老後の住み替え。広い戸建てから住み替える進め方【建築士監修】

老後の住み替えは、広い家を持ち続ける維持費の負担と、次の住まいで何を優先するかを整理することから始まります。固定資産税や修繕費などの維持費は面積に比例して重くなる傾向があり、マンション・賃貸・施設に近い住まいのどれを選ぶにしても、今の家の売却額を確かめてから資金計画を立てるのが安全です。

結論を急ぐ場面ではありません。

広い家を持ち続けると、何の負担が続くか

使わない部屋があっても、家を持っている限り維持費はかかり続けます。固定資産税は土地・家屋の所有者に対して市町村が毎年課税する地方税で、標準税率は1.4%です（総務省）。部屋を使っていなくても、床面積や評価額に応じた税額は変わりません。

これに加えて、光熱費の基本料金、火災保険料、庭の手入れ、外壁や屋根の修繕費用も、面積が広いほど重くなる傾向があります。掃除や庭仕事、階段の上り下りといった体力面の負担も、年齢とともに増えていきます。

広さは資産である一方、維持のコストと手間は毎年積み重なります。まずは今かかっている維持費を洗い出し、住み替えた場合とどれだけ差が出るかを比べるのが、検討の出発点になります。

住み替え先は、マンション・賃貸・施設近くのどれを検討するか

戸建てからの住み替え先は、大きく3つに分かれます。

• 管理の負担が軽いマンション：共用部の管理を管理組合に任せられ、庭の手入れが不要になります。売却資金を頭金に充てやすいのも特徴です。
• 身軽な賃貸：所有に伴う固定資産税や修繕の負担がなくなり、住み替え後の暮らし方に合わせて住まいを選び直しやすくなります。
• 将来の介護を見据えた住まい：サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、国土交通省と厚生労働省が共管する登録制度で、バリアフリー構造と、少なくとも状況把握・生活相談のサービスが提供される住まいです。

賃貸を選ぶ場合、賃貸人の中には孤独死や死亡時の残置物処理、家賃滞納等に懸念を持つ方もいるとされており、国土交通省は「住宅セーフティネット制度」で、高齢者を含む住宅確保要配慮者が賃貸住宅に入居しやすくなる仕組みを整えています。登録住宅の情報は自治体を通じて提供される仕組みのため、賃貸を検討する場合は早めに確認しておくと選択肢が広がります。

売却代金を、住み替えの資金にどう充てるか

住み替えの資金は、今の家の売却代金と、次の住まいにかかる費用の組み合わせで考えます。売り先行・買い先行という進め方の基本や、資金の流れの整理は、[名古屋市で住み替え。

家を売って買う、資金の流れと進め方](/guide/sumikae/nagoya-sumikae-baikyaku/) で扱っている考え方がそのまま当てはまります。まず今の家の相場を確かめ、住宅ローンが残っていれば残債を把握してから、次の住まいの予算を逆算する流れです。

売却で利益（譲渡所得）が出たときは、居住用のマイホームなら最高3,000万円を差し引ける「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります（国税庁No.3302）。所有期間の長短は問われませんが、親子や夫婦などへの売却は対象外になるなど要件があり、金額はケースで変わります。

実際の税額は税務署・税理士に確認するのが安全です。

荷物は、どこまで減らすか、いつから始めるか

長く暮らした広い家ほど、荷物の量も増えています。住み替え先が今より狭くなる場合、何を持っていき、何を手放すかを決める作業には時間がかかります。内見や引っ越しの直前にまとめて片付けようとすると、体力的にも判断的にも負担が大きくなりやすいため、住み替えを決めたら早めに着手するのが現実的です。

自分たちで進めるのが難しい量になった場合、業者に依頼する選択肢もあります。生前整理も遺品整理も、間取り・物量・作業内容（回収・分別・清掃・買取の有無）で費用が変わる点や、相見積もりで内訳を比べる考え方は共通しています。

費用の考え方や業者選びで確認しておきたいことは、遺品整理の費用の考え方と、業者選びで確認しておきたいこと に整理しています。

建物は、直してから売るべきか

広い家を住み替えのために売る場合、内装や設備を新しくしてから売り出すべきか迷う人が多いです。バリアフリー化のための手すりや段差解消は、住みながらの暮らしやすさには効きますが、売却価格に直結するとは限りません。

建築士の視点

長年住んだ家では、給排水管や屋根、外壁の劣化が進んでいることがあります。売る前に手を入れるとしたら、優先すべきは見た目のリフォームではなく、雨漏り・シロアリ・給排水の不具合といった「止血」の部分です。買主は自分の暮らし方に合わせて改修することが多く、売主が入れた内装の手が価格に乗るとは限りません。大きく手を入れる前に、現状のまま査定を受けて価格を確かめ、それから直すかどうかを決める——この順番なら無駄な出費を避けやすくなります。

