農地を売る。農地法の許可と現実的な選択肢

農地は、宅地のように自由に売ることはできません。農地のまま売る場合は農地法3条の許可、住宅地や資材置き場など農地以外の用途に変えて売る場合は農地法4条・5条の許可または届出が必要です。窓口はどちらも農業委員会です。

市街化区域内は届出で足り、市街化調整区域内は許可が必要という違いがあります。買い手も、農業に常時従事する人や農地所有適格法人などに限られる場合があり、宅地に比べて買い手が見つかりにくい現実があります。

農地は自由に売れない。農地法が定める許可と届出

家や宅地の売却は、売主と買主が合意すれば契約が成立します。農地はそうではありません。農地法という法律があり、売買や貸借の前に、農地がある市区町村の農業委員会の許可や届出が必要と定められています。

農地法の手続きは、大きく2つに分かれます。

• 農地法3条：農地を農地のまま売買・貸借する場合の許可
• 農地法4条・5条：農地を住宅地・駐車場・資材置き場など農地以外の用途に転用して売買・貸借する場合の許可（区域によっては届出）

どちらも窓口は農業委員会です。3条の許可を受けずに結んだ契約は無効になります。無許可で転用や権利移動を行った場合には、3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人は1億円以下の罰金）という罰則もあります（農地法第64条・第67条）。

相続で農地を引き継いだ場合は、別の届出が必要

農地を相続した場合は、売る前に、まずこの届出を済ませておく必要があります。相続や遺産分割によって農地の権利を取得したときは、農地法3条の許可ではなく、農地法3条の3にもとづく届出を農業委員会に提出する義務があります。

• 届出の期限：権利を取得したことを知った日からおおむね10か月以内
• 届出をしない場合：届出をしなかったり、虚偽の届出をしたりすると、10万円以下の過料の対象になることがあります
• この届出の位置づけ：相続そのものによる権利取得を認める届出であり、農地を売るための許可とは別の手続きです

相続で取得した農地を売る場合は、まずこの届出を済ませたうえで、あらためて農地法3条または4条・5条の許可・届出の手続きに進むことになります。

農地のまま売る（3条許可）。買い手は「農業をする人」に限られる

農地を農地として売る場合、買い手には条件があります。個人であれば、次の点をすべて満たす必要があります。

• 所有・賃借している農地のすべてを効率的に耕作できること
• 農作業に常時従事していること（年間150日以上が目安）
• 周辺の農地利用に支障を与えないこと

法人の場合は、農地所有適格法人としての要件を満たす必要があります。以前は一定の面積に満たないと許可されない「下限面積要件」もありましたが、農地法の改正により令和5年4月1日から全国で撤廃されています。

つまり、農地のまま売る相手は、実際に農業をする個人や法人にほぼ限られます。近隣の耕作者や農業法人に直接あたるほか、農業委員会やJA、農地中間管理機構（農地バンク）に相談して探す方法もあります。

転用して売る（4条・5条）。市街化区域は届出、市街化調整区域は許可

宅地や駐車場として売りたい場合は、農地法4条・5条の対象になります。ここで扱いが大きく分かれるのが、都市計画法上の区域区分です。

• 市街化区域内：農業委員会への届出で手続きが完了します（受理通知まで1〜2週間程度が目安ですが、自治体によって異なります）
• 市街化調整区域内：届出だけでは済まず、農業委員会を窓口に許可の申請が必要です

市街化調整区域は、そもそも建物を建てにくい区域でもあり、農地の転用に加えて開発許可という別の論点が重なることがあります。区域による売り方の違いは、市街化調整区域の家を売る でも整理しています。

農用地区域（青地）の農地は、さらにハードルが高い

同じ市街化調整区域内でも、「農業振興地域の農用地区域」（通称・青地）に指定された農地は、転用が原則として認められません。

転用するには、まず農用地区域からその土地を外す「農振除外」の手続きが必要です。除外が認められるには、代わりとなる土地がないこと、周辺の農業利用に支障がないこと、土地改良事業の完了から一定の年数が経っていることなど、複数の要件をすべて満たす必要があります。

所有する農地が青地かどうかは、農業委員会や市区町村の農政担当課で確認できます。

許可が下りる前に、売買契約はどう結ぶのか

農地法3条や5条の許可申請は、売主と買主が連名で出すのが原則です。つまり、買い手が決まっていないと申請できません。「先に許可をもらってから買い手を探す」という順番は取れません。

