ペアローン・連帯保証の家は、離婚でどうなるか

ペアローン・連帯債務・連帯保証で組んだ住宅ローンは、離婚届を出しても契約上の立場が自動的には変わりません。名義も保証も、金融機関の同意なしに一方の意思だけでは外せないためです。

整理の現実的な選択肢は、売却して精算する、借り換えで一本化する、金融機関に相談して条件を変える、の主に3つです。急いで結論を出す前に、まず今の契約がどうなっているかを確認します。

離婚届を出しても、ローンの契約はそのまま残る

離婚は、夫婦の間で成立する手続きです。一方、住宅ローンは、夫婦と金融機関との間の契約です。

この2つは別ものです。離婚届を役所に出しても、ローン契約や保証契約の内容は自動的には変わりません。

金融機関は離婚の当事者ではないため、夫婦だけで「名義はこうする」「保証は外す」と決めても、金融機関がその内容に同意しない限り、契約上の立場は残ったままになります。連帯保証人であれば保証人のまま、連帯債務者であれば債務者のままです。まず、この前提を押さえておきます。

離婚の話し合いと並行して、次の3点を確認しておくと、後の交渉が進めやすくなります。

• 今の契約がどの形か：ペアローンか、連帯債務か、連帯保証か。契約書や金融機関への確認で分かります。
• 残債と、家の今の価値：売れば完済できるのか、できないのか。
• 住み続ける側・出ていく側、それぞれの今後の収入：借り換えや単独名義への変更が現実的かどうかに関わります。

ペアローン・連帯債務・連帯保証。3つの違いを確認する

夫婦で住宅ローンを組むとき、主に3つの形があります。呼び方が近く混同しやすいため、ここで整理します。

• ペアローン：夫婦それぞれが、別々にローン契約を結びます。契約は2本になり、多くの場合、お互いがもう一方の連帯保証人になります。
• 連帯債務：1本のローン契約に、夫婦2人とも債務者として名前が入ります。どちらも、全額について返済する責任を負います。
• 連帯保証：契約者（主債務者）は1人で、もう一方は連帯保証人として名前が入ります。主債務者が返せなくなったとき、保証人に一括での返済を求められることがあります。

いずれの形でも、名義や保証を持つ側の立場は、離婚しても自動的には消えません。「相手のローンだから関係ない」とは言えないのが、この3つの形に共通する点です。

住み続ける・出ていく。どちらでも起こりやすい落とし穴

離婚のとき、片方が家を出て、もう片方が住み続けてローンを払い続ける、という取り決めがよく見られます。ここには、いくつか注意する点があります。

名義とローン契約者を変えないまま、口約束だけで進めると、住み続ける側の返済が将来滞ったとき、家を出た側にも返済を求められることがあります。連帯保証や連帯債務が残っている以上、離婚後に別々の生活を送っていても、返済義務そのものは切れていないためです。

家を出た側からは、相手の返済状況が見えにくくなる点にも注意します。滞納が始まっても、金融機関からの通知が届くのは主に契約者側で、保証人側に伝わるまで時間差が生じる場合があります。

もう一つ、連帯保証や連帯債務が残ったままだと、家を出た側が新しく住宅ローンを組もうとしたときに、その分が借入枠の計算に影響することがあります。名義や保証をどうするかは、離婚の話し合いの早い段階で扱っておくと、後の選択肢が狭まりにくくなります。

整理の選択肢は3つ。売る、借り換える、相談する

名義や保証をそのままにしないための、現実的な選択肢は主に3つです。

1. 売却して精算する：家を売り、その代金でローンを完済すれば、名義も保証もそこで終わります。売却代金で完済できる（アンダーローン）か、できない（オーバーローン）かで進め方が変わります。ローンが残る家の売り方は、住宅ローンが残る家の離婚時の進め方で扱っています。
2. 借り換えで一本化する：住み続ける側が、単独名義で新たにローンを借り、今のローンを完済します。相手の名義・保証はそこで外れます。ただし、単独の収入で審査を通せるかどうかによります。
3. 金融機関に相談する：名義人の変更や保証人の交代に応じてもらえるか、金融機関に直接相談する方法もあります。応じてもらえるかどうかはケースにより、収入や返済実績が条件になることが一般的です。

どの選択肢も、金融機関との調整が前提になります。夫婦だけで結論を急がず、早い段階で金融機関や専門家に状況を伝えておくと、選べる道が残ります。

ローンの名義と、家の登記の名義は別もの

離婚の話し合いで混ざりやすいのが、この2つです。

住宅ローンを誰が借りているかという話と、家の登記が誰の名義になっているかという話は、別々に決まっています。ペアローンや連帯債務で組んだ場合、登記も夫婦の共有名義になっていることが多くあります。この場合、片方を整理しても、もう片方は残ります。

