不動産の相場の調べ方｜国のデータとレインズで確かめる

家の相場は、査定を頼む前に自分で確かめられます。使うのは、国交省の不動産情報ライブラリ・地価公示と、指定流通機構(レインズ)が運営するレインズマーケットインフォメーションです。どれも無料・登録不要で、名古屋の物件でも同じ手順で調べられます。

不動産情報ライブラリで、実際に売れた価格を見る

不動産情報ライブラリは、実際に成立した取引の価格を国交省が公開しているサイトです。都道府県・市区町村・地区、取引時期を指定するだけで、近くでいくらの取引があったかを確認できます。相場を調べるなら、まず起点にするデータです。

使い方は、トップページの「不動産価格(取引価格・成約価格)情報」から、都道府県→市区町村→地区名の順に絞り込み、取引時期を指定して検索するだけです。地図から選んで調べることもできます。

掲載されている価格は、成約後に実施するアンケート調査や、登記情報などをもとに集計したものです。個人が特定されないよう住所は地区・地域単位に丸められ、四半期ごとに公表されます。直近1〜2か月の取引は反映されていない、と考えておくと実態に近づきます。

地価公示で、土地そのものの値段を見る

地価公示は、毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年3月に公表する制度です。対象は更地と仮定した土地の価格で、建物の状態は反映されません。土地そのものの基準を確かめるためのデータです。

標準地は、その地域で特に良くも悪くもない、標準的な土地から選ばれています。公示される価格は、売り急ぎなど特殊な事情がない通常の取引で成立すると見なされる価格です。調べるには、国交省の「標準地・基準地検索システム」か、不動産情報ライブラリの地価公示検索を使います。都道府県・市区町村を選ぶだけで、近くの標準地の価格と、過去からの推移を確認できます。

建築士の視点(※要監修・梅村レビュー待ち) 地価公示は土地だけの価格です。実際に売れる家の価格は、この土地代に建物の状態(築年数・傷み・リフォーム歴)を足し引きして考える必要があります。同じ土地代でも、建物の状態次第で成約価格は数百万円単位で変わることがあります。

レインズマーケットインフォメーションで、成約事例を見比べる

レインズマーケットインフォメーションは、指定流通機構(レインズ)の成約データを、一般向けに公開しているサイトです。会員登録不要・無料で、マンション・戸建ての成約価格を、沿線・駅・築年数などの条件で絞り込んで見比べられます。

検索は、地域(都道府県・市区町村)を選んだあと、沿線・駅・専有面積・築年数・間取り・成約時期の条件を絞り込んでいきます。結果は一覧で表示され、近い条件の物件を並べて比較できます。運営は、東日本・中部圏・近畿圏・西日本の不動産流通機構4法人で、データは月次で更新されます。

ただし、成約事例には「早く売りたかった」「知り合いへの譲渡だった」など、価格に影響する個別の事情が混ざっている場合があります。1件だけを鵜呑みにせず、複数件を見比べる前提で使う必要があります。

3つのデータの使い分けと、見るときの注意点

3つとも無料で使える一次データですが、性質が違います。不動産情報ライブラリとレインズマーケットインフォメーションは「実際に売れた価格」、地価公示は「土地そのものの基準価格」です。両方を照らし合わせると、相場の土台が見えてきます。

調べる順番のひとつの型は、まず地価公示でエリアの土地の基準を確認し、次に不動産情報ライブラリとレインズマーケットインフォメーションで、近い条件の成約事例を複数件見比べる、という流れです。1件の極端な事例だけで判断しないことが、相場を見誤らないコツです。

ここで調べた相場と、不動産会社が出す査定額は別物です。査定額は、その会社が「この価格なら売れそうだ」と示す参考の数字であり、実際の売却額を保証するものではありません。相場を自分で確認したうえで、査定額の根拠を確認する、という順番が実態に近い進め方です。