相続した空き家を売る。譲渡所得から3,000万円を引ける制度があります

相続した空き家を売ると、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます（国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。対象は昭和56年5月31日以前に建てられた家屋で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。耐震基準への適合か取り壊しも条件で、市区町村発行の確認書が要ります。順番に確かめれば、自分の状況で使えるかが分かります。

対象になる家屋は、昭和56年5月31日以前に建てられたもの

古い家なら何でも対象、ではありません。昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされている建物（分譲マンション等）でないこと、相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと。この3つをすべて満たす家屋が対象です（国税庁No.3306）。

昭和56年5月31日は、建築基準法の新耐震基準が始まった日の前日です。この特例は、旧耐震基準で建てられた古い家屋の除却・耐震化を後押しする狙いで作られています。マンションの一室や、相続後に誰かが住んでいた家屋は対象外になるので、まずここで自分の家屋が当てはまるか確認します。

売る期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

**期限は「相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」**です（国税庁No.3306）。たとえば2024年に相続が始まった場合、3年を経過する日は2027年で、その年の12月31日が期限になります。加えて、売却代金が1億円以下であることも要件です。分割して売った場合は合算で判定されるため、複数区画に分けて売る予定があるなら合計額に注意します。適用期間そのものも平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡に限られています。

耐震基準に適合させるか、取り壊すか。どちらかの対応が必要

家屋が旧耐震基準のままでは、この特例は使えません。国税庁・国土交通省の資料によると、対応は次のいずれかです。

• 耐震基準に適合させてから売る：譲渡前に耐震改修を終える方法です。
• 取り壊して更地にしてから売る：家屋を解体し、土地として売る方法です。
• 現状のまま売り、買主が対応する：令和6年の改正で新設された道です。譲渡した年の翌年2月15日までに、買主側が耐震改修または取り壊しを終えれば適用対象になります。

3つ目は自分で工事をしなくてよい分、買主との条件交渉や期限管理が要る方法です。どの道を選ぶかで、必要な書類の様式も変わります。

被相続人居住用家屋等確認書は、家屋がある市区町村役場で取る

確定申告でこの特例を使うには、**「被相続人居住用家屋等確認書」**を家屋所在地の市区町村役場（建築課・住宅課・空き家対策の担当部署など、名称は自治体で異なります）で取得し、税務署に提出します。申請書の様式は対応方法ごとに分かれており、耐震基準に適合させた場合・取り壊した場合・現状売却で買主が対応する場合で書式が違います。

交付までにかかる期間は自治体ごとに異なり、確定申告の時期（2〜3月）は窓口が混み合って時間がかかりやすい傾向があります。売却や確定申告の予定が決まったら、早めに窓口へ確認しておくほうが安全です。名古屋市も含め、全国どの自治体でも申請先は「家屋がある場所」の役所である点は共通です。

控除額は、相続人が3人以上だと2,000万円になる

令和6年1月1日以後の譲渡では、被相続人居住用家屋・敷地等を相続した相続人の数が3人以上の場合、控除額の上限が3,000万円から2,000万円に変わりました（国税庁No.3306）。相続人が2人以下なら上限は3,000万円のままです。共有名義での相続が多い今、この人数要件は見落としやすいので、相続人の数を先に確認しておきます。

建築士の視点

昭和56年5月31日以前に建った家は、間取りや基礎の造りも今の家とはっきり違うことが多いです。耐震基準に適合させる改修は、壁を抜く・基礎を補強するなど費用も工期もかかる工事になりがちで、「売るために直す」判断は建物の状態を見てからでないと決められません。取り壊すか、耐震改修するか、現状のまま買主に委ねるか。どの道が現実的かは、まず建物の傷み具合（雨漏り・シロアリ・基礎のひび）を確かめてから判断するのが順番です。税額の計算や確認書の要件は税理士・自治体の窓口が専門です。