土地の査定で必要な資料と、評価のされ方

土地の査定でまず見るのは、登記識別情報（権利証）・登記事項証明書・公図や測量図・境界確認書・固定資産税の納税通知書といった資料です。これに加えて、接道の状況や土地の形、高低差、用途地域、境界の確定状況といった土地そのものの条件も評価に関わります。

資料がすべて手元になくても、査定の依頼自体はできます。ここでは、査定を受ける前に何を用意し、何を見られるのかを、法務局と自治体の一次情報で確かめます。

査定の前に用意する資料。何を、どこで取るか

土地の査定で、不動産会社がまず確認する資料はこの通りです。それぞれの入手先と、手元にない場合の動き方をあわせて並べます。

• 登記識別情報（権利証）：法務局が発行した12桁の符号で、登記名義人本人であることを示す資料です。旧来の「権利証」に代わるもので、同じ情報の再発行はできません。紛失している場合は、司法書士による本人確認情報の提供や、法務局の事前通知制度など、不動産登記法23条にもとづく代わりの手続きがあります。
• 登記事項証明書：法務局の窓口のほか、郵送やオンライン請求でも取得できます。手元になくても、あらためて取得すれば足ります。
• 公図・地積測量図：法務局に備え付けられた図面です。窓口のほか、オンライン請求でも取得できます。地積測量図が備え付けられていない土地もあり、その場合は次の境界確認書の有無が判断材料になります。
• 境界確認書・筆界確認書：隣地の所有者の立会いを経て作る資料で、測量した土地家屋調査士が発行します。手元にない場合、公図だけでは境界の証明にならないため、境界が問題になりそうな土地では、あらためて確定測量が必要になることがあります。境界確定の進め方は土地を売るで整理しています。
• 固定資産税の納税通知書・課税明細書：地番や面積、評価額が載った書類です。毎年4〜6月頃に自治体から送られてきます。紛失している場合も、自治体の資産税課で「名寄帳」の写しを取得すれば、同じ内容を確認できます(日野市の案内による)。
• 建築確認済証・検査済証（古家がある場合）：建物付きの土地なら、建築確認の記録も見られます。証書そのものの再発行はできませんが、建物のある市区町村や都道府県の建築指導課で「台帳記載事項証明書」を取得できることがあります。

査定の段階では、原本を探し出す必要はなく、写しやコピーがあれば足りることがほとんどです。取得にかかる手数料は自治体や法務局によって金額が異なるため、窓口で確認してください。契約から引き渡しまでに必要になる書類の全体像は、不動産売却の必要書類で整理しています。

公図と測量図は別物。境界の話は精度が違う

公図と測量図は、同じ「土地の図面」でも性質が違います。

法務局が備え付ける図面には、不動産登記法14条1項に定められた「地図」と、「地図に準ずる図面」の2種類があります。地図に準ずる図面が、いわゆる公図です。

山形地方法務局の説明によると、公図の多くは明治時代の地租改正の際に作られたもので、土地の面積や距離の正確性は低く、位置や形の概略を示す程度の図面とされています。

これに対して、隣地の所有者の立会いを経て作る確定測量図や境界確認書は、実際の境界の位置を示す資料です。公図だけでは境界の証明にならないため、境界が問題になりそうな土地では、確定測量図・境界確認書があるかどうかが重要になります。

査定で実際に見られる土地の条件

書類の中身だけでなく、土地そのものの条件も評価の対象になります。何が見られ、価格にどう効くのかを並べます。

接道――幅・種別・間口

建築基準法では、建物を建てる敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています(接道義務)。この条件を満たさない土地は、建て替えが難しくなるため、評価が下がりやすくなります。

上の図のように、同じ道路に面していても、接している幅が足りない土地は建て替えの際に制約を受けます。前面道路の幅員が4メートル未満で、建築基準法42条2項の「2項道路」に当たる場合は、道路の中心線から2メートル後退する「セットバック」が必要になり、実際に建てられる面積が減ることもあります。

