空き家を貸す方法と費用。貸す前に確かめておきたいこと【建築士監修】

空き家を貸す、3つの方法

空き家を手放さずに活用する方法として、「貸す」があります。貸し方は、大きく3つに分かれます。

• そのまま貸す: 今の状態のまま、賃貸に出す方法です。初期費用を抑えられますが、設備が古いと入居者が決まりにくい場合があります。
• リフォームして貸す: 水回りや内装を直してから貸す方法です。初期費用はかかりますが、入居者が決まりやすくなったり、家賃を上げやすくなったりします。
• サブリースに任せる: 不動産会社が家を借り上げ、入居者への転貸・管理をまとめて行う方法です。空室でも一定の家賃が入る契約が一般的ですが、その分の保証料が家賃から引かれます。

正解はありません。どれが向くかは、建物の状態と、立地、そして「どこまで自分で手間をかけたいか」で変わります。まずは3つの方法があることを知ったうえで、次に「貸す前に確認しておくこと」を見ていきます。

貸す前に確認しておきたいこと

貸すと決めても、今の建物のままですぐ人に貸せるとは限りません。契約に進む前に、次の点を確認しておきます。

• 今の状態で人が住めるか：募集をかける前に、水回り（キッチン・浴室・トイレ）の設備と給湯器の年数を確認します。雨漏りの跡、シロアリの被害、耐震性も同じです。空き家は使われていない期間が長いほど、設備がそのまま動くかどうか自体が分からなくなっていることがあります。人に貸すには修繕が要ることが多い、という前提で見ておくと、あとで話が止まりにくくなります。
• 権利関係：土地や建物が共有名義の場合、賃貸に出すのにも共有者全員の同意が要ることがあります。相続などで名義が複数人にまたがっているなら、貸すと決める前に共有者どうしで話をそろえておきます。共有名義の考え方は共有持分だけを売る。相続・離婚で起こる共有と、売り方の選択肢にも整理があります。
• 住宅ローンが残っていないか：住宅ローンは自宅として使うことを前提にした借り入れであることが一般的です。返済が残ったまま賃貸に出すと、契約違反にあたる場合があります。実際どう扱われるかは金融機関・契約内容によって異なります。貸すと決めた段階で、借入先の金融機関に一度確認しておく必要があります。

この点を確認したうえで、次に「どういう契約で貸すか」を考えます。

契約形態で選ぶ：普通借家・定期借家・サブリース・空き家バンク

貸し方には、契約の性質による違いもあります。どれが向くかは、将来もう一度その家を使う予定があるかどうかで変わってきます。

• 普通借家契約：一般的な賃貸契約の形です。借主が住み続けたいと言えば、基本的に契約は更新されます。長く住んでもらいやすい一方、将来自分がその家を売りたい、あるいは戻って住みたいと考えることもあるはずです。その場合、借主に明け渡しを求めにくいという性質があります。
• 定期借家契約：あらかじめ決めた期間で契約が終わる仕組みです。将来的に売る予定がある、一定期間だけ貸したいという場合の選択肢です。ただし成立させるための書面の作り方や説明の手続きには条件があります。条件や手続きの詳細は契約時に不動産会社へ確認してください。
• サブリース（一括借り上げ）：不動産会社が家を借り上げ、入居者への転貸・管理をまとめて行う方法です。空室のあいだも一定の家賃が入る契約が多く、所有者の手間は減りますが、その分手取りは下がります。契約内容、特に賃料改定の条項（何年ごとに、どういう条件で家賃が見直されるか）は、契約前に必ず確認しておきたい部分です。
• 空き家バンク：自治体が空き家を貸したい人・借りたい人をつなぐ仕組みです。地域によって制度の有無や登録条件が異なるため、利用を考える場合は、物件所在地の自治体窓口に確認してください。

どの形も一長一短で、優劣が決まっているわけではありません。今の暮らしの予定と、将来この家をどうしたいかを踏まえて選びます。

貸す前にかかる費用、貸したあとに引かれ続ける費用

貸すと決めたら、費用は2種類に分けて考えます。

貸す前にかかる初期費用

• 修繕費用（雨漏り・設備の不具合など、貸すために直すべき箇所）
• 原状回復費用（前の住人の荷物撤去、クリーニングなど）
• 設備更新費用（給湯器・エアコンなど、故障のまま貸せない設備の交換）
• 募集費用（入居者を探すための広告料。不動産会社に依頼する場合は、この費用も含めて条件を確認します）

貸したあとに、家賃から引かれ続ける費用

• 管理費用（管理会社に管理を委託する場合）
• 空室のあいだの収入ゼロの期間
• 固定資産税・都市計画税（貸している間も所有者が負担します）
• 不動産所得にかかる税金（家賃収入から必要経費を引いた額が対象で、確定申告が必要です。詳しくは国税庁 タックスアンサー No.1370を確認してください）

