仲介手数料の計算方法｜上限は売買価格×3%+6万円+消費税【建築士監修】

不動産の仲介手数料には法律で上限があります。売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3%+6万円」に消費税を加えた金額です（国土交通省の報酬告示）。この金額は上限であって、必ず払う決まった額ではありません。まず計算式を確かめ、そのうえで値引きできる余地を見ていきます。

仲介手数料の上限は「売買価格×3%+6万円+消費税」で出せる

売買価格が400万円を超える取引では、仲介手数料の上限を「売買価格×3%+6万円」の速算式で計算できます。これに消費税（10%）を加えた額が、実際に請求されうる上限です。国土交通省の報酬告示にもとづく計算方法です。

たとえば3,000万円の家なら、3,000万円×3%+6万円=96万円（税抜）。消費税を加えると105万6,000円が上限になります。価格帯ごとの目安は次のとおりです。

売買価格	速算式（税抜）	消費税10%	上限額（税込）
1,000万円	36万円	3.6万円	39.6万円
2,000万円	66万円	6.6万円	72.6万円
3,000万円	96万円	9.6万円	105.6万円
5,000万円	156万円	15.6万円	171.6万円

出典：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」（2026-07-12確認）。

400万円以下の部分は、料率が変わる

「3%+6万円」の速算式は、報酬告示が定める3段階の料率をひとつの式にまとめたものです。200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%と、価格帯によって率が下がります（いずれも税抜）。

たとえば300万円の土地なら、200万円×5%+100万円×4%=14万円（税抜）が上限で、消費税を加えると15万4,000円です。速算式がそのまま使えるのは、価格が400万円を超えて3段階すべてが埋まる場合に限られます。低価格の物件は段階ごとに計算するか、次に説明する特例を確かめる必要があります。

800万円以下の家は、上限を33万円まで上乗せできる

売買価格800万円以下の宅地・建物には、通常の上限を超えて報酬を受け取れる特例があります。現地調査などの費用を含め、上限は30万円（税抜）＝消費税を加えて33万円（税込）です。令和6年7月1日に施行された報酬告示の改正によるものです。

この特例は「空き家」に限らず、使用状況を問わず800万円以下の物件であれば対象になります。相続した実家や、長く空き家になっている家の売却で関わることがある特例です。ただし業者は媒介契約の締結前に、この上限の範囲内で報酬額を依頼者へ説明し、合意を得ることが求められています。低価格の物件を売る場合は、見積もりの内訳に「現地調査費」等の名目が含まれているか、契約前に確認しておくと安心です。

上限であって、決まった金額ではない

仲介手数料の3%+6万円は上限額で、下限の定めはありません。値引き交渉そのものは違法ではありません。ただし実務では、多くの不動産会社が上限額のまま契約する傾向があり、交渉が成立するかどうかは会社や条件によって変わります。

専任媒介契約で1社に任せる、繁忙期を外す、複数社の見積もりを見比べるなど、条件次第で応じてもらえることもあります。手数料の支払い時期も法律で決まっているわけではなく、契約時に半額、引き渡し時に残り半額とする例が多いですが、契約内容を確認しておくと安心です。

建築士の視点

現場で見ていると、仲介手数料の値引き交渉自体は問題ありません。ただ、築古や再建築不可など「売りにくい家」ほど、広告費や現地対応に手間がかかります。手数料だけを一方的に下げてもらおうとすると、担当者の動きが鈍くなることがあるのが実際です。交渉するなら、専任媒介で任せる・広告費は据え置く等、相手にもメリットのある条件とセットで持ちかけるほうが、売却の動き自体を止めずに済みます。

まず今の家がいくらで売れそうかを確かめてから、仲介手数料込みの手取りで会社を比べるのが現実的な進め方です。名古屋市の実際の成約データと売却の流れは名古屋市の不動産売却ガイドでまとめています。