2026年8月30日（日）愛知の家売却を、実データで。
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住宅ローンが残る家は、売った代金でローンを完済できるか（アンダーローン）、できないか（オーバーローン）で、進め方が大きく変わります。アンダーローンなら、残ったお金を財産分与として分け合うのが基本です。オーバーローンなら、自己資金で差額を埋める、任意売却で売る、どちらかが住み続ける、の3つから選ぶことになります。まずは今の家の価値と、ローンの残債を並べて確かめるところから始めます。
住宅ローンが残る家は、売った代金でローンを完済できるか（アンダーローン）、できないか（オーバーローン）で、進め方が大きく変わります。アンダーローンなら、残ったお金を財産分与として分け合うのが基本です。
オーバーローンなら、自己資金で差額を埋める、任意売却で売る、どちらかが住み続ける、の3つから選ぶことになります。まずは今の家の値打ちと、ローンの残債という2つの数字をそろえるところから動き出します。
離婚で家をどうするか考えるとき、土台になる数字は2つです。今、家を売るといくらになりそうか。
そして、住宅ローンの借入はいくら残っているか。この2つを並べると、取れる道が絞られてきます。
家の値打ちの目安は、国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の成約価格帯をつかめます。借入の残額は、金融機関発行の返済予定表や残高証明書で正確な数字を取ります。気持ちの整理と並行して、この2つの数字だけは早い段階で事実として置いておくと、あとの話し合いが動きやすくなります。
家のことを考えるとき、混同しやすいのが「登記の名義」と「住宅ローンの契約者（債務者）」です。この2つは別の手続きで、離婚をしても自動的には変わりません。
財産分与の対象になるかどうかは、名義とは関係ありません。夫婦の協力によって取得・維持した財産であれば、名義がどちらであっても財産分与の対象になります（出典: 法務省）。
一方で、ローンの契約者を離婚後に変更したい場合、住み続ける側の収入で審査を通す必要があるなど、金融機関の同意や借り換えが前提になるのが一般的です。名義とローンが一致しないまま口約束で住み続けると、支払いが滞ったときに深刻なトラブルになりやすいため、変更する・しないにかかわらず、金融機関に早めに相談しておきます。
ローンを消し込んでお金が残るアンダーローンなら、その残った分が財産分与の話し合いのテーブルに乗ります。夫婦2人で協力して増やしたりためたりした財産は、離婚時に公平に分けるのが基本の考え方で、目安は半分ずつです。
民法768条3項は、財産を取得・維持した各当事者の貢献度について「その程度が異なることが明らかでないときは、相等しいものとする」と定めています（出典: e-Gov法令検索）。法務省の案内でも、家庭裁判所の審判は共働きか専業主婦・主夫かを問わず、半分ずつ分けるよう命じることが多いとされています（出典: 法務省）。
この話し合いには期限もあります。当事者どうしで決着せず家庭裁判所に判断を求める場合、離婚した日の翌日から起算して5年を過ぎると申し立てそのものができなくなります。
ただし2026年3月31日以前に離婚した場合は、この期限は従来どおり2年です（出典: 裁判所）。焦って安値で手放す必要はありませんが、離婚の時期によって期限が変わる点も含め、先延ばしにしすぎない意識も要ります。
売却額がローンの残債に届かないオーバーローンでは、進め方が主に3つに分かれます。
住宅ローンの返済そのものが、離婚とは別の事情も重なって厳しくなっているときは、住宅ローンの返済が苦しいとき、家を売る前に知っておくこと も参考になります。
家が売れても、入ってきた代金がそのまま残債にぶつけられるわけではありません。引き渡しのときに、先に出ていくお金があります。仲介で売るなら仲介手数料。
ローンを組んだときに設定した抵当権を外すための登記費用。売買契約書に貼る印紙代。
境界がはっきりしない土地なら測量費、権利証や建築確認済証を取り直すならその実費もかかります。離婚の場合は、それぞれが別の住まいを構える引っ越し費用も同時に発生します。
