2026年10月19日（月）家の売却を、国の実データで。
本記事にはプロモーションが含まれます。
築20年前後の戸建ては、まだ値段がつく時期です。このサイトは全国379市区町村の成約価格を集計しています。築11〜20年の戸建ての、市区町村ごとの真ん中の値段を並べると、その真ん中は2,900万円でした。木造の建物評価は耐用年数22年に近づいて下がっていきますが、値段の多くは土地が支えています。同じ築年数でも地域で水準は大きく違うので、まず自分の地域の実際の価格を確かめます。
築20年前後の戸建ては、まだ値段がつきます。このサイトの全国集計では、築11〜20年の戸建ての真ん中の値段は2,900万円でした。
木造の建物評価は、耐用年数22年に向けて下がっていきます。それでも値段の多くは土地が支えています。
築20年前後は、屋根や外壁、給湯器に手を入れる時期とも重なります。買い手はそこを見ます。この記事では、値段の目安と、この時期に見られるところ、直すかどうかの考え方を順に見ていきます。
国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格を、築年帯ごとに集計しました。「築11〜20年」は、2026年時点でおおむね2006年〜2015年に建てられた家です。
このサイトが集計しているのは全国379市区町村です。表の数字は、市区町村ごとの真ん中の値段を並べたときの真ん中です。全国の平均ではありません。
| 築年数 | 戸建て（件数） | マンション（件数） |
|---|---|---|
| 築10年以内 | 3,675万円（116,146件） | 4,000万円（62,875件） |
| 築11〜20年 | 2,900万円（29,133件） | 3,100万円（67,680件） |
| 築21〜30年 | 2,400万円（38,808件） | 2,300万円（71,759件） |
築11〜20年の戸建ては、築10年以内より下がっています。ただ、ゼロに向かって落ちているわけではありません。
この表は、地域の差をならした数字です。同じ築11〜20年でも、都市部と郊外では値段の水準がまるで違います。自分の家に近いのは、全国の数字ではなく、自分の市区町村で実際に売れた値段です。
木造の建物は、法定耐用年数22年を目安に評価が下がっていきます（出典: 国税庁）。築20年前後は、この目安に近づく時期です。
帳簿の上では、建物の価値はほとんど残らない計算になります。それでも上の表のとおり、築11〜20年の戸建てには値段がついています。
値段を支えているのは土地です。土地は年数で減りません。だから築20年前後の家の値段は、建物より土地の条件で決まる部分が大きくなります。
建築士の視点
築20年前後の家で最初に確認するのは、新耐震基準（1981年6月以降）を満たしているかどうかです。この年代ならほとんどの家が満たしていますが、念のため確認します。次に見るのは、屋根・外壁の防水がどこまで持っているか、給排水管に交換歴があるかです。ここが健全なら、内装や設備が古くても、土地の価値はそのまま評価に乗ります。逆に、雨漏りや水回りの劣化を放置していると、築年数以上に評価が下がることがあります。
築20年前後は、建ててから一度目の大きな手入れが来る時期です。外壁の塗り替え、屋根の防水、給湯器の交換。どれも20年前後で話が出ることが多い部分です。
買い手もそれを知っています。内見では、壁紙の汚れより先に、外壁のひび、天井のしみ、給湯器の製造年を見る人がいます。
ここで手入れの記録が出せるかどうかで、話の進み方が変わります。屋根を塗り替えた、給湯器を替えた、外壁をやり直した。工事の書類や領収書が手元にあれば、査定のときに出します。
まだ一度も手を入れていない家もあります。それ自体は珍しくありません。その場合は、手を入れていないことを隠さずに伝えます。
売った後で雨漏りやシロアリが見つかると、売主が責任を負うことがあります。契約不適合責任といいます。引き渡した家が契約の内容と違っていた場合、買主は修補や代金の減額を求められます。
築20年前後は、屋根の防水や給排水管が寿命に近づく時期です。売る時点で気づいていなくても、引き渡し後に出てくることがあります。
これを軽くするには、隠さないことです。契約の前に、物件状況報告書（告知書）と設備表を書きます。雨漏りの跡、過去の漏水、シロアリ駆除の履歴、給湯器やエアコンの不調も書きます。
