2026年10月19日（月）家の売却を、国の実データで。
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リースバックは、自宅を不動産会社などに売却してまとまった資金を受け取り、その後は家賃を払って同じ家に賃貸で住み続ける仕組みです。引っ越さずに現金化できる一方、売却価格は市場の相場より低くなりやすく、毎月の家賃が発生し、契約期間や将来の買い戻し条件は事業者ごとに異なります。国土交通省はガイドブックで契約内容の確認を呼びかけています。まず仕組みと注意点の両方を知ってから検討するのが安全です。
この記事の範囲について この記事は、リースバックという「家の売り方の一つ」を、仕組みと注意点の両面から中立に整理したものです。個々の契約が自分に合うかどうかの判断や、契約書の細かな条項の解釈は、この記事だけでは決められません。検討するときは、複数の事業者の条件を比べ、下記の公的資料を確かめ、必要に応じて専門家に相談してください。
リースバックは、自宅を不動産会社などに売って現金を受け取り、そのあとは家賃を払って、同じ家に賃貸で住み続ける方法です。国土交通省はガイドブックで、「住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むサービス」と説明しています。
流れは、大きく次の順です。
引っ越さずに家を現金化できる点が、通常の売却との違いです。ただし、家の持ち主ではなくなり、住む立場は「借りる側」に変わります。
リースバックが選択肢に入りやすいのは、次のような場面です。
住み慣れた場所や環境を変えずに、家という資産を現金に換えられる。ここが、引っ越しを前提にした通常の売却にはない特徴です。一方で、この便利さには、次の注意点が裏側でついてきます。
リースバックは、良い面と気をつける面が表裏の関係にあります。検討するときは、両方を並べて見ます。
国土交通省のガイドブックは、契約内容をよく確認することの大切さを繰り返し伝えています。「まとまったお金が入る」という一点だけで決めず、契約の中身まで確かめてから判断するのが安全です。
リースバックは「売る」方法の一つです。だからこそ、話を進める前に「この家が通常の売却なら、いくらで売れそうか」を先に知っておくと、提示額を判断しやすくなります。相場を知らないまま提示額だけを見ると、それが高いのか低いのか判断できません。
売却の見込み額は、国が公開する実際の成約価格をもとに、お住まいの市区町村のページで目安を確かめられます。通常の売却とリースバックの両方で見込み額を並べると、家賃や買い戻し条件まで含めた「本当の損得」を、落ち着いて比べられます。
名前が似ていて混同されやすいですが、両者は成り立ちが違います。
大きな違いは、「売るか、借りるか」です。どちらもまとまった資金を用意する手段になり得ますが、家を手放すかどうか、家賃と利息のどちらがかかるかが変わります。目的や状況によって向き不向きが分かれるため、仕組みを比べたうえで検討します。
リースバックの家賃を、近所の賃貸と同じくらいだろうと考える人がいます。実際は決まり方が違うことが多いです。
事業者は「いくらで買ったか」を基準に、その採算から家賃を決めるのが一般的とされます。家の広さや築年数より、売却価格のほうが家賃に影響してくるということです。
ここから、避けられない関係が出てきます。売却価格を高くしてもらうと、そのぶん家賃も上がります。
逆に売却価格を抑えれば家賃は下がりますが、手元に入る現金は減ります。高く売って家賃も安く、という組み合わせにはなりません。
だから、提示された条件は「売却価格」と「家賃」をセットで見ます。受け取る現金だけを見て決めると、あとから家賃で目減りします。
見るのは、受け取る現金と、住むつもりの年数ぶんの家賃を足し引きした形です。何年住むかによって、どちらが有利かは変わります。
更新のときに家賃が見直される契約もあります。ずっと同じ家賃とは限りません。いつ見直しがあるのか、何を基準に決めるのかは、契約書で確かめてください。
提示を受けたら、その家賃をどう計算したのかを事業者に聞いてください。近隣の賃貸と比べてどのくらい離れているかも、自分で調べておきます。
通常の売却ならいくらになるかは、不動産の相場の調べ方 で先に押さえられます。そのうえで並べて見れば、提示額と家賃が見合っているかを自分で判断できます。
リースバックを検討すると、家賃の額ばかりに目がいきます。ただ、家にかかるお金は家賃だけではありません。
所有者でなくなると、今まで払っていた負担のほうも変わります。ここを合わせて見ないと、月々の収支の計算がずれます。
