財産分与で、家は「いくら」として分けるのか｜評価の考え方と査定の使い方

財産分与で家をいくらと数えるかは、購入時の価格でも住宅ローンの借入額でもなく、今の時価が基準です。1社の査定額をそのまま使わず、複数の査定を取って金額の幅を確かめ、住宅ローンが残っていれば評価額から残債を引いた金額が、実際に分けられる価値になります。

分与の割合や税金の扱いは個別の事情で変わるため、金額に関わる判断は弁護士・税理士に確認してください。

家の値段は「今いくらか」が基準。購入時の価格ではない

財産分与で家をいくらと数えるかは、住宅ローンを組んだときの物件価格でも、購入時に払った金額でもありません。基準になるのは、離婚を考えている今の時点で「売ればいくらになるか」という時価です。何年も前の金額のまま話を進めると、実際の価値とずれてしまいます。

家という現物は、ほとんどの場合そのまま半分に切り分けられません。多くのケースでは、家を売って現金化してから分けるか、どちらかが住み続けて、その価値相当分を現金や他の財産で調整するか、どちらかの形になります。どちらの進め方でも、「今いくらの価値があるか」という数字が出発点です。

まず、家が分与の対象かどうかを確かめる

財産分与の対象になるのは、婚姻中に夫婦が協力して取得した財産です。裁判所の家事事件Q&Aでは、「婚姻中に夫婦の協力で取得し又は維持した財産（建物や土地，預金，株式など）」が対象になると説明されています。

一方で、婚姻前から所有していた家や、婚姻中に相続・贈与で取得した土地・建物は、財産分与の対象にはならないと考えられています（同じQ&Aによる）。結婚前に一方が購入していた家や、親から相続した実家は、原則として分与の対象にはなりません。

ただし、婚姻中に夫婦の収入でローンを返済していた場合など、対象になる部分とならない部分が混ざるケースもあります。この線引きは事情によって変わるため、判断が難しいときは弁護士に相談してください。

評価額は、複数の査定を並べて「幅」で見る

家の時価を数えるとき、1社の査定額をそのまま使うのは避けたいところです。不動産の査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、周辺の取引事例と比較する方法で金額を組み立てます。

仕組みの詳しい説明は不動産査定の仕組み。机上査定と訪問査定、査定額の根拠を確かめるに整理しています。

会社によって査定額に差が出ることは珍しくありません。複数社に依頼して金額を並べると、相場のブレ幅がつかめます。また、査定額はあくまで「売り出しの参考価格」で、実際に成立する売却額とは別物です。

この違いは査定額と売却額は違う。名古屋で家を売る前に確かめることで確認できます。財産分与の話し合いでは査定額を分与額の根拠にすることが多いですが、実際に売って清算する場合は、成約するまで最終的な金額は確定しないという前提を夫婦双方で共有しておくと、後のもめごとを減らせます。

ローンが残る家は、評価額から残債を引いて考える

住宅ローンが残っている家は、評価額そのままではなく、そこからローン残債を引いた金額が、実際に分けられる価値になります。

• 評価額が残債より大きい場合：差額がプラスになり、この分をどう分けるかが話し合いの中心になります。
• 評価額が残債より小さい場合（オーバーローン）：差額はマイナスで、売っても手元に現金が残らないか、逆に持ち出しが必要になることがあります。

どちらのケースかによって、話し合いの進め方は変わります。残債と評価額を並べて、まずプラスかマイナスかを確認するところから始めます。

分与の割合と、税金の扱い

婚姻中に夫婦で取得・維持した財産をどう分けるかは、双方の取得・維持への貢献度をもとに判断されます。裁判所の説明では、財産分与請求調停において「当事者双方がその婚姻中に取得し，又は維持した財産の額及びその取得又は維持についての各当事者の寄与の程度」に加えて、婚姻期間や生活水準、年齢、職業・収入なども考慮されるとされています。

共働きか、どちらかが専業主婦・主夫かで扱いが変わるものではなく、家事や育児といった貢献も考慮の対象です。「半分ずつ」を出発点に話し合いを始めるケースが多いとされますが、実際の割合は個別の事情で変わるため、判断は弁護士に相談してください。

財産分与を請求できる期間にも区切りがあります。裁判所によると、離婚した日の翌日から5年を経過すると、この申立てはできなくなります(2026年4月1日より前に離婚した場合は、従来どおり2年)。2026年4月1日には、財産分与を含む民法の規定を見直す改正が施行されました（法務省）。

税金にも注意が必要です。財産分与として不動産を「渡した側」には、譲渡所得税がかかる場合があります。国税庁は、分与した時点の時価で譲渡があったものとして扱うとしています。

