名古屋で空き家を貸す方法・費用。確かめておきたいこと【建築士監修】

空き家を貸す、3つの方法

空き家を手放さずに活用する方法として、「貸す」があります。貸し方は、大きく3つに分かれます。

• そのまま貸す: 今の状態のまま、賃貸に出す方法です。初期費用を抑えられますが、設備が古いと入居者が決まりにくい場合があります。
• リフォームして貸す: 水回りや内装を直してから貸す方法です。初期費用はかかりますが、入居者が決まりやすくなったり、家賃を上げやすくなったりします。
• サブリースに任せる: 不動産会社が家を借り上げ、入居者への転貸・管理をまとめて行う方法です。空室でも一定の家賃が入る契約が一般的ですが、その分の保証料が家賃から引かれます。

どれが向くかは、建物の状態と、立地、そして「どこまで自分で手間をかけたいか」で変わります。まずは3つの方法があることを知ったうえで、次の費用の話に進んでください。

貸す前にかかる費用、貸したあとに引かれ続ける費用

貸すと決めたら、費用は2種類に分けて考えます。

貸す前にかかる初期費用

• 修繕費用（雨漏り・設備の不具合など、貸すために直すべき箇所）
• 原状回復費用（前の住人の荷物撤去、クリーニングなど）
• 設備更新費用（給湯器・エアコンなど、故障のまま貸せない設備の交換）

貸したあとに、家賃から引かれ続ける費用

• 管理費用（管理会社に管理を委託する場合）
• 空室のあいだの収入ゼロの期間
• 固定資産税・都市計画税（貸している間も所有者が負担します）
• 不動産所得にかかる税金（家賃収入から必要経費を引いた額が対象です。詳しくは国税庁 タックスアンサー No.1370を確認してください）

家賃がそのまま手取りになるわけではありません。継続費用を差し引いたあとの数字で、貸すかどうかを考えてください。

「貸す」と「売る」、両方の数字を見てから決める

空き家をどうするか考えるとき、「貸す」は選択肢の1つであって、唯一の答えではありません。まとまった現金が必要なら売却、当面は手放したくないなら賃貸というように、事情によって向く方向は変わります。

貸すか売るか、まだ決めきれていない場合は、家を売るか貸すか。判断の分かれ目と貸した場合の収支 で、両方の数字のそろえ方を確認してから決めても遅くありません。

進め方ステップ

1. 建物の状態を確かめる: 雨漏り・給排水・シロアリの有無を、まず見る
2. 貸し方を選ぶ: そのまま貸す・リフォームして貸す・サブリースの3つから、事情に合う方法を絞る
3. 想定家賃を確かめる: 実際にいくらで貸せそうか、賃料査定で確認する
4. 費用を並べる: 初期費用と継続費用を書き出し、手元に残る額を見積もる
5. 売る場合とも比べる: 迷っているなら、売却の数字も並べてから決める

想定家賃は、無料の賃料査定で確認できます。査定を依頼したからといって、必ず貸さないといけないわけではありません。まずは数字を知るところから始めても大丈夫です。