訳あり物件を売らずに資金化する。不動産担保ローンという選択肢と注意点

この記事の範囲について この記事は、不動産を「売る」以外の選択肢として、不動産担保ローン（不動産を担保に資金を借りる方法）の仕組みと注意点を中立に整理したものです。借入は返済義務をともなう契約です。実際に借りられるか・借入条件・返済計画の妥当性の判断は、貸金業者や専門家（ファイナンシャルプランナー・弁護士等）にご相談ください。

不動産担保ローンとは何か。仕組みを先に押さえる

底地・共有持分・再建築不可・築古——通常の仲介では売りにくい不動産でも、まとまった資金が必要になることはあります。このとき、売却のほかに「その不動産を担保にして、売らずにお金を借りる」という手もあります。これが不動産担保ローンです。

仕組み自体は難しくありません。

• 手持ちの不動産（自宅・土地・収益物件など）を担保として金融機関や貸金業者に差し出す
• その不動産の担保評価額をもとに、借入できる金額の上限が決まる
• 借りたお金には利息がつき、契約で決めた期間、返済を続ける
• 返済を続けられなくなると、担保に入れた不動産は処分の対象になり、最終的に失うことになります

ここが住宅ローンとの決定的な違いです。住宅ローンは「これから住む家を買う」ために借りますが、不動産担保ローンは「今持っている不動産を担保にして、別の目的の資金を作る」ために借ります。使いみちは事業資金・生活資金・他の借入の整理など、金融機関や貸金業者によって幅があります。

一般の金融機関が敬遠しがちな底地・共有持分・再建築不可のような物件でも、こうした不動産を専門に扱う会社であれば、担保として評価することがあります。「売らずに資金を作れる」という言葉だけを見ると魅力的に映りますが、これは紛れもない借金です。

担保に入れた不動産と引き換えに、お金を先に受け取っているという構造を、まず理解しておく必要があります。

「売る」と「借りる」は、何が違うのか

同じ「まとまった資金を作る」方法でも、売却と不動産担保ローンでは、そのあとに残るものがまったく違います。

• 売る（買取・仲介）：不動産は手放しますが、借金は残りません。売却代金を受け取った時点で、その不動産との関わりは基本的に終わります
• 借りる（不動産担保ローン）：不動産は手元に残りますが、返済義務と利息が残ります。完済するまで返済が続き、返せなくなれば担保にした不動産を失います

ここで注意したいのは、「家を残したい」という気持ちだけで借りるほうを選んでしまうケースです。今は家を残せても、返済が計画どおりに進まなければ、数年後に「担保の家も失い、借金だけが残る」という、より厳しい状況になることがあります。

売却なら手放す時点で関係は終わりますが、借入は将来にわたって返済という責任を背負い続ける点を、冷静に見ておく必要があります。

判断するときは、片方だけ見て決めないことが大事です。「売ったらいくらになるか」という見立ても、あわせて確かめてください。

• 売った場合の見立ては、訳あり・難あり物件を売る。買取という選択肢 や 名古屋の家売却データ（/nagoya/） で確かめられます。
• 共有持分・底地など権利が絡む物件は、共有持分だけを売る や 借地権・底地を売る もあわせてご覧ください。

向くことがある場合・慎重に考えたほうがいい場合

不動産担保ローンが向くかどうかは、その人の状況によります。一律には決められませんが、目安として次のように分けられます。

向くことがある場合

• 一時的な資金需要で、返済の見通し（いつ・どこから返すか）が具体的に立っている
• 事業資金として借りるが、回収の目処（売上や入金の予定）がすでにある
• 不動産を手放すつもりはなく、当面必要な資金だけを補いたい

慎重に考えたほうがいい場合

• 収入が不安定で、返済原資を確保できるか自信がない
• 返済原資が「そのうち何とかなる」というあいまいな見込みしかない
• すでに他の借入の返済が苦しく、その返済に充てるために新たに借りようとしている

最後のケースは特に注意が必要です。既存の借入の返済に行き詰まっている状態で、不動産を担保に新たな借入を重ねると、返済負担がさらに重くなり、結果として担保の不動産を失う可能性が高まります。この場合は、借りる前に、後述する別の選択肢を先に検討する価値があります。