住み替え先の場所は、車を使い続けるかどうかで変わる

マンションか賃貸かサ高住かを決めても、場所が決まらないと暮らしは見えてきません。先に整理しておきたいのは、これから先も車を使い続けるかどうかです。

愛知は買い物も通院も車で、という暮らしが珍しくありません。運転をやめると、生活できる範囲は一気に狭くなります。

車を手放す前提で探すなら、歩きとバスで届く範囲に何があるかを見ます。確かめておきたいのは、だいたい次の4つです。

• 食料品を買える店までの距離。荷物を持って帰れる距離かどうか
• かかりつけの医院や、通うことになりそうな病院までの行き方
• バス停や駅までの道の状態。坂、歩道の有無、信号の数
• 子どもや親族の家からの距離。何かあったときに来てもらえるか

地図で見た距離と、実際に歩いた距離は違います。候補が絞れたら、昼だけでなく夜や雨の日にも歩いてみてください。ここで違和感が出るなら、その候補は外していいと思います。

車を使い続けるつもりなら、駐車場の位置と料金を先に確かめます。そのうえで、運転をやめたあとも同じ場所で暮らせるかを考えておきます。あとから移り直すのは、体力的にも費用的にも負担が大きくなります。

今の家の近くに残るか、離れるかも分かれ目です。長く付き合ってきた近所や、慣れた店や道は、住み替えると一度なくなります。

便利さだけで選ぶと、住んでから物足りなくなることがあります。子どもの家の近くに移る場合も、そこで新しく人と関われるかは見ておいたほうがいいです。

場所の候補が決まると、必要な予算の幅も見えてきます。そのうえで、先に売るか先に買うかを決めます。

順番の考え方は 住み替えは売り先行か買い先行か。順番の決め方 に整理しています。

家族には、いつ、どこまで話しておくか

住み替えは、住んでいる本人だけの話で終わりません。子どもが育った家なら、売ると聞いて驚く人もいます。全部決めてから事後報告にすると、話がこじれることがあります。

伝えるのは、迷っている段階で構いません。「維持費が重い」「階段がつらい」と、理由から話します。反対されたときも、理由を聞くと中身が見えてきます。

お金の心配なのか、介護の話なのか、盆や正月に帰る場所がなくなるのが嫌なのか。どれなのかで、こちらの答え方も変わります。

同時に確かめておきたいのが、登記の名義です。売る手続きは、名義人が動かないと進みません。夫婦の共有名義なら、二人の同意が要ります。

相続で引き継いだ家が、亡くなった親の名義のままということもあります。その場合は、先に登記を直さないと売却まで進めません。

名義が複数に分かれているときの考え方は 共有持分だけを売る に整理しています。登記が親の名義のままなら 相続登記の義務化と期限 を先に確認してください。

早めに話しておくと、荷物の整理でも手を借りやすくなります。持ち出したい物がある家族もいます。処分したあとで言われると、こちらも困ります。

マンションに移ると、毎月の固定費はどう変わるか

維持費を軽くするために住み替えるなら、移った先で毎月いくらかかるかを先に出しておきます。広さが半分になっても、出ていくお金がそのまま半分になるわけではありません。

分譲マンションを買う場合、戸建てには無かった費用が毎月乗ります。管理費と修繕積立金です。どちらも住んでいる限り引き落とされます。

車を持ち続けるなら、敷地内でも駐車場代が別にかかるのが普通です。管理費は共用部の清掃や設備の保守に、修繕積立金は将来の大規模修繕に備えて使われます。

気をつけたいのは修繕積立金です。売り出し時の額が、そのまま続くとは限りません。長期修繕計画に沿って、途中で引き上げられることがあります。

今の月額だけを見て決めると、あとで負担が増えます。中古マンションなら、契約前に長期修繕計画と、積立金の改定の予定、これまでの積立の状況を確認してください。売主や仲介会社を通じて、管理組合・管理会社の資料を見せてもらえます。

一方、戸建てで払っていた費用は消えます。庭の手入れ、外壁や屋根の修繕、広い面積の分の光熱費です。

ただし固定資産税は、マンションを買えば引き続きかかります。所有をやめるわけではないからです。

賃貸に移る場合は、固定資産税も修繕積立金も無くなります。代わりに家賃が続きます。ここは年金と手元の資金で、この先ずっと払える額かどうかで見ます。

比べ方は単純です。今の家の1年分と、候補の住まいの1年分を、同じ紙に並べます。税金、管理費、修繕積立金、駐車場代、保険、光熱費、修繕のための積み立て。

並べて初めて、月々どれだけ軽くなるかが見えます。差が思ったより小さいなら、住み替える理由を維持費以外のところに置き直したほうがいいです。体力の負担や、通院のしやすさで判断する話になります。

住み替えない、という選択肢も一度は並べる

毎年の維持費と、階段の上り下り。この2つが理由なら、答えは住み替えだけではありません。比べる相手を持たないまま動くと、あとから「あのままでもよかった」と思うことがあります。

