マイホーム売却の3000万円特別控除｜要件と、空き家特例との違い【建築士監修】

マイホームを売って利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3000万円を控除できます。所有期間の長さは関係ありません。これが「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」です。

相続した空き家を売る場合は、要件がまったく異なる別の3000万円控除（空き家特例）を使います。国税庁タックスアンサーの一次情報から、両方の要件と使い分けを整理します。

マイホームの3000万円控除、使える家と条件

現に住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家なら、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3000万円を控除できます。前年・前々年にこの特例を使っていないことが条件です（国税庁タックスアンサーNo.3302）。

対象になるのは、次のいずれかです。

• 現に自分が住んでいる家屋
• 以前住んでいた家屋（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合）
• 上記の家屋と一緒に売る敷地・借地権
• 家屋を取り壊した場合の敷地（取り壊しから1年以内に譲渡契約を結び、住まなくなった日から3年以内に売る場合）
• 災害で家屋が滅失した場合の敷地（一定の期限内）

3000万円の控除は、売った年の前年・前々年にこの特例や「マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使っていないことが条件です。つまり、使えるのは3年に1度です。買換え特例や交換の特例、収用等の特別控除など、他の特例との併用もできません（いずれかを選ぶ形になります）。

親子・夫婦への売却、仮住まいや別荘は対象外

3000万円控除には、誰に・どんな家を売るかの制限もあります。「特別の関係がある人」への売却は対象外です。具体的には、配偶者・直系血族・生計を一にする親族、売った後にその家で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人が含まれます（国税庁タックスアンサーNo.3302）。

家屋の側にも条件があります。この特例を受けることだけを目的に入居したと認められる家、新居が建つまでの仮住まい、別荘のように主として趣味・娯楽・保養のために持っている家には、この特例は使えません。「住んでいた実態」が前提になる制度だからです。

相続した空き家を売るなら、別の3000万円控除がある

親などから相続した家に住んでいなかった場合は、マイホームの3000万円控除ではなく「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を使います。要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、相続の開始から譲渡まで事業・貸付・居住のいずれにも使っていないことなどです（国税庁タックスアンサーNo.3306）。

主な要件は次のとおりです。

• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたもので、区分所有建物でないこと
• 相続の開始の直前、被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと
• 相続してから売るまで、事業用・貸付用・居住用のいずれにも使っていないこと
• 家屋を耐震基準に適合するよう改修して売る、または家屋を取り壊してから売ること
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ること

控除額は原則3000万円ですが、令和6年1月1日以後の譲渡で、この特例の対象になる家屋・敷地を相続した相続人が3人以上いる場合は2000万円になります（国税庁タックスアンサーNo.3306）。

マイホームの3000万円控除（No.3302）は「自分が住んでいた家」が前提で、空き家特例（No.3306）は「相続してから誰も住んでいない・貸していない家」が前提です。同じ家について、両方を同時に使うことはできません。

相続した家に自分が住んでからマイホームとして売る場合はNo.3302、住まずに空き家のまま売る・取り壊して売る場合はNo.3306という住み分けです。空き家をどう扱うかの選び方は相続した実家を貸すか売るかの選び方でまとめています。

建築士の視点

空き家特例で見落とされがちなのが「耐震基準に適合させるか、取り壊すか」の選択です。昭和56年5月31日以前の家は旧耐震基準で建っていることが多く、そのまま売ると特例の対象から外れます。

現場の感覚では、老朽化が進んだ木造戸建てなら、耐震改修より解体して更地で売るほうが、費用と手間のバランスが取れるケースが目立ちます。ただし更地にすると固定資産税の軽減が外れる時期の問題も出てくるため、解体のタイミングは税金の話とセットで考える必要があります。

3000万円控除は軽減税率と併用できる、空き家特例とは選択制

マイホームの3000万円控除（No.3302）と、10年を超えて所有したマイホームに使える軽減税率の特例（No.3305）は、重ねて使えます（国税庁タックスアンサーNo.3305）。空き家特例（No.3306）は、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例など、他の特例との重複適用はできません。

軽減税率の特例は、所有期間が売った年の1月1日時点で10年を超えるマイホームが対象です。課税長期譲渡所得金額（A）が6000万円以下の部分は「A×10％」、6000万円を超える部分は「（A－6000万円）×15％＋600万円」で税額を計算します（国税庁タックスアンサーNo.3305）。