固定資産税・都市計画税は、その不動産の所有者に課される税金です。売却して所有権が事業者に移れば、その後の納税義務者は事業者になります。持ち家として払っていた分は、なくなります。
火災保険も、建物の部分は所有者側でかけるものです。借りる立場になれば、自分で備えるのは家財の分という形になります。
増えるほうも見ます。まず毎月の家賃です。契約によっては、更新のときの費用や、退去するときの原状回復の負担が決められていることもあります。
設備が壊れたときの修繕は、賃貸なら貸主の負担が原則です。ただし、どこまでを借主が持つかを契約書で細かく定めている場合があります。
エアコンや給湯器が壊れたら誰が直すのか、契約前に事業者へ聞いてください。口約束ではなく、書面のどこに書いてあるかまで確かめます。
つまり、なくなる負担と、増える負担が両方あります。家賃の額だけを見て「支出がこれだけ増える」とは言えません。
今払っている固定資産税、修繕の積立、保険料を紙に書き出して、家賃と並べてみてください。そのうえで、受け取る現金と、住むつもりの年数を合わせて見ます。
もう一つ、売る以上は通常の売却と同じ費用もかかります。手元にいくら残るかは、そこを引いた後の金額です。何がかかるかは 不動産売却でかかる費用の一覧 で確かめられます。
リースバックを親が一人で決めて、あとから子が知る。この順番だと揉めます。売った時点で、家の所有権は事業者に移ります。
つまり、その家はもう相続財産ではありません。子に家を残すつもりだったなら、そこは変わります。残るのは、受け取った現金のうち使わなかった分です。
名義が共有になっている家は、そもそも一人では売れません。夫婦の共有、相続で兄弟の共有になったまま、というケースです。共有の不動産を丸ごと売るには、共有者全員の同意が要ります。
誰か一人が反対すれば、その形では進みません。名義がどうなっているかは、登記事項証明書で確かめられます。共有のままの家をどうするかは 共有持分だけを売る で整理しています。
同居している家族がいるなら、もう一点あります。賃貸借契約を結ぶのは、売った本人です。その人が亡くなったあと、同居の家族が住み続けられるかどうかは、契約の内容によります。
当然に引き継げるとは限りません。期間が区切られた契約なら、なおさら確かめる必要があります。誰が住み続けられるのか、事業者に聞いて、書面のどこに書いてあるかまで見てください。
家族に話すのが気まずくて、先延ばしにする人もいます。ただ、契約したあとで知られるほうが、話はこじれます。売る前に、なぜまとまった現金が必要なのかまで含めて伝えておくほうが早いです。
リースバックは、申し込めば誰でも通る仕組みではありません。事業者は家を買う側です。
買ったあと貸せるか、将来売れるかを見て、条件が合わなければ断ります。ここを知らずに話を進めると、断られたときに次の手が打てません。
見られるのは、大きく二つです。
一つは家そのものです。買った事業者は、いずれその家を売ることを考えます。だから、買い手が付きにくい家は敬遠されやすくなります。
再建築ができない土地、市街化調整区域の家などが、ここに当たります。名義が共有になっている家も、全員の同意がなければ売れないので、そのままでは進みません。住宅ローンが残っている場合は、売却額で残債を返して抵当権を外せるかが前提になります。
もう一つは、家賃を払い続けられるかです。売却後は借りる側になります。事業者からすれば、家賃が滞る相手には貸せません。
年金や給与など、これから続く収入があるかを見られます。受け取る売却代金から家賃を出すつもりでも、その現金が尽きたあとをどう見るかは、事業者の判断です。
だから、先に手元をそろえておくと話が早いです。登記事項証明書で名義と抵当権の状態を確かめる。ローンが残っているなら、残高がいくらかを金融機関の書類で押さえる。
収入がわかるものも用意する。この三つがあると、条件が合うかどうかの見当が早く付きます。
一社に断られても、それで終わりではありません。事業者ごとに買う基準は違います。ただ、何社当たっても条件が合わないなら、その家はリースバックに向いていない可能性があります。
その場合は、通常の売却や買取に切り替えて考えるほうが現実的です。違いは 仲介と買取の違い で整理しています。
リースバックも、家を売る取引です。売って利益が出れば、その利益は譲渡所得として税金の対象になります。売却価格と家賃の話に気を取られて、ここを見落とす人がいます。
利益が出るかどうかは、売った金額と、その家を買ったときの金額を比べて決まります。買ったときより安く売るなら、利益は出ません。
