名古屋市千種区の不動産売却｜マンション相場3,100万円・成約1,459件

① 千種区の不動産相場（実データ）

国土交通省の不動産情報ライブラリから、2023年第2四半期〜2025年第4四半期に成約した千種区の取引を集計すると、中古マンションは1,459件、中央値3,100万円（よくある価格帯は1,600万円〜4,500万円）。面積あたりの単価は中央値44万円/平方メートルで、23.6万円〜60万円まで幅があります。

戸建て（土地と建物のセット）は501件、中央値5,300万円（3,900万円〜8,000万円）。土地の単価は中央値34万円/平方メートルです。

隣の名古屋市昭和区と比べると、マンションの中央値は同じ3,100万円台、戸建ても5,600万円と近い水準です。どちらも大学が近い住宅地という共通点があります。一方、名古屋市名東区はマンション中央値2,600万円、戸建て4,500万円、土地単価23万円と、千種区よりひとまわり低い水準です。

名古屋市中区はマンションの中央値こそ2,300万円と低めですが、面積単価は60万円と千種区の1.4倍。戸建ての中央値は2億円まで跳ね上がりますが、これは土地と建物のセット取引に商業用途の物件が混ざっているためで、住宅としての戸建て相場をそのまま表す数字ではありません。

千種区のデータにはこの種の極端な偏りは出ていないため、住宅の実勢に近い数字として読めます。

② 中古マンションを売る場合

千種区の中古マンションは、価格帯の幅が広いのが特徴です。中央値は3,100万円ですが、安いほうから4分の1の値は1,600万円、高いほうから4分の1の値は4,500万円と、下から上まで約3倍の開きがあります。

今池のような商業地に近い単身向けの小さめの部屋と、覚王山・星が丘の住宅地に建つファミリー向けの部屋とでは、そもそも土俵が違うためです。

売るときは、面積あたりの単価（中央値43.75万円/平方メートル）を出発点にしつつ、同じ路線・同じ築年帯・近い専有面積の直近成約を必ず見比べます。地下鉄東山線・桜通線・名城線の沿線は流通性が比較的高く、同じ建物内の過去の成約履歴があれば、査定の根拠としてそのまま使えます。

用途地域と構造で、価格の水準は変わる

千種区の中古マンションは、用途地域によっても価格差が出ています。第１種低層住居専用地域の中央値は3,000万円（213件）、商業地域は2,100万円（298件）です。

今池のような商業地域は単身向けの小さめの部屋が多く、覚王山・星が丘のような低層住居専用地域はファミリー向けの広い部屋が多いため、この差には広さの違いも混ざっています。

構造別では、RC造（鉄筋コンクリート造）の中央値が3,500万円（1,178件）、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は1,900万円（263件）です。千種区で成約しているSRC造は比較的築年数が古いものが多く、この差には工法そのものより築年数の影響も混ざっていると見たほうが正確です。

建築士の視点

旧耐震基準（1981年5月まで）のマンションは、住宅ローンの借り入れ年数が制限されたり、担保評価が下がったりすることがあります。買い手がローンを組みにくい物件は、それだけで買える人の母数が減り、価格に影響します。新耐震・旧耐震のどちらに当たるか（築年月で確認できます）を査定時に先に伝えると、根拠のある価格が返ってきやすくなります。

③ 戸建てを売る場合

千種区の戸建て（土地・建物）は中央値5,300万円、よくある価格帯（真ん中の半分）で3,900万円〜8,000万円。土地単価は中央値34万円/平方メートルです。

名古屋市中区のように極端に高い戸建て中央値（2億円）が出る区もありますが、これは商業用途の取引が混じっているためで、千種区の数字は住宅として売る場合の実勢に近いと見ていいでしょう。

築年数が古い戸建てほど、建物そのものより土地の評価（34万円/平方メートルが目安）が価格の軸になります。覚王山・本山・東山のような住宅街では、建物の中身より周辺環境と区画の整型さが査定に影響しやすい傾向です。

数十万円かけてリフォームするより、建物の状態を正直に伝えて価格に反映するほうが、手取りが大きくなるケースが多いです。星が丘のような文教地区では、大学関係者向けの賃貸需要と比べてから売却を決める人もいます。

築年数で見ると、単純な右肩下がりにならない

千種区の戸建てを築年数別の中央値で見ると、築10年以内が5,200万円（193件）、築11〜20年が6,000万円（63件）、築21〜30年が5,100万円（80件）、築31〜45年が6,300万円（71件）、築46年以上が4,050万円（58件）です。

