2026年8月30日（日）愛知の家売却を、実データで。
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離婚後、家に住み続けるか売るかは、名義・住宅ローン・売却への同意の3つで決まります。どちらかが住み続ける場合、名義とローンが元配偶者のまま残りやすく、支払いが滞れば名義人の信用に影響することがあります。売って清算すれば身軽になりますが、共有名義なら双方の同意が要ります。今の家に住みながら現金化できるリースバックという中間の選択肢もあります。まずは名義とローンの状態を確かめるところから始めます。
離婚後、家に住み続けるか売るかは、名義・住宅ローン・売却への同意の3つで決まります。どちらかが住み続ける場合、名義とローンが元配偶者のまま残りやすく、支払いが滞れば名義人の信用に影響することがあります。売って清算すれば身軽になりますが、共有名義なら双方の同意が要ります。
今の家に住みながら現金化できるリースバックという中間の選択肢もあります。まずは名義とローンの状態を確かめるところから始めます。
離婚のとき、家をどうするかの判断を左右するのは、次の3つです。
この3つが分かれば、住み続けられるのか、売るとどうなるのかが見えてきます。離婚の話し合いのさなかに、家のことまで冷静に考えるのは簡単ではありません。それでも、感情の整理と事実の整理は分けて進めたほうが、後で揉めにくくなります。
まず事実だけ押さえておくと、話し合いが進めやすくなります。今すぐ結論を出す必要はありません。
どちらかが家に残り、もう一方が家を出るという選択をする夫婦は少なくありません。ここで見落とされやすいのが、名義とローンの扱いです。
住み続ける側が家を使い続けても、登記の名義が元配偶者のままなら、将来売りたいときに元配偶者の同意が改めて必要になります。離婚後、連絡が取りにくくなっているケースでは、ここで手続きが止まることがあります。
住宅ローンも同じ構造です。契約者を元配偶者のままにして住み続ける取り決めをすると、支払いが滞ったとき、実際に住んでいない契約者の信用情報に影響します。元配偶者が連帯保証人になっている場合も、住んでいなくても返済義務は残ったままです。
住宅ローンが元配偶者の名義のまま残るケースの進め方は、こちらで詳しく整理しています。
口約束のまま進めず、支払いの取り決めは書面にし、金融機関にも状況を伝えて確認しておくことが、後のトラブルを避ける近道です。強制力を持たせたい場合は、公正証書として残す方法もあります。書き方や効力の範囲は、弁護士や公証役場に確認してください。
家を売って現金に換え、財産分与として分け合えば、住宅ローンと名義の問題は一度で片づきます。どちらかが住み続ける場合に残る「元配偶者との関わりが続く」リスクを避けられる点が、売却の身軽さです。
ただし、共有名義の家は、名義人全員の同意がないと売れません。片方が反対すれば、通常の売却は進みません。まず登記事項証明書で名義を確認し、売る方針で一致できるかを話し合うところから始めます。
婚姻中に築いた財産は、原則として夫婦で分け合います（財産分与）。請求できる期間には区切りがあり、2026年4月に施行された民法改正で、財産分与に関するルールが見直されました（出典: 法務省）。離婚の時期によって扱いが変わることがあるため、具体的な割合や期限は弁護士に確認してください。
税金の扱いも注意が必要です。財産分与として不動産を渡した側には、譲渡所得税がかかる場合があります（出典: 国税庁）。
マイホームを売った利益から差し引ける3,000万円特別控除は、夫婦など「特別の関係がある人」への譲渡には使えないという条件があります（出典: 国税庁）。財産分与のタイミングや税額の計算は個別に異なるため、進め方は弁護士に、税金は税理士か税務署に確認してから動くのが安全です。
住み続けたい気持ちが強く、それでもまとまった資金が必要な場合、リースバックという手もあります。国土交通省のガイドブックによると、家を売却して現金を受け取り、そのあとは家賃を払って同じ家に住み続ける仕組みです。
子どもの学区や生活環境を変えたくない場合、選択肢に入りやすい方法です。引っ越さずに家を現金化できる一方、売却価格は市場の相場より低くなりやすく、毎月の家賃も発生します。受け取る現金と、これから払い続ける家賃を、長い目で見比べる必要があります。
住み続けられる期間や買い戻しの条件も、事業者ごとに違います。仕組みと注意点は、こちらで整理しています。