たとえば、住み続ける側が借り換えて、ローンを単独名義に一本化したとします。これで相手の返済義務や保証は外れます。ただ、登記の持分は自動では動きません。

共有のままにしておくと、将来その家を売るときに元配偶者の署名と実印が必要になります。持分を移すなら、別に登記の手続きが要ります。

逆の順番も起こります。財産分与として持分だけを相手に渡しても、それでローンの連帯保証や連帯債務が外れるわけではありません。

登記は法務局、ローンは金融機関。相手が別なので、片方の手続きがもう片方に効きません。

もう一点あります。ローンが残っている家には、金融機関の抵当権が付いています。抵当権が付いたまま持分を移す場合、金融機関の承諾を求められるのが一般的です。

黙って登記だけ動かすと、契約上の問題になることがあります。順番と段取りは、司法書士や金融機関に確認してください。

いまの状態は、登記事項証明書で確かめられます。持分がどうなっているか、抵当権に誰の名前が入っているか。ここが分かると、話し合いで何を決めればいいかがはっきりします。

共有のまま残った持分の扱いは、共有持分だけを売る選択肢でも扱っています。分けるときの金額の見方は、財産分与で家をいくらとして分けるかを参考にしてください。

借り換えで一本化できるかは、早めに確かめる

住み続ける側が借り換えて一本化する。これがいちばんすっきりした形です。

ただ、夫婦の話し合いで決めても、審査が通らなければ実行できません。ここが後で詰まります。

ペアローンや連帯債務を一本にまとめると、住み続ける側は2人分の残債を1人で借りる形になります。これまで2人の収入を前提に組んだ借入を、1人で引き受けることになります。

借入額が同じでも、審査での見え方は変わります。収入や返済実績が条件になるのが一般的です。

だから順番としては、先に確かめます。取り決めを固める前に、借り換え先の候補になる金融機関へ相談しておく。

通る見込みがあるのかないのかで、話し合いで詰める中身が変わります。「借り換えて一本化する」と書面に書いたのに実行できなかった、という事態を避けられます。

見込みが立たなかった場合、次に検討するのは売却です。売って完済できれば、名義も保証もそこで終わります。住み続けるか売るかの判断材料は、離婚後、家に住み続けるか売るかで整理しています。

いくらで売れそうかは、決める前に知っておいたほうが話が進みます。売ると決めていなくても査定は受けられます（査定だけ受けたい場合）。

借り換えも売却もすぐには動かせないこともあります。その場合は、今の契約のまま当面続ける形が残ります。

ただ、返済が止まれば家を出た側にも請求が来る状態は変わりません。誰がいくら払うか、滞ったらどうするかまで書面にしておいてください。

売ると決めた後。ペアローンは手続きも二人分になる

売却で精算すると決めても、そこから先は一人では進みません。ペアローンや連帯債務で組んだ家は、登記も共有になっていることが多いためです。

まず媒介契約。共有名義の家を売りに出すには、共有者それぞれの署名が要るのが一般的です。買主が決まった後の売買契約書も同じです。

二人とも署名し、実印を押します。片方が「任せる」と言っただけでは進みません。

ペアローンなら、ローン契約が2本あります。抵当権も、それぞれの分が登記に付いています。

売却代金で完済し、両方の抹消登記をして、はじめて買主に引き渡せます。借入先が2行に分かれていれば、それぞれと段取りを合わせることになります。

決済日は原則1日です。買主、金融機関、司法書士がそろう場に、売主も出ます。離婚した相手と同じ部屋に座りたくない、という話はよくあります。

その場合、代理人を立てられるか、時間や場所を分けられるか。早めに不動産会社と司法書士に相談してください。当日に言い出しても間に合いません。

もう一つ、先に決めておくことがあります。売却代金をどう充てるか、です。それぞれの残債に充てた後、手元に残る分をどう分けるか。

足りないときは誰がいくら出すか。ここが決まっていないと、契約まで進んでも決済で止まります。

売却全体の段取りは家を売る流れの7ステップ、不動産会社と結ぶ契約の種類は媒介契約は3種類にまとめています。

売っても残債が残るとき（オーバーローン）

売却代金でローンを完済できない状態を、オーバーローンと呼びます。ペアローンや連帯債務の家では、ここでつまずくことがあります。

家を買主に引き渡すには、抵当権を外してもらう必要があります。抵当権は、ローンを全額返してもらえるから外す、というのが原則です。足りない分を手元の資金で埋められるなら、そこは問題になりません。

埋められないときは、金融機関に事情を話し、残債を残したまま抵当権を外してもらえるか相談することになります。これが任意売却です。仕組みは任意売却とはにまとめています。

