2026年10月19日（月）家の売却を、国の実データで。
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遺産分割協議がまとまらないと、不動産は売れません。相続した家は相続人全員の共有（遺産共有）状態にあり、売却には全員の同意が必要だからです。分け方は主に「換価分割」（売って現金を分ける）と「代償分割」（1人が家を取得し、他へお金を払う）の2つ。まとまらないときは家庭裁判所の調停・審判という道があります。相続登記の申請期限（3年）は、話し合い中でも待ってくれません。
遺産分割協議がまとまらないと、不動産は売れません。相続した家は相続人全員の共有（遺産共有）状態にあり、売却には全員の同意が必要だからです。分け方は主に「換価分割」（売って現金を分ける）と「代償分割」（1人が家を取得し、他へお金を払う）の2つ。
まとまらないときは家庭裁判所の調停・審判という道があります。相続登記の申請期限（3年）は、話し合い中でも待ってくれません。
相続が始まると、遺産は相続人全員の共有になります。持分は法定相続分（または指定相続分）です。
共有の家を第三者に売る（＝変更・処分する）には、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すれば、家全体は売れません。
選ぶ余地はありません。家を建てた人が亡くなると、その家は自動的に「相続人みんなのもの」になります。誰か1人が単独で売却を決められるわけではありません。
この時点では登記も済んでいないことが多いです。名義上も実質上も、全員が権利を持つ状態です。
この状態を動かす方法は3つあります。
家を分ける方法は主に2つです。換価分割は売って現金を分けます。譲渡所得税は、代金を受け取った相続人それぞれにかかります。
代償分割は1人が家を取得し、他へ現金を払う方法です。税金はその1人にだけかかります。差はそこです。
家を売却し、その代金を相続人で分ける方法です。売却の窓口を1人の名義にすることが多いです。ただし、遺産分割協議の内容どおりに代金を分配すれば、贈与税の問題にはなりません（出典: 国税庁 質疑応答事例）。
譲渡所得税の申告は、代金を実際に受け取った相続人それぞれが、自分の取得割合分を行います。「誰も住む予定がなく、現金で分けたい」というケースに向いています。
特定の相続人が家をそのまま取得し、他の相続人には代償金（現金）を払う方法です。取得した相続人がその後家を売れば、譲渡所得税はその1人にだけかかります。
「実家に住み続けたい人がいる」ケースに向いています。ただし、代償金を払う側にまとまった自己資金が必要になる点が、換価分割との大きな違いです。
どちらを選ぶかは、家に住み続けたい人がいるか、代償金を用意できる相続人がいるかで変わります。判断に迷う場合は、司法書士や税理士に相談してください。
先に動いたほうが得です。共有のまま家を置いておくと、管理する人がいないまま傷みが進みます。共有のまま売ろうとすると、全員の同意が必要です。
1人でも連絡がつかない・反対する人がいると止まります。どちらも、時間が経つほど動かしにくくなります。
劣化は待ってくれません。住む人がいない家は、換気や通水が止まり、傷みが早く進みます。
固定資産税は共有者の連帯債務になります。実際には誰か1人が立て替えているケースも多く見られます。
さらに相続人本人が亡くなると、その持分がまた次の相続人に分かれます（数次相続）。共有者の数が増え、話し合いはより難しくなります。先送りするほど不利です。
共有の家を第三者へ売却するには、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。1人でも所在不明・連絡が取れない・反対しているという場合、通常の売却は進みません。
自分の持分だけを売ることは法律上できます。ただし買主は共有関係のトラブルを引き受けることになります。買い手がつきにくく、価格も下がりやすい傾向があります。
相続登記の申請は、2024年4月1日から義務化されました。相続で不動産を取得したと知った日から、3年以内に申請する必要があります（出典: 法務省）。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。施行より前に発生した相続も対象です。経過措置により2027年3月31日までに申請する必要があります。
分割協議が長引きそうなときは、「相続人申告登記」という簡易な届出があります。これでいったん義務だけ果たせます。
ただしこれは権利関係を確定させる登記ではありません。実際に家を売るときは、あらためて正式な相続登記が必要です。
建築士の視点
