転勤で家が空くとき。売る・貸す・管理する、の選び方【建築士監修】

転勤の辞令が出ると、住んでいた家をどうするかを、短い時間で決めなければなりません。売る、貸す、そのまま管理して維持する。

この3つの道は、そのあとの暮らし方もお金の流れも大きく変わります。まず整理したいのは、「戻る予定があるかどうか」です。

3つの道と、その違い

• 売る: 一度きりの現金化です。管理や税金の負担からは離れられますが、戻る場所としての家はなくなります。
• 貸す: 家を持ったまま、家賃収入を得る道です。ただし建物は自分のものであり続けるため、修繕・空室対応といった貸主としての責任が続きます。
• 管理して維持する: 誰にも貸さず、家を空けたまま持ち続けます。戻る予定がはっきりしている場合や、貸すほどの需要が見込めない立地で選ばれます。固定資産税や維持費は、貸さなくても発生し続けます。

どれが正しいということはなく、転勤の期間・戻る見込み・家計の事情で向きが変わります。

戻る予定があるかどうかで、分かれ道が変わる

転勤には「数年で戻る」「異動先は未定」「そのまま定住になるかもしれない」など、いくつかの見通しがあります。この見通しの確かさで、選び方の軸が変わります。

• 戻る予定がはっきりしている場合: 契約期間の満了で確実に契約が終わる「定期借家契約」で貸す道があります。普通借家契約と違い、貸主の都合で更新をしない前提を結べるため、戻る時期が見えているケースに向きます。
• 戻らない、または見通しが立たない場合: 売却も選択肢に入れて、数字を比べます。空けたまま管理コストを払い続けるより現実的です。
• 判断がつかない場合: 今すぐ決めなくて大丈夫です。「貸すならいくらか」「売るならいくらか」を数字で確かめてから決めます。

貸すと決める前に、確認しておきたいこと

住宅ローンは「賃貸への転用」を金融機関に確認する

住宅ローンは、契約上、本人が住むことを前提にしているのが一般的です。転勤で家を空ける間だけ人に貸す場合でも、賃貸への転用が契約上認められるかどうかは、金融機関に確認してください。

金融機関によっては、賃貸用ローンへの切り替えや条件変更を求められる場合があります。確認せずに貸し出すと契約違反にあたるおそれがあるため、貸すと決める前の最初の一手にしてください。

空室と管理コストは、家賃収入から差し引いて考える

家賃は、そのまま手取りにはなりません。管理会社への委託手数料、入居者が入れ替わる間の空室、修繕費がかかります。固定資産税も、貸していても所有者の負担です。

家賃収入は不動産所得として課税の対象になります（国税庁 No.1370）。手元にいくら残るかは、これらを差し引いたあとの金額で見てください。

建築士の視点：空けている間、家は確実に傷む

迷ったら、まず両方の数字をそろえる

売るか貸すか、まだ決めきれない場合は、無理に今日決める必要はありません。市区町村ごとの実際の取引価格は、地域から探すで確かめられます。国土交通省が公開する実際の成約価格をもとにした情報です。

貸した場合の収支の見方や、売る・貸すそれぞれが向くケースの詳しい比較は、家を売るか貸すか。判断の分かれ目と貸した場合の収支にまとめています。あわせて確認すると、判断の材料がそろいます。

貸したあとで「やっぱり売りたい」となったとき

転勤中は貸すつもりだったが、赴任先で定住することになった。この流れはよくあります。そのとき、貸している家をすぐ売れるかどうかは、結んだ契約の種類で変わります。

定期借家契約なら話は簡単です。期間が終われば借主は出ていきます。空いた状態に戻せるので、そこから普通の中古住宅として売り出せます。

普通借家契約だと、そうはいきません。貸主の都合で契約を終わらせるには、正当な事由が必要です。

借主が住み続けたいと言えば、原則として契約は続きます。戻ることも、空けてから売ることも、自分の都合だけでは決められなくなります。

人が住んだままでも、家を売ること自体はできます。ただし買い手の顔ぶれが変わります。自分が住むために家を探している人は、入居者がいる家を買っても住めません。

買い手は、家賃収入を目的にする人に絞られます。買い手が絞られれば、値段の付き方も、売れるまでにかかる時間も変わってきます。

税の面も見ておきます。マイホームを売ったときに使える税の特例には、住まなくなってからの期間に条件があります。

貸している間に条件から外れると、売ったときの手取りが変わります。条件の中身はマイホームを売ったときの税の特例にまとめています。

「とりあえず貸しておく」は、後から売る道を狭めることがあります。戻るかどうかがはっきりしないうちは、契約の種類と税の条件だけは、貸すと決める前に確かめてください。

