住み替えローン（買い替えローン）とは？ 残債をまとめる仕組みと審査の厳しさ

住み替えローンとは何か。まず答えから

住み替えローン（買い替えローン）は、今の家に残っているローンと、次の家を買うための新しい借入をまとめる仕組みです。二つを1本のローンにします。

売却代金だけでは今のローンを完済できない人が、足りない分を新しい借入に乗せて借りる、と言い換えられます。言ってしまえば、それだけです。

仕組みは単純です。でも、審査は厳しくなります。

金融機関から見れば、担保のない借金を抱えたまま次の家を買う人に、さらにお金を貸すことになるからです。貸す側の理屈です。

先に言っておきます。住み替えローンは、使わずに済むならそれに越したことはありません。

使う前に確かめることがいくつかあります。順番に説明します。

なぜ審査が厳しいのか

住み替えローンの審査が厳しい理由は、担保の中身にあります。次の家を担保に入れても、そこに今の家の残債の分まで乗せて貸すことになるからです。

金融機関から見ると、貸した金額に、担保になる家の値打ちが見合わない状態になりやすいです。担保割れと呼ばれる状態です。

ここで差が出ます。このため、通常の住宅ローンより年収基準が厳しめに見られたり、借入額の上限が抑えられたりします。希望額まで届かないことも珍しくありません。

ここは一律ではありません。審査の基準や、住み替えローンそのものを扱っているかどうかは、金融機関ごとに違います。個別の可否は、実際に相談する金融機関で確認してください。

なぜ「借りすぎ」になりやすいのか

住み替えローンでもう一つ気をつけたいのが、借入額が膨らみやすいことです。今の家の残債と、次の家の代金を両方乗せるので、単純に借入額が大きくなります。単純な足し算です。

大きいだけではありません。返済の重さも変わります。

ここが誤解されがちです。今の家を売った代金でローンが消えるはずだったのに、消えないまま新しい借入が乗る。

そうなると月々の返済は、「今の家の分」と「次の家の分」を合わせた額です。負担は決して軽くありません。

借りられる額と、返せる額は別物です。ここを混同すると、住み替えたあとの家計が苦しくなります。

次の家の予算は、借りられる上限ではなく、無理なく返せる額から逆算するのが安全です。

使わずに済む方法から、先に考える

順番があります。住み替えローンは、最後の選択肢として考えるものです。

まず確かめたいのは、今の家が売却代金だけでローンを完済できる「アンダーローン」かどうかです。基本はここです。

アンダーローンなら、住み替えローンは要りません。

売却代金でローンを消し、残った分を次の家の頭金に回せます。確かめる順番は簡単です。

今の家の相場を実データで見て、ローンの残りを金融機関で確認する。この2つを並べれば、アンダーローンかオーバーローンか分かります。数字がすべてです。

住み替えの資金の流れが気になるところです。住み替えは売り先行か買い先行か。順番の決め方 にまとめました。全体の流れを確認しておいてください。

もう一つの道が、売り先行です。先に今の家を売ってローンを完済してから、次の家を探す進め方です。

順番を変えるだけで、住み替えローンが要らなくなることがあります。発想の転換です。

決め方にはコツがあります。売り先行と買い先行の決め方は 住み替えは売り先行か買い先行か。順番の決め方 にまとめています。

最後の手段もあります。それでもオーバーローンで、自己資金でも埋まらない場合は、任意売却という道もあります。

仕組みは 任意売却とは で説明しています。珍しい話ではありません。

今の家のローンをどう片づけるかで、進め方が分かれます。自分がどの行に当てはまるか、先にここで見てください。

進め方	今の家のローンはどうなるか	住み替えローンは要るか	気をつける点
今の家がアンダーローン	売却代金で完済し、残った分を次の家の頭金に回せる	要らない	相場の実データとローンの残りを並べて確かめる
売り先行	先に今の家を売って完済してから、次の家を探す	要らなくなることがある	次の家を決めるのは、買主が決まって引き渡し日が見えてから
住み替えローン	足りない分を次の家の借入に乗せて1本にする	使う。ただし最後の選択肢	審査が厳しい。月々の返済は今の家の分と次の家の分を合わせた額になる。売却と購入の決済を同じ日にそろえる
任意売却	オーバーローンで、自己資金でも埋まらないときの道	住み替えローンとは別の道	自己資金で埋まらないかを先に確かめる

住み替えローンは、売却と購入の決済を同じ日にそろえる

住み替えローンには、もう一つ見落とされがちな条件があります。今の家を売る決済と、次の家を買う決済を、同じ日にそろえることです。多くの金融機関が、これを前提にしています。

理由は仕組みにあります。今の家の残債は、売却代金と新しい借入で同じ日に完済し、抵当権を外して買主に引き渡します。同じ日に次の家のローンを実行し、その家に抵当権を付けます。

この二つがずれると、担保の付いていない残債だけが残る時間ができます。金融機関はそこを嫌います。二つを同じ日にするのは、そのためです。

実務で大変なのはここです。今の家の買主と、次の家の売主、両方の都合を一つの日に合わせなければなりません。売却が遅れれば、購入の決済も動かせません。

現実的なのは、今の家の売却を先に進める順番です。買主が決まって引き渡し日が見えてから、次の家を決めます。先に次の家を契約すると、期限までに今の家が売れず、話が崩れることがあります。

引っ越しの段取りも、同じ日を軸に組むことになります。荷物の置き場も含めて、日程は早めに詰めておいてください。

決済日には、ローン完済や抵当権の抹消にかかる費用も同時に出ていきます。何がいくら要るかは 不動産売却でかかる費用の一覧 で確認できます。

同日決済を条件にしているか、日程に幅があるかは、金融機関で違います。申し込む前に確認しておくと、日程で慌てずに済みます。

住み替えローンの前に、建築士が見ている場所

住み替えローンが要るかどうかは、今の家がいくらで売れるかで決まります。ここで、建物の状態が関わってきます。査定の話です。

内装のきれいさは、査定額にそれほど乗りません。大事なのは、構造や雨漏り、シロアリといった見えない部分です。見た目より中身です。

建築士の視点

現場を見てきて思うのは、査定に影響するのは見た目より中身だということです。壁紙が古くても、基礎と屋根がしっかりしていれば評価は落ちにくいです。

見落とされがちなのが、買主側の住宅ローンです。売る家に未登記の増築部分があったり、検査済証がなかったりすると、買主の審査で引っかかることがあります。

買主が借りられなければ、契約はそこで止まります。住み替えローンやつなぎ融資は、今の家が予定通り売れる前提で組まれています。そこが崩れると、資金計画全体が狂います。

落とし穴はここです。未登記の建物がある場合は 未登記の建物がある家は売れるか を先に確認しておいてください。

検査済証がない場合は 検査済証がない家は売れるか を確認しておくと、売却の見通しが立てやすくなります。後回しにすると遠回りです。

住み替えを考え始めたら、ローンの審査より先に、家に売却を妨げる要素がないか確かめる。それが一番早い順番です。