住み替えは売り先行か買い先行か。順番の決め方【建築士監修】

住み替えで家を売るとき、最初に決めるのは「今の家を先に売るか、次の家を先に買うか」です。資金の流れも、抱える負担の種類も、ここで変わります。資金に余裕を持たせたいなら売り先行、気に入った家を逃したくないなら買い先行が向きます。

どちらを選ぶにしても、今の家の売却見込み額と住宅ローンの残債という2つの数字をそろえてから決めるのが安全です。数字さえそろえば、答えは自然に見えてきます。

売り先行と買い先行、向き不向き

住み替えの進め方には、今の家を売ってから次を買う「売り先行」と、次の家を買ってから今の家を売る「買い先行」の2つがあります。どちらにも良い点と、我慢しなければならない点があります。

	売り先行	買い先行
流れ	今の家を売る→代金を元手に次を探す	次の家を買う→引っ越してから今の家を売る
資金の組みやすさ	売却額が確定してから動けるので、次の予算が読める	新居のローンと今の家の負担が重なる期間が出やすい
仮住まい	売却から入居まで仮住まいが必要になることがある	先に新居へ移れるため、仮住まいは基本的に不要
妥協点	相場や買い手の都合で、希望より早く・安く売ることになる場合がある	「早く売りたい」焦りから、値下げ交渉に応じやすくなる場合がある

正解はひとつではありません。今の家の売れやすさと、次の家の探しやすさの両方をにらみながら、無理なく回るほうを選ぶのが現実的です。

決め手は「ローン残債」と「自己資金」

順番を分ける一番の判断材料は、今の家のローン残債と、手元の自己資金です。売却額が残債を上回る場合（アンダーローン）は、差額を次の頭金に回せるため、売り先行との相性が良くなります。

反対に、売却額が残債を下回る場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で埋めるか、住み替えローンなど金融機関の商品を検討することになり、売れる前に次を買う買い先行では、この不足リスクがより重くなります。

自己資金に余裕があれば、次の家のローンと今の家の残債が一時的に重なっても受け止めやすく、買い先行の選択肢も現実的になります。自己資金が乏しいなら、売却額を先に確定させる売り先行のほうが、資金計画に無理が出にくい傾向があります。

今の家がいくらで売れそうかは、国土交通省「不動産情報ライブラリ」で近隣の実際の取引価格を確かめられます。

仮住まいか、二重の負担か

売り先行を選ぶと、売却から次の入居までの間に仮住まいが必要になることがあります。賃貸を借りれば家賃と引っ越し費用が2回分かかり、期間が延びるほど負担も増えます。

買い先行を選ぶと仮住まいは避けられますが、今の家が売れるまでの間、新居のローンと今の家の維持費（固定資産税や、ローンが残っていればその返済）が重なる期間が生じます。

どちらの負担を選ぶかは、売却にどれくらいの期間を見込むかで変わります。仲介での売却は買い手が見つかるまでの期間が読みにくく、業者による買取は期間を短くしやすい一方で、価格は控えめになりやすい傾向があります。売却の具体的な流れと期間の目安は、家を売る流れは7ステップ で確かめられます。

タイミングと税金――3,000万円控除と住宅ローン控除の順番

順番を決めるとき、見落としやすいのが税金の組み合わせです。自宅を売って利益（譲渡所得）が出た場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります（国税庁「マイホームを売ったときの特例」No.3302）。

所有期間は問われませんが、売った年の前年・前々年に同じ特例を使っていないことが条件で、使えるのは3年に1度です。

一方、新居を住宅ローンで購入すると住宅ローン控除が使えますが、両方を同時に満額で使うことはできません。国税庁の資料では、新居に入居した年、その前年、前々年のいずれかで3,000万円特別控除を使っていると、住宅ローン控除は受けられないとされています。

さらに、入居した年の翌年から3年目までの間に、旧居など別の不動産を売って同じ特別控除を使った場合も、住宅ローン控除は適用できなくなります（同No.3302）。

売り先行で旧居を売った年と、買い先行で新居に入居する年が近いほど、この重なりが起きやすくなります。どちらの制度を優先するかは、金額を試算したうえで税務署か税理士に確認するのが安全です。

