査定額と売却額は違う。名古屋で家を売る前に確かめること

査定額は、不動産会社が「この価格なら売れそうだ」と示す参考の数字です。実際に買い手がついて成立する売却額(成約価格)とは、性質が違います。宅建業法は査定額を示す会社に根拠を明らかにする義務を課していますが、査定額どおりに売れる保証ではありません。名古屋で家を売る場合も同じです。まず違いを確かめてから動くと、売り出し後の値下げや長期化を避けやすくなります。

査定額は「売れそうな価格」であって、売却額ではない

査定額は、不動産会社が過去の取引事例や物件の状態から出す「売り出しの目安」です。実際に成立する売却額は、買い手の反応や市場の状況で変わり、査定額どおりになるとは限りません。

査定の算出には、周辺の取引事例と比較する「取引事例比較法」や、家賃収益から逆算する「収益還元法」などがあります。同じ物件でも、会社が重視する事例や強気度によって、金額に差が出ることがあります。

査定額は、あくまで「この価格で売り出したら、これくらいで売れそうだ」という意見です。契約や成立を約束する数字ではありません。この前提を持たずに査定額だけで判断すると、売り出し後にギャップを感じやすくなります。

査定額が高い会社を選ぶと、値下げから始まることがある

査定額が周辺相場より高い会社を選ぶと、売り出し価格も高くなりがちです。反応が薄ければ値下げを重ねることになり、結果として売却までの期間が延びるケースがあります。

不動産会社にとって、媒介契約を結んでもらうことは仕事の入り口です。そのため、他社より高い査定額を提示して、契約を獲得しようとする動きが起こることがあります。

高い価格で売り出しても、買い手がつかなければ意味がありません。反応がないまま数か月が過ぎ、値下げを重ねてようやく成約する、という流れは珍しくありません。査定額の高さだけで会社を選ぶと、この流れに入りやすくなります。

建築士の視点（※要監修・梅村レビュー待ち） 査定額を高く見せる会社ほど、契約は取りやすくなります。ただし、建物の状態を見ずに出した査定額は、内見の段階で印象が崩れ、結局値下げにつながることがあります。雨漏りやシロアリなど、建物の弱点を先に洗い出しておくと、査定額と売却額の差を縮めやすくなります。

不動産会社は、査定額の根拠を示す義務がある

宅地建物取引業法は、不動産会社が価額や評価額について意見を述べるとき、その根拠を明らかにするよう定めています(第34条の2)。根拠のない「高値」だけの査定には注意が必要です。

媒介契約を結ぶ際、不動産会社は売買すべき価額または評価額を記載した書面を作成します。その価額について意見を述べるときは、根拠を明らかにしなければならないと法律で定められています。

根拠には、価格査定マニュアルや、近隣の取引事例が使われます。査定額を提示されたら、「なぜこの金額になるのか」を事例や資料とあわせて確認しておくと、値付けの判断がしやすくなります。

実際に売れた価格は、国のデータで確かめられる

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の取引価格・成約価格を検索できます。町・大字レベルの所在地や取引時期、面積などの条件で絞り込んで確認できます。

このサイトには、性質の異なる2種類のデータがあります。ひとつは、国交省が取引当事者へのアンケート調査で集めた「取引価格情報」。もうひとつは、指定流通機構(レインズ)のデータをもとにした「成約価格情報」です。取引価格情報は平成18年4月から蓄積が始まり、令和7年3月31日時点で約547万件が公開されています。

名古屋市の16区でも、区や地域を選んで検索すれば、条件の近い取引の実例が一覧で確認できます。査定額を受け取ったら、この実データと照らし合わせておくと、金額の妥当性を自分でも確かめられます。

査定額と売却額の差を、小さくする見方

差を小さくするには、複数社の査定額を根拠つきで比べ、国のデータで裏を取り、値付けは売り出し後の反応を見ながら調整する、という順で進めます。

1社だけの査定額を信じるのではなく、複数社に依頼して根拠を比べます。極端に高い査定額には、根拠を必ず確認します。

そのうえで、不動産情報ライブラリの成約価格と照らし合わせ、相場からかけ離れていないかを見ます。売り出し後は、問い合わせ数や内見数といった反応を見ながら、価格を調整していく進め方が現実的です。