マンションから住み替える。売って買う順番と戸建てとの違い【建築士監修】

マンションから住み替える。まず何が戸建てと違うか

結論から言います。マンションの住み替えでも、進め方の骨組みは戸建てと同じです。今の家を売ってから次を探す売り先行と、先に次を買ってから売る買い先行、どちらかを選ぶところから始まります。

違うのはここからです。マンションには、売れるまで管理費と修繕積立金がかかり続ける事情があります。

内見の印象は、自分の部屋だけでなく共用部分にも左右されます。決済のあとも住み続けられる引き渡し猶予も、マンションでは使いやすい場面が多くあります。

この3つを踏まえて売り先行と買い先行を選ぶのが、マンションから住み替えるときの現実的な進め方です。順番の決め方そのものは住み替えは売り先行か買い先行か。順番の決め方に譲り、ここではマンション特有の事情を中心に整理します。

戸建てとマンションで、住み替えの進め方のどこが同じでどこが違うかを並べました。

項目	戸建て	マンション
進め方の骨組み	売り先行か買い先行かを選ぶ	戸建てと同じ
売却が長引いたときの負担	増えるのは固定資産税くらい	管理費と修繕積立金が毎月かかる
内見の印象を左右する範囲	庭や外壁も含め、自分の敷地の中で完結	エントランスや廊下など共用部分も入る
管理組合との手続き	無い	所有者変更の届け出、駐車場の扱い、重要事項調査報告書の依頼、引っ越し届

売り先行か買い先行か。管理費が判断を変える

戸建てなら、売却が長引いても増える負担は固定資産税くらいです。マンションは違います。

名義がある限り、管理費と修繕積立金は毎月出ていきます。持っているだけでコストが発生します。

買い先行を選ぶと、新居のローンと今のマンションの管理費が重なる期間が生まれます。二重ローンほど額は大きくなくても、毎月の出費が積み重なる点は同じです。

だからこそ、売却期間をどれだけ見込めるかが、戸建て以上に重い判断材料になります。そこが決め手です。長引きそうなら、売り先行を軸に考えるほうが無理は出にくくなります。

中古マンション売却の準備の進め方は中古マンションを売る。戸建てと違う準備と進め方にまとめています。

管理費は、空き家にしても止まらない

見落としやすい点です。先に新居へ引っ越して今のマンションを空き家にする買い先行を選んでも、管理費と修繕積立金の支払いは止まりません。

人が住んでいなくても、管理組合への支払い義務は名義人にあるからです。誰も見ない部屋のために、毎月お金が出ていきます。

決済の日には、その月の管理費を日割りで買主と精算するのが一般的です。戸建ての固定資産税精算と同じ考え方です。

気をつけたいのは滞納です。売却前に管理費や修繕積立金の滞納があると、管理組合との精算が複雑になり、買主にも不安を与えます。売り出す前に、滞納の有無だけは確認しておいてください。

内見のしやすさは、戸建てと違う

戸建てなら、庭や外壁も含めて自分の敷地の中で完結します。マンションは、玄関を出た瞬間から共用部分です。

エントランスの掃除が行き届いているか、廊下に私物が置かれていないか。自分の部屋の中身とは関係なく、内見の印象を左右します。そこは売主の手が届きません。

オートロックがある物件では、鍵の受け渡し方法も戸建てとは違います。仲介会社が管理員室で鍵を借りる、コンシェルジュに立ち会ってもらうなど、事前の調整が要ります。

内見の時間帯にも制限が出ることがあります。共用部分を使うため、他の住民の生活時間に配慮した案内が求められる場合があります。

住みながら売るときの内見対応の基本は住みながら家を売る。内見対応で気をつけることにまとめています。共用部分の扱いは、この記事で補ってください。

引き渡し猶予は、マンションで使いやすい手

決済と引き渡しは、同じ日とは限りません。買い先行を選ぶと、新居が決まる前に今の家を明け渡すことにならないか、と不安になる人がいます。ここで使われるのが引き渡し猶予です。

決済を終えて所有権は買主に移ったあとも、一定期間は元の持ち主が住み続けられる取り決めです。仮住まいを挟まずに次の引っ越し先を整えられます。猶予は魔法ではありません。

仮住まいにかかる費用の考え方は売り先行で仮住まいが必要になるときで確かめられます。

マンションでは、この猶予期間が使いやすい場面が多くあります。決済日と引っ越し日を細かくずらせる分、次の家の工事や引き渡しのタイミングに合わせやすいからです。

ただし、猶予中の管理費を誰が負担するか、搬出入は管理組合のルールに沿って予約制になるのかは、契約前に決めておく必要があります。期間と条件は契約書に具体的な日数で残しておくと、あとのトラブルを防げます。

管理組合との手続き。駐車場は買主に引き継げるか

マンションを売ると、管理組合との手続きが別に出てきます。戸建てには無いものです。

まず届け出です。所有者が変わったことは、売主と買主それぞれが管理組合に届け出ます。組合が名義の変更を知らないままだと、管理費の請求が前の持ち主に届き続けることがあります。

次に駐車場です。敷地内の駐車場は、部屋に付いた権利ではなく、管理組合との使用契約になっているマンションが多くあります。その場合、売っても買主に自動では引き継がれません。

空き待ちが出ているマンションでは、買主が車を置けるかどうかが売れ行きを左右することがあります。売り出す前に、管理規約で駐車場を引き継げるか、引き継げないなら空きがあるかを確かめておいてください。

駐輪場やトランクルームも同じ考え方です。多くの場合、売主が解約し、買主が改めて申し込む形になります。鍵や区画の返却も忘れずに済ませておきます。

もう一つ、買主側の仲介会社から求められるのが、管理会社が発行する重要事項調査報告書です。管理費と修繕積立金の額、滞納の有無、積立金の残高、大規模修繕の予定が載っています。発行には日数と手数料がかかるので、売却を決めたら早めに管理会社へ頼んでおくと、契約の準備が止まりません。

引っ越しの日には、管理組合への引っ越し届と、エレベーターの予約も要ります。住み替えで搬出と搬入が同じ日になるなら、今のマンションと新居の両方で予約を取る必要があります。

売却にかかる費用の全体はマンション売却の費用と税金にまとめています。

建築士の視点。見えない部分と、買主のローン

建築士の視点

マンションの内装は、リフォームすればきれいに見えます。でも査定や買主の判断に影響するのは、専有部分の中だけではありません。共用部分の配管の老朽化や、大規模修繕計画が積み立てどおり進んでいるかは、内見しただけでは分かりません。管理組合の議事録や長期修繕計画を見せてもらうのが確実です。

もう一つ、現場で見ていて気になるのが買主側の住宅ローンです。旧耐震基準の建物や、管理費・修繕積立金の滞納が続いている物件は、金融機関によって融資に慎重になることがあります。

売主が「うちは大丈夫」と思っていても、買主の審査で引っかかれば契約は止まります。売り出す前に、耐震基準と管理費の滞納状況だけは自分でも確認しておくと安心です。

買主の住宅ローンが直前で通らなくなると、契約そのものが白紙に戻ることがあります。その場合の扱いは買主の住宅ローンが通らず契約が白紙に戻ったらで確認できます。

マンションの住み替えは、戸建てと同じ手順の上に、管理費・内見・引き渡し猶予という3つの事情が乗っています。ここを押さえておけば、進め方で迷うことは少なくなります。