借地権・底地を売る。仕組みの違いと、売り方の選択肢【建築士監修】

借地権と底地、何が違うか

同じ「借地」でも、見ている側が違うと、呼び方も権利も変わります。

• 借地権：他人の土地を借りて、その上に自分の建物を持つ権利（借りている側）
• 底地：借地権が設定されている土地そのもの（貸している側、地主が持つ権利）

上の図の通り、建物と土地は別々の持ち主です。建物は借りている人（借地人）のもの、土地は地主のもの。同じ場所にありながら、権利は2つに分かれています。

相続で引き継いだ家が、実は親が地主から土地を借りて建てた家だった。逆に、先祖代々貸している土地の権利（底地）を相続した。どちらのケースも珍しくありません。

「自分の家」を売ろうとしても、土地は自分のものではない——この構造を最初に押さえておくと、この先の話が整理しやすくなります。まず、自分の物件がどちら側かを確認するところから始まります。

通常の不動産と何が違うのか

借地権も底地も、権利関係の根拠は借地借家法にあります。この法律が、借りる側の立場を保護する形で契約期間や更新のルールを定めているため、通常の土地・建物の売買とは扱いが異なります。

底地は、その土地に借地人が住み続けている前提での売買になるため、更地として売るのとは買い手の付き方が違います。どちらも住宅ローンが使いにくいケースがあり、通常の仲介では買い手が限られることがあります。

契約の種類で、更新や期間の扱いが変わる

借地権は、いつ契約を結んだかによって、適用される法律が変わります。制度名や年は、e-Gov法令検索と国土交通省のページで確認できた範囲だけを書きます。

• 旧法（借地法・大正10年法律第49号）：1992年8月に施行された借地借家法より前に結ばれた契約に適用されます。借地借家法の附則は、施行前に設定された借地権の契約更新について「なお従前の例による」と定めており、古い契約はそのまま旧法のルールで更新が続きます。
• 普通借地権：借地借家法第3条は、存続期間を30年（契約でこれより長い期間を定めたときはその期間）と定めています。第4条は、更新後の期間を10年（設定後の最初の更新は20年）と定めています。
• 定期借地権：同法第22条は、存続期間50年以上を条件に、契約の更新や建物の再築による延長、建物の買取請求権をなくす特約を認めています。この特約は公正証書等の書面で結ぶ必要があります。国土交通省によると、この制度は1992年8月に施行された現行の借地借家法で新たに創設されました。

自分の契約がどれに当たるかで、更新できるかどうか、期間がどう扱われるかが変わります。契約書に記載された締結日と内容を確認しないと判断できないため、まずは契約書を探すところから始まります。

売るときに、何が必要になるか

借地権を売る場合、借地権だけを第三者に譲渡するときは、通常、地主の承諾が必要です。承諾のかわりに地主へ承諾料（名義書換料）を支払う運用が一般的とされていますが、金額の目安は地域・契約内容・交渉によって幅があり、ここで断定はできません。金額感は、借地権の取り扱いに慣れた不動産会社や弁護士に、契約書を見せたうえで確認するのが実際的です。

底地を売る場合、買い手は不特定の第三者よりも、その土地に建物を持つ借地人が有力な候補になることがあります。借地人にとっては、底地を買い取れば土地と建物の権利が一つにまとまり、将来の売却や建て替えがしやすくなるためです。ただし、借地人に買い取る資力や意向があるとは限らず、専門の買取業者への売却など、他の選択肢も並行して確かめる必要があります。

建築士の視点：建物と土地、切り離して考える

建築士の視点 借地権付きの建物を見るとき、工務店を経営してきた立場からまず確認するのは、建物の状態と土地の権利を別に評価するという点です。借地上の建物は築年数が経っているものが多く、建て替えや増改築のときに、契約の内容次第で地主の承諾や条件（承諾料など）が必要になることがあります。承諾が得にくい契約だと、老朽化していても建て替えの選択肢が狭まり、それが価格の見立てにも影響します。建物単体の傷み具合だけで判断せず、契約書に建て替え・増改築についてどう書かれているかとあわせて見ることが欠かせません。

