名古屋市で住み替え。家を売って買う、資金の流れと進め方【建築士監修】

名古屋市で住み替えるとき、最初に決めるのは「今の家を先に売るか、次の家を先に買うか」です。ここで資金の流れも進め方も変わります。どちらを選ぶにしても出発点は同じで、今の家がいくらで売れそうかを実取引データで確かめ、住宅ローンの残りを把握してから動くのが安全です。急いで契約する必要はありません。

売り先行と買い先行、どちらから動くか

住み替えには「売り先行（今の家を売ってから次を買う）」と「買い先行（次を買ってから今の家を売る）」の2つがあります。資金に余裕を持ちたいなら売り先行、次の家を逃したくないなら買い先行が向きます。まず今の家の相場と残債を確かめ、どちらが無理なく回るかで決めます。

家族の事情や資金の状況で向き不向きが変わります。判断材料を並べます。

	売り先行	買い先行
流れ	今の家を売る → 代金を頭金に次を買う	次の家を買う → 引っ越してから今の家を売る
向くケース	資金計画を先に固めたい／二重ローンを避けたい	気に入った家を逃したくない／空き家にして売りたい
良い点	売却額が確定してから動ける。頭金が読める	次の家をじっくり選べる。内見時に生活感が出ない
注意点	売却後〜次の入居まで仮住まいが要ることがある	売れるまで二重の負担。売れる前提で組むと資金が苦しくなる

正解はひとつではありません。今の家の売れやすさと、次の家の探しやすさを両にらみで、無理なく回るほうを選ぶのが現実的です。

もう一つ、住み替えでは「今の家を売らずに貸して、家賃収入を得ながら次の家に移る」という選択肢もあります。立地がよく借り手が見込めるなら検討の余地があります。売る場合と貸す場合の比べ方は、家を売るか貸すか。判断の分かれ目と貸した場合の収支 にまとめています。

住み替えのお金は、どう動くか（資金の流れ）

住み替えのお金は「今の家の売却代金」と「次の家のローン・自己資金」を組み合わせて回します。ローンが残っている家は、売却代金で完済して抵当権を外すのが引き渡しの原則です。売却額が残債を下回る場合は、自己資金で埋めるか、資金の組み方を金融機関に相談することになります。

順を追うと、お金はこう動きます。

• 今の家に残債がある場合：売却代金でローンを完済し、抵当権（＝金融機関の担保）を外して初めて買主へ引き渡せます。手元に残るのは「売却額 −（残債＋仲介手数料などの費用）」です。
• 売却額が残債を上回る（アンダーローン）：差額を次の家の頭金に回せます。資金計画が立てやすく、売り先行と相性が良いです。
• 売却額が残債を下回る（オーバーローン）：不足分を自己資金で補うか、住み替えローンなどを検討します。売れる前に次を買う買い先行では、この不足リスクが重くなります。
• 買い先行のつなぎ：今の家が売れる前に次の家の代金が必要な場合、二重ローンや、一時的な「つなぎ融資」といった仕組みを使うことがあります。

どの組み方が使えるか、金利や条件は金融機関ごとに違います。個別の商品は取扱いの金融機関で確認してください。まずは今の家の相場と残債という2つの数字をそろえることが、資金計画の土台になります。

住み替えのタイミングと、名古屋市内の動線

住み替えの「売り時」を1点で当てるのは難しく、暮らしの節目・売却にかかる期間・相場の動きを重ねて決めます。売却は仲介だと数か月かかることもあるため、次の家の予定から逆算して早めに動くと余裕が出ます。名古屋市内は区によって相場帯が違うので、売る区と買う区は別々の相場感で見ます。

タイミングは、次の軸を重ねて決めます。

• 暮らしの節目：子どもの進学・独立、転勤、定年など。家族の予定は動かしにくいので、まずここを起点に逆算します。
• 売却にかかる期間：仲介は買い手を待つため数か月以上かかることがあり、業者が直接買う「買取」は早く現金化しやすい反面、価格は仲介より控えめになりやすいです。次の入居時期から逆算します。
• 相場の動き：公示地価は国土交通省が毎年公表しており、名古屋市の住宅地の傾向を測る目安になります。ただし相場は動くもので、「上がり続ける・下がり続ける」と決めつけずに、今の水準を実データで確かめて動きます。

名古屋市は16区に分かれ、人口は2,352,150人、世帯数は1,196,459世帯です（名古屋市「毎月1日現在の世帯数と人口」令和8年6月1日現在）。市内の住み替えには、いくつかの動きがよく見られます。

