名古屋市で離婚に伴い家を売る｜共有名義・住宅ローン・財産分与の進め方【建築士監修】

名古屋市で離婚に伴い家を売るとき、最初に確かめるのは3つです。名義（共有か単独か）、住宅ローンの残債、そして家の今の価値。

共有名義やローンが残る家は、片方の気持ちだけでは売れないことが多く、財産分与や税金の扱いも絡みます。急いで安く手放す前に、まず「残債」と「相場」を並べて確かめるところから始めます。

離婚で家をどうするか。まず確かめる3つ

離婚に伴う家の売却で、順番を間違えると損をしやすいのは「名義・ローン残債・建物の価値」の3つです。この3つが分かると、売れるのか、いくら残るのか、誰と相談すべきかが見えてきます。感情の整理と並行して、この3点だけは早めに事実を押さえておくと、後の話し合いが楽になります。

離婚の話し合いのさなかに、家のことまで冷静に考えるのは簡単ではありません。ここでは「今すぐ売る」ことを勧めているのではなく、選択肢を落ち着いて比べるための材料を並べます。

売るか、どちらかが住み続けるか、決めるのは事実がそろってからで大丈夫です。急ぐ必要はありません。

まず確かめる3つは、次のとおりです。

• 名義：家の登記名義が夫婦どちらか単独か、共有か。共有だと、原則どちらか一方の意思だけでは売れません。
• 住宅ローン残債：ローンがいくら残っているか。名義人と、連帯保証・連帯債務・ペアローンの別も確認します。
• 家の今の価値：売れば残債を返せるのか。返せないのか。まず相場の目安をつかみます。

共有名義とローン残債。売れる家と、すぐには売れない家

家を売れるかどうかは、まず「名義」と「ローンが返せるか」で決まります。共有名義は名義人全員の同意がないと売却できません。

ローンが残る家は、売却代金で残債を完済できる（アンダーローン）なら通常どおり売れます。完済できない（オーバーローン）なら、差額の手当てが必要です。

共有名義は、片方だけでは売れない

ここが最初のハードルです。夫婦の共有名義になっている家は、売るときに名義人全員の署名・押印が必要です。片方が反対すれば、通常の売却は進みません。

単独名義であっても、婚姻中に協力して築いた財産なら、後述の財産分与の対象になります。まず登記事項証明書（法務局で取得）で、名義がどうなっているかを事実として確認します。推測では進めません。

住宅ローンが残っている家は、残債と価値を比べる

ローンが残る家は、抵当権が付いたままでは売れません。売却代金でローンを完済し、抵当権を外して引き渡すのが基本の形です。ここで、今の価値と残債のどちらが大きいかが分かれ道になります。

• アンダーローン（家の価値 ＞ 残債）：売却代金でローンを返し、残ったお金を財産分与で分けられます。話は比較的シンプルです。
• オーバーローン（残債 ＞ 家の価値）：売っても完済できません。差額を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て売る「任意売却」などを検討します。判断が難しいため、早めに金融機関や専門家に相談します。

名義人が家を出て、もう一方が住み続けてローンを払い続ける、という取り決めもよく見られます。ただし、名義とローン契約者が変わらないまま口約束で進めると、後で支払いが滞ったときに残った側が背負うリスクがあります。

住み続ける場合ほど、条件を書面にし、金融機関に確認しておくことが大切です。口約束は禁物です。

財産分与は原則2分の1。税金は渡す側にかかることがある

婚姻中に夫婦で築いた財産は、離婚のときに分け合います（清算的財産分与）。割合は原則2分の1が目安です。

ここが大きく変わりました。2026年4月1日に施行された民法改正で、この「原則2分の1」が条文にも明記されました。

出典は法務省（2026年7月11日確認）です。家や預貯金など、名義がどちらであっても、婚姻中に協力して得た財産はこの対象になります。

財産分与には請求できる期間の区切りがあります。同じ民法改正で、家庭裁判所に申し立てられる期間は離婚から5年に延びました。

2026年3月31日以前に離婚した場合は、従来どおり2年です。この期間を過ぎると申し立てができなくなるため、離婚の時期によって扱いが変わる点に注意します。

財産分与の割合や進め方でもめそうなときは、弁護士に相談してください。ここでは一般的な考え方までにとどめます。

税金にも注意が必要です。財産分与として不動産を「渡した側」には、譲渡所得税がかかる場合があります。

国税庁は、分与した時点の時価で譲渡があったものとして扱う、としています。根拠は国税庁 No.3114「離婚して土地建物などを渡したとき」です。

また、マイホームを売った利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります（国税庁 No.3302）。この特例は、夫婦など「特別の関係がある人」への譲渡には使えません。このため、家を渡すのが離婚の前か後かといったタイミングで、税金の扱いが変わることがあります。