また、マイホームを売った利益から最高3,000万円を差し引ける特例は、夫婦など「特別の関係がある人」への譲渡には使えません。家を渡すタイミングによって税金の扱いが変わることがあるため、金額に関わる判断は税理士か税務署に確認してください。

固定資産税の通知書に載っている金額を、そのまま使っていいか

毎年届く固定資産税の納税通知書には、土地と建物の評価額が書いてあります。手元にすぐある数字なので、これを財産分与の金額に使えないかと考える人は多いです。

結論から言うと、そのまま使うのはすすめません。目的が違う数字だからです。

固定資産税評価額は、市町村が固定資産税を計算するために決めた金額です。相続税や贈与税の計算に使う路線価も、税額を出すための数字です。どちらも「売ればいくらになるか」を示すために作られたものではありません。

実際の売買価格とはずれます。そのまま分与の基準にすると、どちらかが不利をかぶることになります。

特にずれやすいのが建物です。固定資産税の建物評価は、同じ建物を建て直したらいくらかを出し、そこから築年数の分を差し引く形で計算します。

一方、中古住宅の売買では、土地の相場や周辺の成約事例が価格を左右します。決め方そのものが違うので、数字が一致しないのが普通です。

ただし、財産分与の金額は夫婦の話し合いで決めるのが基本です。双方が納得すれば、どの数字を基準にしても構いません。問題になるのは、片方だけがこの数字を持ち出してくる場面です。

評価額が低く出れば、家を取得して相手に代償金を払う側は、払う額が減ります。逆に、家を渡して現金を受け取る側は、受け取る額が減ります。

どちらの立場かで有利・不利がはっきり分かれます。相手が出してきた数字が何のための評価額なのかは、確かめてください。

進め方としては、まず査定で今の相場をつかみます。そのうえで納税通知書の金額と並べると、差がどのくらいあるかが見えます。路線価や地価の調べ方は名古屋市の地価と路線価に整理しています。

相場そのものの確かめ方は不動産の相場の調べ方にまとめました。数字を1つだけ見て決めないことが、あとのもめごとを減らします。

夫と妻が別々に査定を取って、金額が食い違ったとき

財産分与の話し合いでつまずきやすいのが、双方が別の会社に査定を頼み、出てきた金額が違うという場面です。家を取得して相手に代償金を払う側は、評価が低いほうが払う額は減ります。

家を渡して現金を受け取る側は、高いほうが受け取る額は増えます。立場が逆なので、自分に都合のいい数字を持ち出す形になりやすいところです。

金額そのものを言い合っても折り合いません。見るのは根拠のほうです。査定額は周辺の取引事例と比べて組み立てます。

どの物件と比べたのかを出してもらえば、比べられます。確認したいのは次のあたりです。

• 比較に使った物件の場所、面積、築年数、駅までの距離
• それが成約した価格か、売り出し中の価格か
• 自分の家との違いを、どう金額に反映させたか

前面道路が狭い、擁壁があるといった減額の理由も、説明してもらってください。根拠を出せない査定額は、話し合いの材料になりません。

依頼のしかたでも差は減らせます。相手が選んだ会社を1社入れる、または同じ会社に2人で頼む方法があります。売ると決めていなくても査定は受けられます（[査定だけ受けたい。

売るか決めていなくても大丈夫か](/guide/satei-souba/satei-dake-uketai/)）。それでも埋まらないときは、不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法もあります。費用はかかります。

もう一つの進め方が、家を売って現金で分けることです。売れた金額がそのまま答えになるので、評価額をいくらにするかを決めなくて済みます。住み続けるか売るかの判断材料は[離婚後、家に住み続けるか売るか。

判断の分かれ目](/guide/rikon/rikon-sumitsuzukeru-uru/)に整理しました。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停・審判で決めることになります。

別居してから時間が空いたとき、いつの時点の値段で数えるか

別居してから離婚が決まるまでに、時間が空くことは珍しくありません。その間に相場は動きます。

ローンも減ります。そうなると、いつの時点の数字で分けるのかが問題になります。

ここは2つのことを分けて考えます。1つは、分ける財産の範囲。もう1つは、その値段です。

財産分与の対象になるのは、夫婦が協力して取得・維持した財産です。別居して生活が別々になったあとの分は、協力して築いたとは言いにくくなります。そのため、対象の範囲は別居した時点で区切って考えることが多いとされます。

