2026年10月19日（月）家の売却を、国の実データで。
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築40年前後の戸建ても、値段はつきます。このサイトは全国379市区町村の成約価格を集計しています。築31〜45年の戸建ての、市区町村ごとの真ん中の値段を並べると、その真ん中は1,900万円でした。建物の評価は小さくなっていても、土地の価値が残るためです。ただし築45年を過ぎると、さらに大きく下がります。直す・直さないは、自分の地域の実際の値段と家の状態を確かめてから決めるのが無理のない順番です。
築40年前後の戸建てにも、値段はつきます。このサイトの全国集計では、築31〜45年の戸建ての真ん中の値段は1,900万円でした。
土地が残るからです。建物の評価が小さくなっても、土地の価値は年数で減りません。
築40年前後になると、買い手の見方が二つに分かれます。土地として買う人と、建物ごと使う人です。
どちらが付くかで、値段の付き方も、売る前にやることも変わります。まずは値段の目安からです。
国土交通省の不動産情報ライブラリには、実際に成約した取引価格が蓄積されています。ここでは築31〜45年帯（築40年前後の目安）の戸建てを中心に見ます。まず表からです。
下の表は、全国379市区町村の戸建ての取引価格を、築年数の帯ごとに分けたものです。表の数字は、市区町村ごとの真ん中の値段を並べたときの真ん中です。全国の平均ではありません。
| 築年数 | 戸建て（件数） |
|---|---|
| 築10年以内 | 3,675万円（116,146件） |
| 築11〜20年 | 2,900万円（29,133件） |
| 築21〜30年 | 2,400万円（38,808件） |
| 築31〜45年 | 1,900万円（56,681件） |
| 築46年以上 | 1,100万円（42,788件） |
築31〜45年の戸建ては1,900万円です。築年数が進むほど値段は下がっていますが、築40年前後でもゼロにはなっていません。
問題はその先です。戸建てがいちばん大きく下がるのは、築31〜45年から築46年以上にかけてで、-42.1%でした。築40年前後の家は、ちょうどその手前にいます。
マンションも同じ帯で見ると、築31〜45年は1,350万円、築46年以上は955万円です。マンションの土地は住戸ごとの持分なので、地域の差より、建物の管理状態や修繕履歴のほうが影響してくる場合があります。
築40年前後の家の値段は、土地の分で決まるところが大きいです。この表は、その土地の差をならした数字です。ここは大事です。
同じ築40年前後の戸建てでも、地価の高い地域と低い地域では、水準はまったく別物です。自分の家に近いのは、自分の市区町村で築31〜45年の戸建てが実際に売れた値段です。
戸建ての値段は、建物と土地を分けて考えます。建物は経過年数とともに評価が下がっていくのが一般的です。築年数ごとの下がり方は、築30年の家はいくらで売れるかでも整理しています。
築40年前後になると、建物の評価はかなり小さくなっていることが多いです。それでも売れます。値段がつくのは、戸建ての価格には土地の分がそのまま乗るからです。
ここで地域の差が生まれます。地価の高いエリアほど、建物が古くても価格が下がりにくくなります。
逆に、地価がそれほど高くないエリアでは、建物の状態がより重要になります。土地の価値だけで押し上げられない分、雨漏りやシロアリの有無、リフォームのしやすさが査定の分かれ目になりやすいためです。
建築士の視点
築40年前後の家を見るとき、最初に確かめるのは築年数そのものより、雨と構造です。屋根・外壁からの雨漏りが柱や土台まで達しているか、床下にシロアリや基礎の割れがないか。ここが健全なら、内装や設備が古くても、買い手はリフォームを前提に評価できます。逆に、雨漏りや傾きが進んでいると、土地の価値が高いエリアでも評価は下がります。自分の家がどちらに近いかは、売れる家か、売りにくい家か。建築士視点のセルフチェックで確かめられます。
築40年前後の家の買い手は、大きく2通りに分かれます。土地として買う人と、建物ごと使う人です。
土地として買う人は、建て替えを前提にしています。この場合、建物は解体するものとして見られます。土地の値段から解体の費用と手間を引いた金額が、出てくる価格です。
だから内装をきれいにしても、金額はほとんど動きません。影響するのは土地のほうです。広さ、形、前面道路の幅、車が入れるか。