売る前に、確認しておくこと

具体的に動く前に、次の点を手元で整理しておくと、専門家に相談したときの話が早くなります。

• 契約書（賃貸借契約書）を探す：契約の開始時期、期間、更新条件、建て替え・増改築についての取り決めが書かれています。旧法・普通借地権・定期借地権のどれに当たるかも、この契約書の内容と締結日から確認します。
• 登記事項証明書で所有者を確認する：法務局で建物と土地、それぞれの登記事項証明書を取得すると、建物の所有者（借地人）と土地の所有者（地主）が誰かを正式に確認できます。相続で引き継いだ場合、この確認が最初の一歩になります。
• 地代の支払い状況と更新時期を整理する：地代の滞納がないか、次の更新がいつ来るかを整理しておくと、地主との話し合いの材料になります。
• 地主との関係を悪くしない進め方を考える：借地権・底地の売却は、地主・借地人どちらの側であっても、相手との関係が交渉の土台になります。話を進める前に、まず相手にどう伝えるかを考えておく必要があります。

売り方の選択肢

借地権・底地は、通常の仲介以外にも、次のような選択肢があります。どれが有利かは地主・借地人との関係や物件の状態によって変わるため、ここでは判断材料として整理します。

• 地主に底地を買い取ってもらう、または地主から借地権を買い取る：関係が良好なら、まずここから相談する方法があります。どちらか一方が単独で持つ形に近づくため、権利関係がシンプルになります。
• 地主と借地人が合意し、土地と建物をセットで第三者に売る：借地権と底地を同時に売ると、買い手にとって権利関係の心配がなくなるため、別々に売るより評価が上がることがあります。双方の手取りが増える可能性がありますが、地主・借地人の双方が合意し、足並みをそろえて動く必要があります。
• 借地権を第三者に売る：地主の承諾を得たうえで、借地権だけを第三者に譲渡する方法です。承諾が得られるかどうかが前提になります。
• 専門の買取業者に査定を依頼する：地主・借地人との調整が難しい場合や、権利だけを現況のまま売りたい場合の選択肢です。通常の仲介より対応の幅が広いことがありますが、価格の考え方が仲介とは異なるため、複数の見立てを比べてから判断してください。

進め方を誤ると起きること

次のような進め方は、後で話をこじらせる原因になります。

• 地主に無断で話を進める：借地権の譲渡には地主の承諾が前提です。承諾のないまま買い手を探して話を進めると、後から交渉が振り出しに戻ることがあります。
• 承諾が取れる前提で買い手と話を進める：地主の承諾は交渉ごとであり、確約されたものではありません。承諾を得る前に買い手と条件を詰めてしまうと、双方に無理が生じます。
• 契約書を確認しないまま価格の話をする：契約の種類や更新時期によって権利の評価は変わります。契約書を見ないまま価格の話を進めると、後で前提が崩れることがあります。

権利・契約の判断は、弁護士・司法書士の領域です。自己判断で進めず、早い段階で相談しながら動くほうが安全です。

地主が承諾してくれないときは、どうするか

借地権を第三者に売るには、地主の承諾がいります。では、頼んでも承諾してもらえないときはどうなるか。ここで話が止まってしまう人が多いところです。

借地借家法第19条は、この場面の手当てを定めています。対象は、借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合です。相手に賃借権が移っても地主に不利となるおそれがない。

それなのに地主が承諾しない。このとき裁判所は、借地権者の申立てにより、承諾に代わる許可を与えることができます。この申立ては借地非訟事件として扱われます。

同じ条文は、当事者間の公平を図るため必要があるときは、許可の条件として財産上の給付を命じることができるとも定めています。裁判所の許可が出る場合でも、地主へ金銭を支払うことが条件になることがある、ということです。いくらになるかは事案ごとの判断になるため、ここで目安は書けません。

注意したいのは、これが最初に選ぶ手ではない点です。裁判所を使えば、地主との関係はまず良くなりません。

買い手は、売った後もその地主と借地関係を続けていきます。関係がこじれた状態の借地権は、買い手から見て扱いにくい物件になります。

順番としては、まず承諾の交渉を尽くす。それでも動かないときに、この方法があると知っておく。

申立てができるかどうか、見通しがどうかは弁護士の領域です。契約書を持って、早い段階で相談してください。

相続で借地権を引き継ぐとき、地主の承諾はいるか

親が借りていた土地の上に建つ家を相続した。この時点で地主の承諾がいるのか。売る話に入る前に、ここで止まる人がいます。

相続は、売買や贈与とは扱いが違います。民法第896条は、相続人が被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継すると定めています。借地権もこの中に含まれます。

そのため、相続で借地権を引き継ぐことは、借地借家法第19条がいう「賃借権の譲渡」には当たらないと扱われています。相続そのものに地主の承諾は必要ない、というのが一般的な理解です。