• 子育て期に、郊外区の広い戸建てへ：部屋数や土地の広さを優先し、価格帯が抑えやすい郊外の区へ移るケースです。
• 子ども独立後に、中心部の利便性へ：戸建てを売り、駅や生活利便の高いエリアのマンションへ住み替える動きもあります。管理や移動の負担を軽くする選び方です。
• 同じ区内での住み替え：学区や生活圏を変えずに、戸建て⇄マンション、広さや築年数を見直す住み替えです。

どの動線でも、売る家の相場と買う家の予算を、それぞれの区の実取引データで確かめるのが出発点です。中心部の区は価格帯が高め、郊外の区は広さで選びやすい傾向があり、売る区と買う区で相場帯が違えば資金計画も変わります。

税金は、どこまで自分で調べ、どこから専門家に渡すか

家を売って利益（譲渡所得）が出ると税金がかかることがありますが、居住用のマイホームには税負担を抑える制度が複数あります。まず制度の名前と大枠をつかみ、実際の税額や、どの制度が使えるかの判断は税理士・税務署に渡すのが安全です。金額の見込みを自分で断定しないことが、後のトラブルを防ぎます。

住み替えに関係する主な制度は次のとおりです（いずれも要件があります）。

• マイホームを売ったときの3,000万円特別控除：自宅を売った利益から最高3,000万円を差し引ける制度です（国税庁 No.3302）。利益がこの枠に収まれば、税金がかからずに済むこともあります。
• 特定のマイホームを買い換えたときの特例：一定の要件で、売却益への課税を将来に繰り延べる制度です（国税庁 No.3355）。繰り延べであり、非課税になるわけではありません。
• 買い換えて売却損が出たときの損益通算・繰越控除：旧宅を売って損が出た場合、給与など他の所得と相殺し、残りを翌年以後に繰り越せる制度です（国税庁 No.3370）。

注意したいのは、これらは併用できない組み合わせがあり、住宅ローン控除との関係や適用期限も税制改正で変わる点です。どれが有利かは所有期間や売却額など個別の事情で変わります。最新の要件と自分のケースへの当てはめは、税務署（タックスアンサー・電話相談）や税理士で確認してください。

売る家を、どこまで直すか（建築士の実務）

住み替えで今の家を売るとき、売る前に直すべきなのは「危険と雨漏り・水まわりの不具合」だけで、見た目のための大がかりなリフォームは価格に乗りにくいのが実際です。住みながら売るか、買い先行で空き家にしてから売るかでも、見せ方の注意点が変わります。

住み替えの売却には、次の建物側の事情があります。

• 住みながら売る場合：生活感や水まわりの状態が内見の印象を左右します。直すより、まず片付けと掃除、水まわりの不具合の手当てが効きます。
• 買い先行で空き家にしてから売る場合：人が住まない家は換気が止まり、湿気で内部から傷みが進みます。長く空けるほど劣化が進むため、売却の段取りは早めに組むのが安全です。

建築士の視点

住み替えの相談でよく聞かれるのが「売る前にリフォームすべきか」です。現場の感覚では、内装や外壁のお化粧に先にお金をかけるのは、ほとんど得になりません。買主は自分好みに直したい人が多く、売主が入れた手が価格に乗りにくいからです。直す価値があるのは、雨漏りやシロアリ、給排水の不具合、危険な箇所の「止血」だけ。ここが健全なら、内装が古くても買い手はリフォーム前提で評価できます。買い先行で家を空ける場合は、無人の期間に傷みが進みやすいので、売却の段取りを先に決めておくほうが安心です。まず今の状態で査定を取り、直す・直さないは価格を見てから判断する順番が、無駄が出にくいです。

住み替えの進め方（ステップ）

初めての住み替えでも、この順で進めれば迷いません。次の家の予算は、今の家の売却で手元に残る額から逆算して決めます。

1. 今の家の相場と残債をそろえる：国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の実取引価格帯を確かめ、住宅ローンの残りを金融機関に確認します。この2つが資金計画の土台です。
2. 売り先行か買い先行かを決める：資金の余裕と、次の家の探しやすさの両面で選びます。二重ローンを避けたいなら売り先行が無理なく回りやすいです。
3. 無料査定で複数社の見立てを取る：査定額はあくまで「売り出しの参考価格」であって、そのまま売れる金額ではありません。費用を引いた「手取り」で見比べます。
4. 次の家の予算を逆算して決める：売却の手取りと、組めるローンから予算を固め、相談しながら順番（売り先行／買い先行）を最終決定します。急いで契約する必要はありません。