空き家・古家の解体費用は何で決まる？ 見積もりの取り方と業者選び【建築士監修】

空き家や古家の解体費用は、建物の構造や広さ、立地、付帯物やアスベストの有無で大きく変わります。一律の相場はないため、まず複数の解体業者に見積もりを依頼し、内訳を比べるところから始めます。

見えない部分で追加費用が出やすいのも、解体工事の特徴です。工務店を営んできた立場から、費用が動く要因と、見積もりを比べるときに見ておきたい点を整理します。

解体費用は、何で決まるか

解体費用は、次の要素で変わります。

• 建物の構造：木造・鉄骨・鉄筋コンクリートの順に、手間と費用が上がるのが一般的です
• 延床面積：面積が大きいほど、作業量も廃材の量も増えます
• 前面道路の幅と間口：重機やダンプが敷地にそのまま入れるかどうかで、作業の進め方が変わります。入れない場合は手作業（手壊し）の割合が増え、日数も費用もかさみます
• 隣家との距離：隣地との境目が近いと、隣の建物を傷つけないための養生や、防音・防塵の対策に手間がかかります
• アスベストの有無：古い建材に使われている場合、事前調査と、必要であれば飛散防止のための除去工事が求められます
• 地中埋設物：古い基礎や浄化槽、井戸などが土の中に残っていることがあります。掘ってみないと分からないため、追加費用が出やすい典型的な項目です
• 付帯物・残置物：ブロック塀・庭木・物置・家財の有無

「木造◯坪◯万円」のような一律の相場を先に知りたくなりますが、家ごとに前提が変わるため、そのまま自分の家に当てはめられるとは限りません。なかでも、前面道路の幅と間口の広さは、工事の進め方そのものを左右します。

間口が狭い、あるいは前面道路が狭い土地では、大型の重機やダンプを敷地に横付けできないことがあります。この場合、少し離れた場所に車両を停めて、そこから手作業や小型の運搬機材で敷地の中と外を往復する工程が加わります。作業する人数や日数が増えるほど、費用も上がります。

逆に間口が広く、前面道路にも余裕があれば、重機を直接使える分、作業の効率が上がりやすくなります。見積もりを依頼するときは、実際に敷地までどう車両を入れるかを、業者に現地で確認してもらうことが欠かせません。

こうした要因を踏まえたうえで、見積もりを取って内訳を確かめていきます。

見積もりの取り方と、比べるところ

費用を比べるには、複数社から見積もりを取るのが基本です。同じ条件（作業範囲・立ち会いの有無）で依頼すると、金額差の理由が見えてきます。

注意したいのは、現地を見ないまま出された見積もりです。写真や図面だけをもとにした金額は、着工後に前提が変わって金額が動くことがあります。見積もりを依頼するときは、必ず現地を見てもらったうえで出してもらうことを、最初に伝えておきます。

見積書を比べるときは、次の点を確認します。

• 内訳が、建物本体・付帯物・廃材処分・整地の項目ごとに分かれているか：一式でまとめられた金額だけでは、どこにいくらかかっているかが分かりません
• 廃棄物の処分・整地まで含んだ金額か：別途費用になる場合、総額がどこまで含むかを確認します
• 追加費用が発生する条件：アスベストが見つかった場合、地中埋設物が出た場合など、どんな条件で、いくら増えるのかを事前に書面で確認しておきます
• 支払いのタイミングと方法
• 工期の目安
• 工事中の事故に備えた保険への加入：作業員のけがや、隣接する建物・道路への損害を補償する保険に加入しているかどうかも、契約前に確認しておきたい点です

金額だけでなく、内訳の書き方が具体的かどうかも、業者を見極める材料になります。

悪質な業者を避けるために

解体費用が相場より大きく外れて安い場合、廃棄物の不法投棄や、後から追加費用を請求される事例につながることがあります。契約前に、次の点を確認しておきます。

• 解体工事業の登録・許可があるか：解体工事を営むには、都道府県への登録や建設業許可が必要です。許可の有無は依頼前に確認できます
• 廃棄物を適正に処理できる業者か：産業廃棄物の収集運搬・処分には許可が必要です
• 契約書・見積書に作業範囲と金額が明記されているか：口頭の説明だけでなく、書面に残します
• アスベストの事前調査結果が示されているか：調査を省略する業者は避けたいところです

見積もりを比べたうえで、書面での確認を済ませてから契約に進めば、あとで慌てることが減ります。

解体を決める前に、確認しておきたいこと

見積もりの段取りが見えてくると、そのまま「解体する」前提で話を進めたくなりますが、その手前で確認しておきたいことが3つあります。

1. 古家付きのまま売れないかを、先に確認する

更地にすると、住宅用地に対する固定資産税の軽減の対象から外れ、税額が上がる場合があります。また、前面道路への接し方が建築基準法の接道義務を満たしていない、いわゆる再建築不可の土地は、更地にしてしまうと同じ場所に建物を建て直せなくなります。

