不動産査定の仕組み。机上査定と訪問査定、査定額の根拠を確かめる

不動産査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。金額の根拠は、周辺の似た物件がいくらで取引されたかを比較する「取引事例比較法」が中心です。宅建業者は価額の意見を述べるとき、根拠を示す義務が宅建業法にあります。そして査定額は、売り出しの参考価格であって、そのまま売れる金額ではありません。ここから確かめていきます。

査定は「机上」と「訪問」、2つの入口から始まる

査定には、物件を見ずに算出する机上査定と、担当者が訪問して確認する訪問査定があります。机上査定は周辺の取引事例や地価公示などの公的データから算出する簡易な数字で、訪問査定は建物の状態まで見たうえでの、より精度の高い数字です。

机上査定は、住所・面積・築年数といった情報だけをもとに、不動産会社が短時間で数字を出す方法です。公益財団法人不動産流通推進センターの説明では、周辺の取引事例や地価公示等の公的な価格データから算出する簡便な査定とされ、売却検討の初期段階でおおむねの相場や不動産会社の対応を把握するために使われます。

訪問査定は、担当者が実際に物件を訪れて確認します。土地の形状、接道の状況、日当たり、周辺施設、建物の傷み具合といった、書類だけでは分からない情報を加えたうえで数字を出す方法です。同じセンターの案内では、購入時の書類やリフォームの記録があれば、訪問時に準備しておくとよいとされています。

机上査定は「まず、おおよそを知る」段階、訪問査定は「実際に売り出す価格を決める」段階、という役割の違いで捉えると分かりやすくなります。

査定額の中身は、似た物件の取引事例で組み立てる

査定額の主な根拠は、周辺で実際にあった取引事例と比較する「取引事例比較法」です。国交省の不動産鑑定評価基準では、このほか再調達原価から算出する原価法、家賃収入から逆算する収益還元法があり、住宅の査定では取引事例比較法が中心になります。

国土交通省が定める不動産鑑定評価基準では、不動産の価格を求める基本的な手法を、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つに分けています。取引事例比較法は、複数の取引事例を集め、事情による補正や時点の修正、地域や個別の条件の違いを比較したうえで、対象の不動産の価格を求める方法です。

戸建てや土地の査定では、この取引事例比較法の考え方がベースになります。宅建業者が実務で使う「価格査定マニュアル」も、公益財団法人不動産流通推進センターが作成したもので、周辺の事例価格や築年数、立地条件などを入力し、査定価格を算出する仕組みです。マンションや収益物件では、賃料相場から価格を逆算する収益還元法の考え方が加わることもあります。

事例のデータは、宅建業者どうしが物件情報を共有する「レインズ（指定流通機構）」に蓄積されています。国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営し、会員の宅建業者間で取引事例を交換する仕組みです。一般の人でも、国交省の「不動産情報ライブラリ」で実際の取引価格情報を確認できます。

宅建業者には、査定根拠を示す法律上の義務がある

宅建業者が価額や評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと宅建業法34条の2第2項に定められています。「なんとなくこの金額」ではなく、取引事例や価格査定マニュアルなど、説明できる根拠があることが前提です。

これは、媒介契約を結ぶ際の義務です。国交省の解釈・運用の考え方では、根拠として認められるのは、価格査定マニュアルに基づく方法や、同種の取引事例など合理的な説明がつくものとされています。口頭でも書面でも構いませんが、書面を使う場合は、不動産鑑定士による鑑定評価書ではないことを明記する必要があります。

つまり、査定額を出す不動産会社に「なぜこの金額になったのか」を聞くことは、法律で担保された当然の確認です。事例の物件がどこにあり、いつ取引されたのか、築年数や広さの違いをどう補正したのかを尋ねて、納得できるかどうかを見ておくと、査定額の見方が変わってきます。

建築士の視点（※要監修・梅村レビュー待ち） 査定額の根拠を聞くと、事例の中身まで具体的に答えられる担当者と、周辺相場の一般論で止まる担当者に分かれます。建物側の要素、たとえば雨漏りの有無や増改築の履歴、設備の古さは、書類だけの机上査定には反映しきれません。訪問査定の段階で、直すべき箇所と直さなくていい箇所を分けて伝えられるかどうかも、根拠の質を見る材料になります。

査定額は、売り出しの「参考価格」であって売却額ではない

査定額は、不動産会社が「この価格なら売れそうだ」と見立てた、売り出しの参考価格です。実際に成約する価格（売却額）は、売り出し後の反応や交渉、市場の動きによって変わります。同じ金額になるとは限りません。

査定額はあくまで、売り出しを始めるときの出発点です。実際の売却額は、内覧に来た人の反応、値下げ交渉、同時期に競合する物件の有無など、査定の時点では分からなかった要素も加わって決まります。査定額より高く売れることもあれば、低くなることもあります。

複数の会社に査定を依頼すると、金額に差が出ることがあります。差の理由は、使った取引事例の違いや、建物の評価の違いであることが多く、単純に「一番高い金額を出した会社が良い」とは言い切れません。根拠を比べて、納得できる説明をしている会社を選ぶ視点が実務的です。

複数社の査定を並べて見比べる

1社だけの査定額で判断すると、その会社の見立てだけを頼りに進めることになります。複数社に依頼して金額と根拠を並べると、相場のブレ幅と、説明の質の両方を見比べられます。

査定は無料で依頼できる会社が多く、依頼したからといって、その会社で売却を進める義務はありません。まずは机上査定で複数社のおおよその数字を集め、気になる会社に訪問査定を依頼して、根拠まで含めて比べる進め方が現実的です。