2026年10月19日（月）家の売却を、国の実データで。
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相続した空き家を売ると、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます（国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。対象は昭和56年5月31日以前に建てられた家屋で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。耐震基準への適合か取り壊しも条件で、市区町村発行の確認書が要ります。順番に確かめれば、自分の状況で使えるかが分かります。
相続した空き家を売ると、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます（国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。対象は昭和56年5月31日以前に建てられた家屋で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
耐震基準への適合か取り壊しも条件で、市区町村発行の確認書が要ります。順番に確かめれば、自分の状況で使えるかが分かります。
この記事では、相続空き家の3,000万円特別控除の要件——対象になる家屋、期限、耐震基準への対応、確認書の取り方、老人ホーム入所の特例——を国税庁の一次情報で確認しながら整理します。相続した不動産の名義がまだ変わっていない場合は、先に相続登記の義務化と期限を確認しておくと、売却までの段取りがつかみやすくなります。
控除を引いたあとの譲渡所得税の計算は、不動産売却の譲渡所得税にまとめています。
古い家なら何でも対象、ではありません。昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされている建物（分譲マンション等）でないこと、相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと。この3つをすべて満たす家屋が対象です（国税庁No.3306）。
昭和56年5月31日は、建築基準法の新耐震基準が始まった日の前日です。この特例は、旧耐震基準で建てられた古い家屋の除却・耐震化を後押しする狙いで作られています。マンションの一室や、相続後に誰かが住んでいた家屋は対象外になるので、まずここで自分の家屋が当てはまるか確認します。
3つの要件のうち、特に見落としやすいのが3つ目です。相続後に相続人自身がしばらく住んでいた家や、空き家のまま人に貸していた期間がある家は、この時点で対象から外れます。
建築確認済証や登記事項証明書で建築時期を確認し、固定資産税の課税明細や公図で区分所有かどうかを確認しておくと、早い段階で対象外に気づけます。
相続してから売るまでの間、その家屋を事業の用、貸付けの用、または被相続人以外の人の居住の用に供していたことがないことも要件です（国税庁No.3306）。相続税の申告期限までの間だけ人に貸して家賃収入を得ていた、相続人の一人がしばらく住んでいた、といった場合はこの要件を満たさなくなります。
空き家のまま維持費だけがかかるのは負担に感じやすく、一時的に貸してしまうケースがありますが、この特例を使う予定があるなら、売却まで空けておく必要があります。
**期限は「相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」**です（国税庁No.3306）。たとえば2024年に相続が始まった場合、3年を経過する日は2027年で、その年の12月31日が期限になります。加えて、売却代金が1億円以下であることも要件です。分割して売った場合は合算で判定されるため、複数区画に分けて売る予定があるなら合計額に注意します。適用期間そのものも平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡に限られています。
家屋が旧耐震基準のままでは、この特例は使えません。国税庁・国土交通省の資料によると、対応は次のいずれかです。
3つ目は自分で工事をしなくてよい分、買主との条件交渉や期限管理が要る方法です。どの道を選ぶかで、必要な書類の様式も変わります。耐震改修の対象になりやすい建物の状態や、道路に接していない土地の場合の注意点は再建築不可物件を売る、取り壊しの費用感や業者選びは空き家・古家の解体費用で確認できます。