ただし、地主から名義書換料や承諾料を求められることはあります。相続の場合にこれを支払う義務があるかどうかは、契約書の内容やこれまでの経緯によって変わります。

ここで一律に「払わなくていい」とは言えません。請求されたら、契約書を持って弁護士に確認してください。

承諾がいらないことと、黙っていていいことは別です。地代の支払い名義も連絡先も変わります。相続したことは早めに地主へ伝えたほうがいい。

将来売るときには、結局その地主の承諾が必要になります。最初の伝え方が、後の交渉の土台になります。

手続きとしては、建物の相続登記をします。土地は地主のものなので、そちらの登記は動きません。動かすのは建物だけです。

相続登記には期限が定められています。詳しくは相続登記の義務化と期限にまとめています。

なお、遺言で相続人以外の人に建物を渡す遺贈は、相続とは別に扱われ、地主の承諾が必要とされています。相続人が引き継ぐ場合と同じとは考えないでください。

いくらで売れるのか。価格の見立てで見られるところ

借地権も底地も、一番知りたいのはここだと思います。ただ、相場の割合や金額をこの記事で示すことはできません。

契約の中身で条件が変わりすぎるからです。代わりに、見立てのときに何を見られるかを整理します。

まず、よく出てくるのが借地権割合です。国税庁の路線価図には、地域ごとの借地権割合が示されています。ただしこれは、相続税や贈与税を計算するための評価に使う割合です。

売買の価格そのものではありません。参考のひとつにはなりますが、この割合を掛けた金額で売れる前提で話を進めると、後でずれます。

実際の見立てで効いてくるのは、契約のほうです。

• 契約の残り期間がどれだけあるか
• 更新できる契約か、期限で終わる契約か
• 地主が譲渡を承諾しそうか。承諾料がどれくらいになりそうか
• 建て替え・増改築の承諾が取れる契約か
• 地代がいくらで、滞りがないか

買い手は、買った後もその契約を引き継ぎます。だから、契約が窮屈なほど価格は下がります。建物が古くても建て替えの承諾が見込める契約なら、見立ては変わります。

底地は、誰が買うかで見え方が変わります。借地人が買うなら、土地と建物が一つにまとまる価値が乗ります。第三者や業者が買うなら、地代は入るが自分では使えない土地、という見方になります。

同じ土地でも、相手によって出てくる金額が違う。これは底地の性質です。

なので、1社の金額だけで判断しないでください。借地権・底地を扱い慣れた不動産会社と、専門の買取業者、両方から見立てを取る。そのうえで、なぜその金額になるのかを聞く。

契約のどこを見て下げたのか説明できる会社なら、話は進めやすくなります。査定額の見方は不動産査定の仕組みにまとめています。

4つの売り方を、表で比べる

前の章で挙げた4つの売り方を、交渉の相手・必要な承諾・価格の見え方で並べます。自分の物件がどの行に近いかを見るための表です。

売り方	交渉の相手	必要な合意・承諾	価格の見え方	向いているとき
地主と借地人の間で買い取る	地主または借地人	当事者どうしの合意	権利が一つにまとまる価値が乗ることがある	相手との関係が良好なとき
土地と建物をセットで第三者に売る	地主・借地人・買い手	地主と借地人、双方の合意	別々に売るより評価が上がることがある	双方が足並みをそろえて動けるとき
借地権だけを第三者に売る	地主と買い手	地主の譲渡承諾。承諾料を払う運用が一般的とされる	契約が窮屈なほど下がる	地主の承諾が見込めるとき
専門の買取業者に売る	買取業者	借地権の場合は地主の承諾が前提	仲介と考え方が異なる。複数の見立て比較が前提	調整が難しいときや、現況のまま売りたいとき

どの売り方でも、最後に価格を決めるのは契約の中身です。県内の戸建て成約を見ても、築31-45年の2,000万円に対し、築46年以上は1,000万円まで下がります。

これは市区町村ごとの中央値を並べたときの真ん中の値で、借地権付きに限った数字ではありません。借地上の建物は築年数が経ったものが多いぶん、建て替え承諾など契約の条件のほうが見立てを左右します。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）を家売却ラボが集計

相談先と、次の一歩

借地権・底地は、次のように相談先を分けて考えると整理しやすくなります。

• 契約内容・更新・承諾料などの権利関係：弁護士・司法書士
• 建物の状態・建て替え可否の見極め：建築士・不動産会社
• 売却の進め方・査定：借地権・底地の取り扱いに慣れた不動産会社、または専門の買取業者

借地権・底地は「訳あり物件」として扱われる不動産の一種でもあります。事故物件や再建築不可、共有持分など、他の種類とあわせて売り方を確認したい場合は訳あり・難あり物件を売る。買取という選択肢と、種類別の売り方にまとめています。

まずは契約書を手元に用意し、自分の物件が借地権側か底地側かを整理するところから始めれば大丈夫です。