遺産分割で話し合いが続いている間、家は誰も手入れをしないまま放置されがちです。私が現場で見てきたのは、「話し合いが長引いた分だけ、査定額が下がっていた」というケースです。特に屋根と水まわりは、数年空けるだけで傷みが進みます。雨漏りやシロアリは発見が遅れるほど修繕費がかさみ、売却価格にも直接影響します。決着を待つ間も、最低限の換気・通水と外まわりの点検は欠かせません。相続人の誰かが続けておくと、下落を防げます。直すかどうかを決めるのは、査定で今の状態を確かめてからで十分です。
相続人同士の話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てられます。調停でも合意できなければ、自動的に審判に移ります。
そこで裁判官が結論を出します。相続人全員の同意は不要です。
申立てができるのは、共同相続人・包括受遺者・相続分譲受人です。調停委員が間に入ります。各相続人の希望や事情を聴きながら、合意できる分割案を探ります（出典: 裁判所）。
話し合いの場は第三者が仲介してくれます。当事者同士では感情的になりがちな話も、これなら進めやすくなります。
調停で合意に至らず不成立になると、自動的に審判手続が始まります。裁判官が、遺産の種類や性質など一切の事情を考慮して審判を下します（出典: 裁判所）。
ここでは相続人の同意は必要ありません。裁判所の判断が結論です。
決めるのは、相続人の状況と家の価値が見えてからで大丈夫です。まずは相場と進め方を、急がずに確かめるところから。
換価分割でまとまっても、いざ売る段になって止まることがあります。登記と売買契約書の名義をどうするか、という話です。
亡くなった人の名義のままでは売れません。売る前に、相続人の名義へ登記を移す必要があります。ここで進め方が2つに分かれます。
相続分どおりに全員の共有として登記し、売買契約書に相続人全員が署名・押印します。全員の意思がそろっていることが書面に残るのが利点です。その分、身動きは取りにくいです。
ただし決済の日に全員が集まるか、来られない人から委任状をもらう必要があります。遠方に住む相続人がいると、日程調整に時間がかかります。
手続きは早く進みます。注意したいのは、遺産分割協議書の書き方です。「換価分割のために便宜上この名義にした」ことと、「売却代金を誰に、どの割合で分けるか」を協議書に書いておきます。
ここが抜けると、あとから代金を分けたときに贈与とみなされるおそれがあります。名義を預かる側も、他の相続人も、協議書の文言で守られる形にしておいてください。
どちらで進めるにしても、仲介を頼む段階で「相続人が複数いる」と先に伝えておいてください。決済日には相続人全員分の書類が要ります。印鑑証明書のように、取得から日が浅いものを求められる書類もあります。
1人分でも揃わなければ、その日の引き渡しはできません。買主の住宅ローン実行の日程にも影響します。
必要な書類は不動産売却の必要書類にまとめています。登記そのものの期限は相続登記の義務化と期限を確認してください。名義の決め方と協議書の文言は、司法書士に見てもらいながら進めるのが確実です。
代償分割で最後に揉めるのは、代償金の額です。もとになるのは家の評価額ですが、ここに決まった1つの数字はありません。答えは合意次第です。
家の値段には、ものさしがいくつもあります。固定資産税評価額、相続税の計算に使う路線価ベースの評価額、そして不動産会社が出す査定額です。同じ家でも、どれを使うかで金額が変わります。
相続税を申告するときの評価と、相続人同士で分けるときの評価は、別の話です。分けるときにどのものさしを使うかは、法律で1つに決まっているわけではありません。相続人の合意が優先します。
だから、こうなりがちです。代償金をもらう側は「実際に売れる金額で計算してほしい」と言う。
払う側は「税金の評価額で十分だ」と言う。実勢価格のほうが高く出ることが多いため、主張が噛み合いません。
止めないための進め方は、順番です。
査定額は売り出しの参考価格で、そのまま売れる金額ではありません。この違いは査定額と売却額は違うにまとめています。
路線価そのものの見方は名古屋市の地価と路線価を確認してください。合意した金額と、その根拠をどう協議書に残すかは、司法書士や税理士に見てもらいながら進めてください。
「全員の同意」は、全員が自分で判断できる状態にあることが前提です。ここが崩れているケースは珍しくありません。
認知症などで判断能力が十分でない人は、遺産分割協議に有効に参加できません。家族が代わりに署名しても、その協議は無効とされるおそれがあります。話し合いのときは通っても、登記や売却の場面で止まります。
この場合は、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらい、後見人が本人の代わりに協議に加わります。後見人は本人の財産を守る立場です。
だから「本人の取り分を法定相続分より減らす」という分割案は通りにくくなります。本人保護が最優先です。
相続人の1人が後見人を務めているときは、利益が対立します。別に特別代理人を立てる必要が出てきます。
まず住所を追います。戸籍の附票をたどれば、登録上の住所が分かることは多いです。手紙を出して反応を待つ段階が先にきます。