更地にしてから売るか、古家付きのまま売るかも、この買い手を想定するかどうかで判断が変わります。考え方は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかで整理しています。
建物ごと使う人は、買ったあとにいくらかければ住めるかを計算します。予算から工事費を引いた残りが、その人の出せる金額です。水回りや内装の交換で済むと読めれば、古くても候補に残ります。
逆に、構造まで手が要ると分かった時点で外れます。同じ家でも、この読みが人によって違うので、金額に幅が出ます。
自分の家にどちらの買い手が付きそうかは、査定を頼むときに聞けます。「土地として見る客と、建物ごと使う客のどちらを想定した金額ですか」。この一言で、査定額の根拠がはっきりします。
両方あり得る家なら、どちらに向けて売り出すかを選べます。解体の費用が価格からどう引かれるかは、解体費用と更地で売る進め方にまとめています。
築40年前後の家を売る人が、最後まで気にするところです。売ったあとに不具合が出て、あとから請求されるのが怖い。
売買契約では、引き渡した物件が契約の内容に合っているかどうかが問われます。契約書に書かれていない不具合が後から見つかると、売主が修理や代金の減額を求められることがあります。契約不適合責任と呼ばれるものです。
ただし、責任を負う期間や範囲は契約で決められます。個人が売主の中古住宅では、期間を短く区切ったり、範囲を限定したりするのが実務では一般的です。仲介会社と条件を詰めるとき、ここは必ず確認しておきます。
そのうえで、いちばん確かなのは単純なことです。知っていることを先に全部出します。雨漏りの跡、過去に修理した箇所、シロアリの駆除歴、床の傾きもです。
直っていなくても構いません。伝えて契約書や物件状況報告書に書いてもらえば、買い手が承知のうえで買った前提になります。価格にもその分が織り込まれます。
よくないのは、知っていて黙っている場合です。あとで見つかれば、修理費の請求だけで終わらないこともあります。
築40年の家に傷んだ箇所があること自体は、買い手も想定しています。困るのは、聞いていなかったものが出てくることです。
自分でも状態が読みきれないときは、売り出す前に建築士などに見てもらう手があります。屋根裏と床下を確かめておけば、何を伝えるべきかがはっきりします。
傷みが深く、引き渡し後のやり取りをできるだけ避けたい場合は、現況のまま引き渡す前提で買取を考える手もあります。仲介と買取で、この責任の扱いがどう変わるかは、仲介と買取の違いの記事で整理しています。
築40年前後の家を売るとき、金額より先に引っかかるのが境界と書類です。
土地として買う人は、面積が確定していないと動けません。ところが築40年前後だと、境界標が見つからないことがよくあります。
隣との塀がどちら側のものか分からない、木や物置が越境している、というのも珍しくありません。
買い手や仲介会社から、確定測量をしてほしいと言われることがあります。土地家屋調査士に頼み、隣の人に立ち会ってもらう作業です。費用も時間もかかります。
誰が負担するかは契約の交渉次第です。境界の考え方は土地を売る記事で整理しています。
書類も同じです。買い手側が見たがるのは、登記の書類、測量図、それに建築確認済証や検査済証です。築40年前後だと、これが家のどこにもない状態が普通にあります。
親が建てた家を相続した場合はとくにそうです。役所に記録が残っていて、写しや証明が取れることもあります。
ただし何が取れるかは建てた時期と自治体で変わるので、お住まいの市区町村の窓口で確かめるまで分かりません。何を用意するかの全体像は不動産売却の必要書類にまとめています。
やることは単純です。査定を頼む段階で、手元にあるものと無いものを仲介会社に伝えます。「測量図が見当たらない」「確認済証は無い」と先に言っておけば、段取りを組んでもらえます。
黙っていても、契約の直前に必ず出てきます。そこから測量を始めると、買い手を待たせることになります。話が流れることもあります。
築40年前後の家が売れにくいと言われる理由の一つが、買い手側の融資です。売主からは見えにくいところですが、価格にも、話がまとまるかどうかにも影響してきます。
金融機関は、中古住宅を担保として評価します。建物が古いと、評価を土地の分だけで見たり、返済期間を短めに区切ったりする扱いになることがあります。どう扱うかは金融機関ごとに違います。