金利や借入条件は、ここでは書けない

不動産担保ローンの金利・借入期間・借入可能額は、金融機関・担保にする不動産の評価・借主の状況によって大きく変わります。同じ不動産であっても、扱う金融機関や貸金業者が変われば、評価も条件も変わることがあります。

そのため、この記事では具体的な金利や借入額の目安は示しません。示すこと自体が、実態と違う期待を持たせてしまうと考えるためです。確認すべきことは一つです。

複数の金融機関・貸金業者に相談し、同じ条件で見積もりを取って比べること。1社だけの提示条件を見て決めるのは避けてください。

相談する相手を見極める

不動産担保ローンを扱う会社の中には、正規の登録を受けていない業者も存在します。相談する前に、次の点を確認してください。

• 貸金業登録があるか：貸金業を営むには、都道府県または財務局への登録が必要です。登録の有無は、金融庁の登録貸金業者情報検索サービスで確認できます
• 必要以上に契約を急がせないか：「今日中に決めれば」「今しかない」といった急かし方をする相手には注意してください。正規の業者であれば、検討する時間を十分に取れます
• 条件を書面で示すか：金利・返済期間・総返済額・手数料を、口頭だけでなく書面で提示してもらえるかを確認します。書面を出したがらない相手は避けたほうが安全です
• 相場より著しく高い金利を提示していないか：具体的な水準はここでは示しませんが、複数社を比較した中で明らかに突出して高い場合は、一度立ち止まり、日本貸金業協会などの公的な窓口にも確認してください

建築士の視点：担保になるのは「家」ではなく「土地の条件」

返済が苦しくなったときに、先にできること

借りたあとで、返済の見通しが崩れることもあります。そうなったとき、一番避けたいのは「何もせず、支払いが止まるまで待つ」ことです。

• 早めに、借入先の金融機関に相談する：返済条件の見直し(リスケジュール)に応じてもらえる場合があります。連絡が遅れるほど、選択肢は狭くなります
• 任意売却という方法がある：担保の不動産が強制的な売却手続き(競売)にかけられる前に、市場に近い価格で売る方法です。競売より手取りが残りやすい傾向があります。詳しくは任意売却とは。競売との違い・メリット・デメリットを整理で整理しています
• 放置すると、競売に進むことがある：返済が滞ったまま連絡もしない状態が続くと、担保権を持つ金融機関が競売の手続きに進むことがあります。競売は任意売却に比べて売却価格が低くなりやすく、結果として手元に残るお金が減る傾向があります