その場合は税金もかかりません。リースバックは価格が抑えられやすいので、こうなることもあります。
ただ、いつもそうとは限りません。昔から持っている土地は、買った当時の金額が今より低いことがあります。そうなると、価格を抑えて売っても利益が出ます。
相続で引き継いだ家も同じです。買った金額は、亡くなった人が買ったときの金額をそのまま引き継ぎます。
何十年も前に買った家なら、ここを先に確かめてください。買ったときの契約書が見つからない場合は、計算のしかた自体が変わります。
払う時期もずれます。税金がかかるとしても、売った年にすぐ納めるわけではありません。売った翌年に確定申告をして納める形です。
受け取った現金を生活費や返済で全部使う計画だと、申告の時期に手元が足りなくなります。まとまった資金が必要でリースバックを選ぶなら、なおさら先に見ておくところです。
自分が住んでいた家を売る場合には、税金を軽くする特例があります。ただし、使えるかどうかには条件があります。
リースバックのように売ったあとも住み続ける形でどう扱われるかは、事業者の説明だけで決めないでください。税務署か税理士に確かめるのが確かです。
計算の仕組みは 不動産売却の譲渡所得税、特例の中身は マイホーム売却の3000万円特別控除 で整理しています。
どれもまとまった資金を用意する手段になり得ます。この記事で触れた三つを、同じ物差しで並べます。
| 選択肢 | 受け取るお金 | 家の所有権 | 住み続けられるか | 毎月の支払い |
|---|---|---|---|---|
| リースバック | 売却代金（通常の売却より低くなりやすい） | 事業者に移る | 家賃を払って住み続ける。期間は契約しだい | 家賃。更新時に見直される契約もある |
| 通常の売却（仲介・買取） | 売却代金 | 買い手に移る | 引っ越しが前提 | — |
| リバースモーゲージ | 融資として借りるお金 | 手元に残る | 所有権が残るまま住み続ける | 利息 |
受け取る現金の額だけでは決められません。リースバックは、住むつもりの年数ぶんの家賃まで足し引きしたうえで、通常の売却の見込み額と並べて判断してください。
「住宅ローンの返済が苦しいから、リースバックで現金を作りたい」という動機で検討する方もいます。その場合は、リースバックに進む前に、まず売却額とローン残債の関係を確かめるのが先です。売却額が残債を下回ると、リースバックそのものが成立しにくくなることもあります。
返済や借入の整理そのものは、法律の専門家の領域です。返済が全体的に苦しい場合は、弁護士や、収入等の条件を満たせば無料相談が受けられる法テラス（日本司法支援センター）などの公的窓口に相談できます。
売却とローンの順番、任意売却という選択肢については、こちらで整理しています。
一人で抱え込まず、リースバックの条件を確かめる前に、まず「売るといくら残るか」と「他に取れる方法はないか」を並べて見ると、全体像が見えて動きやすくなります。
値段の目安レポート（無料）
近くで実際に売れた取引と比べて、土地と建物を分けて計算します。比べた取引も、掛けた数字も、全部レポートに載せます。
必ずしもそうとは限りません。売却後は賃貸として住む形になり、住み続けられる期間や契約の更新条件は、事業者との契約内容によって変わります。定期借家契約で期間が区切られている場合もあります。どのくらい住めるか、更新はできるかは、契約前に書面で確かめることが大切です。国土交通省もガイドブックで契約内容の確認を呼びかけています。
買い戻し（再購入）ができるかどうか、その価格や期限は、事業者との契約によって異なります。買い戻しできる契約もあれば、そうでない契約もあり、買い戻し価格が売却額より高く設定されていることもあります。将来買い戻す可能性があるなら、条件を契約前に必ず確認してください。判断に迷うときは専門家に相談するのが確かです。
リースバックは、家を「売却」して現金化し、賃貸として住み続ける仕組みです。リバースモーゲージは、家を担保に「融資」を受け、契約者が亡くなったときなどに家を売って返済にあてる仕組みで、所有権は手元に残ります。売るか、借りるかという点が大きく違います。どちらが向くかは資金の目的や状況によって変わるため、仕組みを比べたうえで検討してください。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合を経て公開しています。建物・査定に関する記述は建築士が確認していますが、任意売却・債務整理など税金・法律の手続きは監修の対象外です。判断は弁護士等の専門家にご相談ください。