赴任日までに決まらなくても、手続きは止めなくていい

辞令から赴任までは、たいてい短いです。一方で家を売るには、買い手が見つかってから引き渡しまでの手続きが続きます。赴任日までに全部終わるとは限りません。

終わらなくても構いません。売り出したまま赴任して、家が空いた状態で売却を続けることはできます。むしろ空いてからのほうが、内見の日程は組みやすくなります。

住んでいる間は生活の都合に合わせる必要がありますが、空き家なら不動産会社が鍵を預かって案内できます。住みながら売る場合の注意点は住みながら家を売る。内見対応で気をつけることにまとめています。

ただし、遠くへ行く前に決めておくことがあります。

• 鍵を誰が預かるか（不動産会社に預けるか、近くに住む家族か）
• 内見や交渉の連絡を、どの手段で受けるか（勤務中に電話が取れない場合の代わり）
• 売買契約と引き渡しの場に、自分が行けるかどうか

三つめが一番引っかかります。売買契約と決済は、原則として売主本人が立ち会います。遠方の場合は、書類を郵送でやり取りしたり、代理人を立てたりする進め方が取れることもあります。

ただし本人確認の扱いは、不動産会社や司法書士によって違います。「この時期は現地に行けない」ことは、媒介契約を結ぶ段階で先に伝えてください。あとから相談するより、段取りが組みやすくなります。

貸す場合も事情は同じです。募集を始めてから入居者が決まるまでには時間がかかります。

その前に荷物を出し、掃除や必要な修繕を済ませる必要があります。赴任前に全部を終わらせようとすると、売るほうも貸すほうも中途半端になります。

査定から引き渡しまでの進み方と期間の目安は、家を売る流れは7ステップで確かめてください。赴任日から逆算して、どこまでを転勤前にやるかを決めると動きやすくなります。

定期借家は「いつまで貸すか」を先に決める

定期借家で貸すなら、契約のときに期間を決めます。ここでつまずく人が多いです。

転勤の期間は、辞令どおりに終わるとは限りません。延びることもあれば、事情が変わって早く戻ることもあります。

ところが定期借家は、決めた期間が来るまで続きます。貸主の都合で途中で終わらせることは、原則としてできません。

つまり、期間を長めにとると、早く戻ることになっても家には戻れません。戻るまでの間、別に住むところを借りることになります。家賃を払いながら、自分の家の家賃を受け取る形です。

逆に期間を短くすれば、そのリスクは減ります。ただし短い期間の募集は、借りる側から見ると選びにくくなります。

数年で出ていく前提の部屋を探している人は、多くはありません。借り手が決まるまで時間がかかったり、条件を下げることになったりもします。

どちらにも振れる話なので、決め方はひとつです。いま会社から聞いている期間を、そのまま契約期間にしない。 実際に戻る可能性が高いのはいつごろか、上司や人事に確認できる範囲で聞いておいてください。

そのうえで、期間の途中で戻ることになったらどうするかを、家族と先に話しておきます。仮住まいを借りるつもりがあるのか、それとも戻る時期のほうを会社と調整するのか。

期間が読めないなら、貸すこと自体を選ばない道もあります。決めた期間に縛られるのが定期借家です。縛られたくないなら、売るか、空けたまま維持するかになります。

住民票を先に移すと、売るときに手続きが一つ増える

転勤が決まると、赴任先で住民票を移す人が多いです。当然の手続きです。ただ、そのあとで家を売るなら、作業が一つ増えます。

登記に載っている所有者の住所は、その家を買ったときのものです。住民票を移すと、登記の住所と今の住所が食い違います。

この状態のままでは、買い手への名義変更ができません。引き渡しの前に、登記の住所を今のものに直す手続きが要ります。

手続き自体は簡単です。司法書士が売却の登記とまとめて進めます。ただし、買ったときの住所から今の住所まで、書類でつながることを確認されます。

転勤で何度か引っ越していると、直近の住民票だけでは足りません。前の住所が載った書類をそろえることになります。役所で取る書類なので、赴任してからだと取り寄せに時間がかかります。

