買った金額が分からない家を売るとき。概算取得費の考え方

家を買ったときの契約書や領収書が見つからず、取得費が分からないまま売却を考える人は少なくありません。契約書等で取得費を確認できないとき、あるいは実際の取得費が売却金額の5%相当額に満たないときは、売却金額の5%相当額を取得費とみなして計算する「概算取得費」を使うことができます(出典:国税庁)。

概算取得費は実際の金額より低く出やすいため、その分だけ利益（譲渡所得）が実際より大きく算出され、税負担が重くなりがちです。

契約書以外にも、通帳の記録や住宅ローン控除の申告書控え、登記簿の抵当権設定額から、購入時の金額の手がかりが見つかることがあります。個別の税額は税務署か税理士への確認が確実です。

取得費が分からなければ、国の基準は「売却額の5%」

取得費は、その不動産を手に入れるために支払った金額の合計を指します。購入代金・建築代金に加え、購入時の手数料（国税庁の表記では「購入手数料」）、登録免許税・登記費用、不動産取得税、印紙税、設備費・改良費なども対象です(出典:国税庁)。

古い家や相続した家では、この記録がまったく残っていないことも珍しくありません。国税庁は、実際の取得費が分からない、または売却金額の5%相当額を下回るときは、売却金額の5%相当額を取得費として計算できるとしています(出典:国税庁)。

これが「概算取得費」です。売却額が3,000万円なら、3,000万円×5%で150万円を取得費として使うことになります。

なぜ概算取得費だと税負担が重くなりやすいのか

譲渡所得税は「収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額」で求めた利益の部分にだけ課されます。取得費が実額(たとえば2,000万円)であれば、利益部分は小さく計算されます。ところが概算取得費(150万円)を使うと、その差額分だけ利益が大きく計算され、税額も増えます。

具体的な数字で見ると差がわかります。3,000万円で売った家で、実額の取得費が2,000万円あった場合、譲渡費用を除いた利益はおおよそ1,000万円です。

同じ家を概算取得費(150万円)で計算すると、利益はおおよそ2,850万円まで膨らみます。長期譲渡所得(所有期間5年超)の税率は合計約20.315%のため、この差だけで税額は数百万円単位で変わり得ます(出典:国税庁)。

計算式や税率の詳しい流れは、不動産売却の譲渡所得税で整理しています。売却額が大きく、所有期間が長い家ほど、実額と概算の差が税額に響きやすいため、先に記録を探しておく価値があります。

購入時の記録は、契約書以外にも残っている

売買契約書の原本がなくても、次のような書類から購入価格の手がかりが見つかることがあります。

• 仲介した不動産会社に残っている契約書の控え
• 住宅ローンを組んだ金融機関の借入時の書類(金銭消費貸借契約書・返済予定表)
• 通帳に残る、購入時の頭金・ローン実行額の出金記録
• 住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の初年度に確定申告書へ添付した「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」の控え(家屋や土地の取得対価の額を記入する欄がある)
• 法務局で取得できる登記事項証明書の乙区(抵当権設定額から、当時の借入額の目安がつかめることがある)

抵当権設定額はローンの借入額であり、取得費そのものではありません。ただし自己資金と合わせた購入総額を推定する手がかりにはなります。確定申告書の控えが自宅や税務署の記録に残っていないか、まず確認してみる価値があります。

一部だけ記録が見つかった場合の考え方

契約書は見つからなくても、通帳の記録や重要事項説明書の写しなど、部分的な資料が出てくることもあります。国税庁の基準では、実際の取得費を確認できる場合はその金額を使い、確認できない場合、または確認できた金額が売却額の5%相当額を下回る場合に、5%相当額を使えるとされています(出典:国税庁)。

つまり、部分的にでも実額の手がかりがあり、それが売却額の5%相当額を上回るなら、その金額を使ったほうが取得費は大きくなり、税負担を抑えられる可能性があります。反対に、見つかった金額が5%相当額に満たない場合は、5%相当額を使う方が有利になります。

どちらを使うべきかの判定は、税理士に確認するのが確実です。

契約書が見つかっても、その金額がそのまま取得費になるとは限らない

記録が出てきて購入額が分かった。それでも、その金額をそのまま取得費として使えるわけではありません。土地と建物で扱いが違うためです。

土地は、買ったときの代金がそのまま取得費になります。一方の建物は、購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費です(出典:国税庁)。

