名古屋市で離婚に伴い家を売る｜共有名義・住宅ローン・財産分与の進め方【建築士監修】

名古屋市で離婚に伴い家を売るとき、最初に確かめるのは3つです。名義（共有か単独か）、住宅ローンの残債、そして家の今の価値。共有名義やローンが残る家は、片方の気持ちだけでは売れないことが多く、財産分与や税金の扱いも絡みます。急いで安く手放す前に、まず「残債」と「相場」を並べて確かめるところから始めます。

離婚で家をどうするか。まず確かめる3つ

離婚に伴う家の売却で、順番を間違えると損をしやすいのは「名義・ローン残債・建物の価値」の3つです。この3つが分かると、売れるのか、いくら残るのか、誰と相談すべきかが見えてきます。感情の整理と並行して、この3点だけは早めに事実を押さえておくと、後の話し合いが楽になります。

離婚の話し合いのさなかに、家のことまで冷静に考えるのは簡単ではありません。ここでは「今すぐ売る」ことを勧めているのではなく、選択肢を落ち着いて比べるための材料を並べます。売るか、どちらかが住み続けるか、決めるのは事実がそろってからで大丈夫です。

まず確かめる3つは、次のとおりです。

• 名義：家の登記名義が夫婦どちらか単独か、共有か。共有だと、原則どちらか一方の意思だけでは売れません。
• 住宅ローン残債：ローンがいくら残っているか。名義人と、連帯保証・連帯債務・ペアローンの別も確認します。
• 家の今の価値：売れば残債を返せるのか。返せないのか。まず相場の目安をつかみます。

共有名義とローン残債。売れる家と、すぐには売れない家

家を売れるかどうかは、まず「名義」と「ローンが返せるか」で決まります。共有名義は名義人全員の同意がないと売却できません。ローンが残る家は、売却代金で残債を完済できる（アンダーローン）なら通常どおり売れますが、完済できない（オーバーローン）と、差額の手当てが必要になります。

共有名義は、片方だけでは売れない

夫婦の共有名義になっている家は、売るときに名義人全員の署名・押印が必要です。片方が反対すれば、通常の売却は進みません。単独名義であっても、婚姻中に協力して築いた財産なら、後述の財産分与の対象になります。まず登記事項証明書（法務局で取得）で、名義がどうなっているかを事実として確認します。

住宅ローンが残っている家は、残債と価値を比べる

ローンが残る家は、抵当権が付いたままでは売れません。売却代金でローンを完済し、抵当権を外して引き渡すのが基本の形です。ここで、今の価値と残債のどちらが大きいかが分かれ道になります。

• アンダーローン（家の価値 ＞ 残債）：売却代金でローンを返し、残ったお金を財産分与で分けられます。話は比較的シンプルです。
• オーバーローン（残債 ＞ 家の価値）：売っても完済できず、差額を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て売る「任意売却」などを検討します。判断が難しいため、早めに金融機関や専門家に相談します。

名義人が家を出て、もう一方が住み続けてローンを払い続ける、という取り決めもよく見られます。ただし、名義とローン契約者が変わらないまま口約束で進めると、後で支払いが滞ったときに残った側が背負うリスクがあります。住み続ける場合ほど、条件を書面にし、金融機関に確認しておくことが大切です。

財産分与は原則2分の1。税金は渡す側にかかることがある

婚姻中に夫婦で築いた財産は、離婚のときに分け合います（清算的財産分与）。割合は原則2分の1が目安です。2026年4月1日に施行された民法改正で、この「原則2分の1」が条文にも明記されました（出典: 法務省、2026年7月11日確認）。家や預貯金など、名義がどちらであっても、婚姻中に協力して得た財産はこの対象になります。

財産分与には請求できる期間の区切りがあります。同じ民法改正で、家庭裁判所に申し立てられる期間は離婚から5年に延びました（2026年3月31日以前に離婚した場合は、従来どおり2年）。この期間を過ぎると申し立てができなくなるため、離婚の時期によって扱いが変わる点に注意します。財産分与の割合や進め方でもめそうなときは、弁護士に相談してください。ここでは一般的な考え方までにとどめます。

税金にも注意が必要です。財産分与として不動産を「渡した側」には、譲渡所得税がかかる場合があります。国税庁は、分与した時点の時価で譲渡があったものとして扱う、としています（国税庁 No.3114「離婚して土地建物などを渡したとき」）。また、マイホームを売った利益から最高3,000万円を差し引ける特例（国税庁 No.3302）は、夫婦など「特別の関係がある人」への譲渡には使えないという条件があります。このため、家を渡すのが離婚の前か後かといったタイミングで、税金の扱いが変わることがあります。個別の税額は必ず税理士か税務署に確認してください。本記事は参考情報です。

築年数より、雨と水まわり。建物の状態で値段は動く

家がいくらで売れるかは、築年数だけでは決まりません。木造住宅の法定耐用年数は22年（出典: 国税庁）。市場でも築20年前後で建物の評価は下がりやすいですが、取引で価値がゼロになるわけではなく、土地の価値は残り、建物も状態次第で評価されます。離婚で気持ちが急いていても、家の状態を一度冷静に見ておくと、安く手放しすぎずに済みます。

建築士の視点

現場で見ると、家の価値を本当に下げるのは「築年数」より「雨と水まわり」です。屋根や外壁からの雨漏りが柱・梁・土台まで達しているか、シロアリや基礎のひび割れはないか。ここが健全なら、内装が古くても買い手はリフォーム前提で評価できます。離婚のときに気をつけたいのは、「見た目を良くして高く売ろう」と表面のリフォームや外壁塗装にお金をかけないこと。買主は自分好みに直したい人が多く、先に手を入れても価格に乗りにくいうえ、離婚で物入りな時期に出費が重なります。直すのは「危険と雨漏りの止血」だけで十分。まず今の状態のまま査定を取り、直す・直さないは価格を見てから決めるのが順番です。

名古屋市の相場を確かめて、急がずに進める

売る・住み続けるを決める前に、名古屋市での相場の目安をつかみます。名古屋市は人口およそ235万人、16の区があり（出典: 名古屋市）、区や駅からの距離で価格帯は大きく変わります。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、近隣で実際に成約した価格帯を確かめられます。ここで大事なのは、査定額と売却額の違いです。

査定額は「売り出しの参考価格」であって、そのまま売れる金額ではありません。 高い査定額を見せる会社が、その値段で売り切ってくれるとは限りません。複数の会社の見立てを取り、仲介手数料などの費用を引いた「手取り」で比べます。

離婚で家を売るときの進め方は、次の4ステップです。

1. 状況を整理する：登記名義、住宅ローン残債、連帯保証・ペアローンの有無を確認します。財産分与や名義変更がからむため、必要に応じて弁護士・司法書士に相談します。
2. 今の価値の目安を知る：不動産情報ライブラリで近隣の実売価格帯を確認し、残債と比べます。
3. 売り方を選ぶ：買い手を待つ「仲介」か、業者が買い取る「買取」か。オーバーローンなら任意売却も含めて検討します。
4. 相談して決める：無料査定で複数の見立てを取り、費用を引いた手取りで比べます。離婚の話し合いと歩調を合わせ、急いで契約する必要はありません。

決めるのは、相場と残債と進め方が見えてからで大丈夫です。まずは相場と進め方を、急がずに確かめるところから。