つまり、アンダーローンかどうかを見るときは「査定額 − 残債」ではなく、「査定額 − 費用 − 残債」で数えます。査定額が残債をわずかに上回っているだけの状態だと、費用を引いた時点で手元に何も残らない、場合によっては足りない分を持ち出すことになります。
この確認を後回しにしたまま「残ったお金は半分ずつ」と先に決めてしまうと、引き渡しの段階で分ける原資が無く、話し合いが振り出しに戻ります。
先に分け方を決めるより、費用の内訳を出してから金額を話したほうが早く進みます。どの費用が何を基準に決まるかは 不動産売却でかかる費用の一覧 と 仲介手数料の計算方法 にまとめています。
不動産会社に査定を頼むときは、査定額だけでなく、引き渡しまでにかかる費用の見込みも一緒に出してもらいます。手元にいくら残るかまで並べて、はじめて判断に使える数字になります。
離婚の話がこじれているほど、相手を通さずに売ってしまいたくなります。ここは登記の名義で答えが変わります。
共有名義の家は、共有者がそろわないと売れません。売買契約書への署名も、登記を移す手続きも、2人分が必要です。片方が「売らない」と言えば、そこで止まります。
単独名義なら、手続きの上では名義人ひとりで売れます。ただし条件が2つ残ります。1つは抵当権です。
買い手に引き渡すには抵当権を外す必要があり、そのためにローンを消し込むことが前提になります。オーバーローンで完済できないなら、金融機関の同意なしには進みません。もう1つは、相手がその家に住んでいる場合です。
買い手の内見も、引き渡し日の明け渡しも、住んでいる人の協力なしにはできません。名義人ひとりの意思では、実際には売り切れないことになります。
つまり、名義がどちらであっても、話し合いを飛ばして売る道はほとんど残っていません。相手が反対している段階で不動産会社に売却を頼んでも、途中で止まって時間だけが過ぎます。先に、家をどうするかを決める。
決まったら、その内容を書面に残す。順番はこれです。
当事者だけで決まらないときは、家庭裁判所の調停で話し合う道があります。自分の持分だけを手放す選択肢を考えるなら 共有持分だけを売る を見てください。住み続けたい側と売りたい側で割れているときは、離婚後、家に住み続けるか売るか に判断の材料をまとめています。
離婚の話がまとまってから銀行に持ち込むと、その案がそもそも通らないことがあります。名義もローンも、当事者2人だけで決められる話ではありません。決める前に確認しておきます。
相談の前に、手元にそろえておくものがあります。返済予定表か残高証明書。それと、借りたときの契約書です。
契約書を見れば、誰が返済義務を負っているかが分かります。1人だけの単独債務か。2人とも義務を負う連帯債務か。
片方が保証人の連帯保証か。それぞれが別に借りたペアローンか。
ここを思い違いしたまま話を進めると、あとで前提が崩れます。ペアローンや連帯保証のときの扱いは ペアローン・連帯保証の家は、離婚でどうなるか にまとめています。
聞くことは、だいたい決まっています。
答えは金融機関ごとに違います。ネットに出ている一般論ではなく、自分が借りている先の答えを取ります。「たぶん大丈夫だろう」で進めた案が通らないと、離婚の話し合いごとやり直しになります。
順番としては、話し合いの前です。先に確認しておけば、実際には選べない道を候補から外せます。取れる道が2つに絞られてから話すほうが、3つの案を並べて揉めるより早く決まります。
家を売ると決めても、その日に現金になるわけではありません。買い手を探す期間があり、契約してから引き渡しまでにも時間がかかります。売却の全体像は 家を売る流れは7ステップ にまとめています。
ここで詰まりやすいのが、離婚届を出す時期との兼ね合いです。
離婚届を先に出すと、生活は分けられます。ただ、家の手続きはそこで終わりません。売買契約書への署名、決済当日の立ち会い、抵当権を外すための書類。
共有名義なら、どれも2人分が要ります。連絡が取りづらくなった相手に、あとから何度も頼むことになります。
逆に、売れるまで離婚を待つ形もあります。手続きは進めやすい代わりに、同居や日々のやり取りが続きます。
どちらが正しいとは言えません。事情で決まります。
どちらを選ぶにしても、先に決めておくことは同じです。
このあたりを口約束のままにして離婚届を出すと、売却の途中で毎回もめます。決めた内容は書面にして、2人が同じものを持っておきます。