通常の長期譲渡所得の税率より低く抑えられる仕組みです。

3000万円控除には、住宅ローン控除との重複制限もあります。新居に入居した年の前後2年、または入居後3年目までの間にこの特例を使うと、住宅ローン控除は使えなくなります。売却と買い替えを同じ時期に進める場合は、どちらを優先するかの判断が必要です。

夫婦の共有名義なら、控除は一人ずつ計算する

夫婦や親子で持分を分けて持っている家を売った場合、3000万円の控除は家ごとではなく人ごとに判定します。共有者それぞれが要件を満たしていれば、各自が譲渡所得から最高3000万円を控除できます。持分に応じて3000万円を分け合う形ではありません（国税庁タックスアンサーNo.3302）。

計算の流れはこうです。まず売却代金・取得費・譲渡費用を持分に応じて分け、各自の譲渡所得を出します。そのうえで、一人ずつ控除が使えるかを見ます。

確定申告も共有者がそれぞれ出します。誰かがまとめて申告する形にはなりません。

気をつけたいのは、要件の判定も一人ずつという点です。住んでいた実態があるか、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れているか。

この判定は共有者ごとに行われます。単身赴任で長く離れていた、先に片方だけ家を出ていた、といった事情があると、片方は使えてもう片方は使えないことが起こります。

もう一つ、家屋の持分を持たず敷地だけを持っている人は扱いが別になります。家屋の所有者と生計を一にする親族であること、その家に一緒に住んでいたことなどの条件が付きます。

控除できる額も、家屋の所有者が使い切れなかった分の範囲までです。建物と土地で名義がずれている家は、売る前に税務署か税理士に確認しておくのが確実です。

離婚に伴って売るなら、名義をどう整理してから売るかで結果が変わります。分けるときの評価の考え方は財産分与で、家は「いくら」として分けるのかにまとめました。相続で共有になった実家については共有持分だけを売るもあわせてご覧ください。

控除を使う前に、そもそも利益が出ているかを確かめる

3000万円控除でよくある勘違いがあります。「売却代金から3000万円を引ける」というものです。

引けるのは譲渡所得、つまり利益のほうです。売った金額そのものから引くわけではありません。

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて出します。取得費は、買ったときの代金や購入時にかかった費用です。

建物部分は、使った年数に応じて目減りした後の金額で見ます。譲渡費用は、売るためにかかった仲介手数料や印紙代などです。

この計算をして利益が出ていなければ、3000万円控除の出番はありません。何十年も前に買った家でも、当時の購入価格のほうが高ければ利益は出ません。

逆に、買った時期や場所によっては、住み替えのつもりで売っただけで利益が出ることもあります。自分がどちらなのかを先に確かめてください。

つまずきやすいのが取得費です。買った金額が分かる書類が残っていないと、取得費を証明できません。

売買契約書が見つからないときの考え方は買った金額が分からない家を売るときにまとめました。譲渡所得の計算そのものは不動産売却の譲渡所得税で確認できます。

順番としては、売買契約書と登記の書類を探すところからです。買ったときの金額、そのときにかかった費用、いつ引き渡したか。

この3つが分かれば、利益が出るかどうかの見当は自分で付けられます。控除が使えるかを調べるのは、その後です。

更地にしてから売るなら、その土地は貸さない

家を取り壊して敷地だけを売る場合、もう一つ条件があります。取り壊してから売買契約を結ぶまでの間、その土地を貸してはいけません。貸駐車場などに使うと、3000万円控除の対象から外れます（国税庁タックスアンサーNo.3302）。

空き家特例も同じ考え方です。取り壊した後の敷地を、建物や構築物の敷地として使っていないことが要件になります。相続してから売るまで貸付けに使っていないことも条件です（同No.3306）。

