相続した実家を売る、進め方【建築士監修・実データ】

相続した実家を売るまでの、7つの順番

相続がきっかけで家を売ることになった場合、多くの人が「何から手をつければいいかわからない」という状態から始まります。悲しみや慌ただしさの中で、名義・相続人・お金の話を同時に進めなければならないのは、当然しんどいことです。そこは、誰でも同じです。

まず全体の流れを先に押さえておくと、途中で迷子になりません。相続した実家を売るときは、だいたい次の順番で進みます。

1. 相続人を確定する：誰が相続人で、何人いるかを確認する
2. 不動産の名義を確認する：家の名義が、まだ亡くなった方のままになっていないか確認する
3. 相続登記をする：名義を相続人に移す（売却の前提になります）
4. 片付け・残置物の整理：家財や不用品を整理する（査定と並行して進めても構いません）
5. 査定：実際の取引データをもとに、複数社で価格を比較する
6. 売却：相続人どうしで合意のうえ、売却を進める
7. 税金の申告：相続税・譲渡所得税など、必要な申告を行う

この順番さえ覚えておけば、途中で何をすればいいか分からなくなっても、この記事に戻ってくれば大丈夫です。以下、それぞれのポイントを順番に見ていきます。

なお、住む人のいなくなった実家では、売却と並行して「遺品整理（家財の片付け）」も必要になります。片付けが物量や気持ちの面で進まないという方は、空き家になった実家の片付けが進まないとき も参考にしてください。後回しは禁物です。

名義が親のままでは売れない

不動産は、名義人本人（または正式な代理人）でなければ売却の契約ができません。相続が発生した時点では、家の名義はまだ亡くなった方のままになっています。そこが出発点です。

これを相続人の名義に移す手続きが「相続登記」です。相続登記が終わっていないと、査定を受けることはできても、売買契約そのものを進めることができません。査定と契約は別物です。

ここでつまずく人は少なくありません。「実家はもう自分のものだと思っていたら、名義が祖父の代のままだった」というケースもあります。まずは法務局で登記事項証明書を取得し、現在の名義を確認するところから始めます。

相続登記は、2024年4月1日から申請が義務化されています。期限は、相続の開始とその不動産の所有権を取得したことを、両方知った日から3年以内。

正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります（法務省「相続登記の申請義務化について」）。過去に発生した相続も対象になるため、「何年も前に亡くなった祖父母の名義のまま」という家も対象です。

細かい制度もあります。期限の起算点の考え方や、相続人申告登記という簡易な届出の使い方などがあります。

具体的な手続きは 相続登記の義務化と期限 にまとめています。手続き自体は司法書士に依頼するのが一般的です。無理に自分で抱え込む必要はありません。

相続人が複数いるときは、遺産分割協議から

相続人が一人であれば、話は比較的単純です。問題は、相続人が複数いる場合です。この場合、遺産分割協議で「誰が家を引き継ぐか」「売って現金で分けるか」を、相続人全員で話し合って決める必要があります。

共有名義は要注意です。共有のまま売るという手もありますが、家全体を売るには原則として共有者全員の合意が必要です。

自分の持分だけを売ることも法律上は可能ですが、買い手がつきにくいなど独特の事情があります。共有持分の売り方や、共有のまま放置するリスクは 共有持分だけを売る で整理しています。権利関係はもつれやすいです。

話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停という道もあります。まとまらないまま時間だけが過ぎているという方は、遺産分割がまとまらない家を売る も参考にしてください。

ここから先は、法律の判断そのものにかかわる領域です。当サイトでは進め方の全体像をお伝えします。遺産分割協議書の作成や、相続人どうしの権利関係の判断は、司法書士・弁護士にご確認ください。

片付け・残置物の整理は、査定と並行してもいい

ここは誤解が多い部分です。「家の中が片付いてからでないと、査定を頼めない」と考える方は多いのですが、それが唯一の順番ではありません。査定自体は、片付けが終わっていない状態でも依頼できます。

残置物があるまま買い取る業者もありますし、古家付き土地としての売却という手もあります。並行で進められます。

まず確認しておきたいのは、通帳・権利証・実印など「残すもの」です。そしてもう一つが、登記識別情報・測量図・遺産分割協議書など「売却に必要な書類」です。この2つさえ確保できていれば、家財の片付けが途中で止まっていても、査定の相談には進めます。

遺品整理の進め方、費用の考え方、業者選びで確認しておきたい点は、相続した実家の遺品整理と売却 にまとめています。

売る前に確認しておきたい書類

査定から契約、引き渡しまで進む中で、次のような書類が必要になります。

• 登記識別情報（権利証）：名義人であることを証明する書類です
• 固定資産税の納税通知書：毎年送られてくる、税額と物件情報が載った書類です
• 測量図・境界確認書：土地の境界がどこにあるかを示す書類です。古い家では見つからないこともあります
• 建築確認済証・検査済証など建築関係の書類：建物を建てたときの確認内容を示す書類です
• 遺産分割協議書：相続人が複数いる場合、誰がどの財産を引き継ぐかを取り決めた書類です