一般的には築年数が経つほど価格は下がっていきますが、千種区の数字は単純な右肩下がりになっていません。木造住宅は税務上の耐用年数が22年で、これを超えると建物の査定額はほとんど残らないのが一般的な傾向です。

それでも築46年以上の中央値が4,000万円台を保っているのは、建物の価値がなくなったあとも、覚王山・本山・星が丘のような住宅地では土地の評価（34万円/平方メートルが目安）が価格の土台として残るためです。

31〜45年が高めに出ているのは①で触れた商業地域の取引が混ざっている影響も考えられ、件数も年代によって幅があるため、1件の大型な取引が中央値を動かしやすい点は差し引いて見る必要があります。「古い家だから安くしか売れない」と決めつける必要はありません、というのがこのデータから読み取れることです。

間口の広さが、道路の幅より影響している

千種区の戸建てを間口の広さ別に見ると、5m未満の中央値は3,550万円（20件）、7〜10mは6,000万円（81件）、10m以上は10,000万円（129件）と、間口が広いほど中央値は上がっています。一方、前面道路の幅で見ると4m未満が5,250万円（28件）、6m以上が5,400万円（291件）で、こちらは大きな差になっていません。

千種区の戸建ての多くは、すでに接道義務を満たす道路に面しているため、道路の幅より敷地自体の間口が、駐車や建物配置の自由度を左右していると見られます。

建築士の視点

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になることがあります。間口が狭い土地は駐車のしやすさや工事車両の入りやすさに直結し、買い手の「買った後にかかる費用」が増えるぶん、査定額は控えめになりやすいということです。間口の広さと接道の状況は、査定時に先に伝えると根拠のある価格が返ってきやすくなります。

売る前にやること、やらなくていいこと

間口の広さと前面道路の幅は、法務局で取れる公図・地積測量図か、購入時の重要事項説明書で確認できます。前面道路が4m未満なら、セットバック済みかどうかも先に調べておくといいでしょう。あとから発覚すると値引き交渉の材料になりやすいため、先に把握して伝えるほうが有利に働きます。

やらなくていいことが多いのはリフォームです。千種区の中古マンションでは、改装済みの中央値（2,500万円）が未改装（3,100万円）を下回っています。改装に効果がないというより、古い・小さめの部屋のほうが改装されやすく、条件のいい新しめの部屋はそのままでも高値で売れている、という逆の流れが考えられます。直すかどうかは、査定時に「直した場合と現況のままで、価格がいくら変わるか」を聞いてから判断すれば十分です。

④ 千種区の地域特性

千種区は名古屋市の中北部にあり、人口約17.3万人、世帯数約9.8万世帯（2026年6月1日時点）、前月比でも人口・世帯とも増加が続く区です。面積は18.18平方キロメートル、人口密度は1平方キロメートルあたり約9,500人です。

区内は3つの顔に分かれます。西部は今池を中心とした商業地区。中央部は池下・覚王山・本山から東山にかけての住宅街で、星が丘周辺は学校が集まる文教地区です。

東部には410ヘクタールの「なごや東山の森」と東山動植物園があります。交通は地下鉄東山線・桜通線・名城線の3路線に加え、JR中央本線の千種駅もあり、JRと地下鉄は乗り換えができます。このどのエリアに近いかで、需要の性格も価格の水準も変わってきます。

文教地区としての性格は、そのまま売却の判断材料になります。星が丘周辺は椙山女学園大学、東山・本山周辺は名古屋大学や愛知学院大学が近く、マンションは学生の保護者による相談とファミリー層の住み替え需要の両方が働きます。

覚王山のような高級住宅地は建物の古さより区画の整型さと立地が査定の軸になりやすく、③で見た「築古でも土地の評価が残る」傾向とも重なります。今池のような商業地区に近いマンションは単身層・投資用の需要が中心で、賃貸中かどうかや利回りの説明が査定に影響してきます。

⑤ 売却の進め方と相談先

進め方は4ステップです。①実データで相場の位置を確かめる、②無料査定を複数社に依頼して比べる、③マンションか戸建てか、相続や住み替えかなど状況に応じた売り方を決める、④媒介契約を結んで売り出す。

相談先を選ぶときは、金額の大きさだけで決めないことが大切です。千種区内のエリア別（今池・覚王山・本山・星が丘・東山）の取引を知っているか、査定額の根拠を数字で説明できるか、専任媒介と一般媒介の違いを正直に説明してくれるか。この3点を、複数社に無料査定を依頼して比べると、判断しやすくなります。