では、許可が出ていない段階でどう契約するのか。実務では、農地法の許可が下りることを条件にした売買契約を先に結びます。契約書には「許可が下りなければ契約は白紙に戻す」という条項を入れておくのが通常です。

許可が出なかったときに手付金が戻るかどうかは、この条項の書き方で決まります。署名する前に必ず確認してください。

実際の段取りはこうなります。

1. 買い手を決める
2. 許可を条件にした売買契約を結ぶ
3. 農業委員会に許可を申請する
4. 許可書の交付を受ける
5. 残代金の支払いと所有権移転登記

登記の場面でも許可書が要ります。法務局は、農地の所有権移転登記にあたって許可書の添付を求めます。

許可書がないと登記は通りません。代金だけ先に払って登記は後回し、という進め方は避けたほうがいいです。

もうひとつ、日程の話です。農業委員会には申請の締切日があります。締切を過ぎた分は次の審査に回ります。

締切日と審査の日程は市区町村ごとに違うので、動き出す前に農業委員会で聞いておくと予定が立てやすいです。契約から引き渡しまでの一般的な流れは 家を売る流れ で整理しています。

何年も耕していない畑も、農地法の対象になることがある

「もう何十年も草だらけ。農地じゃないから普通に売れる」。

そう考える人は多いです。ここは注意が要ります。

農地かどうかは、登記簿の地目だけで決まりません。実際にどう使われているか、現況で判断されます。

登記が「宅地」でも、現況が畑なら農地法の対象になり得ます。逆に、登記が「畑」でも、現況が農地でなければ対象から外れる場合があります。

やっかいなのは、耕作をやめて何年も経った土地です。草木が生えていても、農業委員会が「農地」と判断すれば、売買には3条の許可か、転用の許可・届出が要ります。放置していた期間の長さだけで自動的に決まるわけではありません。

現況が農地ではないと認められる場合には、その土地を農地として扱わない旨の証明や、地目変更に進める扱いがあります。ただし、名称も要件も市区町村で違います。「隣の市はこうだった」は通用しません。

判断するのは所有者ではなく農業委員会です。買い手や不動産会社と話を始める前に、農業委員会で確認してください。現地の写真と公図を持っていくと話が早いです。

ここが決まらないと、売り方も、必要な手続きも決められません。相続で引き継いで使っていない土地の扱いは 相続した土地を使わないなら でも整理しています。

農地はいくらで売れるのか。宅地の相場は当てにならない

「近所の宅地が坪いくらだから、うちの畑も同じくらい」。この計算は農地では合いません。

農地の値段を大きく左右するのは、転用できるかどうかです。市街化区域内の農地は、宅地に変える前提で見てもらえることがあります。市街化調整区域や青地の農地は、農地としてしか使えません。

買い手も農業をする人に限られます。同じ広さの土地でも、この違いで金額は大きく変わります。

農地のまま売る場合、買うのは農家です。農家は作物の収穫で元を取ります。宅地を買う人と同じ感覚の値段にはなりません。

もうひとつ、相場が見えにくい事情があります。農地は不動産ポータルサイトやレインズにほとんど出てきません。

売買の事例が表に出ないので、自分で調べても比べる材料が集まりません。地域の取引の感触は、農業委員会やJA、地元で農地を扱っている不動産会社が持っていることがあります。

査定を頼むときは、先に区域区分と青地かどうかを確かめてください。ここが分からないまま頼むと、「転用できる前提」の金額が出てくることがあります。

あとで転用できないと分かれば、その金額は使えません。順番は、農業委員会で確認してから査定です。

現地の条件も効きます。前面道路の幅、農機が入れるか、水路や用水の位置、区画の形。

この辺りは図面だけでは判断できません。相場の調べ方は 不動産の相場の調べ方、査定額の根拠の確かめ方は 不動産査定の仕組み で整理しています。

農地を売るとき、誰に頼むのか

農地の売却を不動産会社に相談すると、断られることがあります。理由はいくつかあります。売買のたびに農業委員会の許可や届出が挟まること。

ポータルサイトに載せても、農業をする買い手には届きにくいこと。宅地に比べて取引の金額が小さくなりやすいこと。会社によっては、農地は扱わないと決めているところもあります。