それでも所在が分からないときは、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てられます。選ばれた管理人が、その人の代わりに遺産分割へ加わります。生死が分からない状態が長く続いている場合は、失踪宣告という手続きも使えます。
どちらも家庭裁判所の手続きです。申立ての準備から選任まで、それなりに時間がかかります。その間も相続登記の申請期限は進みます。
「そのうち連絡がつくだろう」と待つうちに、期限だけが近づく形になりがちです。心当たりがあるなら、早めに司法書士か弁護士に相談してください。
なお、こうした事情で家全体が動かせないときも、自分の持分だけを売る道は残ります。ただし買い手は限られ、価格も下がりやすいのが実情です。仕組みは共有持分だけを売るにまとめています。
ここまで出てきた進め方を、1つの表に並べます。分かれ目は、全員の同意が要るかと、税金が誰にかかるかです。
| 選択肢 | 全員の同意 | お金の流れ | 譲渡所得税がかかる人 | 向いているケース |
|---|---|---|---|---|
| 換価分割 | 必要（協議でまとめる） | 家を売り、代金を協議書どおりに分ける | 代金を受け取った相続人それぞれ | 誰も住む予定がなく、現金で分けたい |
| 代償分割 | 必要（協議でまとめる） | 1人が家を取得し、他の相続人へ代償金を払う | 取得した1人だけ（その後売った場合） | 住み続けたい人がいて、代償金を用意できる |
| 自分の持分だけ売る | 不要 | 持分を専門の買取業者などへ売る。買い手は限られ、価格も下がりやすい | — | 全員の同意がそろわず、家全体を動かせないとき |
| 調停・審判 | 不要（不成立なら裁判官が審判で決める） | 分け方は調停の合意、または審判で決まる | — | 話し合いがどうしてもまとまらない |
同意が取れるなら換価か代償、取れないなら調停・審判が本線です。どの道でも家の値段が土台になります。先に複数社の査定を取り、全員で同じ資料を見てください。
相続した家を売るタイミングによって、使える税の特例が変わります。代表的なのが「取得費加算の特例」と「空き家の3,000万円特別控除」です。
どちらも売却時期に期限があります。タイミングがすべてです。
相続や遺贈で財産を取得し、相続税が課税された人が対象です。期限は、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです（相続からおよそ3年10か月以内）。この間に売却すると、納めた相続税の一定額を取得費に加算できます（出典: 国税庁 No.3267）。
加算できる金額は、相続税額に一定の割合を掛けて計算します。譲渡益を上回る場合は、譲渡益相当額が上限です。
対象は、一定の要件を満たす被相続人の自宅です。相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。売却代金1億円以下なら、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
相続人が3人以上の場合は2,000万円が上限です（出典: 国税庁 No.3306）。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど、適用要件は細かく定められています。
遺産分割が長引くほど、これらの期限に間に合わなくなる可能性があります。適用の可否や実際の税額は、必ず税理士か税務署に確認してください。本記事は参考情報にとどまります。
値段の目安レポート（無料）
近くで実際に売れた取引と比べて、土地と建物を分けて計算します。比べた取引も、掛けた数字も、全部レポートに載せます。
共有者全員の同意がない限り、家全体を売ることはできません（民法251条）。自分の共有持分だけであれば他の相続人の同意なく売却できますが、買い手がつきにくいのが実情です。まとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てる方法があります。
家に住み続けたい相続人がいるか、代償金を用意できる相続人がいるかで変わります。誰も住む予定がなく現金で分けたい場合は換価分割、誰かが家を残したい場合で代償金を用意できれば代償分割が選択肢になります。判断に迷うときは、司法書士や税理士に相談してください。
相続登記の申請義務は、不動産を相続で取得したと知った日から3年です。分割協議が長引く場合でも、「相続人申告登記」という簡易な届出で、いったん義務を果たすことができます。ただし正式な相続登記ではないため、実際に売るときはあらためて相続登記が必要です。期限が近づいている場合は、早めに司法書士に相談してください。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合・建築士監修を経て公開しています。