不動産の相場の調べ方｜国のデータとレインズで確かめる

家の相場は、査定を頼む前に自分で確かめられます。使うのは、国交省の不動産情報ライブラリ・地価公示です。

もう一つ、指定流通機構(レインズ)が運営するレインズマーケットインフォメーションも使います。どれも無料・登録不要で、どの地域の物件でも同じ手順で調べられます。

当サイトの地域ごとのデータは、この手順で自分たちが集計した実際の成約価格をもとにしています。ここでは、その集計のもとになっている調べ方を、順を追って説明します。手順は共通しています。

相場には4種類ある。同じ「価格」でも意味が違う

「相場を調べる」と一口に言っても、実は見るべき数字は1つではありません。少なくとも次の4種類があり、それぞれ意味も出どころも違います。

• 実際の成約価格(国交省の不動産情報ライブラリ、レインズマーケットインフォメーション)……実際に売買が成立した金額です。相場としてもっとも実態に近い数字になります。
• 売り出し価格(ポータルサイトの掲載価格)……売主が「この価格で売りたい」という希望額です。成約価格より高めに設定されていることが多く、そのまま相場と見なすと実態とずれます。
• 公示地価・基準地価……国と都道府県が毎年同じ地点で調べる、土地そのものの水準を示す指標です。
• 路線価……相続税・贈与税を計算するために国税庁が毎年公表する価格です。売買の実勢価格とは、そもそも作られた目的が違います。

ここで起きやすい失敗が、ポータルサイトで見た売り出し価格を、そのまま「相場」だと思い込むことです。売り出し価格は売主の希望額であり、実際に売れる価格とは限りません。

相場より高い価格で売り出すと、内覧の反響が鈍いまま日数が経ちます。値下げを重ねながら、売却期間だけが延びていく展開になりがちです。相場を先に調べておく目的は、こうした高値での売れ残りを避けることにあります。

不動産情報ライブラリで、実際に売れた価格を見る

不動産情報ライブラリは、実際に成立した取引の価格を国交省が公開しているサイトです。都道府県・市区町村・地区、取引時期を指定するだけで、近くでいくらの取引があったかを確認できます。相場を調べるなら、まず起点にするデータです。

使い方はシンプルです。トップページの「不動産価格(取引価格・成約価格)情報」から、都道府県→市区町村→地区名の順に絞り込み、取引時期を指定して検索します。地図から選んで調べることもできます。

掲載されている価格は、成約後に実施するアンケート調査や、登記情報などをもとに集計したものです。個人が特定されないよう住所は地区・地域単位に丸められ、四半期ごとに公表されます。

直近1〜2か月の取引は反映されていない、と考えておくと実態に近づきます。そこは差し引いて見ます。

検索するときは、種別(戸建て・マンション・土地)と取引時期を絞り込みます。表示された事例の中から、自分の家に近い条件のものを選びます。

見るのは築年数・面積・最寄り駅までの距離の3点です。同じ市区町村の中でも、この3条件が離れている事例ほど、参考にする価値は下がります。

中央値と価格帯で見る。1件の数字に引きずられない

事例を集めたら、1件ずつの価格では見ません。中央値(価格を並べたときの真ん中の値)で見ます。

あわせて価格帯(件数の多くが収まる範囲、目安はよくある価格帯（真ん中の半分）)も見ます。平均値は極端に高い事例・安い事例の影響を受けやすいため、中央値のほうが実態に近い数字です。

当サイトでは、この手順で全国の市区町村ごとに、戸建て・マンションの成約データを自分たちで集計しています。地域ごとの実例はお住まいの市区町村のページ、築年数による違いは築20年の家はいくらで売れるかで確認できます。

地価公示で、土地そのものの値段を見る

土地だけの値段です。地価公示は、毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年3月に公表する制度です。

対象は更地と仮定した土地の価格で、建物の状態は反映されません。土地そのものの基準を確かめるためのデータです。

標準地は、その地域で特に良くも悪くもない、標準的な土地から選ばれています。公示される価格は、売り急ぎなど特殊な事情がない通常の取引で成立すると見なされる価格です。

調べるには、国交省の「標準地・基準地検索システム」か、不動産情報ライブラリの地価公示検索を使います。都道府県・市区町村を選ぶだけで、近くの標準地の価格と、過去からの推移を確認できます。

建築士の視点 地価公示は土地だけの価格です。実際に売れる家の価格は、この土地代に建物の状態(築年数・傷み・リフォーム歴)を足し引きして考える必要があります。同じ土地代でも、建物の状態次第で成約価格は数百万円単位で変わることがあります。

レインズマーケットインフォメーションで、成約事例を見比べる

レインズマーケットインフォメーションは、指定流通機構(レインズ)の成約データを、一般向けに公開しているサイトです。会員登録不要・無料で、マンション・戸建ての成約価格を、沿線・駅・築年数などの条件で絞り込んで見比べられます。