探すなら、地元で農地を扱ったことのある会社です。農業委員会やJAに聞くと、その地域で農地の取引に関わっている会社の話が出てくることがあります。

問い合わせるときは、農地法の許可を通した経験があるかを先に聞いてください。「農地は初めて」だと、段取りの確認から始まることになります。

隣の農家に直接売る場合も、手続きが減るわけではありません。個人どうしの売買でも、農業委員会の許可や届出は必要です。やることは変わりません。

契約書をつくること、許可を申請すること、登記を移すこと。この3つは誰かがやります。

分けて頼むこともできます。許可申請の書類は行政書士、登記は司法書士が扱います。契約書と代金のやりとりは、不動産会社に間に入ってもらう形が一般的です。

全部を自分で進めることもできますが、許可が下りなかったときに契約をどう白紙に戻すか、その条項の書き方でつまずきます。ここは人に見てもらったほうがいいです。

不動産会社に仲介を頼むときは、媒介契約を結びます。種類によって、レインズへの登録や、自分で見つけた相手と直接契約できるかどうかが変わります。農地は近隣の耕作者が買い手になることもあります。

心当たりがあるなら、契約を結ぶ前にその話をしておいてください。3種類の違いは 媒介契約は3種類 で整理しています。

売った後の税金。農地は「買った金額が分からない」が多い

農地を売って利益が出れば、譲渡所得税の対象になります。かかるのは売れた金額そのものではありません。売った金額から、その土地を買ったときの費用（取得費）と、売るためにかかった費用を引きます。

残った利益に税金がかかります。申告は売った翌年です。

農地でつまずきやすいのが、この取得費です。先祖代々の田畑や、相続で引き継いだ農地は、いくらで手に入れたのかが分かりません。

買ったときの契約書が残っていないことがほとんどです。取得費を証明できないと、利益が大きく計算され、税額が上がることがあります。

先に探すのは、売買契約書、領収書、当時の農地法の許可書、古い通帳、登記のときの書類です。権利証と一緒にしまってあることがあります。相続で引き継いだ農地なら、親の代の資料まで見てください。

自分の記憶より、紙が残っているかどうかで決まります。取得費が分からないときの考え方は 買った金額が分からない家を売るとき で整理しています。

もうひとつ、農地は売り方によって税金の扱いが変わることがあります。農地のまま売るのか、転用して売るのか、誰に売るのか。ここで分かれます。

中身は個別の判断になるので、契約を結ぶ前に税務署か税理士に確認してください。売ってから聞いても、売り方を選び直すことはできません。譲渡所得税の基本的な計算は 不動産売却の譲渡所得税 で整理しています。

売り方は区域と農地区分で決まる。並べて比べる

ここまでに出てきた売り方を、手続き・買い手・値段の見え方で並べます。選べる範囲は、自分ではなく区域区分と農地区分で決まります。

選択肢	手続き（窓口は農業委員会）	買い手になる相手	値段の見え方
農地のまま売る（3条）	許可。買い手と連名で申請する	農業に常時従事する個人や農地所有適格法人	農家が収穫で元を取る前提。宅地の感覚にはならない
転用して売る（市街化区域）	届出。受理通知まで1〜2週間程度が目安	住宅や駐車場など転用の目的を持つ相手	宅地に変える前提で見てもらえることがある
転用して売る（市街化調整区域）	許可の申請。開発許可が重なることもある	転用の目的を持つ相手。ただし建物を建てにくい区域	転用できるかどうかで大きく変わる
青地（農用地区域）	まず農振除外。認められなければ転用できない	除外できなければ、農業をする相手にほぼ限られる	転用前提の値段は使えない

区域の差は、宅地の実成約にも出ています。市区町村ごとの中央値を並べたときの真ん中で、戸建ては第１種住居地域が 3,000万円、市街化調整区域が 1,975万円 です。これは農地そのものの値段ではないので、まず農業委員会でどの行にあたるかを確かめてから査定に進んでください。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

窓口は農業委員会。まず何を確認するか

農地を売ろうとするとき、最初に確認することは3点です。

1. 区域区分：市街化区域か、市街化調整区域か（自治体の都市計画図で確認できます）
2. 農地区分：農業振興地域の農用地区域（青地）にあたるかどうか
3. 買い手の見込み：農地のまま売るなら農業をする相手、転用するなら開発や利用の目的を持つ相手

区域と農地区分によって、届出で済むか、許可が必要か、そもそも転用が難しいかが変わります。まずは農地がある市区町村の農業委員会に相談すると、区域区分や農地区分を確認したうえで、進め方の見通しを聞けます。

許可の要否や農振除外の可否といった個別の判断は、農業委員会に確認したうえで、行政書士など専門家に相談しながら進めると安全です。土地の売却全般の進め方は 土地を売る で整理しています。まずは、所有する農地の区域区分と農地区分を確認するところから始めれば大丈夫です。