個別の税額は必ず税理士か税務署に確認してください。本記事は参考情報です。

築年数より、雨と水まわり。建物の状態で値段は動く

家がいくらで売れるかは、築年数だけでは決まりません。木造住宅の法定耐用年数は22年（出典: 国税庁）。

市場でも築20年前後で建物の評価は下がりやすいです。ただ、取引で価値がゼロになるわけではなく、土地の価値は残り、建物も状態次第で評価されます。

離婚で気持ちが急いていても、家の状態を一度冷静に見ておくと、安く手放しすぎずに済みます。見た目より中身です。

建築士の視点

現場で見ると、家の価値を本当に下げるのは「築年数」より「雨と水まわり」です。屋根や外壁からの雨漏りが柱・梁・土台まで達しているか、シロアリや基礎のひび割れはないか。ここが健全なら、内装が古くても買い手はリフォーム前提で評価できます。離婚のときに気をつけたいのは、「見た目を良くして高く売ろう」と表面のリフォームや外壁塗装にお金をかけないこと。買主は自分好みに直したい人が多く、先に手を入れても価格に乗りにくいうえ、離婚で物入りな時期に出費が重なります。直すのは「危険と雨漏りの止血」だけで十分。まず今の状態のまま査定を取り、直す・直さないは価格を見てから決めるのが順番です。

相手と顔を合わせずに、売却を進められるか

離婚の話し合いがこじれているほど、「売る手続きで何回顔を合わせるのか」が気になります。工夫次第で減らせます。書類には名義人全員の署名押印が要りますが、同じ場に二人でそろう必要は必ずしもありません。

名義人が関わる場面は、大きく3つです。

• 媒介契約：不動産会社に売却を依頼する契約。共有名義なら全員分の署名押印が必要です。
• 売買契約：買主と結ぶ契約。ここでも全員分が必要です。
• 決済・引き渡し：代金を受け取り、抵当権を外して登記を移す日。司法書士が本人確認をします。

このうち媒介契約と売買契約は、不動産会社が日を分けて署名をもらう形にできることが多いです。決済は同じ日に手続きをまとめるため、同席したくないなら代理人を立てる方法があります。

代理には委任状と実印、印鑑証明が必要です。無理に合わせなくて大丈夫です。

買主側や司法書士の確認も要ります。当日に言い出しても間に合いません。売却を依頼する時点で「顔を合わせたくない」と伝えておきます。

連絡の窓口も、最初に決めておくと楽です。不動産会社に「二人には別々に連絡してほしい」と頼めば、担当者が間に入ります。

伝言を相手経由でやり取りすると、内見の日程ひとつで話がこじれます。会社の関わり方や報告の頻度は、結ぶ媒介契約の種類でも変わります（→ 媒介契約は3種類）。

どちらかが住んだまま売る場合、内見の対応は住んでいる側がします。出ていった側が毎回立ち会う必要はありません（→ 住みながら家を売る）。

近所や職場に知られたくないときは、広告の出し方を媒介契約のときに相談できます。ただし、掲載を絞るほど買い手の目には触れにくくなります。価格にも売れるまでの時間にも影響するため、どこまで絞るかは担当者と決めます。

売れたお金は、いつ、誰にいくら入るのか

売却代金は決済の日に買主から振り込まれます。その場で住宅ローンを完済し、抵当権を外します。残ったお金を分けるのは、その後です。

先に決めておきたいのは3つ。「誰の口座に入るか」「費用を誰が負担するか」「何をもって分けたことにするか」です。

共有名義の家は、売買代金が登記上の持分に応じて各名義人に入るのが基本です。持分が半分ずつなら、代金も半分ずつ入ります。財産分与の割合を持分と違う形で決めたなら、入金後に精算することになります。

単独名義なら、代金は名義人の口座に全額入ります。もう一方はそこから受け取る形になるため、金額と時期を先に書面にしておかないと、後で回収しづらくなります。書面が命綱です。

費用の負担も先に決めます。仲介手数料、抵当権抹消の登記費用、引っ越し代。

決済のときに代金から差し引かれるものと、後から請求が来るものがあります。どちらが何を持つかを決めずに進めると、決済当日にその場でもめます（→ 不動産売却でかかる費用の一覧）。

決めた内容は、口約束ではなく離婚協議書などの書面に残します。「売れたら半分」とだけ決めても、費用を引く前か後かで手取りは変わります。

「ローン完済と費用を引いた残りを、どの割合で分けるか」まで書いておきます。分ける金額の考え方は、家をいくらとして評価するかとつながります（→ 財産分与で、家は「いくら」として分けるのか）。