知っていることはそのまま書きます。書いて伝えた不具合は、買主が承知のうえで買ったことになります。
逆に、知っていながら書かなかった場合、後から責任を問われやすくなります。正直に書くのがいちばんの防御です。
責任を負う期間や範囲は、売買契約書の中で決めます。個人が売主の場合、期間を区切る取り決めをすることがあります。
ここは仲介会社と相談して決める部分です。契約を結ぶ前に、自分の契約書がどうなっているかを必ず読みます。
売却で用意する書類は不動産売却の必要書類に、契約から引き渡しまでの流れは家を売る流れは7ステップにまとめています。
築11〜20年は、2026年時点でおおむね2006年〜2015年に建てられた家です。まだ返済の途中という人も珍しくありません。
ローンが残っていても、家は売れます。ただし条件があります。引き渡しの日までに残りを完済し、抵当権を外すことです。
抵当権が付いたままの家は、買主が住宅ローンを組めません。だから、売却代金でローンを返して抵当権を抹消します。これを引き渡しと同じ日にまとめて行うのが普通のやり方です。
順番はこうなります。まず、いまの残高を確かめます。金融機関から届く返済予定表か、ネットバンキングの画面で見られます。
次に、売却価格の見込みを出します。そこから仲介手数料や登記費用などを引いた手取りを計算します。その手取りと残高を並べて比べます。
手取りが残高を上回れば、差額が手元に残ります。住み替えの頭金に回せます。
下回る場合は、不足分を自分の資金で埋めます。それで完済です。
埋められないなら、そのままでは引き渡せません。この段階で借入先の金融機関に相談します。返済そのものが苦しくなっている場合は、住宅ローンの返済が苦しいとき、家を売る前に知っておくことに整理しています。
残高と比べる売却価格は、全国の数字では出せません。同じ「築11〜20年」でも、地域が変われば値段の水準が変わります。比べる相手は、自分の地域で実際に売れた値段と、実際に取った査定額です。
先に売って残高を清算するか、先に次の家を決めるか。順番の考え方は住み替えは売り先行か買い先行かにまとめています。
表の数字は万能ではありません。市区町村ごとの真ん中の値段を、さらに並べた真ん中です。平均でもなければ、上限でもありません。
実際の取引は、その上にも下にも大きく散らばっています。2,900万円を見て「うちもそのくらい」と考えると、ずれます。
散らばりを生む主な要因は土地です。築20年前後の値段は土地が多くを支えています。土地が広いか狭いか、駅からどれくらいか、前面道路の幅はどうか。
ここが違えば値段は離れます。土地の条件で価格がどう動くかは、間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかにデータで出しています。
自分の市区町村の数字を見るときは、件数も一緒に見ます。件数が少ないと、たまたま高い1件や安い1件が真ん中を動かします。その場合は、点ではなく幅として見ます。
では、こうした数字は何に使うか。査定額を受け取ったときに、比べる相手として使います。地域の水準から大きく外れた査定が出たら、その根拠を聞きます。
どの成約事例と比べたのか。土地と建物をそれぞれいくらで見たのか。
ここを説明できる会社かどうかで、その後の進み方が変わります。査定額がそのまま売れる値段にならない理由は、査定額と売却額は違うにまとめています。
上の表には、戸建てと並べてマンションの数字も入れました。同じ「築11〜20年」でも、マンションは値段のつき方が戸建てと違います。
戸建ては土地が値段の多くを支えます。マンションの土地は、住戸ごとの持分です。そのぶん、建物全体をどう管理してきたかが評価に影響してきます。
買主や不動産会社が先に見るのは、部屋の中ではありません。管理費と修繕積立金がいくらか。積立金が今いくら貯まっているか。
値上げの予定があるか。大規模修繕をいつ、どこまでやったか。
滞納している住戸があるか。ここは自分の部屋をきれいにしても変えられません。
これらの情報は、管理組合と管理会社が持っています。売主が用意するのは、その資料です。管理会社に頼んで出してもらう書類（重要事項調査報告書などと呼ばれます）に、費用や修繕の履歴がまとまっています。
手配に日数がかかることがあるので、売ると決めたら早めに動きます。総会の議事録や修繕計画の書類が手元にあれば、それも一緒に出します。
築20年前後だと、大規模修繕を済ませた建物と、これからの建物が混じります。済ませているなら、その事実が買主の安心につながります。
