不動産買取の仕組み。誰が買い、なぜ仲介より安いのか（愛知の実情）

不動産買取は、不動産会社が自ら買い手になる売り方です。買取業者は、買った家をリフォームして再販することで利益を出しています。だから買取価格は、仲介の想定成約価格より低くなる傾向があります。

早さと確実性を優先するなら買取、時間をかけて高く売るなら仲介が向きます。まず、誰が買い、なぜ安くなるのかを見ていきます。

買取は、不動産会社が「買う人」になる売り方

仲介は、不動産会社が買い手を探して間に立ちます。買取は、不動産会社そのものが買い手になります。仲介と買取の基本的な違いは仲介と買取の違いに整理していますが、ここでは「誰が買うのか」に絞って見ていきます。

買取を行う会社の多くは、宅地建物取引業の免許を持つ不動産会社です。宅建業法は、宅地や建物の売買を「業として」行う者に免許を義務づけています（宅建業法第2条・第3条）。個人が一度だけ家を売買するのとは違い、買取業者は仕入れ・リフォーム・再販を繰り返す事業として物件を買っています。

買取を専門にする会社の規模はさまざまです。大手不動産会社の買取再販部門もあれば、地域に根ざした買取専門業者もあります。共通しているのは、仲介のように「買い手を探す」のではなく、その会社自身が次の買い手になる、という立場です。

なぜ、仲介より安くなるのか

買取業者は、買った家をそのまま転売するわけではありません。リフォームや修繕をして、再販できる状態に整えてから売り出します。買取価格には、次の3つが織り込まれています。

• リフォーム・修繕にかかる費用
• 再販するまでの保有期間中にかかる金利や管理費
• 会社として事業を続けるための利益

この3つを見込んで価格を組み立てるため、買取価格は仲介の想定成約価格より低くなる傾向があります。どれだけ差が出るかは物件の状態や立地で変わり、一律の割合では言えません。

もう一つ、買取業者が背負っているのが「売れ残るリスク」です。仲介は買い手が見つからなければ売主が待つだけですが、買取は業者が先に代金を払って物件を持つため、再販までの間に市場が変わるリスクも業者側が引き受けます。

このリスク分も、価格には織り込まれています。まず仲介の想定価格と買取価格の両方を取って、見比べるところから始まります。

買取が向く物件、向かない物件

買取が向くのは、次のような場合です。

物件・事情	買取が向く理由
事故物件・再建築不可・違反建築	住宅ローンが使いにくく、仲介では買い手が限られやすい
残置物が多い空き家、片付けが進まない実家	現況のまま査定を受けられ、片付けを待たずに動ける
相続税の申告や遺産分割など、期日が決まっている場合	引き渡しの時期を見通しやすい
遠方に住んでいて内覧対応が難しい	内覧の回数が少なく、対応の負担が軽い

事故物件や再建築不可などの「訳あり物件」は、種類ごとに注意点が違います。詳しくは訳あり・難あり物件を売るにまとめています。

一方、立地が良く時間をかけられる場合は、買い手を探す仲介の方が、価格の面で有利になることが多いです。急いでいないなら、先に仲介の想定価格を確認しておく進め方もあります。

建築士の視点

買取の査定は、建物の状態がそのまま価格に出ます。雨漏りが構造材（柱・梁・土台）まで達しているか、基礎にひびが入っているか。この2点の傷みが浅ければ、築年数が古くても再販の計画は立てやすく、査定は上がりやすい印象です。逆に、売る前に外壁だけ塗り直すような手入れは、買取業者の側でリフォーム計画を立て直すため、価格にそのまま乗らないことがあります。直す前に、まず現況で査定を受ける、という順番になります。

愛知の実情：データが教えてくれないこと

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格を確認できます。ただしこのデータは宅建業者へのアンケート調査をもとに集められたもので、公開されている項目に「仲介で売れたか、買取業者が買ったか」の区分は含まれていません（国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」）。

つまり、名古屋や愛知県内の実際の取引データを見ても、それが仲介による価格か買取による価格かは、あとから見分けられません。愛知県内にも、空き家や訳あり物件を買い取る専門の業者はありますが、「愛知の買取相場」を実データだけで切り分けて示すことはできない、というのが実情です。

だからこそ自分の物件については、仲介と買取、両方の見立てを個別に取って比べる必要があります。

安いのに、買取を使う意味

買取価格が仲介より低くなるとしても、買取には別の価値があります。売却までの期間が読みやすいこと、内覧対応の手間が少ないこと、契約不適合責任を免責とする特約を結べるケースが多いことです（免責の範囲は契約書ごとに違うため、契約前の確認が必要です）。

急いで確実に現金化したい場合は、買取から検討する進め方があります。時間をかけてでも高く売りたい場合は、仲介の想定価格を先に確認するのが合理的です。

買取を選ぶ場合も、売却全体の流れは仲介と大きくは変わりません。全体の流れは家を売る流れは7ステップで確認できます。

まず、自分の物件が「買取が向く物件」に当てはまるかどうかを確かめるところから始められます。