住宅ローンの返済自体がすでに苦しい状態にある場合は、住宅ローンの返済が苦しいとき、家を売る前に知っておくこと もあわせてご覧ください。

共有持分を担保にするとき、他の共有者の同意は要るか

共有名義の不動産で借りようとするとき、まず引っかかるのがここです。答えは、担保に入れる範囲で変わります。

自分の持分は自分の財産です。だから「自分の持分だけ」を担保に入れるなら、他の共有者の同意は要りません。一方、土地建物をまるごと担保にするなら話は別です。

不動産全体に抵当権をつけるには、共有者全員の同意と署名が必要になります。兄弟の一人でも反対すれば、全体を担保にすることはできません。

ただ、同意が要らないことと、借りやすいことは別です。貸す側から見ると、持分だけの担保は処分しにくい。

扱える会社は限られます。評価も、借りられる額も小さくなりやすいと考えてください。

もう一つ、知られずに進めるのは難しい話です。抵当権は登記されます。登記事項証明書は誰でも取得できるので、他の共有者が調べれば分かります。

さらに、返済ができなくなればその持分は処分の対象です。結果として、知らない第三者が共有者として入ってくることがあります。

そうなると、その後の話し合いは今よりずっと難しくなります。売る話も、貸す話も、その人の合意なしには進まなくなるからです。

共有者と話せる関係が残っているうちに、借りる以外の道も並べてみてください。持分を他の共有者に買い取ってもらう方法があります。

全体を売って代金を分ける方法もあります。それぞれの進め方は共有持分だけを売ると名古屋市で遺産分割がまとまらない家を売るで整理しています。

住宅ローンが残っている家でも、担保にできるか

よくある質問です。できる場合はあります。ただし条件はきびしくなります。

理由は抵当権の順位です。住宅ローンを借りたとき、その家には金融機関の抵当権が付いています。

これが一番抵当です。あとから不動産担保ローンを組むと、その抵当権は二番抵当になります。

順位の違いは、返済できなくなったときに効いてきます。担保の不動産が処分されると、代金はまず一番抵当の金融機関に回ります。二番抵当の会社が回収できるのは、そこから残った分だけです。

貸す側から見れば、回収できない可能性が高い。だから審査は厳しくなり、借りられる額も小さくなりやすくなります。

目安になるのは、担保評価額から住宅ローンの残債を引いた部分です。ここを担保余力と呼びます。

残債が評価額を上回っている状態（オーバーローン）なら、担保余力はありません。この場合は断られることが多いと考えてください。

そこで、相談に行く前に2つそろえておくと話が早くなります。ひとつは住宅ローンの残債です。返済予定表を見るか、金融機関に残高を照会すれば分かります。

もうひとつは、その不動産が今いくらで売れそうかという見立てです。調べ方は不動産の相場の調べ方で整理しています。この2つが並ぶと、借りられそうかどうかの見当が自分でもつきます。

もう一点、契約書の確認もしておいてください。住宅ローンの契約には、こんな条項が入っていることがあります。担保にしている不動産に別の担保権を設定するときは、事前に金融機関の承諾を得ること。

手元の契約書や約款を読み、分からなければ借入先に直接確かめてください。黙って進めて後から問題になるより、先に聞いたほうが早く済みます。

なお、住宅ローンの返済自体がすでに苦しくて、その穴埋めのために借りようとしている場合は、話が変わります。担保余力があっても、返済の負担は重くなるだけです。先に住宅ローンが払えないとどうなるを読んで、取れる手を確かめてから決めてください。

「売る」「借りる」と、その先の出口を一つの表で比べる

「売る」か「借りる」かで迷ったとき、あとに何が残るかを一つの表に並べます。借りたあとに返済が続かなくなった場合の出口も、同じ物差しで置いています。

選択肢	不動産はどうなるか	借金・返済	お金の面	向くのは
売る（仲介・買取）	手放す。売った時点で関わりは基本的に終わる	残らない	売却代金を受け取る	手放してよく、返済を背負いたくない人
借りる（不動産担保ローン）	手元に残る。返せなくなれば失う	完済まで続く。利息もつく	担保評価額をもとに借入の上限が決まる	いつ・どこから返すかが具体的に立っている人
任意売却（返済が続かないとき）	競売の前に、市場に近い価格で売って手放す	—	競売より手取りが残りやすい傾向	返済が崩れたが、競売は避けたい人
放置して競売	強制的な手続きで手放す	—	任意売却より価格が低くなりやすく、手元に残るお金が減る傾向	向く人はいない。一番避けたい形

どの道を選ぶにも、土台になるのは「売ったらいくらか」です。例えば愛知県の戸建ては、築31-45年が2,000万円、築46年以上は1,000万円です。

これは市区町村ごとの中央値を並べたときの、真ん中の値です。担保評価で建物の価値がほぼ残らない築年数でも、売ったらいくらかは別に確かめる価値があります。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

判断は、専門家の確認を経てから

ここまで整理してきたのは、不動産担保ローンという選択肢の輪郭と、確認しておきたい注意点です。実際に借りられるかどうか、借入条件が自分の状況に見合っているか、返済計画が無理なく成立するか——これは金融機関や弁護士など、金融・法律の専門家が判断する領域です。

この記事だけを根拠に借入を決めず、必ず複数の専門家に相談したうえで、売るか・借りるかを決めてください。

売るか、担保にして借りるか。どちらを選ぶにしても、まずは「売ったらいくらか」という土台の数字を確かめ、そのうえで無理のない方法を、急がず選んでいけば大丈夫です。