検索は、地域(都道府県・市区町村)を選んだあと、沿線・駅・専有面積・築年数・間取り・成約時期の条件を絞り込んでいきます。結果は一覧で表示され、近い条件の物件を並べて比較できます。

運営は、東日本・中部圏・近畿圏・西日本の不動産流通機構4法人で、データは月次で更新されます。頻度の違いも覚えておきます。

ただし、成約事例には個別の事情が混ざる場合があります。「早く売りたかった」「知り合いへの譲渡だった」など、価格に影響する事情です。

1件だけを鵜呑みにせず、複数件を見比べる前提で使う必要があります。鵜呑みは禁物です。

3つのデータを組み合わせて見る

3つとも無料で使える一次データですが、性質が違います。不動産情報ライブラリとレインズマーケットインフォメーションは「実際に売れた価格」です。

地価公示は「土地そのものの基準価格」です。両方を照らし合わせると、相場の土台が見えてきます。

調べる順番のひとつの型があります。まず地価公示でエリアの土地の基準を確認します。

次に不動産情報ライブラリとレインズマーケットインフォメーションで、近い条件の成約事例を複数件見比べます。1件の極端な事例だけで判断しないことが、相場を見誤らないコツです。

数字の読み方に注意する

不動産情報ライブラリやレインズマーケットインフォメーションでは、中央値が見つかります。ただ、そのまま「今の相場」と決め打ちできる数字ではありません。注意点が2つあります。

ひとつは、中央値がその期間に売れた物件の構成に左右されることです。たまたま築浅の物件が多く成約した期間は、中央値が実態より高く出ます。逆に築古が多い期間は低く出ます。

もうひとつは、件数が少ない地域・期間ほど、数字の振れが大きいことです。成約件数が数件しかない場合、急いで売った・知り合いへの譲渡だったといった1件の個別事情が、中央値を大きく動かします。件数が十分にあるかどうかも、あわせて確認します。

相場は「自分の家がいくらで売れるか」という答えではなく、値段の見当をつけるための物差しです。この前提を踏まえたうえで、次の一歩に進みます。

相場の前に、自分の家の条件を数字で把握する

条件次第で変わります。同じ地域・同じ広さの家でも、間口・前面道路の幅・土地の形・築年数によって、実際の価格には差が出ます。

間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかで見るとおりです。間口や前面道路の幅がせまい土地は、同じ地域の相場より低い水準になりやすい傾向があります。

建築士の視点 相場の中央値をそのまま自分の家に当てはめる前に、自分の家の条件を数字で把握しておくと、査定額の根拠を理解しやすくなります。確認する資料は、公図・地積測量図(間口・土地の形・面積)、そして住宅購入時の重要事項説明書(接道状況・用途地域)です。手元にない場合の集め方は、土地の査定で必要な資料と、評価のされ方で説明しています。

どこで何の価格が分かるか、一覧で見比べる

相場調べに使う場所ごとに、分かる価格と更新の頻度を並べます。ポータルサイトも、比較のため一緒に載せます。

調べる場所	分かる価格	更新の頻度	使いどころ
不動産情報ライブラリ	実際の成約価格	四半期ごと（直近1〜2か月は未反映）	近い条件の成約事例を集める起点にする
レインズマーケットインフォメーション	実際の成約価格	月次	沿線・駅・築年数で成約事例を見比べる
地価公示（標準地・基準地検索システム）	土地そのものの基準価格	年1回（毎年3月に公表）	エリアの土地の基準を確かめる
ポータルサイト	売り出し価格（売主の希望額）	—	相場の判断には使わない（成約価格より高めが多い）

まず地価公示で土地の基準を見て、成約価格が分かる上の2つで事例を集めるのが基本の型です。なお、市区町村ごとの中央値を並べたときの真ん中も確認しておきます。戸建ての築0-10年で3,675万円、築46年以上で1,100万円です。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

相場を調べたあとは、査定を複数社に依頼する

相場は出発点であって、答えではありません。最終的にいくらで売れるかは、不動産会社の査定で確認します。

ここで調べた相場と、不動産会社が出す査定額は別物です。査定額は、その会社が「この価格なら売れそうだ」と示す参考の数字であり、実際の売却額を保証するものではありません。

相場を自分で確認したうえで、査定額の根拠(近い条件の事例をもとにしているか、それとも独自の見立てか)を聞きます。それが実態に近い進め方です。査定額と売却額の違いは、査定額と売却額は違うで詳しく説明しています。

複数社に査定を依頼し、根拠を比べることで、相場から外れた高すぎる・安すぎる査定に気づきやすくなります。