土地を売る。境界確定と「古家付きか更地か」

土地だけを売るとき、建物とは違う論点が出てくる

家がある不動産を売る場合と違い、土地だけを売るときは「境界」と「地面の下」が主役になります。建物という目に見える価値がない分、買主は土地そのものの条件を細かく確認するためです。

論点は大きく2つです。ひとつは、隣地との境界がどこにあるかを確定させる「境界確定測量」。

もうひとつは、建物付きの土地なら、建物を残す「古家付き土地」のまま売るか、解体して更地にするかの判断です。どちらも、後回しにすると値段や売却期間に響きます。

境界確定測量とは。隣地の立会いが要る理由

境界確定測量は、隣接する土地との境界（筆界）がどこにあるかを、隣地の所有者に現地で立ち会ってもらいながら確認し、測量図としてまとめる作業です。

古くから所有している土地では、境界を示す杭が失われていたり、そもそも過去に境界を確定する調査を受けていなかったりすることがあります。国土交通省も、境界を明らかにする地籍調査が行われていない地域では、境界に関するトラブルが起こりうるとしています。

境界が曖昧なままだと、買主が住宅ローンを組む際に確定測量図の提出を求められることもあります。

期間や費用は、土地の形状や隣地の数、過去の測量記録が残っているかによって大きく変わります。相場を一律には言えないため、複数の土地家屋調査士や不動産会社から見積もりを取り、幅で把握しておくのが安全です。

隣地の協力が得られないとき「筆界特定制度」という道

境界確定測量では、隣地の所有者全員の立会いと合意が理想です。ただし、相手が遠方に住んでいる、相続でだれが所有者かわからない、話し合いに応じてもらえないといった事情で、立会いが進まないケースもあります。

こうした場合、法務省の筆界特定制度を使う選択肢があります。これは新たに境界線を決める制度ではなく、筆界特定登記官が外部専門家（筆界調査委員）の意見を踏まえて、もともとあった筆界の位置を明らかにする制度です。

裁判を起こさずに境界を公的に特定できる点が特徴で、申請手数料は土地の価格に応じて決まります（例として、申請人と隣地の土地の価格の合計が4,000万円の場合、手数料は8,000円という目安が示されています）。これとは別に、測量が必要になれば測量費用がかかります。

建築士の視点

境界が未確定のまま売りに出すと、購入希望者が現れても、住宅ローンの本審査の段階で止まることがあります。工務店を経営してきた立場から見ると、境界の資料（地積測量図・筆界確認書の有無）は、売却を決めた時点でまず確認しておきたい書類です。資料が古い、あるいは見当たらない場合は、早めに土地家屋調査士に相談し、測量にどれくらいの時間がかかりそうか見通しを立てておくと、売却のスケジュールが立てやすくなります。

古家付きのまま売るか、解体して更地にするか

土地に古い家が建っている場合、解体して更地にしてから売るか、建物を残した「古家付き土地」のまま売りに出すかで迷う人は少なくありません。

更地は、新築を建てたい買主が検討しやすくなる一方、解体費用が先に出ます。古家付き土地は解体費をかけずに済みますが、建物の傷み具合によっては、買主にとって「結局は解体前提」と見られることもあります。

ここに税金の論点も関わってきます。総務省の資料によると、住宅用地には固定資産税の軽減措置があり、200平方メートル以下の部分は評価額の6分の1、それを超える部分は評価額の3分の1に、課税標準が軽減されます。

建物を解体して更地にすると、この住宅用地としての軽減の対象から外れ、土地の固定資産税・都市計画税の負担が上がることがあります。

売れるまでの期間が延びるほど、更地の税負担は積み重なります。解体を先に決めてしまうと、この負担は取り戻せません。まず今の建物の状態で査定を取り、売却の見通しが立ってから解体するかどうかを判断するほうが、無駄が出にくい順番です。

古家がある土地をどう活かすかを含めた選択肢の全体像は、空き家の活用方法。貸す・売る・解体、選び方の全体像 で整理しています。

地面の下に何かあるかもしれない、という論点

土地を売ったあと、造成や解体の際に、古い建物の基礎、浄化槽、ガラや廃材といった「地中埋設物」が見つかることがあります。土地だけの売買では、建物のような目に見えるチェックができない分、この論点が見落とされがちです。

引き渡された土地が契約の内容に適合しないものだった場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負うことがあります。これは2020年の民法改正で整理された考え方で、種類・品質・数量が契約の内容に合わないときに、買主が修補や代金の減額、損害賠償などを求められる仕組みです。