ペアローンの場合、この相談は契約ごとに必要になります。借入先が分かれていれば、それぞれの同意が要ります。片方が応じて片方が応じなければ、売却は進みません。

連帯債務なら契約は1本ですが、債務者が2人いる以上、2人で話をまとめてから金融機関に持っていくことになります。離婚の話し合いが止まっている状態だと、この段取り自体が動きません。

もう一つ大事な点があります。売却後も、返しきれなかった債務は消えません。誰がいくら返していくのか。

ここを決めないまま売ると、離婚した後にもう一度もめます。売買契約に進む前に、残債の負担をどう分けるかを書面にしておいてください。

動き出すタイミングも結果を左右します。滞納が始まってからでは、選べる道が減ります。

返済が苦しくなってきた段階で何ができるかは、住宅ローンの返済が苦しいときで扱っています。まず残債と今の価値を並べて、どちらの状態なのかを確かめるところからです。

取り決めを書面にする。何を書き、どこまで効くのか

取り決めは書面に、とよく言われます。では何に、何を書くのか。

夫婦で決めた内容をまとめた書面を、離婚協議書と呼びます。二人で作って署名押印すれば形になります。もう一段強くしたい場合は、公証役場で公正証書にする方法があります。

金銭の支払いについては、強制執行を受け入れる文言を入れられます。相手が払わなくなったとき、裁判を経ずに手続きへ進めるためです。作り方や文言は、公証役場と弁護士に確認してください。

書く中身は、ローンが絡むと項目が増えます。最低限、次を決めておきます。

• 毎月の返済を、誰がいくら払うか
• 滞ったときにどうするか。誰に連絡し、どこで売却に切り替えるか
• 家の登記の持分を、いつ、どちらに移すか
• 売る場合、代金をどう充てるか。残った分・足りない分をどう分けるか
• 連絡先が変わったら、互いに知らせること

最後の一つは軽く見られがちです。数年後に滞納の連絡を取ろうとして、相手の居場所が分からない。この状態がいちばん動けません。

ただし、この書面が効くのは夫婦の間だけです。金融機関は署名していません。書面を作っても、連帯保証や連帯債務がそれで外れることはありません。

効くのは、相手が払わず自分が肩代わりしたときです。相手に請求する根拠になります。保証を実際に外す手続きは、借り換えか金融機関との交渉です。

書面に入れる金額は、家をいくらとして分けるかとつながっています。財産分与で家をいくらとして分けるかを先に見ておくと、決めやすくなります。文案そのものは弁護士に確認してください。

売る・借り換える・相談する。同じ物差しで並べて比べる

3つの選択肢に、当面そのまま続ける形を足して並べます。どれも金融機関との調整が前提になる点は共通です。

選択肢	名義・保証はどうなるか	実行の条件	注意する点	向いているケース
売却して精算する	完済できれば名義も保証も終わる	売却代金で完済できるか。足りなければ金融機関に相談（任意売却）	共有名義なら二人の署名・実印が要る。返しきれない債務は消えない	借り換えの見込みが立たないとき
借り換えで一本化する	相手の名義・保証が外れる	住み続ける側が単独の収入で審査を通せるか	登記の持分は自動では動かない。移すなら別に手続きが要る	住み続ける側に審査を通せる収入があるとき
金融機関に相談する	応じてもらえれば名義変更・保証人交代ができる	応じるかはケースによる。収入や返済実績が条件になるのが一般的	夫婦だけで決めても、金融機関の同意がなければ変わらない	—
当面そのまま続ける	名義も保証も残ったまま	誰がいくら払うか、滞ったらどうするかを書面にする	返済が止まれば、家を出た側にも請求が来る	借り換えも売却もすぐには動かせないとき

どの行に進むかは、借り換えの審査が通る見込みがあるかで大きく変わります。取り決めを固める前に、金融機関に相談して確かめてください。

財産分与・税金は、あわせて確認する

婚姻中に夫婦で築いた家の価値は、離婚のときの財産分与でも扱われます。名義がどちらであっても、婚姻中に協力して得た財産は対象になり得ます（出典: 法務省）。財産分与の対象範囲や進め方、割合の考え方は、名古屋市で離婚に伴い家を売るときの進め方で扱っています。

売却や、持分を相手に渡す形で精算する場合、税金にも注意します。財産分与で不動産や持分を渡すと、渡した側に税負担が生じることがあります。

分与時点の時価で譲渡したものとして扱われるためです（国税庁 No.3114）。加えて、居住用財産の3,000万円特別控除には「配偶者など特別の関係がある人への譲渡は対象外」という制限がある点も見落とせません（国税庁 No.3302）。

名義や保証をどう外すか、財産分与としてどう扱うかは、ローンの残債や持分の割合によって結論が変わります。進め方は弁護士に、税金は税理士か税務署に確認してください。本記事は参考情報です。

決めるのは、契約の現状と、選べる道が見えてからで大丈夫です。まずは今のローンがどの形になっているかを確かめるところから。