手元にいくら残るか。費用と税金

家を売るとき、お金の動きは2種類ある

売却では、お金は2つの向きに動きます。手元から出ていく「費用」と、利益が出たときだけ取られる「税金」です。性質が違うので、分けて考えると整理しやすくなります。

まずは費用からです。出ていく費用の代表は仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用で、ほぼ全ての売却で発生します。

物件によっては測量費や解体費、相続登記の費用も追加でかかります。何が固定でかかり、何が状況次第かは不動産売却でかかる費用の一覧で確認できます。

もう一つが税金。売って利益(譲渡所得)が出たときだけかかります。損失で売った場合は、基本的にはかかりません。

費用と税金、性質の違うものを一緒に考えると、頭の整理がつきません。まずこの2つを分けて、自分がどこに当てはまるかを見ていきます。

費用の中で一番大きいのは仲介手数料

売却費用のうち、金額が一番大きくなりやすいのが仲介手数料です。ただし青天井ではありません。

宅地建物取引業法の報酬告示で上限が決まっています。上限を知れば安心です。

上限であって、必ず払う額ではありません。上限の計算方法と、下げられる余地があるかどうかは仲介手数料の計算方法にまとめました。媒介契約を結ぶ前に、一度確認しておきたい項目です。

仲介手数料以外の費用も含めた全体像は、先の費用の一覧で並べて見られます。契約前に、自分の物件でどの費用が発生しそうかを洗い出しておくと安心です。

利益が出たら、譲渡所得税を計算する

売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。かかるのは「収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額」の式で出た、利益の部分だけです。ここを誤解している人は少なくありません。

計算の流れと、所有期間の長さで税率の扱いが変わる仕組みは不動産売却の譲渡所得税で確認できます。この式の中で特に金額を左右するのが取得費。買ったときの金額を示す記録があるかどうかで、計算の土台がまるごと変わります。

諦めるのは早いです。契約書や領収書が見つからないまま、売却を考え始める人も珍しくありません。

そのときの考え方は買った金額が分からない家を売るときに整理しました。古い通帳の記録や住宅ローン控除の申告書控えから、購入時の金額の手がかりが見つかることもあります。

相続した家であれば、亡くなった人が買った金額をそのまま引き継ぐのが原則です。ここも、記録が残っているかどうかで対応が変わってきます。

控除が使えるかどうかで、税額は変わる

マイホームを売って利益が出た場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を引けます。所有期間の長さは関係ありません。

使えれば大きいです。これが使えるかどうかで、譲渡所得税の計算結果は大きく変わります。

要件の中身と、相続した空き家に使う別の3,000万円控除との違いはマイホーム売却の3000万円特別控除で見分けられます。似た名前の制度なので、自分の家がどちらに当てはまるか、混同しないよう確認しておきたいところです。

自分が住んでいた家か、相続してから誰も住んでいない家かで、使える控除は変わります。ここを取り違えると、控除そのものが使えなくなる恐れもあります。

費用と税金、両方の全体像をつかんだら、あとは自分の状況にひとつずつ当てはめる番です。個別の金額計算は、税理士や税務署に確認するのが確実です。落ち着いて進めれば大丈夫です。