地中埋設物についても、契約書で「埋設物の有無」や「発見時の負担者」をどう取り決めておくかで、後のトラブルの起こりやすさが変わります。

過去に建物があった土地、造成の記録がはっきりしない土地では、契約前に地盤調査や試掘を検討する余地があります。埋設物が見つかった場合の負担の取り決めが難しい、あるいは境界も埋設物もはっきりしない「訳あり」に近い土地では、通常の仲介ではなく、現況のまま査定を受けられる買取という選択肢も検討できます。

詳しくは 訳あり・難あり物件を売る。買取という選択肢と、種類別の売り方 にまとめています。

境界を確認したら、塀や木が隣にはみ出していた

境界確定測量の立会いをすると、境界の位置と一緒に「越境」が見つかることがあります。ブロック塀が隣地側に少し出ている。植木の枝が隣の敷地に伸びている。

雨樋や配管が隣地の側を通っている。古くから持っている土地では珍しくありません。

土地の売買で、これが軽く扱われない理由があります。買主は土地を買ったあとに建物を建てます。塀や配管が境界をまたいでいると、外構工事や建て替えのときに隣地の了解が要ります。

買主から見れば、買ったあとに隣と交渉する仕事が残るということです。仲介会社が契約前に越境の有無を確認するのは、このためです。

対処のしかたは、大きく2つあります。

ひとつは、売る前に解消しておく方法です。塀を境界の内側に作り直す、伸びた枝を切る、といった実際の工事になります。費用は出ますが、買主にとっては話が単純になります。

もうひとつは、隣地の所有者と「越境の覚書」を交わす方法です。今の越境の状態をお互いに確認したうえで、書面に残します。

将来、建て替えや作り直しのタイミングで解消する、という取り決めを入れておくのが一般的です。土地の所有者が変わったあとも引き継がれる形にしておくと、買主に渡す資料の一つになります。

進める順番でいうと、境界確定測量の立会いは、この話を切り出しやすい場面です。隣の人と現地で顔を合わせているからです。測量が終わってから改めて越境の相談を持ちかけるより、手間が少なくて済みます。

境界の資料をそろえるときに、越境の状態も一緒に整理しておく。土地を査定に出すときに不動産会社が見る資料と、評価のされ方は 土地の査定で必要な資料と、評価のされ方 にまとめています。

買主が見るのは「そこに建てられるか」。道路と水道の確認

土地を買う人の多くは、そこに家を建てます。境界の次に見られるのが、前面道路と、上下水道が敷地まで来ているかどうかです。

道路については、接している道が建築基準法上の道路にあたるかを確認します。幅が狭い道に接している場合、建て替えのときに敷地を後退させる必要が出ることがあります。後退した部分には建物を建てられません。

買主から見ると、使える面積が減るということです。売り出したあとにこれが分かると、価格の話が蒸し返されます。

前面道路が私道のときは、もう一つあります。水道管やガス管を新しく引くには道路を掘る作業が要り、私道の所有者の承諾が必要になります。

通行と掘削の承諾書がそろっているかどうかで、買主の判断は変わります。相続を重ねて私道の共有者が増えている土地では、承諾を集めるのに時間がかかることがあります。

上下水道も同じです。長く更地だった土地では、水道の引き込み管が細いことがあります。

古い家を解体した土地で、敷地内まで管が来ていない場合もあります。引き込み工事の費用は買主の負担になることが多く、その分は価格の交渉材料になります。

やることは難しくありません。売ると決めた段階で、不動産会社に前面道路の種別、セットバックの要否、上下水道の引き込み状況を調べてもらう。

役所と水道の窓口で確認できる内容です。境界の資料をそろえるのと同じタイミングで頼んでおけば、二度手間になりません。

前面道路の幅や間口が価格にどう効くかは 間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるか にまとめています。接道の条件を満たしていない土地の売り方は 再建築不可物件を売る を見てください。

土地を買うのは誰か。相手によって、見られる場所が変わる

土地の買い手は、大きく分けて三種類います。自分の家を建てる人、建売を建てて売る不動産会社、そして隣の土地の所有者です。誰が手を挙げるかで、価格の付き方も、聞かれることも変わります。

自分の家を建てる人は、住む場所として見ます。学区、駅やスーパーまでの距離、周りにどんな家が建っているか。

土地の条件だけでなく、暮らしが想像できるかどうかで判断します。決めるまでに時間がかかる代わりに、条件が合えば価格は伸びやすくなります。

建売を建てる会社は、そこに何棟建てられるかで計算します。一つの土地を二区画に割れるか、割った後の間口と道路付けで家が建つか。ここが成立すると、まとまった価格が出ることがあります。