売る家の建物側の事情

売り先行で住みながら売るか、買い先行で空き家にしてから売るかでも、建物の見せ方や注意点が変わります。住みながら売る場合は、生活感や水まわりの状態が内見の印象を左右します。

空き家にしてから売る場合は、人が住まなくなると換気が止まり、湿気で内部の傷みが進みやすくなるため、売却の段取りを早めに組んでおくと安心です。

建築士の視点

リフォームをするかどうかは、売る順番によって考え方が変わります。売り先行なら、まず査定を受けてから判断すれば十分です。内装の見た目を整えても、価格への反映は限定的というのが現場の実感です。次に住む人は自分の好みで手を加えることが多く、前の持ち主の仕上げまでは評価に結びつきにくいためです。優先して手を入れるべきは、給排水まわりの不具合や雨漏り、シロアリ被害といった、放置すると建物そのものを傷める箇所だけです。そこが健全なら、内装は古いままでも十分に評価対象になります。買い先行で家を空ける場合は事情が違い、人が住まなくなった瞬間から劣化が進みやすいので、空ける前に不具合の有無を点検し、必要な手当てを終わらせておくと安心です。

仮住まいも二重ローンも避けたいとき、契約でできること

順番を決めても、そのやり方の弱点は契約や交渉である程度小さくできます。よく使われるのは次の3つです。

一つめ。買い先行なら、新居の売買契約に「買い替え特約」を付ける方法があります。決めた期限までに今の家が売れなかったら、新居の契約を解除できる、という取り決めです。

二重ローンを抱え込むリスクを避けられます。ただし応じるかどうかは新居の売主次第です。買い手が多い物件では、断られることもあります。

二つめ。売り先行なら、引き渡しの時期を後ろにずらせないか買主に相談する方法があります。契約から引き渡しまでの期間を長めにとってもらえれば、その間に次の家を探せます。

仮住まいを挟まずに済む場合もあります。これも買主の入居予定や住宅ローンの実行日次第で、通らないことがあります。

三つめ。売り先行で「いつ売れるか読めない」のが不安なら、買取保証という仕組みもあります。一定期間は仲介で買い手を探し、売れなければ、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る形です。

期限が決まるので、次の家の予定を立てやすくなります。ただし買取の価格は仲介で売れた場合より低くなります。仕組みと確かめるべき点は 仲介と買取の違い で整理しています。

3つとも相手のある話です。必ず使えるものではありません。使えるかどうかは、媒介契約を結ぶ前に不動産会社に聞いておくのが確実です。

あとから「その特約は付けられません」と言われると、順番の前提から崩れます。住みながら売る場合の実際の動き方は 住みながら家を売る にまとめています。

売る会社と買う会社、同じところに任せていいか

住み替えでは、今の家を売る仲介と、次の家を探す仲介を、同じ会社にまとめるかどうかも決めることになります。まとめる利点ははっきりしています。

売却の進み具合と購入の話が1社の中で共有されるので、引き渡しと入居の日程を合わせやすくなります。連絡先が1つで済むのも、動いている間は楽です。

一方で、気をつける点もあります。売却と購入の両方を同じ会社が扱えば、その会社が受け取る手数料は2件分になります。「早く売って早く買ってほしい」という力が働きやすい形です。

売却価格を下げてでも話をまとめる方向に傾いていないか。購入の候補を自社で扱う物件から先に出していないか。ここは自分で見ておく必要があります。

分けるやり方もあります。売却は売却で複数社から査定を取って決め、購入は購入で別に探す形です。日程の調整は自分で挟むことになりますが、それぞれの提案を比べられます。

どちらにするかは、順番の決め方とつながっています。買い先行なら購入が先に動くので、購入側の担当者にも今の家の売却事情まで理解してもらう必要があります。売り先行なら、売却の期限がどこまで読めるかが要になります。

担当者に「いつまでに売り切る想定か」と聞いて、答えが具体的に返ってくるかどうかは一つの目安です。「がんばります」しか返ってこないなら、日程の前提は自分で組み直しておいたほうが安全です。

