不動産売却でかかる費用の一覧｜仲介手数料・印紙税・登記・測量・解体まで【建築士監修】

家を売るときの費用は、大きく3つに分かれます。仲介手数料・印紙税・抵当権抹消登記のように、ほぼすべての売却で発生する費用。測量・解体・相続登記のように、物件の状態や状況によって追加でかかる費用。そして、売却で利益が出た場合の譲渡所得税です。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で決まっており、印紙税には期限つきの軽減税率があります。まず、それぞれの根拠と金額の目安を確認します。

家を売るとき、ほぼ必ずかかる3つの費用

仲介手数料には宅地建物取引業法にもとづく上限があり、印紙税には2027年3月末までの軽減税率があります。住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消登記の登録免許税も必要です。3つとも国の制度で金額の根拠が決まっています。

仲介手数料は、国土交通省の告示で上限が定められています。売却価格400万円を超える取引の速算式は「売却価格×3%＋6万円」（税別）です。たとえば売却価格1,000万円なら、上限は39万6,000円（税込）になります。2024年7月1日からは、800万円以下の「低廉な空家等」を対象にした特例もでき、費用の実態に応じて上限33万円（税込）まで受け取れるようになりました。あくまで上限額であり、実際の金額は不動産会社との合意で決まります。

不動産の売買契約書には印紙税がかかります。国税庁の軽減措置により、2027年3月31日までに作成される契約書は、契約金額に応じて次の税額です（軽減後）。100万円超500万円以下は1,000円、500万円超1,000万円以下は5,000円、1,000万円超5,000万円以下は1万円、5,000万円超1億円以下は3万円です。契約金額が10万円以下の契約書は、軽減措置の対象になりません。

住宅ローンが残っている家を売るときは、抵当権抹消登記が必要です。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物の両方があると合計2,000円になります。司法書士に依頼する場合は、別途報酬がかかります。報酬額は事務所ごとに異なるため、複数の見積もりを取ると比較しやすくなります。

状況によって追加でかかる費用（測量・解体・相続登記）

土地の境界があいまいな場合は測量費、古い建物を解体してから売る場合は解体費、相続した家を売る場合は相続登記の費用が、それぞれ追加でかかります。いずれも物件の状態や地域差で金額の幅が大きく、査定の段階で確認しておく費用です。

土地の境界を確定する確定測量は、隣接する土地がすべて民有地の場合（民民立会い）でおおむね30万〜50万円、道路や水路など公有地との立会いを含む場合（官民立会い）は60万〜80万円が目安とされています（日本土地家屋調査士会連合会の報酬に関する調査より）。隣接地が増えるほど、立会いの手間も費用も増える傾向があります。境界がすでに確定している土地では、測量が不要なケースもあります。

古い建物を解体してから土地として売る場合、木造住宅の解体費用は坪単価3万〜5万円程度が目安とされています。30坪の住宅なら90万〜150万円程度です。ブロック塀や庭木の撤去、残置物の処分、アスベスト調査などは別途費用になることが多く、業者による見積もりの差も大きいため、複数社から見積もりを取ると比較しやすくなります。

相続した家を売る場合、まず名義を相続人に変更する相続登記が必要です。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%で、土地の価額が100万円以下であれば免税になる措置もあります（2028年3月31日まで）。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、正当な理由なく期限（相続と所有権取得を知った日から3年以内）を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。期限や手続きの詳しい流れは相続登記の期限と義務化で整理しています。

引っ越し費用と当面の生活費

引っ越し費用には国が定める公定価格がなく、業者・時期・距離・荷物量によって金額の幅が大きい費用です。全日本トラック協会の標準引越運送約款にもとづいて各社が見積もりを作成するため、複数社から見積もりを取り、内訳を比較するのが実務的な進め方です。

標準引越運送約款は、契約条件や解約手数料の上限などを定めるもので、料金そのものを固定する制度ではありません。そのため、同じ荷物量でも、繁忙期（3月・4月）は高くなりやすく、距離や業者によっても金額差が出ます。売却から新居への入居までに期間が空く場合は、仮住まいの家賃や荷物の保管費用も見込んでおく必要があります。

売却益が出たときにかかる税金（譲渡所得税の基本）

家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税がかかります。税率は所有期間が5年を超えるかどうかで変わり、マイホームには最高3,000万円の特別控除など複数の特例があります。個別の税額計算は、要件の確認を含め税理士への相談が確実です。

売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた利益が、課税対象の譲渡所得です。国税庁のタックスアンサーによると、税率は所有期間5年以下の短期譲渡所得で39.63%（所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%）、5年を超える長期譲渡所得で20.315%（所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%）です。

マイホーム（居住用財産）を売った場合は、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特別控除があります。控除の結果、譲渡所得がゼロになれば税額もゼロです。ただし、親族への売却など適用できないケースもあります。相続財産を一定期間内に売った場合に使える取得費加算の特例など、相続特有の制度もあります。どの特例が使えるかは個別の状況で変わるため、税理士や税務署への確認が必要です。

査定の段階でつかめる費用の見通し

売却でかかる費用の多くは、査定を受ける段階でおおよその内訳がわかります。複数社の査定を比較し、仲介手数料や想定される諸費用を早めに聞いておくと、手取り額の見通しが立てやすくなります。

仲介手数料や登記費用は、査定の段階である程度の見込みが立ちます。不動産会社に査定を依頼するときは、売却価格だけでなく、諸費用を差し引いた「手取り額」の目安も一緒に確認しておくと、資金計画が立てやすくなります。

測量や解体が必要かどうかは、土地の境界の有無や建物の状態によって変わります。判断に迷う場合は、査定の段階で不動産会社や土地家屋調査士に確認しておくと、後から想定外の費用が出るのを防げます。実際の成約価格を先に確かめておきたい場合は、名古屋市の不動産売却ガイドで区ごとの実データを確認できます。

建築士の視点

費用の中で見落とされがちなのが、解体するかどうかの判断です。古い木造住宅は、解体して更地で売った方が高く売れると思われがちですが、建物の傷み具合によっては「古家付き土地」のまま売り出した方が、解体費用の分だけ手取りが残るケースもあります。更地にするかどうかは、査定額の比較だけでなく、雨漏りやシロアリの有無など建物の状態を見てから判断することをすすめています。