建物は使った年数の分だけ価値が目減りしたものとして扱われます。築年数が長い家ほど、差し引かれる額は大きくなります。

ここでつまずきやすいのが、契約書に「土地いくら・建物いくら」の内訳が書かれていない場合です。総額しか分からないと、まず土地と建物に分ける作業が必要になります。

分け方にはいくつかのやり方があり、どれを使うかで建物側の金額が変わります。自己判断で決めず、税務署か税理士に確認してください。

順番の話も一つ。建物の分を差し引いたあとの実額が、売却金額の5%相当額を下回ることもあります。その場合は5%相当額を取得費として使えます(出典:国税庁)。

「契約書が出てきた＝必ず実額のほうが有利」とは限りません。実額と5%相当額の両方を出してから比べるのが確実です。

なお、売買契約書は取得費の証拠としてだけでなく、売却の手続きでも使う書類です。ほかに何を用意することになるかは不動産売却の必要書類で整理しています。

記録が出てくるまでは、5%で計算した手取りを前提にしておく

売る前に「手元にいくら残るか」を見積もる場面があります。住み替えなら次に買う家の予算を決めるとき、相続なら相続人の間で分ける金額を決めるときです。

取得費の記録がまだ見つかっていない段階では、概算取得費（売却額の5%）で計算した数字を置いておくほうが安全です。これが一番厳しい側の数字だからです。

あとから契約書や住宅ローン控除の明細書が出てきたとします。実額のほうが大きければ、そちらを使って税額は下がります。

建物の減価償却を差し引いた実額が売却額の5%相当額を下回った場合は、5%相当額を使えます。どちらに転んでも、取得費が理由で手取りが5%で見た額より減ることはありません。

困るのは逆の順番です。実額の取得費があるつもりで資金計画を立てて、結局記録が出てこなかった場合です。想定していた税額との差が、そのまま手元の不足になります。

住み替えでは、その差が次に買う家の予算に響きます。売って買うときのお金の流れは名古屋市で住み替え。家を売って買う、資金の流れと進め方で整理しています。

相続で分ける場合も同じです。税金を引く前の売却額で分け方を決めてしまうと、納税分を誰がどう負担するかで話が戻ることがあります。分け方が決まらないときの進め方は名古屋市で遺産分割がまとまらない家を売るにまとめました。

記録探しは、売ると決めてからでなくても始められます。仲介した不動産会社への問い合わせ、金融機関に残る借入時の書類の確認、法務局での登記事項証明書の取得は、査定と並行して進められます。早く動くほど、実額で申告できる可能性が残ります。

買った値段より安く売っても、税金がかかることがある

売った金額が、買った当時の金額を下回った。だから譲渡所得税の話は自分に関係ない。そう考えて申告の準備をしない人がいます。

取得費の記録が残っていない場合、この前提は崩れます。概算取得費は売却金額の5%です。3,000万円で売れば、取得費は150万円として計算されます。

実際にいくらで買ったかは、この計算式に入りません。実感としては損をしていても、計算の上では利益が出る形になります。

ここから譲渡費用を引きます。仲介手数料や印紙税など、売るためにかかった費用です。

何が譲渡費用にあたるかは不動産売却でかかる費用の一覧にまとめました。ただ、譲渡費用を引いても利益がゼロになるとは限りません。

安く売る人ほど記録探しを後回しにしないほうがいい理由が、ここにあります。実額の取得費が出てくれば、計算の結果は変わります。損だと思っていた売却が、書類が見つからないというだけで課税される側に回ることがあります。

申告が必要かどうか、特例を使って税額がゼロになる場合に申告が要るかどうかは、売却額や使う特例によって変わります。ここは税務署か税理士に確認してください。「損したから申告は不要」と自分だけで判断しないほうが安全です。

記録探しは、売却の交渉と並行して進められます。申告の準備を始める段階で契約書が見つかったとしても、そこから土地と建物に分ける作業が残ります。時間の余裕は、早く動いた分だけ生まれます。

そもそも買っていない土地は、探しても記録が出てこない

記録探しは、やる意味がある場合と、そうでない場合に分かれます。

親や祖父母が買った家なら、通帳や申告書の控えが残っていることがあります。仲介した会社が今も営業していれば、契約書の控えが出てくることもあります。こちらは探す価値のある側です。

一方、代々受け継いできた土地は事情が違います。誰かが買ったという記録自体が存在しないことがあります。

農地や山林に多いパターンです。買った人が何代も前で、たどる相手がもう残っていません。

どちらなのかは、法務局で登記事項証明書を取れば見当がつきます。権利部の甲区に、名義がいつ、どういう理由で移ったかが載っています。原因が「売買」なら、その時点で誰かが買っています。