海外へ赴任して日本の住民票を抜く場合は、さらに扱いが変わります。本人確認と住所の証明のしかたが国内と別になります。

赴任先が海外になりそうなら、媒介契約を結ぶ段階で先に伝えてください。あとから相談するより段取りが組みやすくなります。

売却でそろえる書類の全体は、不動産売却の必要書類にまとめています。転勤前に手元にある書類を確認しておくと、赴任後の手間が減ります。

貸すときの相談先は、売却の相談先とは限らない

売却の査定を頼んだ会社が、賃貸の募集や管理までやっているとは限りません。不動産会社には、売買を中心にする会社と、賃貸の管理を中心にする会社があります。

売るか貸すかを迷っている段階なら、両方の話が聞ける会社を探すか、売買と賃貸で別々に当たるかを先に決めてください。

入居者の対応を自分でやるのは無理です。遠くにいれば、鍵の受け渡しも、設備が壊れたときの連絡も受けられません。管理を人に任せる前提で探すことになります。

任せ方は3つです。

• 募集だけ頼む: 入居者が決まるまでを会社に頼み、そのあとの家賃の受け取りや苦情対応は自分でやります。近くに住んでいないと厳しいです。
• 募集から入居中の管理まで任せる: 家賃の集金、入居者からの連絡、退去の立ち会いまで任せます。毎月の手数料がかかります。遠くに行くなら、この形が基本になります。
• まるごと借り上げてもらう: 会社が家を借り、入居者にまた貸しします。空室でも決まった額が入る代わりに、受け取る額は下がります。契約の途中で賃料を見直す条件が付くことがあります。中身を読んでから決めてください。

管理を任せると決めたら、契約の前に次の3つを確認しておくと、あとで困りません。

• 夜間や休日の連絡を誰が受けるか
• 修繕を、いくらまでなら会社の判断で進めてよいか
• 入居者が決まらないとき、賃料を下げる相談を誰がするか

三つめは、転勤中に一番もめるところです。募集の途中で条件を変えるかどうかを、遠くにいる自分がその都度判断するのか、会社に任せるのか。ここを決めずに出ていくと、連絡がつかないまま空室の月だけが増えます。

貸すまでにやることや費用の内訳は、空き家を貸す方法・費用にまとめています。

3つの道を、同じ物差しで並べる

売る・貸す・維持するの3つの道を、同じ物差しで並べました。貸す道は契約の種類で分かれるため、定期借家と普通借家を分けています。

選択肢	お金の流れ	家に戻れるか	続く手間・負担	向いている人
売る	一度きりの現金化	戻る場所はなくなる	管理や税金の負担からは離れられる	戻る時期が見通せない、または戻らない人
定期借家で貸す	家賃収入。委託手数料・空室・修繕費・固定資産税を差し引いて見る	期間の満了で戻れる。途中では原則戻れない	貸主としての修繕・空室対応が続く	数年内に戻る見通しがあり、借り手が見込める立地の人
普通借家で貸す	家賃収入の見方は定期借家と同じ	貸主の都合だけでは終わらせられない	貸主の責任に加え、売るときの買い手も絞られる	戻る・売るを自分の都合で決めたい人には向かない
空けたまま維持する	収入はなし。固定資産税や維持費は出続ける	いつでも戻れる	月1回程度の換気・通水の体制がいる	近い時期に戻る予定が固まっている人

分かれ目は、戻る見通しの確かさです。あわせて、修繕や改装をどこまでやるかも値段に関わります。

このサイトが集計している全国379市区町村の、中古マンションの実成約（112,713件）で見ます。294市区町村で、改装済みと未改装の真ん中の値段を比べられました。

うち207で改装済みのほうが高く出ました。未改装が高い市区町村も69ありました。改装すれば必ず高く売れる、とは言えません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

進め方の順番

1. 戻る見通しを確認する: 転勤の期間や、戻る可能性の高さを、今わかる範囲で整理します。
2. 住宅ローンの状態を金融機関に確認する: 残債と、賃貸への転用が認められるかどうかを確かめます。
3. 売る・貸すそれぞれの数字をそろえる: 実データと無料査定・賃料査定で、両方の目安を確かめます。
4. 維持するなら管理の体制を決める: 誰が、どのくらいの頻度で換気・通水を行うかを決めます。
5. 転勤先の生活と合わせて期限を決める: 焦って結論を出さず、家族の事情も含めて決めます。

どの道を選ぶにしても、空けたまま何も決めないでおくことが、いちばん傷みと負担を増やします。まずは戻る見通しと、住宅ローンの状態を確認するところから始めてください。