まず、今の家の使い方を変える方法があります。2階を使わず、1階だけで暮らす。寝室を1階に移す。

使わない部屋は閉めて、手を入れない。手すりや段差の解消は、住み替えにかかる費用よりは小さく収まることが多いです。近所付き合いも、通っている医院も、そのまま続きます。

ただし、この場合は固定資産税が残ります。外壁や屋根の修繕も、庭の手入れも残ります。軽くなるのは光熱費と、家の中を動く負担くらいです。

何が消えて、何が残るのか。ここを並べないと、住み替えた場合と比べようがありません。

住み続けたいけれど手元の資金が要る、という場合には、家を売って同じ家に住み続けるやり方もあります。仕組みと注意点は [リースバックとは。

家を売って同じ家に住み続ける仕組みと注意点](/guide/tetsuzuki/leaseback-uru-sumitsuzukeru/) に整理しています。売却額や家賃に条件が付くため、内容をよく確かめてから判断してください。

どの道を選ぶにしても、今の家がいくらで売れるかが分からないと、比べる材料がそろいません。売ると決めていなくても査定は受けられます（[査定だけ受けたい。

売るか決めていなくても大丈夫か](/guide/satei-souba/satei-dake-uketai/)）。金額を見てから決めても遅くありません。

「まだ元気だから」で先延ばしにすると、売れなくなることがある

住み替えを考えていても、今すぐでなくていい、と後回しにする人は多いです。ただ、家を売る手続きは、名義人本人の意思が確認できることが前提です。

契約や登記の場面では、司法書士が本人に会って、売る意思があるかを確かめます。ここで確認が取れないと、手続きは止まります。

認知症などで判断能力が十分でないと見なされた場合、家族が代わりに売ることはできません。子どもでも配偶者でも同じです。売るには家庭裁判所に申し立てて、成年後見人を選んでもらう必要があります。

さらに、本人が住んでいる家を後見人が売るときは、家庭裁判所の許可が別に要ります。後見人は本人の財産を守る立場なので、売る理由が本人のためだと説明できることも求められます。手続きには時間がかかり、売る時期をこちらで選べなくなります。

困るのは、施設の入居費用を作るために自宅を売りたい、という場面です。お金が要るときほど急ぎたいのに、そこから後見の申し立てを始めることになります。

夫婦の共有名義なら、二人とも意思確認の対象です。どちらか一方の状態でも手続きは止まります。

だから、元気なうちにやっておく価値があるのは、決めることそのものより、決められる状態を作っておくことです。売るか住み続けるかまで決めなくて構いません。今の家がいくらで売れそうかを把握しておく。

名義が誰になっているかを確かめておく。住み替えの方向性を家族に話しておく。この3つがあるだけで、いざ動くときの選択肢が残ります。

売却そのものにも時間がかかります。査定から引き渡しまでの期間の目安は [家を売る流れは7ステップ。

査定から引き渡しまでの期間の目安](/guide/tetsuzuki/baikyaku-nagare/) に整理しています。思い立ってすぐ現金になる話ではない、という前提で逆算してください。

直してから売るか、そのまま売るか。3つの進め方を比べる

建物に手を入れるかどうかは、費用の出方と順番で比べられます。直す・直さないの3つの進め方を、同じ物差しで並べます。

選択肢	先に出る費用	価格への効き方	向いている場面
内装など見た目のリフォームをしてから売る	まとまった額が先に出る	手を入れた分が価格に乗るとは限らない	—
雨漏り・シロアリ・給排水の不具合だけ直して売る	不具合の内容と範囲で変わる	—	建物の劣化が進んでいるとき
現状のまま査定を受けて、金額を見てから決める	先に出る費用はない（査定は無料）	売れそうな金額を先に確かめられる	直すか迷っているとき

順番は、現状のまま査定を受けて、金額を見てから直すかどうかを決めるのが安全です。見た目にかけた費用が、そのまま価格に乗るとは限らないからです。

参考になる集計があります。愛知県の中古マンションの成約6,558件で、改装済みと未改装を比べられたのは39市区町村でした。このうち改装済みのほうが中央値が高かったのは30市区町村です。

残る9市区町村では、未改装のほうが高くなっていました。戸建てそのものの集計ではないので、そのまま当てはめず、傾向として見てください。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

住み替えの進め方（ステップ）

広い家からの住み替えは、次の順で進めると迷いにくくなります。

1. 今かかっている維持費を洗い出す：固定資産税、光熱費、保険料、修繕費を1年分並べてみます。
2. 住み替え先の方向性を決める：マンション・賃貸・施設に近い住まいのどれを優先するか、暮らし方から絞り込みます。
3. 今の家の相場を確かめる：無料査定で複数社の見立てを取り、費用を引いた手取りで比べます。
4. 荷物の整理を始める：住み替え先の広さから、持っていくもの・手放すものを早めに仕分けます。
5. 資金計画を固めて動く：売却の手取りと次の住まいの費用を照らし合わせ、無理のない進め方を選びます。契約を急ぐ理由はありません。