マンション売却の費用と税金｜仲介手数料・管理費精算・3000万円控除まで【建築士監修】

マンション売却の費用と税金、まず全体像

マンションを売るときの費用と税金は、大きく4つに分かれます。

ほぼ必ず発生するのが仲介手数料と印紙税です。マンションならではなのが、管理費・修繕積立金の日割り精算です。

住宅ローンが残っていれば、抵当権抹消の費用も加わります。売って利益が出れば、譲渡所得税がかかります。ここで3000万円特別控除が影響してくることがあります。

金額を先に知りたい気持ちは分かります。ただ、修繕費や解体費と違い、この4つは制度や契約で決まる部分が大きいです。まず何が発生するかを押さえるほうが早道です。

戸建てとの違いは2つあります。管理費・修繕積立金の精算と、3000万円控除の使い方です。後の章で順番に説明します。

仲介手数料と印紙税は、マンションでも計算方法は同じ

仲介手数料の上限は、法律で決まっています。売買価格×3%+6万円に消費税を加えた額です。

マンションだからといって、この計算式は変わりません。戸建てでも土地でも同じです。ここは動きません。

上限であって、必ずその金額を払う決まりではありません。計算の詳しい仕組みと値引きの余地は、仲介手数料の計算方法にまとめてあります。

印紙税も同じです。売買契約書を交わすときにかかる税金で、契約金額に応じて軽減された税額が決まっています。マンションの売買契約書も対象です。

税額の表と、電子契約で印紙が不要になる条件は、不動産売買契約書の印紙税で確認できます。

ここまでは、戸建てもマンションも土地も変わりません。マンション特有の費用は、次の管理費・修繕積立金です。

管理費・修繕積立金の精算は、税金の計算には入らない

マンションを売るとき、管理費と修繕積立金は日割りで精算します。引き渡し日を境に、そこから先の分を買主が負担する形です。

やり方や、滞納があった場合にどうなるかは、中古マンションを売るで詳しく説明しています。ここでは税金の面だけ押さえます。

固定資産税の精算金は、譲渡所得の計算で譲渡収入に含めるのが基本的な考え方です。管理費・修繕積立金の精算金も同じ扱いになるかどうかは、契約の建てつけで判断が分かれます。

自己判断は禁物です。申告前に、税理士か税務署に確認してください。

もう一つ、修繕積立金そのものは、積み立てた本人に返ってくるお金ではありません。管理組合の財産として、建物に残ります。

引き渡し後に「積立金が戻ってこない」と気づく人がいます。仕組みを知っていれば驚きません。

住宅ローンが残っているなら、抵当権抹消と「買主のローン」に注意

住宅ローンが残ったまま売るなら、抵当権抹消の手続きが要ります。費用は登録免許税と司法書士報酬です。

金額の考え方と、決済当日に他の登記と同時に行う理由は、抵当権抹消の費用と手続きにまとめてあります。ここでは、費用より先に確認してほしいことを書きます。

現場で見ていると、抵当権を消せるかどうかより先に問題になるのは、買主側のローンです。原因は一つとは限りません。

建築士の視点

昭和56年5月31日より前に建ったマンションは、旧耐震基準です。買主が住宅ローン控除やフラット35を使う場合、耐震基準に適合していることを示す証明書が必要になることがあります。築年を見れば旧耐震かどうかはすぐ分かりますが、証明書を取れるかどうかは管理組合に聞くまで分かりません。見た目では判断できない部分です。管理組合が耐震診断を済ませているマンションもあれば、そうでないマンションもあります。証明書の準備に時間がかかると、買主のローン審査そのものが止まります。

抵当権を消せるかどうかより前に、自分のマンションが旧耐震かどうかを確認しておくほうが安全です。築年数は、登記簿か管理組合への確認で分かります。

費用の計算は、そのあとで構いません。

費用はいつ払うか。代金の中で片づくものと、翌年に自分で払うもの

マンションの費用で見落としやすいのが、払う順番です。売却代金の中で片づくものと、代金が入ったあとに自分で払うものがあります。

印紙税は、契約書を交わす契約の日に払います。仲介手数料は契約時と引き渡し時の2回に分けることが多く、2回目は買主からの代金で払えます。マンションは測量や解体がないので、売れる前に大きな現金が出ていくことは少ないです。

引き渡しの日は、お金の出入りが一度に起きます。買主からの代金でローンの残債を返し、抵当権抹消の費用と仲介手数料の残りを司法書士と仲介会社に払います。管理費・修繕積立金と固定資産税の精算金は、この日に買主から受け取ります。

つまり、手元にいくら残るかは引き渡しの日にほぼ確定します。多くの仲介会社は、決済の前に精算表を作ります。内訳が合っているか、受け取ったら確かめてください。

譲渡所得税は利益が出たときだけかかり、引き渡しの日の精算には入りません。所得税の分は、売った年の翌年に自分で確定申告をして納めます。代金から差し引かれるわけではないので、税金の分は使わずに分けておいてください。

3000万円控除を使う場合も、申告は要ります。控除で税金がゼロになる場合でも、申告しないと控除は受けられません。必要書類と、取得費を証明する書類の集め方は家を売った翌年の確定申告にまとめています。

住民税の分は、さらにあとで通知が来ます。国民健康保険に入っている人は、保険料も変わることがあります。時期と仕組みは家を売った翌年、住民税や保険料はどう変わるかで確認してください。

マンションを売るときに出ていくお金と入ってくるお金を、いつ動くかと払い方で並べました。戸建てと違うかどうかは右の列で分かります。

費用・精算	いつ	払い方・決まり方	戸建てとの違い
印紙税	契約の日	契約金額に応じた税額（軽減あり）	同じ
仲介手数料	契約時と引き渡し時	上限は売買価格×3%+6万円に消費税	同じ
抵当権抹消（ローンが残る場合）	引き渡しの日	登録免許税と司法書士報酬を司法書士に払う	同じ
管理費・修繕積立金の精算	引き渡しの日	日割りで買主から受け取る	マンションだけ
譲渡所得税（利益が出た場合）	翌年の確定申告。住民税はさらにあと	代金から引かれないので自分で納める	相続したマンションは空き家特例が使えない

利益が出たら譲渡所得税。3000万円特別控除とマンションの注意点

売って利益、つまり譲渡所得が出ると、譲渡所得税がかかります。マイホームなら、要件を満たせば譲渡所得から最高3000万円を控除できます。

要件の細かい中身と、10年超の軽減税率との併用は、マイホーム売却の3000万円特別控除にまとめてあります。ここでは、マンション特有の注意点だけ書きます。

3000万円控除には、もう一つ別の種類があります。相続した空き家を売るときに使う「空き家特例」です。

ここで区切りが入ります。

空き家特例は、区分所有建物、つまりマンションには使えません。要件そのものに「区分所有建物でないこと」と定められています。

相続したマンションを売る場合に使えるのは、マイホームの3000万円控除だけです。自分が住んでいた実態が前提になります。住まないまま相続した実家がマンションだった場合、この控除自体が使えないことがあります。

見落としやすい点です。

戸建てとマンションで、控除の使える範囲が変わります。相続したマンションを売る予定があるなら、早い段階で確認しておいてください。

利益が出ているかどうかの計算そのものは、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて確かめます。取得費が分かる書類が手元にあるか、まず探すところから始めてください。