売却の情報がどこまで他社に出るかは、結ぶ媒介契約の種類でも変わります。違いは 媒介契約は3種類 に整理しています。査定額をどう見るかは 不動産の一括査定、注意点は「電話」と「金額の見方」 も参考になります。

次の家が新築か中古かで、選べる順番は変わる

売り先行か買い先行かは、自分の希望だけで決まりません。次に買う家がどういう物件かで、選べる幅が変わります。

中古の戸建てやマンションを買う場合、引き渡しの時期は売主の予定で決まります。売主も住み替えの最中なら、向こうの都合と噛み合わせる必要があります。交渉の余地はありますが、こちらの都合だけで日程は寄せられません。

新築の分譲マンションは事情が違います。完成前に契約する形が多く、引き渡しの時期はあらかじめ決まっています。この日付は基本的に動きません。

ただ、契約から引き渡しまでに間が空きます。その間に今の家を売る時間が取れます。順番としては買い先行ですが、売る時間は確保しやすいということです。

注意したいのは、契約のときに手付金が必要になる点です。この時点で今の家の売却代金はまだ入っていません。手元の資金で払えるかを先に確かめておく必要があります。

注文住宅はもっと読みにくくなります。土地を買い、それから設計と工事に入ります。完成までの期間は、土地探しの進み方や工事の内容で変わります。

工事の途中で支払いが発生することもあります。その資金をどう用意するかは、早めに金融機関へ確認しておくほうが安全です。

考え方はどれも同じです。動かせない日付がどちらにあるかを先に見つけ、そこから逆算します。新築なら引き渡し日が固定点になります。

中古なら、今の家の売却時期のほうが固定点になることもあります。固定点が決まれば、売り先行か買い先行かは半分決まったようなものです。

なお、逆算の起点に置く売却額は、査定額そのままではありません。この差については 査定額と売却額は違う で整理しています。

買い先行を選べるかは、銀行が決める

買い先行にしたくても、選べないことがあります。決めるのは自分ではなく、貸す側の金融機関です。

今の家のローンが残ったまま新居のローンを申し込むと、2本分の返済を合わせて審査されます。年収に対して返済がどれだけ重いかで見られるため、片方だけなら通る人でも、2本になると通らないことがあります。

「今の家を売ったらすぐ返します」と伝えても、売れるまでは残債として扱われます。ここで止まると、買い先行という選択肢自体が消えます。

売却額が残債に届かないときに検討されるのが住み替えローンです。残った債務と新居の購入資金をまとめて1本で借りる形になります。ただし、担保になる新居の価値を超えて借りることになるので、審査は通常の住宅ローンより厳しくなります。

取り扱っていない金融機関もあります。使う場合は、今の家の引き渡しと新居の決済を同じ日に行うのが一般的で、日程を自分の都合で動かしにくくなります。

順番を決める前に、取引のある金融機関へ3つ聞いておくと早く進みます。今の残債を抱えたまま新居のローンを申し込めるか。住み替えローンの取り扱いがあるか。

売却の見込み額は何の資料で示せばいいか。この3つの答えが出てから順番を決めれば、動き出したあとで前提が崩れません。逆に、聞かないまま物件探しを始めると、気に入った家が見つかった段階で「借りられません」と分かることになります。

金融機関に見込み額を示す資料は、不動産会社の査定書を使うのが普通です。何を根拠に出された金額かは 不動産査定の仕組み で確かめられます。

進め方のステップ

初めての住み替えでも、この順で確かめれば迷いにくくなります。

1. 今の家の相場と住宅ローンの残債をそろえる。相場は国土交通省「不動産情報ライブラリ」で確かめられます。
2. 自己資金でオーバーローンの不足分や、二重ローンの一時的な負担を受け止められるかを確かめる。
3. 仮住まいのコストと、二重ローンの負担を比べ、無理のないほうを選ぶ。
4. 3,000万円特別控除と住宅ローン控除、どちらを優先するかを税務署か税理士に確認する。

名古屋市内で住み替える場合の資金の流れと動線は、名古屋市で住み替え。家を売って買う、資金の流れと進め方 でも具体的に整理しています。契約を急ぐより、資金の数字を先にそろえるほうが、結果的に早く前へ進めます。