解体してから「古家付きのままでも売れたかもしれない」と分かっても、元には戻せません。解体を前提にする前に、今の状態で売れるかどうかも合わせて確認しておきます。

建築士の視点 解体すべきか、古家付きで売るか。正直なところ、どちらが得かは物件によります。買い手が自分で建て替える計画を持っているなら、解体費用は買い手の資金計画に組み込まれるため、古家付きのまま話を進めたほうが早いこともあります。逆に、建物の傷みが大きく、そのままでは買い手が住宅ローンの審査で不利になりそうな場合は、解体して更地にしたほうが売りやすい場面もあります。どちらか一方が正解ということはなく、建物の状態と土地の条件を見てから判断するものです。

2. 相見積もりを取らずに、1社だけで決めない

前の章で触れた通り、同じ条件で複数社に依頼しないと、金額差の理由も、内訳の妥当性も判断できません。急いでいるときほど、最初に話を聞いた業者の説明をそのまま受け入れたくなりますが、見積もりの比較は時間をかけてもよい作業です。

3. 廃材の処分方法と、業者の許可の有無を確認しないまま契約する

産業廃棄物の収集運搬・処分には許可が必要です。許可の有無を確認せず金額だけで業者を選ぶと、不法投棄に巻き込まれる事例につながります。確認しておきたい点は、前の章にまとめた通りです。

なお、自治体によっては空き家の解体に補助金の制度を設けている場合があります。制度の名称や対象、予算の有無は自治体ごとに異なるため、利用を考える場合は、まずお住まいの市区町村の窓口で確認してください。

解体したあとに、忘れずにやっておくこと

建物を取り壊したら、法務局への建物滅失登記が必要です。不動産登記法では、建物がなくなった日から1か月以内に申請することが定められており、期限を過ぎると過料の対象になることがあります。この登記を済ませておかないと、土地だけの状態として売却するときの登記手続きで支障が出ることがあります。

解体業者からは、工事が完了した証明となる書類(取り壊し証明書など、業者によって呼び方が異なります)を受け取っておきます。この書類は、建物滅失登記を申請するときに必要になるため、工事が終わったらすぐに受け取り、大切に保管しておきます。

手続きは自分で法務局に出向いて行うこともできますし、土地家屋調査士に依頼することもできます。

契約したあと、着工までに自分でやること

見積もりを比べて業者を決めたら、工事が始まるまでに施主側でやることがあります。ここを抜かすと、着工が延びたり、あとで近所と揉めたりします。

ライフラインの止め方を、業者と決めておく

電気・ガス・電話・インターネットは、解体前に解約と撤去の手配が要ります。特に引込線や配管の撤去は、各社に連絡してからでないと進みません。連絡から撤去までに日数がかかることもあるので、業者を決めた時点で動いておきます。

水道は扱いが違います。工事中のほこりを抑えるために水を使うことがあるため、止めるかどうかは業者に確認してください。自己判断で全部止めてしまうと、着工後に業者が困ります。

家財を、先に片付ける

家の中に残った家財は、解体業者に任せることもできます。ただし、建物の廃材とは扱いが変わるため、その分の費用が別に乗ります。自分で運び出せるもの、自治体の回収に出せるものを先に減らしておくと、見積もりの残置物の項目が軽くなります。

量が多くて手が回らない場合は、片付けだけを別の業者に頼む方法もあります。費用の考え方は遺品整理の費用の考え方と、業者選びで確認しておきたいことにまとめています。

隣近所への挨拶と、境界の確認

挨拶は業者も回りますが、施主も一緒に回っておくと、あとの話が早くなります。工事の期間と、音や振動が出る時間帯を伝えます。工事が始まってから初めて顔を合わせると、苦情が出たときに話がこじれます。

あわせて確認しておきたいのが、敷地の境界です。境界の杭がどこにあるか、隣との間のブロック塀がどちらの持ち物か。ここが曖昧なまま重機を入れると、隣の塀を壊してしまったという話になりかねません。

境界の考え方は土地を売る。境界確定と「古家付きか更地か」で触れています。

工事が始まってからでは戻せないことばかりです。契約したら、着工までの間に順番に片付けておきます。

解体業者は、どこに頼むのか

複数社から見積もりを取ると決めても、そもそもどこで探すのかが分からず止まることがあります。頼み方には、いくつかの経路があります。

不動産会社に紹介してもらう

売却を相談している不動産会社に、付き合いのある解体業者を紹介してもらう方法です。売却の段取りと工事の日程を合わせやすいのが利点です。ただし、不動産会社が間に入る分の費用が金額に乗ることがあります。

