にするのが「人に知られるか」です。ここは事実を分けて考えると整理できます。

任意売却そのものは、外から見れば普通の不動産売却です。裁判所の手続きではないので、売っている事実が公告される形にはなりません。

売り出し中は、不動産のポータルサイトに物件情報が載ります。内見の人も家に来ます。

これは通常の売却と同じ見え方です。「ローンが払えなくて売っている」と表に出るわけではありません。

一方で、まったく人目に触れずに売る形は現実的ではありません。買い手を探す以上、どこかで情報は出ます。広告の出し方は業者と相談できますが、露出を絞れば買い手の数は減ります。

買い手が減れば、価格は下がりやすくなります。任意売却は金融機関の同意が前提なので、価格が下がる売り方に同意が得られないこともあります。ここはトレードオフです。

広告やレインズへの登録の扱いは、結ぶ媒介契約の種類によっても変わります。

媒介契約は3種類。違いはレインズ登録と自己発見取引にある

内見のときに、売る事情を買い手に説明する義務はありません。理由を聞かれても、細かく答えなくて構いません。

業者には最初に「事情は買い手に伝えないでほしい」と言っておいてください。住みながら売る場合の内見の進め方は、別の記事にまとめています。

住みながら家を売る。内見対応で気をつけること

ただし、滞納が続いて競売の手続きに入ると、話は変わります。競売は公告される手続きです。知られたくないという理由からも、動くのが早いほうが選べる幅は残ります。

名義が2人になっている家は、両方の同意がいる

任意売却は、家を売る手続きです。家の名義が夫婦2人の共有になっているなら、2人そろって売る意思を示す必要があります。

片方だけでは売れません。金融機関と交渉を始める前に、ここで止まることがあります。

特に多いのが、離婚して別々に暮らしている場合です。相手と連絡が取れない。話し合いにならない。

この状態だと、任意売却そのものが動きません。売る前提を相手と共有できるかが、最初の関門になります。

もうひとつ、名義と借金は別だという点を押さえてください。登記の名義は夫1人でも、妻が連帯債務者や連帯保証人になっていることがあります。逆に、名義は2人でもローン契約は1人ということもあります。

どちらがどうなっているかは、登記事項証明書とローン契約書で確かめられます。思い込みのまま業者に相談すると、あとで話が崩れます。

相手が同意しないとき、「自分の持分だけ売る」という話が出ることがあります。ただ、抵当権は家全体に付いています。

持分だけを売っても、その抵当権は外れません。任意売却として成立させるのは難しくなります。

名義が2人なら、返済が苦しいと感じた時点で相手にも伝えてください。伝えるのが遅いほど、相手が納得するまでの時間が取れなくなります。

離婚とローンの関係、共有持分の扱いは、それぞれ別の記事にまとめています。

離婚するとき、住宅ローンが残る家はどうするか

共有持分だけを売る。相続・離婚で起こる共有と、売り方の選択肢

任意売却のあと、賃貸は借りられるのか

任意売却を考えている人が、費用の次に気にするのがここです。家を出たあと、次の住まいを借りられるのか。

結論から言うと、借りられないわけではありません。ただ、通りにくい物件はあります。

滞納を経て手続きに進むと、信用情報に記録が残ることが一般にあります。記録が残っている間は、新しいローンやクレジットカードの審査が通りにくくなるとされます。記録が消えるまでの期間を、自分で早めることはできません。

賃貸で問題になるのは、家賃保証会社の審査です。いまは保証会社の利用が入居条件になっている物件が多くあります。

この保証会社が信販系（クレジット会社系）の場合、信用情報を照会するとされます。ここで通らないことがあります。

道はゼロではありません。一方で、審査の仕組みは保証会社によって違います。

信用情報を見ない独立系の保証会社もあります。連帯保証人を立てる形で借りられる物件もあります。

収入のある家族が契約者になる方法もあります。探し方しだいで、住むところは確保できます。

現実的なのは、部屋探しを頼む不動産会社に、最初に事情を伝えることです。黙って申し込んで落ち続けるより、そのほうが早く決まります。審査に通りやすい物件から当たってもらえます。

住まい探しは、売却の話と並行して始めてください。保証会社の審査は、申し込んでから結果が出るまで日数がかかります。落ちれば、別の物件でやり直しです。

売れてから動き出すと、引き渡しの日に間に合わないことがあります。引き渡しの時期は買い手との約束です。自分の都合だけでは延ばせません。

そのまま売るか、直してから売るか、動かないか

直してから売るかどうかは、任意売却でも迷いやすい点です。そのまま売る・直して売る・動かず競売に進む、の違いを同じ物差しで並べます。

選択肢	価格の傾向	手元からの持ち出し	この局面での向き不向き
そのまま任意売却	市場で売るため、通常の売却に近い条件で売りやすいとされる	費用は売却代金から差し引く形が一般的（配分は金融機関の同意の範囲）	内装の古さだけなら、そのまま査定を取って問題ないケースが多い
直してから任意売却	中古マンションの成約全体では、比べられた294市区町村のうち207で改装済みのほうが中央値が高い（69市区町村は未改装が上）	改装費が先に出ていく	改装費が売却額にそのまま乗るとは限らず、多くの場合割に合わない
動かず競売に進む	相場より安くなりやすいとされる	—	売る時期を選べず、公告される。避けたい場合は、競売になる前に金融機関や専門家に相談することになる

改装済みと未改装の差の真ん中は300万円です。これは市区町村ごとの中央値の差を並べたときの真ん中です。改装費を引いた手取りの差ではないので、この局面では、そのまま売る前提でまず査定を取ってください。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

相談は、早いほど選べる道が残る

早さが分かれ目です。任意売却が使えるかどうか、どう進めるかは、滞納の状況や金融機関との交渉によって変わります。滞納が深刻になり競売の手続きが進んでしまうと、任意売却を選べる期間は限られていきます。

返済が苦しいと感じた時点でできることは、住宅ローン全体の流れとあわせて整理しています。あわせて読んでください。

住宅ローンの返済が苦しいとき、家を売る前に知っておくこと

一人で抱え込まず、早めに相談するほど、選べる道が残ります。