住み続けるか、売るか、その中間かは、必要な資金の額と、元配偶者との関わりをどこまで残せるかで変わります。3つとも選べる状態にしてから、条件を並べて比べるのが安全です。
登記の名義が元配偶者のままでも、住み続けること自体はできます。ただし、その家を売ると決められるのは名義人です。
名義人が第三者に売れば、新しい所有者から明け渡しを求められることがあります。住んでいる側が生活費を負担していても、それだけで住み続ける権利が当然に認められるわけではありません。
住宅ローンも同じ構造です。契約者が元配偶者で、その支払いが止まれば、金融機関の手続きが進みます。
滞納が続いた先に競売があります。住んでいる側は、支払いが滞っていることに気づかないまま話が進むことがあります。
これを避けたいなら、住み続ける側に名義を移すのがいちばん確実です。ただし住宅ローンが残っている家は、金融機関の承諾なく名義を変えると契約違反になることがあります。
借り換えを求められる場合もあります。まず金融機関に、名義変更ができるかを確認します。
名義を移せない場合は、誰がいくら払うかを書面にします。あわせて、支払いが滞ったときに住んでいる側が早く知る方法も決めておきます。取り決めの効力の範囲は、弁護士に確認してください。
家を売った代金で、住宅ローンを返しきれないことがあります。売却の見込み額より残債のほうが多い状態です。
オーバーローンと呼ばれます。こうなると、住み続けるか売るかの前に、確かめることが増えます。
家を引き渡すには、抵当権を外す必要があります。そのためにはローンを完済しなければなりません。売却代金で足りない分は、手元の資金で埋めることになります。
埋められなければ、通常の売却は成立しません。「売って清算して身軽になる」という道が、そのままでは選べない状態です。
手元資金で足りないときは、金融機関の同意を得て売る方法があります。任意売却です。同意が要ること、進め方に条件があることは、こちらで整理しています。
住み続けるほうを選ぶ場合も、残債が上回っていれば話は変わります。売れば手元に現金が残る家と、売っても借金が残る家では、財産分与で分ける中身が違います。残った債務をどちらがどう負担するかは、離婚の事情によって結論が変わります。
ここは弁護士に確認してください。金融機関との契約は、夫婦の取り決めだけでは変わりません。誰が払うと決めても、契約者の返済義務はそのまま残ります。
順番としては、金融機関に残債の額を聞くのが先です。そのうえで、今の家がいくらで売れそうかを確かめます。
査定額はあくまで見込みで、実際の売却額とは違います。差が出る理由は、こちらで整理しています。
残債のほうが多いと分かっても、手が無いわけではありません。ただ、選べる道は減ります。早めに数字を突き合わせておくほど、話し合いに使える時間が残ります。
離婚の話し合いで多いのが、片方は売って清算したい、片方は住み続けたい、という食い違いです。共有名義なら、そのままでは通常の売却は進みません。実務で取れる道は、だいたい次のどれかになります。
ひとつは、住み続ける側が相手の持分を買い取る方法です。相手に代金を払い、名義を自分にまとめます。分かれ目になるのは、その資金を用意できるかどうかです。
住宅ローンが残っている家なら、金融機関の承諾も要ります。自分の収入だけで借り換えができるかを、先に確認しておきます。
もうひとつは、自分の持分だけを売る方法です。相手の同意がなくても、自分の持分は売れます。ただし買い手は限られ、価格は下がりやすくなります。
相手との関係もこじれやすい方法です。最後の手段として知っておく程度が現実的です。仕組みはこちらで整理しています。
意見が割れる理由が、家の値段の見方の違いにあることもあります。売りたい側は高く売れると考え、買い取る側は低い額を見る。同じ家でも、立場によって見え方が変わります。
ここは話し合いを続けるより先に、査定で数字を出したほうが早いです。売ると決めていなくても査定は受けられます。
数字を並べても折り合わないなら、弁護士に相談してください。話し合いで決まらない場合の進め方は、夫婦の事情によって変わります。
売る方向で一致しても、すぐ現金になるわけではありません。買い手を探し、契約し、引き渡すまでに時間がかかります。だから「いつ動くか」も一緒に決めておきます。
離婚が成立する前に売ってしまうと、手続きは進めやすくなります。共有名義でも、二人とも連絡が取れる状態で書類にサインできます。現金にしてから分けるので、分け方も単純です。
離婚を先に済ませる場合は、売却の段取りを書面にしてから別れます。売買契約や決済の場面では、名義人全員が関わります。
