相続放棄した家はどうなる？ 管理義務と国庫帰属、売れない理由【建築士監修】

相続放棄をした家は、放棄した人のものにはならず、売ることもできません。ただし、放棄した時点でその家に住んでいた・管理していた人には、次の管理者に引き渡すまで家を保存する義務が残ります（民法940条）。相続人全員が放棄すると、家庭裁判所が選ぶ相続財産清算人が家を管理・清算し、最終的に残った財産は国庫に帰属します（民法959条）。名義や税金にかかわる個別の判断は、司法書士・弁護士に確認してください。

相続放棄をすると、家の所有権はどうなるか

相続放棄は、家だけでなく預貯金や借金を含む遺産全体を手放す手続きです。放棄した人は民法939条により「初めから相続人でなかった」ものとみなされ、家の所有権も一切持ちません。放棄しても家という物自体が消えるわけではなく、所有権は次の順位の相続人に移ります。

たとえば、亡くなった人の子が全員相続放棄をすると、相続権は父母などの直系の親に移ります。父母もいない、あるいは父母も放棄すれば、次は兄弟姉妹に移ります。自分が放棄すれば話が終わるわけではなく、次の順位の人が同じ家を引き継ぐ立場になる点は見落としやすいところです。次の順位にあたる人には、放棄する前に伝えておくと、後々のトラブルを避けやすくなります。

放棄した家に住んでいた・管理していた人に残る「保存義務」

2023年（令和5年）4月1日に施行された改正民法940条により、相続放棄した人の義務は「保存義務」に変わりました。対象は、放棄した時点でその家を現に占有していた人だけです。相続人または家庭裁判所が選ぶ相続財産清算人に家を引き渡すまで、自分の財産と同じ注意で家を保存しなければなりません。

改正前は、放棄の時点で占有していたかどうかにかかわらず、放棄した人全員に「管理を継続する義務」がありました。実家を離れて暮らし、家にまったく関わっていなかった人にも義務が及んでいたため、負担が大きいという指摘がありました。改正後は、放棄の時点で実際に家に住んでいた人、または鍵を管理していた人など「現に占有していた」人に限定されています。遠方に住み、家に一度も関わっていない相続人であれば、放棄後の保存義務を負わないケースが多いです。個別の状況は司法書士・弁護士に確認してください。

相続放棄した家は売却できない

相続放棄をした家は、放棄した人の所有物ではないため売却できません。売却は所有権を移す行為であり、放棄した人にはその権利がないためです。さらに、相続放棄を決める前に家を売却・解体するなど「処分」にあたる行為をすると、遺産を受け取る意思があったとみなされ（法定単純承認・民法921条1号）、以後は相続放棄そのものができなくなります。

保存義務の範囲でできるのは、雨漏りの応急処置や生ものの処分といった「保存行為」までです。壊れかけた雨どいを直す、傷んだ食品を片付けるといった対応は保存行為にあたり、単純承認とはみなされません。一方で、家財の売却や家屋の解体、リフォームのような現状を変える行為は「処分行為」とみなされる可能性があります。相続放棄を検討している段階、あるいは放棄した後で対応に迷う場合は、動く前に司法書士・弁護士に確認したほうが安全です。

相続人全員が放棄したらどうなるか（相続財産清算人と国庫帰属）

法定相続人の全員が相続放棄をすると、家の所有者が誰もいない「相続財産法人」という状態になります（民法951条）。利害関係人または検察官の申立てにより、家庭裁判所が相続財産清算人を選び（民法952条）、清算人が家の管理・売却・債務の清算を進めます。

相続財産清算人の選任を申し立てるには、家庭裁判所に予納金を納める必要があり、金額はケースによって異なります。清算人は官報公告などの手続きを経て相続人がいないことを確定させ、家や土地を含む財産を換価・清算します。特別なゆかりがあった人（特別縁故者）からの申立てが認められれば、清算後の財産の全部または一部がその人に分与されることもあります（民法958条の2）。それでも残った財産は、最終的に国庫に帰属します（民法959条）。放棄した人が保存義務から解放されるのは、この相続財産清算人に家を引き渡した時点です。

家を手放す方向で話を進める場合、名古屋市で相続した家を売る一般的な進め方や実際の成約価格は名古屋市で相続した家を売る、進め方ガイドで確認できます。

放棄した家を放置するとどうなるか

保存義務がある間に家を放置すると老朽化が進み、周辺に危険を及ぼす「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定されるおそれがあります（空家等対策の推進に関する特別措置法）。指定されると自治体からの指導・勧告の対象になり、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が増える場合があります。

空家法は本来、家の所有者や管理者を対象にした法律ですが、相続放棄をしても保存義務が残っている間は、事実上その家の管理を担う立場にあります。倒壊や部材の落下で近隣に損害を与えた場合、保存義務を怠っていたことが問われる可能性もあります。関わりを早く終わらせたい場合は、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立て、家を引き渡す手続きを進めるのが本来の道筋です。空き家として放置した場合の税金・制度面の詳しい整理は名古屋市の空き家ガイドにまとめています。

建築士の視点

現場で見てきた実感として、人が住まなくなった家は、換気と通水が止まった時点から劣化のスピードが上がります。雨どいのゴミ詰まりや小さな雨漏りを放置すると、半年から1年で柱や土台が傷み、修繕の規模が一気に大きくなります。保存義務の範囲でも、月に一度は窓を開けて換気する、雨どいの詰まりを見る、程度の手入れをしておくと、後で特定空家等に指定されるような深刻な状態を避けやすくなります。