不動産売却の譲渡所得税｜税率・取得費・譲渡費用の計算の流れ【建築士監修】

家を売って利益が出たときにかかるのが譲渡所得税です。売却価格そのものではなく、「収入金額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額」で計算した利益部分だけが対象になります。税率は所有期間5年を境に、短期(約39.63%)と長期(約20.315%)に分かれます。この計算は名古屋圏の物件でも全国共通のルールで行われます。個別の税額計算は、税理士・税務署に確認するのが確実です。

譲渡所得税は、売れた金額でなく「利益」だけにかかる

譲渡所得税は、家や土地を売って得た利益(譲渡所得)だけに課税されます。計算式は「収入金額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額」。売却価格がそのまま課税対象になるのではなく、買ったときの金額や諸経費を差し引いた差額に税金がかかります(出典:国税庁)。

この譲渡所得は、給与所得や事業所得など他の所得とは合算せず、分離して税額を計算する「分離課税」の対象です(出典:国税庁)。そのため、会社員でも売却益が出た年は、給与とは別枠で譲渡所得の申告・納税が必要になります。利益が出なかった場合(収入金額より取得費・譲渡費用のほうが大きい場合)は、原則として譲渡所得税はかかりません。

所有期間5年で税率が変わる

譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が大きく変わります。5年以下は短期譲渡所得(所得税30%・住民税9%・復興特別所得税は基準所得税額の2.1%で合計約39.63%)、5年を超えると長期譲渡所得(所得税15%・住民税5%・復興特別所得税を含め合計約20.315%)です(出典:国税庁)。

短期と長期で税率がおよそ2倍違うため、売却時期を判断する材料の一つになります。ただし「1月1日時点」の起算という点に注意が必要です。たとえば取得から4年11か月で売れば、購入日から数えると5年近くても、その年の1月1日時点ではまだ5年を超えていない、という判定になることがあります。復興特別所得税は令和19年(2037年)まで所得税に上乗せされる税で、短期・長期どちらの計算にも入ります(出典:国税庁)。

区分	所有期間の基準	所得税	住民税	復興特別所得税	合計の目安
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日で5年以下	30%	9%	所得税額の2.1%	約39.63%
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日で5年超	15%	5%	所得税額の2.1%	約20.315%

出典:国税庁タックスアンサー No.3211・No.3208(2026-07-12取得)。実際の税額は特別控除の有無等で変わるため、目安として見てください。

取得費は「買ったときの記録」。わからなければ売却額の5%

取得費とは、売った不動産を買ったときにかかった金額です。購入代金・建築代金、購入時の仲介手数料、設備費・改良費のほか、登録免許税・不動産取得税・印紙税・測量費・造成費用なども含まれます。建物の場合は、購入代金や建築代金の合計額から、所有していた期間分の減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費になります(出典:国税庁)。

古い契約書や領収書が残っておらず、取得費が分からない場合、または実際の取得費が売却金額の5%未満の場合は、売却金額の5%を取得費として計算できます(概算取得費)。たとえば3,000万円で売った場合、取得費が不明なら150万円(3,000万円×5%)を取得費として使えます(出典:国税庁)。ただし概算取得費は実額より小さくなりやすく、その分、譲渡所得(利益)が大きく計算され、税負担も増えやすい点に注意が必要です。

譲渡費用に入るもの、入らないもの

譲渡費用は、不動産を売るために直接かかった費用です。仲介手数料、売主が負担した印紙税、賃借人がいる場合の立退料、土地を売るために建物を取り壊した費用、より良い条件で売るために結んだ契約を解除した違約金、借地権を売る際の名義書換料などが該当します(出典:国税庁)。

一方、修繕費・固定資産税・売却代金の取り立てにかかる費用など、不動産を維持・管理するための費用は譲渡費用に含まれません(出典:国税庁)。「売るために直接かかったか」「持っている間の維持費か」で線を引くと判断しやすくなります。

計算は4ステップ。実際の税額は税理士・税務署で確定させる

譲渡所得税の計算は、大きく4つの手順で進みます。

1. 収入金額(売却価格)を確認する
2. 取得費(買ったときの金額・記録がなければ売却額の5%)を確認する
3. 譲渡費用(仲介手数料・印紙税等)を確認する
4. 「収入金額－(取得費＋譲渡費用)」で譲渡所得を計算し、特例(マイホームの3,000万円特別控除など、要件を満たす場合)を適用したうえで、所有期間に応じた税率をかける

マイホーム(居住用財産)を売った場合は、自分が住んでいた家屋であることなど一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります(出典:国税庁)。控除の結果、譲渡所得がゼロ以下になれば税額もゼロになりますが、要件は「前年・前々年に同じ特例を使っていないこと」「親族など特別な関係にある人への売却でないこと」など複数あり、他の特例との併用にも制限があります。利益が出た場合は原則として確定申告が必要で、この特例を使う場合も申告が必要です(出典:国税庁)。

ここまでの計算式や税率は一般的なルールです。実際の物件では、共有名義や相続した不動産など個別の事情で取得費の考え方が変わることも多いため、具体的な税額の計算は税理士や税務署に確認してください。まず売却価格の目安を知りたい場合は、名古屋市の不動産売却ガイドで進め方を確認できます。

建築士の視点

※要監修(梅村レビュー待ち)

現場で相談を受けていると、「そもそも家をいくらで買ったか分からない」という人は、実は珍しくありません。親から相続した家や、購入から数十年たった木造住宅では、契約書や領収書が残っていないことがほとんどです。この場合は概算取得費(売却額の5%)を使わざるを得ず、本来より税負担が重くなりがちです。増改築をした記憶があるなら、そのときの契約書・請求書も取得費に加算できる材料になります。売却を考え始めた段階で、購入時・リフォーム時の書類が残っていないか、一度探しておくことをすすめています。