返済期間が短くなれば、買い手の月々の返済は重くなります。その分、出せる金額は下がります。同じ家を気に入っても、借りられる額で届かない人が出てきます。
もう一つは、契約したあとの話です。融資を使う買い手との売買契約には、審査が通らなかったときに契約を白紙に戻せる条件が付くのが一般的です。
買い付けが入って安心していたら、審査で止まって振り出しに戻ることがあります。築古の家では、これが起きやすくなります。
売主にできるのは、先に確かめておくことです。買い付けが入った段階で、仲介会社にこう聞きます。「現金ですか、融資ですか」「事前審査は通っていますか」「白紙解除の期限はいつまでですか」。
事前審査が済んでいる買い手なら、途中で止まる確率は下がります。金額が同じでも、確実さが違います。
金額の高い買い付けがそのまま成約になるとは限らない理由は、査定額と売却額は違うで整理しています。契約から引き渡しまでの流れは、家を売る流れは7ステップにまとめています。
築40年前後の家でつまずきやすいのが、名義です。親や祖父母が建てた家だと、登記の名義がそのままになっていることがあります。
査定は、名義人でなくても頼めます。ただ、売買契約を結べるのは所有者本人だけです。ここが食い違ったまま話を進めると、買い手が決まってから止まります。
名義人がすでに亡くなっている場合は、先に相続登記を済ませます。相続人が複数いるなら、誰が引き継ぐかを決めるところからです。話がまとまらないうちは売り出せません。
相続登記には期限と過料の定めがあります。詳しくは相続登記の義務化と期限にまとめています。
兄弟の共有名義になっている家も同じです。売るには全員の同意が要ります。
一人でも売りたくないと言えば、その家は売れません。その場合にどんな選択肢があるかは、共有持分だけを売るで整理しています。
名義人が存命でも、判断能力が落ちていると本人の意思を確認できません。家族が代わりに売ることはできず、家庭裁判所の手続きが必要になることがあります。時間がかかるので、早めに専門家に相談します。
査定を頼む前に、登記事項証明書を取って今の名義を見ます。法務局で取れます。
手元の権利証や古い書類ではなく、今の登記を確かめます。名義が自分でないと分かったら、そこから先に片付けます。順番を逆にすると、買い手を待たせることになります。
築40年前後の家を売るとき、最初に全面リフォームや解体を決めてしまうのは避けたいところです。買い手は自分の好みで直したい人が多く、売主が先に手を入れても、費用が価格に乗るとは限りません。急ぐ理由はありません。
土地として買う人が付きそうな家なら、なおさらです。建物は解体する前提で見られるので、直した分はほとんど値段に出ません。
直すなら、雨漏りや設備の重大な不具合など、危険につながる箇所に絞ります。見た目を整える工事は、売る前でなく、査定を取ったあとに判断しても遅くありません。
傷みが深い場合や、再建築不可・共有名義などの事情がある場合は、通常の仲介だけでなく、買取も現実的です。現況のまま査定を依頼できる業者もあります。物件の種類ごとの売り方は、訳あり・難あり物件を売る記事で整理しています。
まず、自分の地域で実際に売れた値段と、建物の状態を確かめます。そのうえで、直す・直さない・買取のどれが合うかを決めます。費用も時間も無駄にしにくいのは、この順番です。
値段の目安レポート（無料）
近くで実際に売れた取引と比べて、土地と建物を分けて計算します。比べた取引も、掛けた数字も、全部レポートに載せます。
あります。同じ築40年前後の戸建てでも、値段は地域で違います。土地の条件でも大きく変わります。全国の数字はあくまで目安で、実際の価格は状態・立地・面積によって変わります。まず査定を受けて、自分の家が今の水準でどのあたりに位置するかを確かめるところから始められます。
そうとは限りません。このサイトの全国の数字は、市区町村ごとの真ん中の値段を並べたときの真ん中で、個々の家の広さ・立地・状態は反映していません。査定額も、売り出しの参考価格であって、確定した売却額ではありません。データは水準をつかむ材料として使い、実際の金額は個別の査定で確認します。
税務上の評価はゼロに近づくことが多いですが、取引でゼロになるとは限りません。土地の価値は残り、地価の高いエリアでは建物が古くても価格が下がりにくい傾向があります。築年数ごとの値段の下がり方は、築30年の家はいくらで売れるかの記事でも整理しています。
本記事は下書きにAIを活用し、出典との照合・建築士監修を経て公開しています。