検査済証がない家は売れるか。建築確認済証との違いと台帳記載事項証明【建築士監修】

検査済証がない家は、売れるか

結論から言います。検査済証がなくても、家は売れます。

ただし、何もせず黙って進めていい話ではありません。買主の住宅ローンや、将来の増改築に影響することがあるからです。ここは避けて通れません。

検査済証がない家は、珍しくありません。とくに古い家や、増築を繰り返した家に多い相談です。

この記事では、代わりになる書類と、実務で困る場面を整理します。書類だけの話ではありません。

必要書類の全体像は不動産売却の必要書類を見てください。

建築確認済証と検査済証は、別の書類

この2つを混同している人が多いです。まず区別してください。

建築確認済証は、工事を始める前に出ます。「この設計なら建築基準法に適合している」という、着工前の許可のようなものです。

検査済証は、工事が終わったあとに出ます。設計通りに建っているかを、完了検査で確認した証明です。

順番が違います。確認済証があっても、検査済証があるとは限りません。

工事の途中で設計を変えたり、完了検査を申請しないまま終わる現場は、実際にあります。そうなると、確認済証だけが手元に残ります。よくあることです。

検査済証がない家は、多い

特別な話ではありません。古い家ほど、この傾向は強いです。以前は、完了検査を受けずに済ませる現場が、今より多くありました。

理由は色々あります。増築のたびに検査を受けていなかった。工務店が申請を後回しにしていた。

単に紛失した、というだけのこともあります。

紛失と、そもそも受けていないのは、話が別です。ここを最初に切り分けてください。

紛失なら、記録は役所に残っている可能性があります。受けていないなら、記録自体が存在しません。

台帳記載事項証明で、代わりになる場合とならない場合

検査済証そのものは、多くの自治体で再発行できません。ここは知っておいてください。

代わりに使えるのが、台帳記載事項証明です。建築確認台帳に、確認や検査の記録が載っているかを証明してくれます。

台帳に完了検査の記録があれば、この証明書が検査済証の代わりです。紛失しただけなら、大抵はこれで足ります。

問題は、そもそも完了検査を受けていないケースです。台帳に記録がなければ、証明書も出ません。

ないものは、証明できません。

この場合は、建築士に現況調査を依頼し、現在の建物が法令にどの程度適合しているかを確認します。役所の窓口か、建築士事務所に相談してください。

未登記の建物がある家も、似た構造の問題を抱えています。未登記の建物がある家は売れるかもあわせて見てください。

買主の住宅ローンと、増改築で起きること

ここが一番、実務に影響するところです。

金融機関は、担保にする建物が適法かどうかを審査で見ます。検査済証があれば、そこがスムーズです。書類一枚の差です。

慌てる必要はありません。検査済証がないと、審査で追加の資料を求められることがあります。台帳記載事項証明や、建築士の調査報告で補うのが一般的な対応です。

増改築でも、同じ話が出てきます。今後リフォームや増築をするとき、役所は現在の建物が適法かを確認したがります。

検査済証があれば、話は早いです。なければ、現況を一から確認する手間が増えます。

ここは建築士として伝えておきたいところです。検査済証があっても、増築部分まで検査されているとは限りません。

あとから増築した部分だけ、検査を受けていない家は珍しくないです。逆に検査済証がなくても、現地を見れば構造や接続部分の状態はある程度分かります。

書類だけで、判断しないでください。

現場を見るときは、増築部分と既存部分のつなぎ目を必ず確認します。外壁の継ぎ目や、屋根の勾配が変わる場所に出ます。

目立つ場所もあれば、床下や小屋裏に入らないと分からない場所もあります。図面と現況が合っているか、そこまで見て初めて判断できます。

再建築そのものが難しい土地の場合は、話がさらに変わります。再建築不可物件を売るも参考にしてください。

検査済証がないと、違法建築になるのか

ここを心配する人が多いです。答えは「別の話」です。

検査済証がないのは、完了検査を受けた記録がないというだけです。建物が法令に違反しているかどうかは、書類の有無では決まりません。

実際には、次のどれかに分かれます。まず、検査を受けていないだけで、建物は今の基準にも合っている場合です。次に、建てた当時は適法で、その後の法改正で今の基準に合わなくなった場合です。

最後が、増築や改築で、実際に基準を超えてしまっている場合です。法改正で合わなくなったものは既存不適格と呼ばれ、違反建築とは扱いが違います。いわゆる違反建築は、最後のものだけです。

詳しくは既存不適格と違反建築の違いを見てください。どれに当たるかは、書類を眺めても分かりません。建築士が現地と図面を突き合わせて、初めて答えが出ます。

値段や買い手の幅に影響するのも、検査済証の有無そのものではありません。どのケースかで、買主や金融機関の見方が変わります。

検査を受けていないだけなら、台帳記載事項証明や調査報告で補えることが多いです。実際に基準を超えているなら、直すか、そのまま売るかの判断が先に来ます。

なお、建物を壊す前提で売るなら、この話はほとんど問題になりません。買主は建物ではなく、土地を見ているからです。更地で売るか、古家付きで売るかもあわせて見てください。

売る前にやっておくこと

まず、台帳記載事項証明を役所で取得できるか確認してください。次に、完了検査の記録があるかどうかを見ます。

記録がなければ、建築士に現況を見てもらってください。増築や改築の履歴も、あわせて確認しておきます。

検査済証がないという事実は、仲介会社にも買主にも正直に伝えてください。隠して進めても、あとで必ず表に出ます。

事情が複雑な物件は、仲介より買取のほうが早く進むこともあります。仲介と買取の違いも判断材料にしてください。