確定申告でこの特例を使うには、次のような書類をそろえて税務署に提出します（国税庁No.3306）。
被相続人居住用家屋等確認書は、家屋所在地の市区町村役場（建築課・住宅課・空き家対策の担当部署など、名称は自治体で異なります）で申請します。申請書の様式は対応方法ごとに分かれており、耐震基準に適合させた場合・取り壊した場合・現状売却で買主が対応する場合で書式が違います。
交付までにかかる期間は自治体ごとに異なり、確定申告の時期（2〜3月）は窓口が混み合って時間がかかりやすい傾向があります。売却や確定申告の予定が決まったら、窓口に交付までの期間を確認しておくと安心です。全国どの自治体でも、申請先は「家屋がある場所」の役所である点は共通です。
令和6年1月1日以後の譲渡では、被相続人居住用家屋・敷地等を相続した相続人の数が3人以上の場合、控除額の上限が3,000万円から2,000万円に変わりました（国税庁No.3306）。相続人が2人以下なら上限は3,000万円のままです。
家屋・敷地を複数の相続人で共有のまま売る場合も、この特例は共有者それぞれが個別に申告して控除を受ける仕組みです。確定申告の際は、共有者それぞれが譲渡所得の内訳書と被相続人居住用家屋等確認書などの必要書類をそろえて提出します。
共有名義での相続が多い今、相続人の人数と、それぞれが申告に必要な書類をそろえられるかは、早めに確認しておく点です。
被相続人が亡くなる前に老人ホームなどに入所していて、その結果家屋が空き家になっていた場合も、一定の要件を満たせば特例の対象になります（国税庁No.3307）。対象になる施設には、特別養護老人ホーム・軽費老人ホーム・有料老人ホーム・介護老人保健施設・サービス付き高齢者向け住宅などが挙げられています。
このケースで対象になるには、要介護認定などを施設に入所する直前に受けていたこと、入所後にその家屋が事業・貸付け・被相続人以外の人の居住のいずれにも使われていなかったこと、家財道具などの保管のために引き続き使われていたこと、といった要件があります（国税庁No.3307）。持ち家に長く一人暮らしをしていた親が、晩年だけ施設に入っていたようなケースが典型です。
具体的な要件への当てはまり方は個別性が高いため、税務署か税理士に確認するのが確実です。
制度の要件は細かく、次のような場合につまずきやすくなっています。
建築士の視点
耐震基準に適合させるか、取り壊すかは、税制の要件だけで決める話ではありません。昭和56年5月31日以前の木造住宅を現行の耐震基準に適合させる工事は、壁を抜く・基礎を補強するなど劣化状況によって費用が大きく変わり、費用をかけても控除額を上回らないことがあります。取り壊して更地にする場合も、その土地が再建築不可（再建築不可物件を売るで確認できる、道路に十分接していない土地）だと、更地にしたほうがかえって買い手がつきにくくなることがあります。税制の要件を満たすかどうかより先に、建物の傷み具合（雨漏り・シロアリ・基礎のひび）と土地の接道状況を確認しておくのが、判断の順番として安全です。税額の計算や確認書の要件は税理士・自治体の窓口が専門です。
要件を順に見ていくと、途中で「うちは使えない」と分かることがあります。建築時期が基準より後だった。相続したあと親族の一人がしばらく住んでいた。
期限の年末をもう過ぎていた。どれも、あとから覆せる要件ではありません。
ただ、控除が使えないことと、税金が必ず出ることは別の話です。譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。控除を引くのはそのあとです。
まず自分の場合の取得費がいくらになるかを確かめると、話の大きさが見えます。古い家では、親が買ったときの契約書が残っていないことがよくあります。
その場合の考え方は買った金額が分からない家を売るときにまとめました。実際の税額は税務署か税理士に確認してください。
もう一つ、工事の予定を見直します。耐震改修や取り壊しを検討していたなら、それが「控除を使うため」だけの工事だったのかを確認します。控除が使えないなら、その動機は消えます。
更地にするか、古家付きのまま売るかは、買い手がどちらを探しているかと、解体費を誰が負担するかで決まります。税制から切り離して考え直す場面です。判断の材料は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかで整理しています。
期限に追われる理由がなくなる、という面もあります。3年目の年末に間に合わせるために売り急ぐ必要がなくなるので、買い手を探す期間を長めに取れます。片付けや境界の確認を先に済ませてから売りに出す、という順番も選べます。