一方、家の値段のほうは、話し合いをしている時点の時価で見ることになります。別居した頃の査定額を持ち出しても、今売れる金額とは違うからです。

ただし、ここに決まりきった一つのルールがあるわけではありません。別居の経緯、別居後に誰がローンを払っていたか、その間の維持費を誰が出したかで、扱いは変わります。

争いになりやすいところです。自分のケースでどの時点を基準にするかは、弁護士に確認してください。

実務で気をつけたいのは、査定を取るタイミングです。話し合いが長引くと、最初に取った査定が古くなります。

時間が空いたなら、取り直したほうが話は早く進みます。相手から査定書を出されたときは、それがいつ取ったものかを確かめてください。

別居中もローンの支払いは続きます。誰がいくら払ってきたかは、後で分け方の話に効いてきます。振込の記録は残しておいてください。

ローンが残る家の扱いは離婚するとき、住宅ローンが残る家はどうするかに整理しています。売って清算する場合に、査定から引き渡しまでどれくらいかかるかは家を売る流れは7ステップ。査定から引き渡しまでの期間の目安で確認できます。

頭金を親に出してもらった家は、丸ごと半分になるのか

婚姻中に買った家でも、頭金の出所によっては、そのまま半分ずつにならないことがあります。よくあるのが、親に資金を出してもらったケースです。結婚前の貯金から出した場合も同じです。

財産分与の対象は、夫婦が協力して築いた財産です。親からの贈与や、結婚前に自分で貯めた金は、これにあたらないと考えられています。そのため、頭金として入れた分は、出した側の取り分として差し引く扱いになることがあります。

もめやすいのは、いくら差し引くかです。方法は大きく2つあります。頭金の額をそのまま引く方法と、購入代金に占めた頭金の割合を、今の評価額に掛ける方法です。

家の値段は買ったときから動いています。どちらで計算するかで、結果は変わります。

実務では割合で見る考え方が使われることが多いとされますが、事情によって扱いは変わります。自分のケースでどちらになるかは、弁護士に確認してください。

もう一つ確かめたいのが、親から出してもらった金は贈与だったのか、借りた金だったのかです。返す約束があったなら、それは夫婦の借金として別に扱う話になります。借用書や、返済した記録が残っていないかを見てください。

そして、証拠がなければ主張は通りません。用意したいのは、振込の記録、当時の通帳、贈与契約書、売買契約書あたりです。築年数が古い家ほど、資料が出てこなくなります。

購入時の資料が見つからないときの探し方は買った金額が分からない家を売るとき。概算取得費の考え方に整理しました。こちらは税金の話ですが、どこに何が残っているかの見当をつけるには使えます。

査定で今の評価額を出す作業と、この頭金の確認は、別々に進められます。話し合いが始まってから資料を探すと時間がかかります。心当たりがあるなら、先に手を付けておいてください。

どの数字で家を数えるか、並べて比べる

家の値段の数え方は、この記事だけでもいくつか出てきました。どれを使うか決める前に、同じ物差しで並べます。

数え方	どんな数字か	費用・手間	気をつけること	向いている場面
複数社の査定	売り出しの参考価格。売却額とは別物	売ると決めていなくても受けられる	会社で差が出る。根拠の事例まで確かめる	まず相場の幅をつかむとき
固定資産税評価額・路線価	税額を出すための数字	納税通知書で手元にすぐ分かる	実際の売買価格とはずれる。片方だけが持ち出す場面は注意	双方が納得して基準にするとき
不動産鑑定士の鑑定	鑑定士が出す評価額	費用がかかる	—	査定の差がどうしても埋まらないとき
売って現金で分ける	実際に売れた金額	成約して初めて金額が出る	売れるまで金額は確定しない	評価額を決めずに清算したいとき

どの数え方を使うにしても、双方が根拠に納得しているかが先です。分与の割合や税金は個別の事情で変わるので、金額に関わる判断は弁護士・税理士に確認してください。

進め方：評価から分与まで、急がず確かめる順番

家の評価から分与の話し合いまでは、次の順番で進めると事実を整理しやすくなります。

1. 対象かどうかを確認する：婚姻中に取得した財産か、特有財産かを確かめます。
2. 複数の査定を取る：机上査定でおおよその数字をつかみ、気になる会社には訪問査定を依頼します。
3. 残債と比べる：評価額からローン残債を引いて、プラスかマイナスかを確認します。
4. 分け方を話し合う：売って現金で分けるか、どちらかが住み続けて他の財産で調整するかを決めます。

離婚に伴う家の売却全体の進め方は、名古屋市で離婚に伴い家を売る｜共有名義・住宅ローン・財産分与の進め方【建築士監修】に整理しています。決めるのは、評価額と残債、対象財産の範囲がそろってからで大丈夫です。