道路の種別(建築基準法上の道路にあたるか、2項道路か、位置指定道路か)によって扱いが変わるため、自治体の建築指導課での確認が必要です。

間口の広さも評価に関わります。上の図のように、間口が狭く奥に細長い土地は、駐車スペースの確保や建物の配置の自由度が下がり、建て替え時の工事車両の搬入経路も制約を受けやすくなります。

間口の実測値は、測量図や境界確認書で確認できます。手元にない場合は、法務局で公図と登記事項証明書を取得すれば、おおよその間口はつかめます。

土地の形・高低差・擁壁

土地の形が整っているかどうかも見られます。いびつな形の土地は、建物を配置できる範囲が限られ、同じ面積でも使いにくさが評価に反映されます。

高低差のある土地では、擁壁の有無と状態が確認されます。高さ2メートルを超える擁壁は、建築基準法88条にもとづき、造る・造り替えるときに確認申請の対象になります(福岡市の案内による)。

確認申請の記録や検査済証が残っていない擁壁は、将来の建て替えの際にあらためて構造の安全性を確認する必要が生じることがあり、評価にも影響します。

方位・用途地域・建ぺい率容積率

方位も評価の一項目です。南向きや角地は、日照や採光の条件から評価が上がりやすい傾向があります。

用途地域は、住居系か商業系か工業系かで、建てられる建物の種類や大きさの上限が変わるため、評価を左右します。建ぺい率・容積率も用途地域ごとに上限が決まっており、同じ面積の土地でも建てられる建物の規模が変わります。加えて、その土地が市街化調整区域に入っているかどうかも、大きな分かれ目になります。

市街化調整区域では、原則として新しく建物を建てられません。土地の形と用途地域が実際の成約価格にどれだけ差を生むかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかと土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかの実データで確認できます。

上下水道・ガスの引き込み

前面道路の本管から、上水道やガス管が引き込まれているかどうかも確認されます。引き込みがない、あるいは私設管である場合、口径を変えるための工事や新たな引き込み工事が必要になることがあり、その費用は自治体の補助がない限り所有者側の負担になります(アットホームの査定コラムによる)。

境界の確定状況・越境の有無

境界確認書や地積測量図があるかどうかは、査定の早い段階で確認される項目です。

建築士の視点 公図上の境界線と、実際に塀やブロック塀が立っている位置がずれている、いわゆる越境がある土地は珍しくありません。境界確認書や地積測量図があれば、越境の有無を照らし合わせて確認できます。越境は将来の再建築や近隣とのトラブルに直結するため、査定の早い段階で確認しておきたい点です。境界が未確定の土地は、土地を売るで扱っている境界確定測量が必要になることもあります。

売却でかかる費用も、資料の話とあわせて把握しておく

査定を受ける段階では必須ではありませんが、実際に売る場合にかかる費用の項目も、早い段階で頭に入れておくと後の話が早くなります。

• 仲介手数料：契約が成立した際に不動産会社へ支払う費用。詳しくは仲介手数料の計算方法。
• 測量費：境界確認書や測量図がない場合、確定測量を依頼するとかかる費用。
• 解体費：古家がある場合、更地にして売るときにかかる費用。詳しくは空き家・古家の解体費用と、更地で売る進め方。
• 印紙税：売買契約書に貼る印紙代。
• 抵当権抹消：住宅ローンが残っている場合の抹消登記費用。
• 譲渡所得税：売却で利益が出た場合にかかる税金。詳しくは不動産売却の譲渡所得税。

金額は土地の状況や依頼先によって幅があるため、ここでは項目だけを挙げています。費用全体の内訳は不動産売却でかかる費用の一覧で確認できます。

資料をそろえる本当の意味

建築士の視点 資料をそろえる本当の意味は、査定額の根拠を自分で検証できるようになることです。接道の幅と間口の数字を自分で把握していれば、なぜその価格になるのかを担当者に聞くことができます。資料が無いまま査定額だけを受け取ると、その金額が妥当かどうかを自分で判断する材料がありません。