日付も出るので、当時の書類を誰に問い合わせるかを絞れます。「相続」や「贈与」ばかりが並び、売買までさかのぼれないなら、探す先がありません。

なお、登記事項証明書に売買代金そのものは載りません。分かるのは、いつ・どういう原因で名義が動いたかまでです。

探しても出てこないと判断したら、概算取得費で計算した数字を前提に話を進めます。無い記録を待って売却の判断を止めるより、そのほうが早く動けます。あとから書類が出てきたら、そのときに計算し直せば済みます。

農地の場合は、取得費より先に農地法の手続きが関わってきます。進め方は農地を売る。農地法の許可と現実的な選択肢で整理しました。

使わないまま持っている相続した土地をどうするかは、相続した土地を使わないなら。売る・貸す・駐車場活用の選び方にまとめています。

5%と実額のあいだに、推計という話が出てくることがある

記録が出てこない。でも5%は厳しすぎる。そう感じた人が次にたどり着くのが、当時の価格を推計するという話です。

実務では、購入した年の統計や公表資料から購入価格を割り出す方法が話題になります。土地なら日本不動産研究所の市街地価格指数です。建物なら国税庁が公表している「建物の標準的な建築価額表」といった資料の名前が出てきます。

ここで押さえておきたいことがあります。国税庁が「取得費が分からないときに使える」と示しているのは、売却金額の5%相当額です(出典:国税庁)。統計から推計した金額を取得費にしてよい、という一般的な基準が示されているわけではありません。

推計が通るかどうかは、その物件の事情と、そろえられた資料によって変わります。同じ方法を使っても、通る場合と通らない場合があります。「みんなやっているから大丈夫」と考えて申告すると、あとから直すことになるおそれがあります。

だから順番はこうなります。まず実額の証拠を探す。契約書、金融機関の借入時の書類、通帳、住宅ローン控除の明細書の控えです。

ここで出てくれば話は早く済みます。出てこなかったときに初めて、推計という手段が使えるかを税理士に相談します。

相談のしかたにも向き不向きがあります。こちらから「この指数で計算してください」と方法を指定する話ではありません。

手元にある資料を全部見せて、使えるかどうかの判断を仰ぐ話です。判断材料が多いほど、答えははっきりします。

推計も難しいと言われたら、そこで5%を使います。5%は最後の受け皿であって、最初から選ぶものではありません。

相続した実家では、この順番を踏む時間が取りにくいことがあります。片付けや遺産分割と並行するためです。売却までの進め方は相続した実家を名古屋で売る、進め方にまとめました。

実額・推計・5%。どれで取得費を出すかを並べて比べる

取得費の出し方は、手元に残っている記録で決まります。この記事に出てきたやり方を並べました。

取得費の出し方	使える条件	税負担	先にやること
実額（契約書あり）	契約書等で購入額を確認できる	軽くなりやすい（利益が小さく出る）	土地と建物の内訳を確認。建物は減価償却分を差し引く
実額（部分的な記録）	通帳やローン控除の明細等で確認でき、売却額の5%相当額を上回る	5%で計算するより抑えられる可能性がある	どちらが有利かの判定を税理士に確認
統計からの推計	一般的な基準は示されていない。通るかは物件の事情と資料次第	—	方法を指定せず、手元の資料を全部見せて税理士に相談
概算取得費（売却額の5%）	記録が見つからない。または実額が5%相当額を下回る	重くなりがち（利益が大きく出る）	5%で計算した手取りを資金計画の前提に置く

検討の順番は上から下です。まず実額の証拠を探し、出てこなければ推計を相談し、最後に5%を使います。どの金額が認められるかの個別判断は、税務署か税理士に確認してください。

概算取得費を使う前に、確定申告と特例もあわせて確認する

概算取得費で計算した結果、譲渡所得(利益)が大きく出た場合でも、マイホームを売った場合は、要件を満たせば利益から最大3,000万円を差し引ける特例が用意されています。要件や併用制限はマイホーム売却の3000万円特別控除で整理しています。

取得費の記録探しと、使える特例の確認は、どちらも売却を具体的に進める前にやっておいたほうが、あとから慌てずに済みます。特例を使えば概算取得費のままでも税額がゼロに近づくケースもあれば、要件を満たさず概算取得費の重さがそのまま残るケースもあります。

税額の計算や、どの資料が取得費として認められるかの個別判断は、税務署または税理士に相談してください。