残債の額は、どうやって調べるのか

「残債と相場を並べる」と言われても、ローンの残りをすぐ言える人は多くありません。調べ方は決まっています。

まず手元の書類です。借入のときにもらった返済予定表、住宅ローン控除に使う年末残高証明書。このどちらかがあれば、おおよその残りが分かります。

方法は一つではありません。ネットバンキングやアプリで残高を見られる銀行もあります。書類が見つからないときは、借りている金融機関に残高証明書の発行を頼みます。

ここで気をつけたいのが、登記事項証明書に載っている抵当権の金額です。あれは借りた当初の金額で、今の残高ではありません。 何年も返してきたなら、実際の残債はそれより減っています。

登記の数字を見て「こんなに残っているなら売れない」と早合点しないでください。名義を確認するときに一緒に目に入るぶん、勘違いしやすいところです。

ここでつまずく人が多いです。やっかいなのは、自分がローンの契約者でない場合です。

金融機関は契約者本人以外に残高を教えないことがあります。相手に残高証明書を出してもらうか、金融機関に「自分の立場で何を照会できるか」を直接聞いてください。

連帯保証人なのか、連帯債務者なのか、ペアローンでそれぞれが借りているのか。立場によって答えは変わります。

ペアローンなら、自分が借りている分の書類は自分に届きます。ただしそれだけでは相手の分は分かりません。

だからこそ、最初にやるのは金銭消費貸借契約書を探すことです。自分がローン契約上どの立場なのかは、そこに書いてあります。契約書がすべての起点です。

ここを曖昧なまま話し合いを進めると、後から「そんな契約だったのか」となります。くわしくは、ペアローン・連帯保証の家は、離婚でどうなるか にまとめました。

残債の額が出たら、相場の目安と並べます。ここで初めて、売って返せるのか、返せないのかが見えます（→ 離婚するとき、住宅ローンが残る家はどうするか）。

直してから売るか、そのまま売るか

家を直してから売るか、そのまま売るかは、離婚で物入りな時期ほど迷います。この記事で触れた3つのやり方を、同じ物差しで並べます。答えは、家の状態次第です。

選択肢	先に出るお金	価格への影響の出方	向いている場合
そのまま売る（現状で査定を取る）	かからない	構造が健全なら、内装が古くてもリフォーム前提で評価される	まず残債と相場を並べて確かめたい人
危険と雨漏りだけ直して売る	修繕の分だけ出る	柱・梁・土台まで傷む前に止めれば、評価の土台を守れる	雨漏り・シロアリ・基礎のひびがある家
内装や外壁まで直してから売る	大きく出る	買主は自分好みに直したい人が多く、価格に乗りにくい	—

参考までに、実際のデータを見てみます。愛知県内の中古マンション6,015件の実成約を、当社で集計しました。

比べたのは39市区町村です。このうち、改装済みの成約中央値が高かったのは30でした。

未改装のほうが高かったのは8です。差の真ん中は300万円です。これは、市区町村ごとの中央値の差を並べたときの真ん中の数字です。

地域によって-800万円から1,000万円まで幅があります。直せば高く売れるとは限りません。まず現状のまま査定を取り、直すかどうかは価格を見てから決めてください。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

名古屋市の相場を確かめて、急がずに進める

売る・住み続けるを決める前に、名古屋市での相場の目安をつかみます。名古屋市は人口およそ235万人、16の区があり（出典: 名古屋市）、区や駅からの距離で価格帯は大きく変わります。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、近隣で実際に成約した価格帯を確かめられます。ここで大事なのは、査定額と売却額の違いです。

査定額は「売り出しの参考価格」であって、そのまま売れる金額ではありません。 高い査定額を見せる会社が、その値段で売り切ってくれるとは限りません。複数の会社の見立てを取り、仲介手数料などの費用を引いた「手取り」で比べます。

離婚で家を売るときの進め方は、次の4ステップです。

1. 状況を整理する：登記名義、住宅ローン残債、連帯保証・ペアローンの有無を確認します。財産分与や名義変更がからむため、必要に応じて弁護士・司法書士に相談します。
2. 今の価値の目安を知る：不動産情報ライブラリで近隣の実売価格帯を確認し、残債と比べます。
3. 売り方を選ぶ：買い手を待つ「仲介」か、業者が買い取る「買取」か。オーバーローンなら任意売却も含めて検討します。
4. 相談して決める：無料査定で複数の見立てを取り、費用を引いた手取りで比べます。離婚の話し合いと歩調を合わせ、急いで契約する必要はありません。

決めるのは、相場と残債と進め方が見えてからで大丈夫です。まずは相場と進め方を、急がずに確かめるところから。