住んだまま売るなら、内見の日は在宅にするか、荷物をどうするかも先に話しておきます。住みながら家を売る に、内見で気をつけることをまとめています。
オーバーローンで取れる3つの道は、残債の埋め方と、要る同意が違います。自分の場合にどれが残るか、この表で当たりをつけてください。
| 選択肢 | 残債の扱い | 必要になる同意 | 気をつける点 | 向いている人 |
|---|---|---|---|---|
| 自己資金で差額を足して売る | 貯蓄や退職金で埋めて完済する | 共有名義なら2人分の署名 | 仲介手数料などの費用も先に出ていく | 差額を埋める貯えがある人 |
| 金融機関の了承を得て売る（任意売却） | 完済できない分の扱いは金融機関に確認 | 金融機関の同意が必須 | 状況によっては選べないことがある | 自己資金で埋めるのが難しい人 |
| 売らずに、どちらかが住み続ける | 返済を続ける | 契約者変更や借り換えは金融機関の審査 | 名義とローンをそろえないと相手が巻き込まれる恐れ | 住み続けたい事情がある人 |
どの道を選べるかは、残債と査定額、そして金融機関の答えで変わるので、表だけでは決められません。先に返済予定表と査定の2つの数字をそろえ、残った道から話し合いを始めてください。
財産分与で家を渡す人には、譲渡所得税がかかることがあります。国税庁の案内では、実際にお金のやり取りがなくても、分与した日の時価で売ったものとみなして計算する、とされています（出典: 国税庁 No.3114）。
売却益から最大3,000万円を引ける控除の仕組みは、夫婦や親族といった「特別の関係がある人」への譲渡では使えない決まりになっているため、この控除はあてにできません（出典: 国税庁 No.3302）。渡す日が離婚の前か後かでも、扱いが変わることがあります。
受け取る側が気にする贈与税は、財産分与そのものであれば、通常はかかりません。夫婦の財産関係を清算する行為であって、贈与には当たらないという考え方だからです。
ただし、分与された額が婚姻中の財産や事情から見て明らかに過大な場合、あるいは税逃れが目的の離婚だと判断された場合は、贈与税の対象になることがあります（出典: 国税庁 No.4414）。
金額に直結する話なので、個別の判断は税理士か税務署に確かめます。財産分与の割合や進め方で話がまとまらないときは、弁護士や家庭裁判所への相談も1つの道です。
住宅ローン以外にも、共有名義への同意や、家の状態、売り方の選び方など、離婚に伴う家の売却で押さえることは他にもあります。全体の流れは 名古屋市で離婚に伴い家を売る にもまとめています。ここまでの2つの数字（家の値打ちと、ローンの残債）を、まず落ち着いて手元にそろえるところから動き出します。
家の名義がどちらか一方でも、婚姻中に夫婦の協力で取得・維持した財産であれば、財産分与の対象になります（出典: 法務省）。売却して住宅ローンを完済し、残ったお金を分け合うのが基本の形です。割合は原則2分の1とされていますが（出典: 民法768条）、個別の事情で変わることもあります。話し合いがまとまらないときは、弁護士や家庭裁判所に相談してください。
できます。ただし、名義とローンの契約者を住み続ける側にそろえないまま、口約束だけで住み続けると、支払いが滞ったときにもう一方が責任を問われるトラブルになりやすい点に注意します。住み続けるなら、名義変更やローンの扱いを金融機関に確認し、取り決めは書面に残しておきます。
財産分与そのものには、通常は贈与税がかかりません。ただし、分与された財産が明らかに多すぎる場合や、税金を逃れる目的の離婚だと判断された場合は、贈与税がかかることがあります（出典: 国税庁）。一方、家を渡した側には譲渡所得税がかかる場合があります。金額に関わる判断のため、税理士や税務署に確認してください。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合を経て公開しています。建物・査定に関する記述は建築士が確認していますが、任意売却・債務整理など税金・法律の手続きは監修の対象外です。判断は弁護士等の専門家にご相談ください。
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