控除を使えるかどうかは、売却全体の条件の一つです。使えないと分かったら、その条件を外して段取りを組み直せば済みます。
この特例を使うなら、売れるまで家を空けたままにしておく必要があります。相続から3年目の年末が期限なので、その間はずっと空き家のままです。
人が住まない家は傷みます。ここが実際には一番の悩みどころになります。
やっておくことは3つです。
気をつけたいのは、空いている間に活用の話が来たときです。「駐車場に貸したらどうか」「知り合いに住んでもらっては」という提案は、空き家になっているとよく出てきます。ただ、貸付けの用や被相続人以外の人の居住に当たると、この特例は使えなくなります。
数か月だけのつもりでも同じです。判断に迷ったら、話を進める前に税務署に確認してください。
控除を使わずに活用する道もあります。その比較は相続した土地を使わないならで整理しています。
遠方に住んでいて見に行けない場合は、近くの親族に頼むか、空き家の管理を代行するサービスを使う方法があります。費用はかかりますが、傷んでから直すより結果的に安く済むことがあります。管理の手が回らないなら、期限いっぱいまで待たずに早めに売りに出す判断もあります。
旧耐震のままでは特例は使えないので、対応は3つのどれかになります。売る期限はどれも同じで、違いは工事する人と段取りです。
| 選択肢 | 工事する人 | 期限 | 書類で変わる点 | 向いているケース |
|---|---|---|---|---|
| 耐震基準に適合させてから売る | 売主（自分） | 相続から3年目の年末までに売る。工事はその前に終える | 確認書は耐震改修した場合の様式。耐震基準適合証明書等も要る | 建物の傷みが少なく、改修費が控除に見合うとき |
| 取り壊して更地にしてから売る | 売主（自分） | 同じく3年目の年末まで。解体の時間を見込む | 確認書は取り壊した場合の様式 | 建物の傷みが大きいとき。再建築不可の土地は不利になることがある |
| 現状のまま売り、買主が対応する | 買主 | 売却は3年目の年末まで。買主の工事は譲渡した年の翌年2月15日まで | 確認書は買主が対応する場合の様式 | 自分で工事の段取りをしないで済ませたいとき。買主との交渉と期限管理が要る |
どの道を選ぶかは、費用が売値と控除に見合うかで決まります。目安として、全国の築46年以上の戸建ての成約価格は1,100万円です。
これは市区町村ごとの中央値を並べたときの真ん中の値です。実際の判断は、建物の傷み具合と接道の確認が先です。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計
なお、この特例は相続した空き家を売る場合の制度です。自分が住んでいた家を売ったときに使う3,000万円特別控除とは要件が異なる別の制度で、違いはマイホーム売却の3,000万円特別控除で確認できます。
制度は改正されることがあるため、最新の要件は国税庁・税務署で確認してください。個別の適用可否の判断も、税理士・税務署にご確認ください。
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家屋の建築年月・区分所有の有無・相続開始直前の居住状況は、登記事項証明書や固定資産税の課税明細でおおよそ確認できます。ただし控除額の判定や適用可否の最終確認は、確認書を発行する市区町村の窓口と、確定申告を担当する税務署・税理士に確認するのが確実です。
令和6年の改正で、譲渡した年の翌年2月15日までに買主側が耐震改修または取り壊しを終える場合は、現状のまま売って特例を使える道が新設されました。ただしこの場合も市区町村発行の確認書（対応する様式）が必要で、期限内に買主が対応を終えたことの証明が求められます。契約時点で買主とこの条件を共有しておく必要があります。
家屋が所在する市区町村役場（建築課・住宅課など空き家対策の担当部署）で申請します。交付までにかかる期間は自治体ごとに異なり、確定申告の時期（2〜3月）は審査に時間がかかりやすい傾向があります。確定申告の期限から逆算して、早めに申請しておくほうが安全です。
要介護認定などを施設入所の直前に受けていたこと、入所後にその家屋が事業・貸付け・被相続人以外の人の居住のいずれにも使われていなかったことなど、一定の要件を満たせば対象になります（国税庁No.3307）。要件の当てはまり方は状況によって差が出るため、税務署か税理士に確認しておくと確実です。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合・建築士監修を経て公開しています。