連絡が取れなくなると、そこで止まります。どちらが不動産会社の窓口になるかまで決めておくと、後で困りません。
もうひとつ、急ぎすぎにも注意が必要です。話し合いの期限に売却を合わせると、値下げして売る形になりやすくなります。どの段階に時間がかかるかは、こちらで確認できます。
引き渡しまでの間、誰が家に住むかも先に決めます。住みながら売るなら、内見に立ち会うのは住んでいる側です。片付けや掃除の負担も、その人にかかります。
ここを決めずに進めると、売却活動の途中で揉めます。住宅ローン、光熱費、固定資産税を誰が払うかも、あわせて書面にしておきます。
離婚で二人とも家を出るなら、売らずに貸すという道もあります。子どもが大きくなったら戻る、という前提で残す人もいます。ただ、離婚のときに貸すのは、普通の賃貸より確かめることが多くなります。
まず住宅ローンです。住宅ローンは、本人が住むための借入です。返済中の家を無断で人に貸すと、契約違反になることがあります。
別の融資への借り換えを求められる場合もあります。貸せるかどうかは、先に金融機関に聞きます。
次に名義です。共有名義なら、貸すことについても二人の話し合いが要ります。家賃を誰が受け取るか、固定資産税や修繕費を誰が払うかも決めておきます。
決めずに始めると、入居者が入ってからもめます。取り決めの効力の範囲は、弁護士に確認してください。
そして、関係の問題があります。貸せば家は残ります。名義もローンも残ります。
つまり、元配偶者との関わりも続きます。空室になれば返済だけが残ります。
屋根や給湯器が壊れれば、その費用も出ます。売って清算する身軽さとは、逆の方向です。
貸した場合の収支の見方と、貸す前に確かめることは、こちらで整理しています。
貸すかどうかも、結局は名義とローンの状態から決まります。確認する順番は、売る場合と変わりません。
ここまで見てきた4つの道を、同じ物差しで並べます。どれを選べるかは、名義とローンの状態で決まります。
| 選択肢 | 名義とローンの扱い | 要る同意・確認 | 元配偶者との関わり | 向いている人 |
|---|---|---|---|---|
| 住み続ける | 元配偶者のまま残りやすい | 名義を移すなら金融機関の承諾 | 続く | 今の家を離れたくない人 |
| 売って清算する | 売却代金で一度に片づく | 共有名義なら双方の同意 | 清算後は残らない | 身軽になりたい人 |
| リースバック | 売って現金化し、家賃を払って住む | 期間や買い戻し条件は事業者ごとに確認 | — | 学区や生活環境を変えたくない人 |
| 貸す | 名義もローンも残る | 金融機関の確認と二人の取り決め | 続く | 戻る前提で家を残したい人 |
元配偶者との関わりを残したくないなら、売って清算するのがいちばん単純です。ただし売っても残債を返しきれない家は、そのままでは選べません。残債と売れそうな額を、先に突き合わせてください。
急いで決める前に、次の順で事実を確認します。
決めるのは、この4つが見えてからで大丈夫です。住み続けるか売るか、答えを急ぐ必要はありません。
名義を変えないまま住み続けることは可能ですが、将来その家を売りたいとき、名義が元配偶者のままだと改めて同意が必要になります。連絡が取りにくくなっていると、そこで手続きが止まることがあります。住み続ける側に名義を移すか、少なくとも将来の扱いを書面で取り決めておくと、後のトラブルを避けやすくなります。名義変更の手続きは司法書士に相談してください。
共有名義の家は、原則として名義人全員の同意がないと売れません。片方が反対すると、通常の売却は進みません。まず登記事項証明書で名義を確認し、売る・住み続けるの方針を話し合うことになります。同意が得られない場合は、弁護士に相談してください。
リースバックは家を売却するので、売却代金で住宅ローンを完済できれば、残債の問題は解決します。ただし所有権は事業者に移り、そのあとは家賃を払って住み続ける形になります。住み続けられる期間や買い戻しの条件は事業者ごとに異なるため、契約内容を確認してから検討してください。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合を経て公開しています。建物・査定に関する記述は建築士が確認していますが、任意売却・債務整理など税金・法律の手続きは監修の対象外です。判断は弁護士等の専門家にご相談ください。
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