逆に区画割りが成り立たない形の土地だと、途端に反応が鈍くなります。土地の形や用途地域が価格にどう効くかは 土地の形と用途地域で、価格はどう変わるか にまとめています。

見落とされやすいのが、隣の土地の所有者です。間口が狭い土地、旗竿の土地、単独では家が建てにくい土地でも、隣の人にとっては敷地が広がる話になります。駐車場を増やしたい、庭を広げたい、将来の建て替えで道路付けを良くしたい。

他の買い手より高く評価してくれることがあります。声をかけるかどうかは、不動産会社と相談してください。売り出す前に打診するか、しばらく反応を見てからにするかで、進め方が変わります。

自分の土地がどの層に向くかは、形と広さと道路の条件でだいたい決まります。査定を受けるときに「どんな買い手を想定した金額か」を聞いてみてください。

同じ土地でも、根拠が違えば金額は違ってきます。業者に直接買ってもらう場合との違いは 仲介と買取の違い を見てください。

売れるまでの間、土地の管理は売主がやる

土地は売りに出した日から引き渡しの日まで、売主のものです。管理も売主がやります。建物がある土地と違い、更地や空き地は放っておくと状態がすぐ変わります。

一番多いのが草です。春から夏は、一か月見ないうちに背丈が変わります。

隣の敷地に入り込めば、苦情が来ます。虫や蛇が出るという話にもなります。

売却そのものにも効きます。現地を見に来た買主が、草に覆われた土地を見ても、形も広さも分かりません。境界杭が隠れて確認できないこともあります。

写真も撮れません。買う気で来た人が、それだけで見送ることがあります。測量の資料や道路の資料をそろえても、現地がこの状態だと伝わりません。

ゴミの問題もあります。人が使っていない土地には、家具や家電が置かれていくことがあります。捨てた人が分からないと、片付けの話が土地の所有者に回ってきます。

ロープを張る、進入口に柵を置く。それだけでも違います。

遠方に住んでいる人はどうするか。自分で通うのは現実的でないため、草刈りを業者に頼むことになります。

売却を頼んだ不動産会社に相談すれば、地元の業者を紹介してもらえることが多いです。回数は、売り出す季節と土地の広さを見て決めてください。

一つ、頼むときに伝えておきたいことがあります。境界杭の位置です。刈払機で作業をすると、草と一緒に杭を飛ばしてしまうことがあります。

せっかく立会いで確認した境界が、また分からなくなります。杭の周りは手で刈ってもらうよう、先に言っておいてください。図面を渡しておくと確実です。

売れるまでに時間がかかりそうなら、その間だけ貸すという考え方もあります。使わない土地を売る前に。駐車場として貸す選択肢 と 相続した土地を使わないなら にまとめています。

古家付きと更地、判断材料を並べて比べる

古家付きのまま売るか、解体して更地にするか。本文で書いた判断材料を、一つの表に並べます。

選択肢	先に出る費用	固定資産税・都市計画税	買主からの見え方	向いている場合
古家付きのまま売る	解体費用はかからない	住宅用地の軽減が続く	傷みが強いと「解体前提」と見られることがある	解体費用を先に出したくない場合
解体して更地で売る	解体費用が先に出る	軽減から外れ、負担が上がることがある	新築を建てたい買主が検討しやすい	査定を見て、更地のほうが売りやすいと判断できた場合
今の状態でまず査定を取る	かからない	古家付きのまま変わらない	—	迷っているなら、まずこれ

目安になるのが、建物の築年数と成約価格の関係です。戸建ての成約価格は、築31-45年で 2,000万円、築46年以上で 1,000万円。どちらも市区町村ごとの中央値を並べたときの真ん中の値です。

この段差は築年数帯の中でいちばん大きく、-50% です。それでも、古い建物付きのまま成約している例はあります。解体費用を先に出す前に、古家付きのままの査定額を確かめてください。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

まず、何から確かめるか

土地を売る前に確かめておきたいことを、順番に並べると次のようになります。

1. 境界の資料があるか：地積測量図・筆界確認書の有無を確認する
2. 境界が未確定なら、測量の見通しを立てる：隣地の協力が得られるか、筆界特定制度が要るかを含めて相談する
3. 建物がある場合、古家付きか更地かを決め打ちしない：まず今の状態で査定を取る
4. 地中埋設物の可能性を考える：過去の建物の有無や造成の記録を確認する

どれも、売り出す前に一つずつ確かめれば、契約後のトラブルは減らせます。急いで結論を出す必要はありません。