共有持分だけを売る。相続・離婚で起こる共有と、売り方の選択肢

「共有」だと相談を受けたら、まず確認すること

「親の家を兄弟で相続したが、名義が3人の共有のままになっている」「離婚して家を出たが、住宅ローンと名義は元夫婦の共有のまま」。こうした相談はめずらしくありません。共有そのものが問題というより、共有のまま時間が経つほど、動かしにくくなることが実務上の悩みどころです。

共有名義の家、まず何ができて何ができないか

共有名義の不動産は、共有者一人の意思だけでは動かせません。持分を持つ全員の共有物だからです。

自分の持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても売却できるとされています。一方、建物や土地の全体を売るには、共有者全員の合意が必要です。ここが共有の一番の壁になります。

一般的に、共有物の扱いは「誰がどこまで一人で決められるか」で段階が分かれるとされています。持分そのものの売却や、簡単な補修のような行為は共有者一人でもできる場合がありますが、増改築や建て替えのように建物の形を変える行為、そして不動産全体の売却は、共有者全員の同意がなければ進められません。

段階の細かい線引きは個別の事情で変わるため、迷う場合は弁護士・司法書士に確認するのが安全です。

たとえば、亡くなった親の家を長男・次男・長女の3人で1/3ずつ相続した場合、それぞれが自分の1/3の持分だけを売ることはできます。しかし、家そのものを一つの不動産として売る、つまり誰かに住んでもらう・更地にして売るといった全体の処分には、3人全員の合意が必要です。

1人でも反対する、あるいは連絡が取れない人がいると、家全体の売却はそこで止まります。

なぜ共有になるのか、なぜ増えていくのか

共有名義がよく生まれるのは相続の場面です。遺産分割協議がまとまらない、あるいは名義変更を急ぐ事情があるとき、ひとまず法定相続分どおりに共有で登記することが少なくありません。「後で話し合えばいい」という前提で、共有のまま時間が過ぎていくケースです。

離婚でも、夫婦で購入した家が共有名義のままになっていることがあります。財産分与で名義を一本化しないまま、共有状態だけが残っている状態です。

問題は、共有のまま時間が経つほど話がまとまりにくくなることです。共有者の一人が亡くなると、その持分はさらに次の相続人に分かれます（数次相続と呼ばれます）。

最初は兄弟3人の共有だったものが、その子・孫の代まで進むと、共有者は数人から十数人に増え、中には顔を合わせたこともない、連絡先すら分からない人が出てくることもあります。

共有者が増えるほど、全員の連絡先を確認するだけでも手間がかかり、意見をそろえる作業はさらに難しくなります。共有を動かすなら、共有者の人数が少ないうちに動くほど、残せる選択肢は多くなります。

共有のまま放置するリスク

共有の家は、全員の意見がそろわないと売れません。誰も住まなくても、固定資産税は共有者全員の負担になりますが、実際には誰か一人が立て替え続けているケースもよく見られます。

建築士の視点 共有のまま話し合いが長引くと、修繕をするかどうかの判断も共有者全員に関わることになり、誰か一人の一存では決められなくなります。特に屋根の葺き替えや外壁の補修のようにお金のかかる修繕は、「誰が費用を出すか」でまず止まりがちです。その間にも、雨漏りやシロアリの被害は進みます。発見が遅れるほど修繕費や解体費は膨らみ、最終的に売れたとしても、その分は代金から差し引かれます。つまり、話し合いを先延ばしにするほど、共有者全員の取り分が目減りしていく構造です。換気や通水、庭木の手入れといった最低限の管理だけでも共有者の誰かが続けておくと、傷みの進み方はかなり変わります。早めに方向性を決めることは、権利の話だけでなく、建物の価値を守る意味でも重要です。

売り方の選択肢と、それぞれの向き不向き

共有の家を動かす方法は、主に次の4つです。どれが向くかは共有者との関係や物件の状況によって変わるため、一つに絞って断定はできません。

共有者の誰かが他の持分を買い取り、単独所有にしてから売る 資金に余裕のある共有者がいる場合の選択肢です。単独所有になれば、通常の仲介・買取のどちらも選べるようになり、リフォームして住み続ける、賃貸に出すといった選択肢も自分の判断だけで決められるようになります。

買取価格を共有者間でどう決めるか（近隣の成約事例を参考にする、不動産会社に査定を依頼するなど）が、話し合いの中心になります。買い取る側にまとまった資金が必要になる点が、この方法の向き不向きを分けます。