これからなら、いつごろ予定されているかを聞かれます。どちらでも、聞かれて答えられるようにしておきます。
自分の部屋については、戸建てと同じ考え方です。売る前に全面リフォームをするより、給湯器や水回りの不調をそのまま伝えるほうが、後で揉めません。マンション特有の準備と進め方は中古マンションを売るに、査定で何を見られるかは不動産査定の仕組みにまとめています。
築20年前後の値段は、土地が多くを支えています。その土地が、どこからどこまでなのか。ここが曖昧なまま話を進めると、引き渡しの直前で止まります。
先に見るのは3つです。登記簿に載っている面積。
測量図が手元にあるか。敷地の角に境界標が入っているか。
境界標はコンクリートの杭や金属のプレートで、地面に埋まっています。植木や物置の陰に隠れていることもあるので、実際に歩いて探します。
測量図が見当たらず、境界標も見つからない。このときは、確定測量が必要になることがあります。隣の土地の所有者に立ち会ってもらい、境界を確認して署名をもらう手続きです。
人が集まるまでに日数がかかります。隣が相続で代替わりしていると、連絡先を調べるところから始まります。売ると決めた時点で仲介会社に相談し、自分の土地で必要かどうかを聞いておきます。
もう一つが越境です。ブロック塀が隣にはみ出していたり、木の枝が越えていたり、雨樋や給排水管が隣の土地を通っていたりします。
どれも、建てたときのままになっていることがあります。越境が見つかったら、放置せず契約の前に整理します。
すぐ撤去する以外に、将来の建て替えのときに直すと決めて覚書を交わす形もあります。どう扱うかは仲介会社と相談して決めます。
境界確定と土地の売り方は土地を売る。境界確定と「古家付きか更地か」にまとめています。査定で出す資料は土地の査定で必要な資料と、評価のされ方にまとめています。
築20年前後の家でまず避けたいのは、売る前に全面リフォームを決めてしまうことです。買主は自分の好みで直したい人が多く、先に手を入れても、その費用がそのまま値段に乗るとは限りません。
ただ、築20年前後は「直すかどうか」で迷う人が多い時期でもあります。外壁や給湯器が寿命に近いからです。答えは状態次第です。
| 売り方 | 向いているケース | 気をつける点 |
|---|---|---|
| 直さずそのまま売る | 傷みが浅い／早く進めたい | まず今の状態で査定を取ってから判断する |
| 部分補修して売る | 雨漏り・水回りなど内見の印象を落とす不具合がある | 直すのは危険と雨漏りの止血にしぼる |
| 買取（状態次第） | 傷みが深い／再建築不可などで仲介が難しい | 価格は仲介より下がりやすいが、現況のまま相談できる |
「築20年前後だから安く見られる」と決めてかかる前に、状態を先に確かめます。自分の家がどの列に近いか、売る前にセルフチェックで確かめられます。売れる家かどうかのセルフチェック。
傷みが深く、通常の仲介では売りにくい家もあります。その場合の考え方は、訳あり・難あり物件を売る。買取という選択肢と、種類別の売り方に整理しています。築30年以降の値段と、直す・直さない・解体の判断は、築30年の家はいくらで売れるかで見ています。
値段の目安レポート（無料）
近くで実際に売れた取引と比べて、土地と建物を分けて計算します。比べた取引も、掛けた数字も、全部レポートに載せます。
地域によって水準は大きく違います。全国の数字は目安にとどめ、自分の市区町村で実際に売れた値段を確かめるのが最初の一歩です。このサイトの全国379市区町村の集計では、築11〜20年の戸建ての真ん中の値段は2,900万円でした。
帳簿上の計算では、木造の法定耐用年数22年に近づき、建物の評価はほぼゼロに近づきます（国税庁の耐用年数表）。ただし取引でタダになるわけではなく、値段の多くは土地の価値が支えています。全国の集計でも、築11〜20年の戸建ては築10年以内の3,675万円に対して2,900万円で、値段は残っています。
全面リフォームの費用が、そのまま値段に上乗せされるとは限りません。買主は自分の好みで直したい人が多く、先に手を入れても評価に反映されにくいためです。直すなら雨漏りや水回りなど危険につながる箇所にしぼり、まず今の状態で査定を取ってから判断します。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合・建築士監修を経て公開しています。