実務でつまずくのはここです。解体してから買い手が決まるまで、間が空くことがあります。更地になれば固定資産税の住宅用地の軽減も外れます。

持ち出しが続くので、「月極で貸してはどうか」という話が出てきます。目先の収入としては悪くありません。

ただ、それをやると控除が消えます。利益が出ている家なら、失う額のほうが大きくなります。

土地を貸すかどうかの判断は、売り終わってからにしてください。売らずに貸すと決めたなら、それはそれで一つの選択です。

始め方は空き地を駐車場にして貸すにまとめました。解体して更地で売る場合の費用と進め方は空き家・古家の解体費用と、更地で売る進め方で確認できます。

期限との関係も見ておいてください。敷地の譲渡契約は、家屋を取り壊した日から1年以内に結ぶ必要があります。解体を先に済ませてから買い手を探すと、この1年は思ったより短く感じます。

売れないまま時間が過ぎ、その間に土地を貸してしまう。この二つが重なると、控除は使えなくなります。

「3年後の12月31日」から逆算して動く

「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る」。この期限は、思っているほど余裕がありません。売却は査定から引き渡しまでに工程がいくつもあるからです。

順番はこうです。査定、媒介契約、売り出し、内見の対応、必要なら価格の見直し、買主との契約、決済と引き渡し。

買主が住宅ローンを使えば、契約してから引き渡すまでにさらに間が空きます。各工程の中身と期間の目安は家を売る流れは7ステップにまとめました。

期限の年に入ってから売り出すと、買い手が付かないまま12月31日を越えることがあります。焦って値下げすると、控除で浮くはずだった額より下げ幅のほうが大きくなることもあります。それでは本末転倒です。

もう一つ、期限ぎりぎりで問題になるのが「いつ売ったことになるか」です。契約した日と引き渡した日は、普通ずれます。

この二つが年をまたぐ位置に来ると、どちらで見るかで結論が変わります。ここは自分で判断せず、税務署か税理士に確認してください。

やっておきたいのは、引っ越した時点で期限を逆算しておくことです。売ると決めていなくても、期限だけは動きません。

まだ迷っている段階なら、価格の見当を付けるところから始めても構いません。査定を受けたら売らないといけないわけではない点は、査定だけ受けたいで整理しています。

どの売り方で、どちらの3000万円控除を使うか

同じ3000万円控除でも、売り方によって使う特例と条件が変わります。この記事で出てきた4つの売り方を、控除額・条件・期限で並べます。

売り方	控除額と併用	主な条件	売る期限
住んでいる家・住まなくなった家を売る（No.3302）	最高3000万円。使えるのは3年に1度。10年超の所有なら軽減税率と併用できる	住んでいた実態がある。仮住まい・別荘・親族への売却は対象外	住まなくなって3年を経過する日の属する年の12月31日まで
家を取り壊して敷地だけ売る（No.3302）	上と同じ	取り壊しから契約まで、その土地を貸さない	取り壊しから1年以内に契約し、住まなくなって3年以内に売る
相続した空き家を耐震改修して売る（No.3306）	原則3000万円。対象の相続人が3人以上なら2000万円。他の特例と重複できない	昭和56年5月31日以前の建築で区分所有でない。相続後は住まない・貸さない	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
相続した空き家を取り壊して更地で売る（No.3306）	上と同じ	同じ家が対象。取り壊し後の敷地を貸さない。代金1億円以下	上と同じ

まず自分がどの行に当たるかを決め、期限から逆算して段取りを考えてください。昭和56年5月31日以前に建った家は、おおむね築46年以上の帯に入ります。全国の戸建て・築46年以上の成約価格は1,100万円です。

これは市区町村ごとの中央値を並べたときの真ん中で、全国全体の中央値ではありません。実際に利益が出るかは物件ごとに違うので、先に譲渡所得の計算で確かめてください。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

確定申告をしないと控除は受けられない

3000万円控除は、確定申告をして初めて適用されます。譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］を作成し、売却した年の翌年に確定申告する必要があります。

空き家特例では、これに加えて自治体が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」など、要件を満たすことを示す書類の添付が必要です（国税庁）。

控除額の計算そのものは書式に沿って進められますが、対象になるかどうかの判定は、家の建築年・居住実態・相続人の人数など個別の事情で変わります。数字の当てはめを誤ると控除が使えなくなるため、確定申告の前に税務署か税理士に確認しておくと安心です。

相場を確かめたうえで売却全体の進め方を知りたい場合は、状況別の売却ガイドもあわせてご覧ください。