全員で合意して全体を売り、代金を持分に応じて分ける 共有者全員の同意が取れれば、通常の仲介で市場価格に近い条件を狙えるため、手取りは一番大きくなりやすい方法です。ただし、売る・売らない、いくらで売るか、どの不動産会社に頼むかまで、共有者全員の意見をそろえる必要があり、人数が多いほど合意を取りつけるまでに時間がかかることがあります。

自分の持分だけを専門の買取業者に売る 他の共有者の同意がなくても進められます。ただし、持分だけを買った業者は共有関係をそのまま引き継ぐことになるため、通常の仲介では買い手がつきにくく、買取価格は市場価格より下がりやすい傾向があります。

見知らぬ業者が共有者に加わる形になるため、残った共有者との関係が悪くなりやすいという面もあります。他の共有者とすでに関係がこじれていて、話し合いそのものが難しい場合に検討されることが多い選択肢です。

話し合いがまとまらない場合、共有物分割請求という手続きがある 共有者間の話し合いで決着しないとき、裁判所を通じて共有関係を解消する手続きです。具体的な進め方・期間・費用はこの記事の範囲を超えるため書きません。この判断は弁護士に相談する領域です。

やらないほうがいいこと

他の共有者に黙って自分の持分を売ることは避けたほうが安全です。法律上できたとしても、後から知った共有者との関係が大きく悪化する可能性があります。

連絡が取れないからと放置することも避けたい対応です。放置している間にも相続は重なり、共有者はさらに増えていきます。時間が経つほど、同じ話し合いをするための労力は増えていきます。

固定資産税の負担だけ誰か一人が続けて、不公平がそのまま固定してしまうこともよくある落とし穴です。立て替えている本人の納得感が薄れ、後の話し合いをこじらせる原因になります。

誰に相談すればいいか

共有をめぐる相談は、内容によって相談先が変わります。

• 司法書士：登記事項証明書の内容確認、相続人の調査、名義変更（相続登記・持分移転登記）の手続き
• 弁護士：共有者間で意見が対立している場合の交渉の代理、共有物分割請求など裁判所の手続き
• 税理士：売却で利益が出た場合の譲渡所得税の申告、相続税がからむ場合の申告

どこに相談すればいいか迷う段階でも、まずは登記や相続人調査に強い司法書士に相談すると、状況の整理から始められることが多いです。話し合いが対立含みになってきたら、弁護士への相談に切り替える、という順番で考えておくと動きやすくなります。

売主が取れる具体的な行動

まず、登記事項証明書を法務局で取得し、共有者が誰で、それぞれの持分がどれだけかを確認します。名義が古いままだと、実際に連絡を取るべき人と登記上の共有者がずれていることもあります。窓口だけでなく、法務局のオンライン申請でも取得できます。

相続が絡む場合は、被相続人の戸籍をたどって相続人を洗い出す作業が必要になることがあります。転籍・改製が多い戸籍だと、取り寄せる書類が何通にもなることがあり、これは司法書士に依頼して進める領域です。

そのうえで、まず親族の誰から話すか、順番を決めておくことが実務的には効果があります。いきなり全員に一斉連絡をするより、近しい人から状況を共有し、方向性のたたき台（全体を売る想定なのか、誰かが住み続ける想定なのか）を持ってから次の人に話すほうが、話し合いはまとまりやすくなります。

査定額の目安が分かっているだけでも、話し合いの土台にしやすくなります。

持分を買い取った業者は、そのあと何をするか

自分の持分を業者に売ったあと、話がそこで終わるわけではありません。買った側は共有者の一人になります。

共有のままでは、その家を自由に使うことも、建て替えることもできません。だから業者は、共有の状態を解消する方向に動くのが普通です。

よくあるのは、残った共有者に「こちらの持分も買い取りませんか」と持ちかける動きです。逆に「あなたの持分をこちらに売ってください」と提案されることもあります。話し合いでまとまらなければ、共有物分割請求として裁判所の手続きに進むこともあります。

つまり、持分を売るという判断は、残る共有者を交渉の場に引き出すことでもあります。売る側は「自分の分は片づいた」では終わりません。

親族が後から書面を受け取り、こちらに連絡してくることも想定しておいたほうがいいです。売る前にひと言伝えておくかどうかで、その後の関係はかなり変わります。

逆の立場になることもあります。他の共有者が先に持分を売ってしまい、知らない相手が共有者に入っていた、というケースです。この場合は、まず法務局で誰が共有者になったのかを確認します。

