相続登記の義務化と期限。3年を過ぎると10万円以下の過料も

相続で受け継いだ不動産は、相続登記が義務です。期限は、相続の開始とその不動産の所有権を取得したことを、両方知った日から3年以内。正当な理由なく過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日に始まった制度で、それより前の相続も対象です。売却を考えるなら、まず名義から確認しておく話になります。

期限は「知った日から3年」。相続発生日とは違う

相続登記の期限は、相続の開始と不動産の所有権取得を知った日から3年以内です。単に親が亡くなった日ではなく「知った日」が起点になります。遺産分割が成立した場合は、その内容を反映した登記も、成立日から3年以内に必要です。

法務省の説明では、義務は2段階に分かれています。1つ目は、相続や遺言によって不動産を取得したと知ったときに生じる基本的な義務。2つ目は、相続人どうしの話し合い（遺産分割）が決まったときに生じる追加の義務です。話し合いが長引いても、まず基本的な義務の期限は動きません。

「知った日」がいつかは、状況によって差が出ます。疎遠だった親族の死亡を後から知らされた場合や、自分がその不動産を相続すると分かるまでに時間がかかった場合は、実際に知った時点が起点になります。日付の判断に迷う場合は、司法書士や法務局への確認が実務的です。

施行前の相続も対象。最終期限は2027年3月31日

2024年4月1日より前に発生した相続も、義務化の対象です。すでに相続していて登記がまだなら、2027年3月31日までに申請します。所有権取得を知った日が2024年4月以降になる場合は、その日から3年以内が期限です。

「祖父母の代からずっと名義が変わっていない」という不動産は珍しくありません。今回の義務化は、こうした古い相続もさかのぼって対象にしています。過去の相続だから対象外、とはならない点に注意が必要です。

名義が何十年も前のままだと、相続人の数がその間に増えていることがあります。戸籍を集める範囲も広がるため、対象になる不動産があるなら、早めに着手したほうが手続きの負担は小さく済みます。

期限を過ぎると10万円以下の過料。ただし、いきなりではない

正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。ただし法務局は、期限が過ぎた時点で即座に過料を科すわけではありません。まず登記官が申請するよう催告し、それでも正当な理由なく応じない場合に、裁判所へ通知する流れです。

法務省が挙げる「正当な理由」の例には、相続人が極めて多数で戸籍の収集に時間がかかる場合、遺産の範囲や相続人の資格が争われている場合、義務を負う人が重い病気を抱えている場合、DV被害者などで避難中の場合、経済的に困窮していて費用を負担できない場合があります。事情がある場合は、催告の段階で法務局に伝えることになります。

時間がなければ「相続人申告登記」で義務だけ先に済ませる

相続人申告登記は、義務を簡易に果たすための制度です。自分がその不動産の相続人であることを、戸籍などの証明書とあわせて法務局に申し出るだけで、申出をした人については義務を履行したとみなされます。遺産分割の話し合いが終わっていなくても、単独で申し出られます。

ただし、この制度は権利関係を公示するものではありません。誰がどの持分を相続するかを確定させる手続きではなく、あくまで「義務を果たした」という届け出です。そのため、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場面では、あらためて相続登記（本登記）が必要になります。

期限が迫っていて遺産分割協議が間に合わない場合の応急策、という位置づけで考えると実務に合います。最終的に売却まで進めるなら、いずれ本登記は避けて通れません。

相続登記は、売る前に済ませておく話

相続人申告登記だけでは、家は売れません。実際に売却するときは、名義を相続人に移す相続登記が必要です。名義が被相続人のままだと、買主への所有権移転ができないためです。

売却を視野に入れているなら、遺産分割協議書の作成と相続登記を、査定や売却活動より先に進めておくと段取りがスムーズです。協議が長引きそうな場合は、相続人申告登記で義務だけ先に済ませ、並行して分割の話し合いを進める方法もあります。

建築士の視点（※要監修・梅村レビュー待ち） 相続登記が済むまで、家が空き家のまま放置されるケースをよく見ます。人が住まなくなった家は、換気や通水が止まり、傷みの進み方が速くなります。名義の手続きと並行して、雨漏りやシロアリの有無など建物の状態も早めに確認しておくと、売却の判断がしやすくなります。