宅地建物取引業法は、不動産会社が価額について意見を述べるとき、その根拠を明らかにするよう義務づけています(第34条の2第2項)。資料がそろっていない段階でも、「なぜこの金額になるのか」を担当者に聞く姿勢は変わりません。

国土交通省は、この根拠づくりに使う「価格査定マニュアル」について、今後は不動産情報ライブラリの取引価格情報も事例として使えるよう検討を進めています。

手元の資料が薄くても、査定の側で補える材料は増えつつあります。査定の仕組み全体は、不動産査定の仕組みで確認できます。

土地の相場は、地域ごとの実成約データで確認する

土地の㎡単価は、同じ愛知県内でも市区町村ごとに違います。当サイトでは、市区町村ごとの実成約データを公開しており、小牧市の不動産売却や刈谷市の不動産売却などのページで確認できます。査定を依頼する前に、自分の土地がある地域の実成約データに目を通しておくと、提示された査定額を見比べる材料になります。

名義が自分でない土地は、査定の前に登記名義を確かめる

親や祖父母の名義のままになっている土地は珍しくありません。査定を依頼する前に、登記事項証明書で今の名義人が誰かを確認してください。

現在の名義人は、登記事項証明書の権利部(甲区)に書かれています。ここが亡くなった親の名前のままなら、相続登記が済んでいません。

査定を受けること自体はできますが、売買の段階では相続人へ名義を移しておく必要があります。手続きの期限や進め方は相続登記の義務化と期限で扱っています。

相続登記には、査定資料とは別の書類が要ります。亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍、遺産分割協議書、相続人の印鑑証明書といったものです。集めるのに時間がかかるため、査定と並行して司法書士に相談しておくと、売り出しまでの流れが止まりません。

名義が複数人になっている土地も同じです。誰が何分の何を持っているかは、登記事項証明書で確認できます。

土地全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。話がまとまらない場合の選択肢は共有持分だけを売るで整理しています。

用途地域で、戸建ての価格水準はどれだけ違うか

同じ広さの土地でも、どの用途地域に入っているかで成約価格の水準は変わります。表の価格は戸建ての実成約で、市区町村ごとの中央値を並べたときの真ん中の値です。

土地の区分	系統	戸建ての成約価格	新築・建て替え
第１種低層住居専用地域	住居系	3,200万円	できる（建ぺい率・容積率の上限あり）
第１種住居地域	住居系	3,000万円	できる（建ぺい率・容積率の上限あり）
近隣商業地域	商業系	3,700万円	できる（建ぺい率・容積率の上限あり）
準工業地域	工業系	3,150万円	できる（建ぺい率・容積率の上限あり）
市街化調整区域	—	1,975万円	原則できない

自分の土地がどの区分に入っているかを先に確かめると、査定額を見比べる物差しになります。価格は接道や土地の形でも変わるため、この表だけでは決められません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

小牧市で用途地域・調整区域を確認する方法

用途地域や市街化調整区域かどうかは、地域によって事情が違います。

小牧市では、13種類のうち11種類の用途地域が指定されており、住居系・商業系・工業系に分かれています。確認は、市の公開型GIS「小牧市地図情報」や、愛知県の「マップあいち」で調べられるほか、都市計画課都市計画係の窓口(電話0568-76-1155)でも相談できます。

名古屋近郊のベッドタウンでも、農地や山林が多く残るエリアでは、市街化調整区域が含まれている土地があります。

見た目が普通の住宅地と変わらない場所でも、区域の指定は別問題です。査定を依頼する前に、自分の土地がどちらに入っているかを一度確認しておくと、話が早く進みます。

土地の査定を受ける前に、まず資料の有無を確認し、足りないものは自治体や法務局に相談しながらそろえていく進め方が現実的です。査定でどんな点が見られるかを知っておけば、提示された金額の根拠も担当者に聞きやすくなります。