そして、届いた書面を放置しないことです。裁判所からの通知だった場合、対応しないまま期日が過ぎると不利に働くことがあります。金額や条件の交渉は弁護士の領域です。

買取業者がどういう理屈で値段をつけ、何で利益を出しているかは、不動産買取の仕組みにまとめています。

ローンが残っている家は、持分を売っても支払いから抜けられない

離婚がらみで多い誤解があります。「自分の持分を売れば、住宅ローンとも縁が切れる」というものです。これは違います。

家の名義（誰が所有者か）と、ローンの名義（誰が返す義務を負うか）は別の話です。持分を売って登記から自分の名前が消えても、金融機関との契約はそのまま残ります。自分が債務者なら返済義務は続きます。

連帯保証人なら、元配偶者が滞納したときに請求される立場も変わりません。ここを外して動くと、家を手放したのに支払いだけ残ります。

もう一つ、抵当権の問題があります。金融機関の抵当権は、持分ではなく家と土地の全体にかかっています。持分だけを売っても、抵当権は消えません。

買った側は、返済が滞れば家全体が競売にかけられる立場を引き受けることになります。だから、ローンが残っている共有の家は、持分だけの買い手がつきにくいのが実情です。

住宅ローンの契約には、担保になっている家の名義を勝手に変えないことを求める条項が入っていることがあります。無断で持分を売ると契約違反として扱われる場合があるため、動く前に契約書を確認し、金融機関に相談してください。

先に手元でそろえておくものは3つです。ひとつはローンの残高。残高証明書か返済予定表で分かります。

次に自分の立場。債務者か、連帯債務者か、連帯保証人か、契約書で確かめます。最後に家全体の値段の見当です。

この3つがそろうと、売った代金でローンを返しきれるかどうかが見えてきます。返しきれるなら、共有者全員で全体を売る話に持っていける可能性があります。

返しきれないなら、金融機関との相談が先に来ます。持分を売る売らないの前に、ここを確かめる順番です。

離婚でローンが残る家の進め方は住宅ローンが残る家はどうするか、ペアローンや連帯保証の扱いはペアローン・連帯保証の家は、離婚でどうなるかにまとめています。

4つの売り方を並べて比べる

ここまでに挙げた4つの売り方は、必要な同意も手取りも違います。どれで進めるか迷ったら、まずこの表で並べて見てください。

選択肢	他の共有者の同意	手取りの目安	話し合いの負担	向いている人
誰かが持分を買い取り、単独所有にして売る	持分を売ってくれる共有者との合意が必要	単独所有後は仲介も買取も選べる	買取価格の決め方が話し合いの中心になる	資金に余裕のある共有者がいる場合
全員で合意して全体を売る	全員の合意が必要	市場価格に近く、一番大きくなりやすい	全員の意見をそろえる必要があり、人数が多いほど大変	話し合いができる関係が残っている場合
自分の持分だけを業者に売る	不要	市場価格より下がりやすい	話し合いは不要だが、残る共有者との関係が悪くなりやすい	関係がこじれ、話し合い自体が難しい場合
共有物分割請求	不要（裁判所の手続き）	—	話し合いの代わりに裁判所で決める	話し合いで決着しない場合。弁護士に相談する領域

同意が取れるなら全体売却が基本線で、取れないなら持分売却か裁判所の手続きになります。ただし持分売却は手取りが下がり、残る関係も悪くなりやすい点は割り引いて考えてください。もう一つ、時間の要素があります。

愛知県内の中古マンションで、改装済みと未改装を比べられたのは39市区町村です。そのうち30市区町村で、改装済みのほうが中央値が高くなっています（成約6,558件の集計）。話し合いを先延ばしにして家が傷むほど、どの売り方でも取り分は減っていきます。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

次の一歩

共有の背景に相続がある場合は、まず名義（相続登記）の状況を確認するところから始まります。進め方は相続した実家を名古屋で売る、進め方、相続登記そのものの期限は相続登記の義務化と期限にまとめています。

遺産分割協議がまとまらないまま共有になっているケースは、遺産分割がまとまらない家を売るで、換価分割・代償分割といった分け方の選択肢を整理しています。

事故物件・再建築不可など、他の「訳あり」な事情が重なっている場合は、訳あり・難あり物件を売る。買取という選択肢と、種類別の売り方もあわせて確認してください。

いずれも、権利関係や手続きの詳細は弁護士・司法書士の領域です。この記事では、共有という状態そのものと、売り方の選択肢を整理するところまでにとどめています。