家賃がそのまま手取りになるわけではありません。継続費用を差し引いたあとの数字で、貸すかどうかを考えてください。そこが本当の数字です。

やらないほうがいいこと

貸し出しを急ぐと、あとから困る場面が出てきます。次のようなことは避けてください。

• 現状のまま貸せると思い込む：見た目に問題がなくても、水回りや設備は実際に動かしてみないと分かりません。確認せずに募集をかけると、内見や入居後に不具合が見つかることがあります。
• 住宅ローンの契約を確認せず貸す：契約違反にあたる場合があるため、貸すと決めたら先に金融機関へ確認します。
• 管理会社任せで契約内容を読まない：サブリースや管理委託は、任せられる分、契約内容を把握しておく必要があります。把握していないと、賃料改定や解約の条件で想定外の扱いを受けることがあります。
• 将来売る予定があるのに普通借家で貸す：普通借家契約は、借主が更新を望めば続きます。数年後に売りたくなっても、すぐには明け渡してもらえない場合があります。

貸したあとに売りたくなったら

売る道も残っています。入居者がいる状態のまま、家を売ることもできます。これは「オーナーチェンジ」と呼ばれ、賃貸借契約を引き継いだまま所有者だけが変わる売り方です。

ただしオーナーチェンジの場合、買い手は自分で住む人ではなく、家賃収入を目的にした投資家が中心です。買い手の層が変わることで、価格の付き方も、自分で住むための家を売る場合とは変わってきます。そこがポイントです。

将来売る可能性が少しでもあるなら、貸すと決めた段階で契約形態（普通借家か定期借家か）を考えておいてください。そうすれば、あとで選択肢が狭くなりにくくなります。

まだ売るか貸すか自体を迷っている場合もあると思います。そんなときは家を売るか貸すか。判断の分かれ目と貸した場合の収支を読んでみてください。判断の材料を確認してから決めても遅くありません。

借り手をどこで探すか

貸すと決めても、借り手が自然に現れるわけではありません。募集をどこに出すかで、進み方が変わります。出し先は主に3つです。

• 賃貸仲介の不動産会社に頼む：一番多い形です。会社が募集を出し、内見の対応から契約の手続きまで進めます。ただし築年数が古い戸建てや駅から遠い立地だと、会社から「うちでは扱いが難しい」と言われることがあります。断られても、そこで止める必要はありません。会社ごとに得意な物件や地域は違うので、地域の賃貸に強い会社を何社か当たってみてください。
• 自治体の空き家バンクに登録する：貸したい人と借りたい人を自治体がつなぐ仕組みです。制度があるかどうかも、登録の条件も、市区町村で違います。物件のある市区町村の窓口に確認してください。
• 知人や近所の人に直接貸す：親戚や知り合いに貸す話は実際によくあります。ここで気をつけたいのが、契約書を作らないまま渡してしまうことです。口約束で貸すと、家賃の額、修繕をどちらが負担するか、いつまで貸すのかが、あとで食い違います。相手が身内でも書面にしてください。特に「いつ返してもらうか」を決めずに貸すと、売りたくなったときに動けなくなります。

どの出し先を選ぶ場合も、先に決めておくのは家賃の額と貸す期間です。ここが決まっていないと、借りたいという話が来てから慌てます。早めの準備が大事です。

貸す以外の道も、選択肢として残っています。詳しくは空き家の活用方法。貸す・売る・解体、選び方の全体像を読んでみてください。全体を見てから戻ってきても遅くありません。

3つの貸し方を、同じ物差しで比べる

ここまでの3つの貸し方を、ひとつの表に並べます。初期費用・手取り・空室の面で、違いを見比べてください。

貸し方	初期費用	家賃の手取り	空室・入居のリスク	向いている人
そのまま貸す	抑えられる	—	設備が古いと入居者が決まりにくい場合がある	費用をかけずに貸し始めたい人
リフォームして貸す	かかる	家賃を上げやすくなる	入居者が決まりやすくなる	費用をかけてでも入居を決めやすくしたい人
サブリースに任せる	—	保証料が引かれる分、下がる	空室でも一定の家賃が入る契約が一般的	管理の手間をかけたくない人

初期費用を抑えるほど、入居の決まりやすさや手取りに別の負担が出ます。最後は建物の状態と立地、どこまで自分で手間をかけたいかで選んでください。得だけの道はありません。

進め方ステップ

1. 建物の状態を確かめる: 水回り・給湯器・雨漏り・シロアリ・耐震を、まず見る
2. 権利関係と住宅ローンを確認する: 共有名義なら共有者へ、ローンが残っているなら金融機関へ確認する
3. 契約形態を選ぶ: 普通借家・定期借家・サブリース・空き家バンクから、将来の予定に合う形を絞る
4. 想定家賃を確かめる: 実際にいくらで貸せそうか、賃料査定で確認する
5. 費用を並べる: 初期費用と継続費用を書き出し、手元に残る額を見積もる
6. 契約内容を確認してから進める: 契約書・重要事項を読んだうえで、募集・契約に進む

想定家賃は、無料の賃料査定で確認できます。査定を依頼したからといって、必ず貸さないといけないわけではありません。まずは数字を知るところから始めても大丈夫です。