手元に見当たらないものがあっても、法務局や役所で代わりの証明を取れる場合がほとんどです。書類ごとの取得先や、紛失時の対処は 不動産売却の必要書類 にまとめています。

実際の価格を確かめる

答えは、実データにあります。「相続した家がいくらで売れそうか」は、感覚ではなく実際の取引データから確かめるのが確実です。

市区町村ごとの実際に売れた値段は、地域から探す で見られます。国土交通省が公開する実際の成約価格をもとにした情報です。

なお、相続した実家は「売る」だけでなく「貸す」という手もあります。立地がよく借り手が見込めるなら、貸して家賃収入を得る道も残ります。相続特有の名義・遺産分割の前提を踏まえた判断の分かれ目は、相続した実家、貸すか売るか で整理しています。

税金の話（知っておきたいこと）

税金の話は、要件や金額が個々の状況で大きく変わるため、ここでは「こういう制度がある」ということだけお伝えします。詳しい要件・金額・期限は、税理士・税務署にご確認ください。断定はできません。

• 相続税の申告：相続財産の総額によっては、相続税の申告が必要になります。申告には期限があります
• 譲渡所得税：家を売って利益が出た場合、譲渡所得税がかかることがあります。税率や計算の考え方は 不動産売却の譲渡所得税 にまとめています
• 相続空き家の3,000万円特別控除：一定の要件を満たす相続空き家を売った場合に使える制度です。譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。建物の建築時期や売却の期限など、要件は細かく決まっています。自分のケースで使えるかどうかは、相続した空き家を売る。3,000万円特別控除 で確認できます。税理士・税務署にも、あわせてご確認ください

税金は甘く見れません。金額を誤って見積もると、思っていたより手取りが少なくなるということが起こりえます。売却を具体的に進める段階になったら、早めに税理士へ相談しておくと安心です。

やらないほうがいいこと

進めやすくするために、避けておきたいことがあります。

• 名義変更を後回しにする：名義を相続人に移さないまま放置すると、次の相続が発生したときに相続人が増えます。話がより複雑になります
• 相続人の一人だけで話を進める：良かれと思って一人で手続きを進めても、あとで揉めることがあります。他の相続人に「聞いていない」と言われる、すれ違いが起きやすい部分です
• 片付けが終わるまで査定を取らない：片付けの完了を待つ間も建物は傷み続けます。査定は片付けと並行して進められます

売る・貸すの選択肢を、同じ物差しで比べる

相続した実家の出口は、仲介で売る以外にもあります。ここまでに出てきた選択肢を、同じ物差しで並べました。

選択肢	お金の入り方	片付け・残置物	名義・合意の前提	向いている人
仲介で売る	売却代金を一度に受け取る	査定は片付け前でも頼める	相続登記のうえ、相続人全員で合意	複数社の査定額を比べて決めたい人
買取業者に売る	売却代金を一度に受け取る	残置物があるまま買い取る業者もある	相続登記のうえ、相続人全員で合意	片付けが物量や気持ちの面で進まない人
古家付き土地として売る	売却代金を一度に受け取る	片付けの途中でも検討できる	相続登記のうえ、相続人全員で合意	—
貸す（家賃収入を得る）	家賃収入を続けて受け取る	—	名義・遺産分割の前提を先に整理	立地がよく、借り手が見込める人

判断の分かれ目は、片付けの進み具合と、借り手が見込めるかです。ただ、価格は築年数でも動きます。

このサイトが集計している全国379市区町村の戸建てで見ます。市区町村ごとの真ん中の値段を並べ、その真ん中を取った数字です。築31-45年が 1,900万円。

築46年以上は 1,100万円 です。段差は -42.1% です。手続きを待つ間も築年数は進むので、査定だけ先に取っておくのが安全です。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

進め方ステップ（もう一度、全体の流れ）

1. 状況整理：相続人・名義・意向を確認する
2. 相続登記：司法書士に相談し、名義を相続人に移す
3. 片付け・残置物：貴重品と必要書類を先に確保し、片付けは査定と並行して進める
4. 実データで相場を確認：このサイトの実データで、おおよその価格帯を把握する
5. 無料査定で複数社比較：実際の査定額を確認し、比較する
6. 相談して決める：相続人どうしで合意のうえ、売却を進める
7. 税金の申告：必要に応じて税理士に相談し、申告を行う

査定を依頼したからといって、必ず売却しないといけないわけではありません。まずは「いくらか」を知るところから始めても大丈夫です。