紹介された業者と自分が直接契約するのか、不動産会社が元請けになって発注するのか。ここは最初に聞いておきます。

ハウスメーカーや工務店を通す

建て替えを考えているなら、建築を頼む会社にまとめて依頼する形になります。窓口が一つで済み、解体から着工までの引き継ぎで手間が減ります。

一方、実際に工事をするのは下請けの解体業者です。金額には元請けの管理費が含まれます。

解体業者に直接頼む

間に入る会社がない分、金額は抑えやすくなります。ただし、業者の良し悪しを自分で見極めることになります。

登録・許可の確認、近隣への対応、書面の作り方。ここまで自分で確かめられるなら、直接依頼が合います。

一括見積もりサイトを使う

一度の入力で複数社に声をかけられます。ただし、現地を見ないまま概算だけが届くこともあります。その金額をそのまま比べず、現地を見てもらったうえで出し直してもらってください。

経路によって、間に入る会社の数と、責任を持つ相手が変わります。工事中に近隣から苦情が出たとき、誰に連絡すればいいのか。

ここが曖昧なままだと、当日に困ります。契約前に、窓口になる担当者の名前と連絡先を確認しておきます。

どの経路を選んでも、見るところは同じです。現地を見たうえでの見積もりか、内訳が項目ごとに分かれているか、許可はあるか。売却と並行して進める場合の段取りは、空き家・古家の解体費用と、更地で売る進め方 にまとめています。

買い手が決まってから壊す、という順番もある

解体の話になると、先に壊してから売るか、古家付きのまま売るかの二択で考えがちです。実務では、その中間があります。

売買契約のときに「引き渡しまでに売主が建物を解体して、更地で引き渡す」と決めておく形です。更地渡しと呼ばれます。

この順番だと、買い手が決まってから解体に取りかかります。壊したのに売れない、という状態を避けられます。解体費用を出すタイミングも後ろにずれるため、手元の資金に余裕がないときは検討する価値があります。

ただし、支払いの順番は契約の内容によります。決済より先に業者への支払いが来ることもあるので、いつ、いくら出ていくかは、不動産会社と解体業者の両方に確認してください。

気をつける点もあります。まず、工事の期間を引き渡し日に間に合わせる必要があります。地中から埋設物が出て工期が延びると、引き渡しが遅れます。

買主が住宅ローンを使う場合、実行の日程にも影響します。次に、解体の範囲を契約書に書いておくことです。ブロック塀や庭木、門扉をどこまで撤去するのか。

ここが曖昧だと、引き渡しの直前に揉めます。整地をどの状態まで仕上げるかも、同じように書き残します。

どの順番で進めるかは、建物の状態と、買い手がつきそうかどうかで変わります。売却を頼む不動産会社に、この物件は古家付きで反応があるのか、更地渡しの条件を出したほうが動くのかを聞いてから決めてください。

判断の材料は更地で売るか、古家付き土地のまま売るか。見極め方にまとめています。

先に壊すか、古家付きか、更地渡しか。並べて比べる

解体をめぐる進め方は、この三つです。本文で触れた違いを、並べて見られるようにしました。

進め方	解体費用を払う時期	売れない場合	気をつける点	向いている場合
先に壊して更地で売る	売れる前に自分で払う	壊したのに売れない、が起こりうる。元には戻せない	固定資産税の軽減から外れる場合がある。再建築不可だと建て直せない	建物の傷みが大きく、買い手がローン審査で不利になりそうなとき
古家付きのまま売る	払わない。解体するなら買い手の資金計画に入る	建物は残るので、売り方をあとから変えられる	建物の傷みが大きいと、買い手のローン審査で不利になることがある	買い手が自分で建て替える計画を持っているとき
更地渡し（売買契約後に壊す）	買い手が決まってから。ただし決済より先に支払いが来ることもある	売れてから壊すので、壊したのに売れない状態を避けられる	工期が延びると引き渡しに響く。解体の範囲と整地の仕上げを契約書に書く	手元の資金に余裕がないとき

どれが正解ということはなく、建物の状態と土地の条件で変わります。売却を頼む不動産会社に、この物件はどれで反応が出そうかを聞いてから決めてください。

解体するかどうかは、売り方が決まってから

ここまでの内容を踏まえると、解体は目的ではなく、売り方を決めるための手段のひとつです。更地で売るか、古家付き土地のまま売るかの見極め方は、[更地で売るか、古家付き土地のまま売るか。

見極め方](/guide/chikofu/sarachi-furuya-tsuki-erabikata/) で整理しています。解体費用の考え方と合わせて、更地で売る進め方全体を確認したい場合は、空き家・古家の解体費用と、更地で売る進め方 もご覧ください。

見積もりの比較や書面での確認は、時間をかけてもよい作業です。急いで一社に決める必要はありません。