マイホーム売却の3000万円特別控除｜要件と、空き家特例との違い【建築士監修】

マイホームを売って利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3000万円を控除できます。所有期間の長さは関係ありません。これが「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」です。相続した空き家を売る場合は、要件がまったく異なる別の3000万円控除（空き家特例）を使います。国税庁タックスアンサーの一次情報から、両方の要件と使い分けを整理します。

マイホームの3000万円控除、使える家と条件

現に住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家なら、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3000万円を控除できます。前年・前々年にこの特例を使っていないことが条件です（国税庁タックスアンサーNo.3302）。

対象になるのは、次のいずれかです。

• 現に自分が住んでいる家屋
• 以前住んでいた家屋（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合）
• 上記の家屋と一緒に売る敷地・借地権
• 家屋を取り壊した場合の敷地（取り壊しから1年以内に譲渡契約を結び、住まなくなった日から3年以内に売る場合）
• 災害で家屋が滅失した場合の敷地（一定の期限内）

3000万円の控除は、売った年の前年・前々年にこの特例や「マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使っていないことが条件です。つまり、使えるのは3年に1度です。買換え特例や交換の特例、収用等の特別控除など、他の特例との併用もできません（いずれかを選ぶ形になります）。

親子・夫婦への売却、仮住まいや別荘は対象外

3000万円控除には、誰に・どんな家を売るかの制限もあります。「特別の関係がある人」への売却は対象外です。具体的には、配偶者・直系血族・生計を一にする親族、売った後にその家で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人が含まれます（国税庁タックスアンサーNo.3302）。

家屋の側にも条件があります。この特例を受けることだけを目的に入居したと認められる家、新居が建つまでの仮住まい、別荘のように主として趣味・娯楽・保養のために持っている家には、この特例は使えません。「住んでいた実態」が前提になる制度だからです。

相続した空き家を売るなら、別の3000万円控除がある

親などから相続した家に住んでいなかった場合は、マイホームの3000万円控除ではなく「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を使います。要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、相続の開始から譲渡まで事業・貸付・居住のいずれにも使っていないことなどです（国税庁タックスアンサーNo.3306）。

主な要件は次のとおりです。

• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたもので、区分所有建物でないこと
• 相続の開始の直前、被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと
• 相続してから売るまで、事業用・貸付用・居住用のいずれにも使っていないこと
• 家屋を耐震基準に適合するよう改修して売る、または家屋を取り壊してから売ること
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ること

控除額は原則3000万円ですが、令和6年1月1日以後の譲渡で、この特例の対象になる家屋・敷地を相続した相続人が3人以上いる場合は2000万円になります（国税庁タックスアンサーNo.3306）。

マイホームの3000万円控除（No.3302）は「自分が住んでいた家」が前提で、空き家特例（No.3306）は「相続してから誰も住んでいない・貸していない家」が前提です。同じ家について、両方を同時に使うことはできません。相続した家に自分が住んでからマイホームとして売る場合はNo.3302、住まずに空き家のまま売る・取り壊して売る場合はNo.3306という住み分けです。名古屋市内の空き家をどう扱うかの選び方は名古屋市の空き家の売却ガイドでまとめています。

建築士の視点

空き家特例で見落とされがちなのが「耐震基準に適合させるか、取り壊すか」の選択です。昭和56年5月31日以前の家は旧耐震基準で建っていることが多く、そのまま売ると特例の対象から外れます。現場の感覚では、老朽化が進んだ木造戸建てなら、耐震改修より解体して更地で売るほうが、費用と手間のバランスが取れるケースが目立ちます。ただし更地にすると固定資産税の軽減が外れる時期の問題も出てくるため、解体のタイミングは税金の話とセットで考える必要があります。

3000万円控除は軽減税率と併用できる、空き家特例とは選択制

マイホームの3000万円控除（No.3302）と、10年を超えて所有したマイホームに使える軽減税率の特例（No.3305）は、重ねて使えます（国税庁タックスアンサーNo.3305）。空き家特例（No.3306）は、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例など、他の特例との重複適用はできません。

軽減税率の特例は、所有期間が売った年の1月1日時点で10年を超えるマイホームが対象です。課税長期譲渡所得金額（A）が6000万円以下の部分は「A×10％」、6000万円を超える部分は「（A－6000万円）×15％＋600万円」で税額を計算します（国税庁タックスアンサーNo.3305）。通常の長期譲渡所得の税率より低く抑えられる仕組みです。

3000万円控除には、住宅ローン控除との重複制限もあります。新居に入居した年の前後2年、または入居後3年目までの間にこの特例を使うと、住宅ローン控除は使えなくなります。売却と買い替えを同じ時期に進める場合は、どちらを優先するかの判断が必要です。

確定申告をしないと控除は受けられない

3000万円控除は、確定申告をして初めて適用されます。譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］を作成し、売却した年の翌年に確定申告する必要があります。空き家特例では、これに加えて自治体が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」など、要件を満たすことを示す書類の添付が必要です（国税庁）。

控除額の計算そのものは書式に沿って進められますが、対象になるかどうかの判定は、家の建築年・居住実態・相続人の人数など個別の事情で変わります。数字の当てはめを誤ると控除が使えなくなるため、確定申告の前に税務署か税理士に確認しておくと安心です。相場を確かめたうえで売却全体の進め方を知りたい場合は、状況別の売却ガイドもあわせてご覧ください。